דנ"א 5849/98 אברהם פרוט נ. מנהל מס שבח ומקרקעין-תל אביב

1.העותרים מס' 1 ו2- (להלן: "העותרים") היו בעלים משותפים, בחלקים שווים, במגרש שעליו בניין, שבו שלוש דירות מגורים. למגרש צמודות זכויות בנייה בשיעור של 154%. העותרים מכרו את זכויותיהם בבניין לעותרת מס' 3 במסגרת עיסקת קומבינציה. המשיב ראה במכירה זו עיסקה חייבת במס שבח מקרקעין על פי חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג- 1963 (להלן: "חוק מס שבח"). המשיב הכיר בזכאותו של כל אחד מן העותרים לפטור ממס שבח מקרקעין בגין דירת מגורים אחת, ומכאן זכאותם לפטור בגין שתי דירות מגורים, וחובתם לתשלום מס שבח מקרקעין בגין הדירה השלישית. שיעור הפטור לדירת מגורים, כאשר שווי המכירה הושפע מזכויות לבניה נוספת, קבוע בסעיף 49ז(א) לחוק מס שבח. הסעיף קובע, כי שיעור הפטור יהיה שווי המכירה של דירת המגורים עם זכויות הבניה הצמודות אליה ובלבד ששיעור זה אינו עולה על כפל שווי הדירה ללא זכויות לבנייה נוספת. זו לשון הסעיף, כנוסחו בבמועדים הרלבנטיים:

"במכירת דירת מגורים שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת יינתן פטור, בכפוף להוראות סעיפים 49א ו 49ב, בשל סכום שווי המכירה עד לכפל הסכום שיש לצפות לו במכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון ללא זכויות לבניה נוספת כאמור, ...".

המחלוקת בין העותרים והמשיב נגעה לשיטת הצמדת זכויות הבניה שהיו על המגרש, לדירות השונות, במסגרתו של סעיף 49ז(א), הצמדה שממנה נגזר שיעור הפטור. לשיטת העותרים, יש להצמיד את כל זכויות הבניה לשתי דירות המגורים הפטורות, ומכאן ששיעור הפטור על פי סעיף 49ז(א) הוא שווי המכירה של שתי דירות המגורים עם כל זכויות הבנייה, שהרי בנסיבות המקרה סכום זה לא עלה על כפל שווי שתי הדירות ללא זכויות לבנייה נוספת. מנגד, לשיטת המשיב, יש להצמיד את זכויות הבנייה לשלוש הדירות באופן שווה, ולא רק לשתי הדירות הפטורות. לפיכך, לשתי הדירות הפטורות צמודים שני שלישים מזכויות הבנייה. מכאן, לשיטתו, שיעור הפטור על פי סעיף 49ז(א) הוא שווי המכירה של שתי דירות המגורים עם שני שלישים מזכויות הבניה.

2.מחלוקת זו הובאה לועדת הערר לפי חוק מס שבח שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו. זו פסקה, בעיקרם של דברים, לפי שיטת העותרים. על פסק דינה הגיש המשיב ערעור לבית משפט זה. בפסק דינו, נשוא העתירה לדיון נוסף, קיבל בית משפט זה את הערעור. שופטי הרוב, כבוד השופטים י' אנגלרד ו-י' טירקל קבעו שאת זכויות הבנייה יש להצמיד לכל הדירות באופן שווה, ולא רק לשתי הדירות הפטורות, ומכאן שהפטור יחול, על פי סעיף 49ז(א) לחוק, על שווי המכירה של שתי הדירות עם שני שלישים מזכויות הבנייה. כותב השופט אנגלרד בפיסקה 16 לפסק דינו:

"כשהמחוקק החליט כי אפשר לתת פטור על זכויות בנייה בקרקע בצמידות לדירת המגורים, הוא בהכרח מחייב אותנו להסתכל על הנכס דרך היחידות הפיסיות של דירות המגורים. המבט חייב להקיף את כל הדירות הקיימות בבניין, שעה שהחוק מעניק את הפטור לבעלים של כל דירה ודירה. המחוקק החליט לתת את הפטור למירב לדירה אחת בלבד של בעל הזכויות בנכס. מכאן, כאשר יש בנכס דירות מגורים אחדות, יש להצמיד את זכויות הבנייה הנוספות באופן יחסי לכל דירה ודירה. אין כל בסיס להצמיד לדירת מגורים אחת יותר מחלקה היחסי בזכויות הבנייה הנוספות, רק משום שבעל זכויות מסוים אינו נהנה מפטור לגבי דירה אחרת בנכס".

למסקנה אחרת הגיע השופט א' מצא, לאחר פרשנות סעיף 49ז(א) על פי תכליתו. לדעתו, את זכויות הבנייה יש להצמיד לשתי הדירות הפטורות, משום שלמגרש יש שני בעלים בלבד, ומכאן, שיעור הפטור הוא שווי המכירה של שתי דירות המגורים עם כל זכויות הבנייה.

3.מונחת בפני עתירה לקיום דיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה. לטענת העותרים, בפסק הדין נשוא העתירה, נקבעה הלכה חשובה, חדשה וקשה, ומטעם זה מן הראוי לקיים בה דיון נוסף. כן טוענים העותרים, שמכירת מגרשים לבנייה, כאשר יש עליהם יותר מדירת מגורים אחת או יותר מיחידת מבנה אחת, אינה תופעה נדירה, ולפיכך, השאלה נוגעת למקרים רבים. בנוסף, חוזרים העותרים על טענותיהם לגופה של המחלוקת, כפי שנטענו בערעור. מנגד, טוען המשיב, כי בהלכה שיצאה מבית משפט זה, בפסק הדין נשוא העתירה, לא נקבעה הלכה חשובה, חדשה או קשה, ומכאן שלא מתקיימת עילה לקיומו של דיון נוסף. כן טוען המשיב, שהעותרים בעתירתם, חוזרים בפירוט רב על טענותיהם שהעלו במסגרת הערעור, והדיון הנוסף איננו ערעור נוסף.

4.לאחר שעיינתי בעתירה ושקלתי את טענות הצדדים, נחה דעתי כי דין העתירה להידחות. בפני בית משפט זה עמדה להכרעה שאלת פרשנותו של סעיף 49ז(א) לחוק מס שבח. בית המשפט דן בשאלה פרשנית זו והכריע בה על פי תכליתו של הסעיף. כמובן, להכרעה זו, כמו כל הכרעה אחרת, יש תוצאות והשלכות. ברם, אין לומר כי מפסק דינו של בית המשפט יוצאת הלכה שמפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה מן הראוי לקיים בה דיון נוסף, כפי שמורה סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד1984-. בעתירתם, מבקשים העותרים, שנבחן מחדש את טענותיהם לגופה של המחלוקת, טענות שנבחנו בפסק הדין נשוא העתירה. הדיון הנוסף איננו ערעור נוסף, ולפיכך, דין העתירה להידחות.

העתירה נדחית. העותרים ישאו בהוצאות המשיב בסכום כולל של 3,000 ש"ח.