דנ"א 6448-23 דנ"א 6448-23

זוהי בקשה לקיום דיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה (השופטים ד' ברק-ארז, ע' גרוסקופף וח' כבוב) בע"א 7808/21 מיום 11.7.2023 (להלן: פסק הדין) אשר קיבל את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' אטדגי) בה"פ 50387-07-19, וקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנות לניוד ולמכירה בבניין הידוע בשם "בית הדר" (להלן: הבניין) מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין, ולא בבעלותן הבלעדית של המבקשות.

1.כעולה מפסק הדין, הבניין נושא ההליך דנן נבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת על חלקת מקרקעין בעיר תל אביב-יפו (חלקה 18 בגוש 7446), והוא משמש כיום למסחר, למשרדים ולמגורים. הבניין רשום כבית משותף ובו 32 יחידות. הצדדים להליך הם בעלי הזכויות הרשומות בהן.

2.במהלך שנות החמישים והשישים של המאה הקודמת נכרתו בין בעלי זכויות בבניין חוזים הנוגעים לזכויות בגג המבנה ולאפשרות לבנות עליו. במסגרת חוזים אלו, נקבע כי שטחי הגג של הבניין יוצמדו ליחידות מסוימות בבעלותה של המבקשת 2 (להלן בהתאמה: היחידות המוצמדות וחברת בית הדר), ולא יכללו ברכוש המשותף. היחידות המוצמדות היו ממוקמות בקומות העליונות של הבניין באותה העת (קומות שלישית ורביעית), והוסכם כי חברת בית הדר תוכל לבנות על גג הבניין מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין. הסכמות אלו נרשמו בפנקס הבתים המשותפים (להלן: הפנקס).

בשנת 1963 הועברו זכויותיה של חברת בית הדר ביחידות המוצמדות למבקשת 1 (להלן: חברת גג בית הדר) לצורך מימוש זכויות הבנייה שהיו בתוקף באותה עת מכוח תכניות בניין עיר. בהתאם, בשנים הבאות הושלמה על ידי חברת גג בית הדר בניית קומה רביעית וקומה חמישית חלקית בבניין. בנייה זו לא נרשמה בפנקס. בהמשך לכך, לא נרשמה בפנקס הצמדה של גג הקומה החדשה ליחידות אשר בבעלות חברת גג בית הדר.

3.בשנת 1994 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית ג' – בנייה על גגות בתים (להלן: תכנית הגגות), אשר תחולתה על כל מרחב התכנון של העיר תל אביב-יפו, ועל כן גם על הבניין. במסגרת התכנית ניתן לבעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף, בנוסף לזכויות הבנייה הקיימות, גם היתר לבניית חדר, בצמוד לכל אחת מדירות הגג, בשטח בנוי שלא יעלה על 23 מ"ר. כעולה מפסק הדין, במקרה דנן אושרה לבניין מכוח תכנית זו תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר.

4.בשנת 2008 הבניין הוכרז כמבנה לשימור וכתוצאה מכך נקבע כי לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו (להלן: תכנית השימור). יחד עם זאת, במטרה לעודד את שימור המבנה, תכנית השימור העניקה לבעלי הזכויות בבניין תמריצים שונים. בין היתר, הוענקו במסגרת התכנית זכויות בנייה הניתנות לניוד למקרקעין אחרים (להלן: זכויות הניוד), אשר כוללות תוספת של 751 מ"ר שניתנה כתמריץ לשיקום הבניין (להלן: זכויות התמריץ) וכן שטח של 460 מ"ר, המשקף את זכויות הבנייה הקיימות בבניין, שתכנית השימור מונעת את ניצולן (להלן: זכויות היתרה).

נוכח העלויות הגבוהות בשיקום הבניין, בעלי הזכויות בו החליטו למכור את זכויות הניוד לצד שלישי, ולהשתמש בתמורה שתתקבל מהמכירה לצורך כיסוי עלויות השיקום. על רקע זה, התעוררה מחלוקת בין הצדדים שעניינה בשאלה למי שייכות זכויות הניוד.

5.המשיבים הגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, וטענו כי החוזים שנכרתו בעבר, ואשר הקנו למבקשות זכויות על גג הבניין, אינם חלים על זכויות בנייה שניתנו לאחר חתימתם. במסגרת ניהול ההליך בבית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כי זכויות התמריץ יחולקו בין כל בעלי היחידות בבניין, ולפיכך נותרה מחלוקת בנוגע לבעלות בזכויות היתרה.

ביום 5.8.2021 דחה בית המשפט המחוזי (השופט אטדגי) את התביעה וקבע כי כוונת בעלי היחידות בבניין הייתה להעניק את כלל זכויות הבנייה על גג הבניין, לרבות זכויות בנייה עתידיות, למבקשות. נקבע כי אלמלא תכנית השימור היו המבקשות מחזיקות בזכויות היתרה, ולפיכך כי הערך הכלכלי הנובע מניוד אותן זכויות בשל מגבלות תכנית השימור, שייך להן בבלעדיות.

6.המבקשות לא השלימו עם פסק הדין והגישו ערעור. ביום 11.7.2023 ניתן פסק הדין בערעור (השופטת ברק-ארז, בהסכמת השופטים גרוסקופף וכבוב). בית המשפט קבע כי מהפסיקה שעסקה בזכויות בנייה בבתים משותפים, עולה שלצורך ויתור על זכויות בנייה בבית משותף נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו; כי לא ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף, על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה היחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו; וכי לא ניתן להסיק בהכרח מהסכמה לבנייה מסוימת על הגג, על כוונה להעברת כלל זכויות הבנייה הנוספות שהוקנו לבית המשותף. עוד הודגש כי נקודת המוצא בפסיקה היא כי, ככלל, הסכמה לוויתור על זכויות בנייה תתפרש כמתייחסת לאותן זכויות הבנייה שעמדו לנגד עיני הצדדים באותו מועד, להבדיל מזכויות מכוח תכניות עתידיות.

בית המשפט ציין:

"העיקרון המשתזר ועולה מן הדברים הוא ברור: ויתור על זכויות בנייה בבית משותף יכול להיעשות אך בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו. הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד. הדברים מקבלים משנה חשיבות כאשר במוקד הדברים עומדת טענה שעניינה ויתור מלא ושלם על כלל זכויות הבנייה בבית המשותף, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות. מכל מקום, בחינת היקף ההסכמות בין הצדדים תיעשה בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו ועל יסוד הראיות הקונקרטיות מהן נלמד אומד דעת הצדדים" (פסקה 29).

7.ביישמו את העקרונות על ענייננו ציין בית המשפט כי הצדדים חלוקים בשאלת מקורן של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות – המבקשות טענו כי אלה אושרו כבר בשנות השבעים אך לא נוצלו על ידן, ואילו המשיבים טענו כי הן נוצרו רק בשנות התשעים, עם אישור תכנית הגגות. נקבע בהקשר זה כי בית המשפט המחוזי נקלע לכלל טעות, בקבלו את טענת המבקשות. צוין כי אמנם ככלל ערכאת הערעור לא תתערב בממצאי עובדה ומהימנות שקבעה הערכאה הדיונית, אך בענייננו פסק הדין בבית המשפט המחוזי ניתן בהסכמת הצדדים על יסוד הכתובים בלבד, וכי בנסיבות אלה אין יתרון מובנה לערכאה הדיונית על פני ערכאת הערעור. לגופו של עניין בחן בית משפט זה את המסמכים שצירפו הצדדים להליך וקבע כי מקורן של זכויות היתרה הוא בתכנית הגגות, אשר נכנסה לתוקף באמצע שנות התשעים – עשורים מספר לאחר שנכרתו החוזים בין בעלי הזכויות בבניין.

מכאן פנה בית המשפט לבחון את פרשנות המערכת ההסכמית הנוגעת לזכויות הבנייה בבניין, ובפרט אם בחוזים ובתיקונים לצווי הרישום בפנקס הבתים המשותפים מצויה הסכמה מפורשת של בעלי היחידות בבניין להעביר למבקשות את מלוא זכויות הבנייה, לרבות הזכויות העתידיות. בית המשפט קבע כי ההסכמות העומדות בלב ההליך כללו "ויתור מתוחם בלבד" על זכויות הבנייה המשותפות, תוך מתן אפשרות למבקשות להשלים את הבנייה הנדרשת על גג הבניין בהתאם למצב התכנוני באותו מועד. זאת להבדיל מ"וויתור גורף, שלם ועתידי" על כלל זכויות הבנייה. נקבע כי הדברים מקבלים משנה תוקף בהתחשב בנסיבות העניין, ובפרט העובדה כי החוזים גובשו בשנות החמישים והשישים ואילו זכויות הבנייה שבמחלוקת נוספו רק באמצע שנות התשעים. לפיכך, אין אינדיקציה כי בעת כריתת החוזים היו הצדדים יכולים לצפות שיתווספו זכויות בנייה לבניין. בית המשפט ציין כי ישנם מקרים שבהם ניתן להתנות מראש על זכויות בנייה עתידיות. בהקשר זה הפנה בית המשפט לע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שון (27.8.2009) (להלן: עניין קליין), הבחין בין הנסיבות שם ובין ענייננו והוסיף כי ההשוואה למקרים אחרים שבהם ניתן תוקף לוויתור על זכויות עתידיות מדגימה "מהו ויתור כללי בהיר וצלול, בשונה מאשר במקרה דנן" (פסקה 38).

בסיכומו של דבר נקבע כי בנסיבות העניין המבקשות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבנייה שנעשתה על-ידן זה מכבר בגג הבניין. בהתאם, כך נפסק, יש לראות בזכויות היתרה ככאלה השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

8.מכאן הבקשה שלפניי, בה טוענות המבקשות כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה היוצרת חוסר וודאות בתחום הנדל"ן בכלל ובקרב בעלי הזכויות בבתים משותפים בפרט. לפי המבקשות פסק הדין "קובע כי ניתן להתעלם מהאמור במסמכי הבית המשותף הרשומים בספרי המקרקעין ומהתנהגות הצדדים במשך עשרות שנים" (פסקה 3 לבקשה). לשיטתן, פסק הדין יוביל לתוצאה "קשה מנשוא", לפיה בעלי זכויות בבתים משותפים יוותרו על ניסוח תקנון או כריתת הסכמים הנוגעים לבית המשותף, שכן "במקרה דנן – על אף שנתנו הסמכות ברורות [...] התעלם בית המשפט הנכבד ממסכמים אלו" (פסקה 20). המבקשות מלינות על כך שבית המשפט התערב "בממצאים עובדתיים רבים" שעמדו בפני בית המשפט המחוזי, לאחר שהאחרון "עיין במלוא המסמכים, לרבות שמיעת הצדדים" (פסקה 21). לטענת המבקשות, פסק הדין סותר מסמכים רבים אשר עיגנו את הסכמות בעלי הזכויות בבניין ומשכך "קיים קושי אמיתי בהותרת פסק הדין על כנו" (פסקה 23).

המבקשות טוענות כי פסק הדין שלל מהן זכות קניינית שאותה רכשו "בתמורה כספית מלאה". כמו כן סבורות המבקשות כי בקביעה שלפיה זכויות הבנייה שייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין, התעלם בית המשפט מהחוזים בין הצדדים, ממסמכי הבית המשותף ומהתנהגות הצדדים במשך עשרות שנים – ראיות המעידות בבירור כי מלוא זכויות הבנייה, לרבות זכויות הבנייה העתידיות, נרכשו על ידי המבקשות כאמור. עוד טוענות המבקשות כי גם אילו היה מקום לקבל את הטענה שלפיה ההסכמים בין הצדדים אינם מבטיחים למבקשות את כלל זכויות הבנייה העתידיות, אלה מוקנות למבקשות בהיותן שייכות "מעצם טבען" כמו גם בהתאם לתכניות החלות, לדירות הגג של המבקשות. כמו כן הן טוענות כי פסק הדין אינו עולה בקנה אחד עם פסיקות קודמות של בית משפט זה במקרים דומים.

9.לבסוף, טוענות המבקשות כי מפסק הדין עולה שמוטלת חובה על כל בעלי הדירות בבניין לשלם היטל השבחה בגין חדרי הגג, אף שיתר בעלי הדירות כלל אינם יכולים לבנות חדרי גג ואף שבפועל יתר בעלי הדירות מעולם לא שילמו היטל השבחה. המבקשות טוענות כי פסק הדין קובע "תקדים רוחבי" שלפיו "למרות שזכויות הבנייה הקיימות ו/או העתידיות ולרבות זכויות בנייה 'ייעודיות' שניתן לממש רק לדירות העליונות – יש להשית חיוב בהיטל השבחה על כלל בעלי היחידות בבניין" (פסקה 97).

10.עיינתי בטענות המבקשות ובאתי לידי מסקנה כי דין הבקשה להידחות. הליך הדיון הנוסף הוא הליך נדיר וחריג, השמור לאותם מקרים שבהם נפסקה הלכה העומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או שמפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה ראוי לקיים בה דיון נוסף (סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984; דנ"א 3116/23 שוחט נ' סלע, פסקה 8 (17.8.2023) דנג"ץ 5554/23 שטרנליכט נ' משטרת ישראל פסקה 3 (19.9.2023)).

עיון בפסק הדין מעלה כי תנאים אלה אינם מתקיימים במקרה דנן.

11.מטענותיהן של המבקשות לא ברור מהי, לשיטתן, ההלכה שנקבעה בפסק הדין. ואכן, עיון בפסק הדין מגלה כי לא נפסקה בו הלכה כלשהי. בית המשפט בחן את התשתית העובדתית אשר הוצגה בפני בית המשפט המחוזי ויישם את הפסיקה הנוגעת לעניין בקובעו כי ההסכמות בין הצדדים לא התייחסו לזכויות שבמחלוקת ולא עולה מהם כוונה מפורשת של בעלי הזכויות בבניין להעביר את זכויות היתרה למבקשות בבלעדיות. מדובר, על כן, בקביעה המבוססת על הנסיבות הפרטניות של המקרה והיא אינה עולה כדי הלכה (ראו והשוו: דנ"א 1812/21 פלוני נ' מדינת ישראל - המרכז לבריאות הנפש "מעלה הכרמל", פסקה 9 (1.6.2021)).

12.טענותיהן של המבקשות מופנות בעיקרן כלפי התערבותו של בית המשפט – כערכאת ערעור – בממצאי העובדה שקבע בית המשפט המחוזי. אכן, במקרה דנן בית המשפט ראה להתערב בממצאי העובדה שקבעה הערכאה הדיונית. זאת, בין היתר, בהדגישו כי לבית המשפט המחוזי לא היה כל יתרון בהקשר זה שכן הכרעתו ניתנה על סמך החומרים הכתובים שהוגשו לו מבלי שנשמעו עדים בפניו, ואותם החומרים הכתובים עמדו גם בפני ערכאת הערעור. הלכה למעשה הטענות שהעלו המבקשים הן "ערעוריות" במהותן וכבר נפסק לא אחת כי דיון נוסף אינו "ערעור נוסף" (ראו, מני רבים: דנ"א 2140/23 פלונית נ' אלמונית פסקה 20 (8.5.2023); דנ"א 8266/22 שמול נ' שירותי בריאות כללית פסקה 25 (2.4.2023)). הוא הדין באשר ליתר ההשגות שמעלות המבקשות כלפי פסק הדין, בדבר שגגות שונות שנפלו בו לטענתן.

המקרים האחרים שבהם הגיע בית משפט זה לתוצאה אחרת (עניין קליין; ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1) 469 (1999)) ושעליהם ביקשו המבקשות להסתמך, אין בהם כדי לסייע להן. כפי שציין בית המשפט, בצדק, בפסק הדין מקרים אלה עסקו בנסיבות עובדתיות שונות וההכרעות שם נטועות באותן הנסיבות.

13.אשר על כן, הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובת המשיבים, לא יעשה צו להוצאות.