ע"א 1165/00 עזבונו של המנוח חיים היימן ז"ל נ. הוועדה המקומית לתכנון ובני

עתירה לקיום דיון נוסף, בגדרו תשוב ותידון השאלה אם הסמכות הנתונה ל"שמאי מכריע", שמונה לקביעת שומת השבחה, בהתאם לסעיף 14(ב) של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965- (להלן: התוספת ), מוגבלת להכרעה בין שומתו של שמאי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לבין השומה הנגדית שהציג בעל המקרקעין, או שמא מוסמך הוא לערוך שומה עצמאית, בה לא יהיה בהכרח קשור לנתונים שעליהם נתבססו שומותיהם של הצדדים, או מוגבל לסכומים שנקבעו בהן. בהחלטת כבוד הנשיא הועברה העתירה לעיוני.

2.המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים", חייבה את המנוח חיים היימן בהיטל השבחתו של נכס מקרקעין המצוי בתחומה, בהתאם לסעיף 2(א) של התוספת. גובה ההיטל נקבע על-ידי שמאי הוועדה, בהתאם לסעיף 4(1) לתוספת. המנוח הגיש שומה נגדית של שמאי מקרקעין מטעמו, בהתאם לסעיף 14(א) של התוספת. משלא הגיעו השמאים לעמק השווה, ביחס לגובה ההיטל, בחרו בשמאי מקרקעין שלישי כ"שמאי מכריע", בהתאם לסעיף 14(ב) לתוספת.

שיעור ההיטל הוא מחצית מההשבחה (סעיף 3 לתוספת). על מנת לקבוע את שיעור ההשבחה יש לברר את שווי החלקה ערב כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה ואת שווייה במועד קבלתה של התכנית. ההפרש בין "המצב החדש" לבין "המצב הישן" (בהנחה שהתכנית אכן השביחה את החלקה) מהווה את שיעור ההשבחה של החלקה. בשומתו של "השמאי המכריע", שמונה בענייננו, נקבע שווי הנכס במצב ה"ישן" בשיעור אשר בין שומות הצדדים; היינו, יותר גבוה מן השיעור שנקבע בשומתו של שמאי הוועדה המקומית, אך יותר נמוך מן השיעור שנקבע בשומה שהוגשה על-ידי המנוח. ואולם את שווי הנכס במצבו ה"חדש" קבע השמאי המכריע, לא בשיעור אשר בין שומות הצדדים, אלא בשיעור העולה על זה שנקבע בשתי השומות, היינו אף על השיעור שנקבע על-ידי שמאי הוועדה המקומית. אכן, שיעור ההשבחה, אשר נבע משומתו של השמאי המכריע, אמנם נע בין שומות הצדדים. עם זאת ברי, שאילו השמאי המכריע היה מגביל את עצמו, בשומת שווי הנכס במצבו החדש, למירב, לסכום שנקבע על-ידי שמאי הוועדה, שיעור ההשבחה שבגינו היה המנוח מתחייב בתשלום היטל היה קטֵן במידה ניכרת.

3.המנוח ערער על החלטת ה"שמאי המכריע" לבית-משפט השלום (לפי סעיף 14(ג) לתוספת), בין השאר בטענה, כי בכך שהשמאי קבע לגבי המצב החדש שומה העולה על זו שנקבעה על ידי שמאי הוועדה (השומה הגבוהה יותר), חרג השמאי מסמכותו. בית-משפט השלום קיבל את עמדתו, אך בית המשפט המחוזי - שלפניו ערערה הוועדה המקומית על פסק הדין, קיבל את הערעור והשיב על כנה את שומתו של ה"שמאי המכריע". המנוח ביקש רשות-ערעור לבית המשפט העליון. רשות הערעור ניתנה בשאלה הניצבת ביסוד העתירה שלפניי. בעוד הערעור תלוי ועומד נפטר המנוח, ועיזבונו בא תחתיו. בדחותו את הערעור פסק בית המשפט, כי סעיף 14(ב) לתוספת, הקובע מנגנון לבחירת שמאי שלישי מכריע, אינו קובע כי "על השמאי המכריע להיות קשור בדרך כלשהי לשומות השמאים מטעם הצדדים". בית המשפט הוסיף כי הצדדים בחרו את השמאי בשל הערכתם אותו כשמאי ובוודאי התכוונו שיקבע את שומתו לפי מיטב שיקול דעתו. לכן, בהעדר הסכמה דיונית בין בעלי הדין, לגבי גבולות השומה של "השמאי המכריע", "אין עילה להגביל את סמכותו של השמאי לשומות של אחרים, אשר הוא אינו אחראי להן". על כן, קבע בית המשפט, כי יש לקבל את שומת ה"שמאי המכריע" כפי שהיא.

4.בעתירת עיזבונו של המנוח לקיום דיון נוסף טוענים באי-כוחו, שבפסק הדין שלערעור נקבעה הלכה חדשנית ומרחיקת-לכת, אשר יש בה כדי להשפיע על כדאיותן של עיסקאות במקרקעין ועל שוק הנדל"ן בכללותו. כן נטען בעתירה, שפסק הדין שלערעור אינו עומד בכללי המשפט המינהלי, ביצרו מצב לפיו ייתכן שבעל קרקע, אשר השיג על גובה חיובו בהיטל השבחה, יחויב, בסופו של ההליך, בהיטל על-פי שומה גבוהה מן השומה שעל יסודה נקבע חיובו המקורי. ועוד, כי המונח "שמאי מכריע" ראוי להתפרש במשמעות של "פוסק" בין שתי שומות קיימות, ולא כמי שבכוחו לקבוע שומה שלישית. פרשנות אחרת, טוענים באי-כוח העותר, נוגדת גם את תכלית החוק.

5.אכן, המדובר בהלכה חדשה, שכן ביחס לשאלה בה הורשה העותר לערער לפני בית-משפט זה, אין בנמצא פסיקה קודמת. ואולם בעצם החידוש שבהלכה אין די להקמת עילה לקיום דיון נוסף. תנאי נוסף להקמת העילה הוא, כי ההלכה שנפסקה מצדיקה, לדעת הנשיא או השופט הדן בעניין, שיקוים בה דיון נוסף (י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (ש' לוין עורך, מהדורה שביעית, 1995), בעמ' 871; דנג"צ 4742/93 פרייברג נ' היועץ המשפטי לממשלה , פ"ד מז(5) 359, 367; ד"נ 4/60 ברקוביץ נ' היועץ המשפטי לממשלה , פ"ד יד(2) 1386, 1387).

העיון בפסק הדין שלערעור ובטענות באי-כוח העותר הביאני לכלל מסקנה, כי בענייננו אין הצדקה לקיומו של דיון נוסף. יצוין כי אין המדובר בהכרעה שיפוטית, העשויה להשפיע על מקרים רבים, אלא בהכרעה המתבססת על נסיבות חריגות , בהן עמד ה"שמאי המכריע" על קיומו של נתון רלוונטי לשומה אשר, כמסתבר, לא היה בידיעתם של שמאי הצדדים. בנסיבות אלו, נקבע בפסק הדין שלערעור, בוודאי שאין לדרוש מ"השמאי המכריע" להיות מוגבל לסכומים שנקבעו בשומות הצדדים. השופט אור, שמפיו ניתן פסק הדין, הטעים בנימוקיו את דבר חריגותו של המקרה:

"ראוי להדגיש, שבדרך כלל השאלה בה נדרשנו להכריע בערעור זה אינה מתעוררת. מנימוקים כאלה ואחרים שומות השמאים מטעם הצדדים נוטות בצורה ברורה לכדאיות הצד עבורו ניתנה חוות הדעת. לפיכך, שומתו של השמאי המכריע תהיה בדרך כלל - הן לגבי המצב הישן והן לגבי המצב החדש - בשווי שבין שומות שמאי בעלי הדין (עמ' 5 לפסק-הדין).

6.מעבר לצורך אוסיף, שאילו נדרשתי לגופו של עניין נוטה הייתי לדחות את עמדת באי-כוח העותר ביחס לפרשנותו הנכונה של "שמאי מכריע". שאלת המפתח לכאורה הינה, אם שומתו של השמאי המכריע אמורה להיתווסף לשומותיהם של שמאי הצדדים, או לבוא במקומן. בסעיף 14(ב) לתוספת לא נאמר, אמנם, מה גדר סמכותו של השמאי המכריע. עם זאת נקבע בו, כי "שומתו תהא מכרעת", וניסוח זה תומך בפרשנות שאומצה בפסק הדין שלערעור. נראה כי על-פי אופי התפקיד המוטל עליו, דומה "השמאי המכריע" ל"בורר מכריע" כמשמעו בחוק הבוררות, תשכ"ח1968-, שבשונה מ"בורר נוסף" אינו מיתווסף להרכב הזוגי של בוררים שנחלקו ביניהם, אלא בא במקומם של הבוררים (ראו: פיסקה ו של התוספת לחוק הבוררות; וכן: ס' אוטולנגי, בוררות - דין ונוהל (מהדורה שלישית, תשנ"א), בעמ' 182 ובעמ' 370). נראה שבדומה ל"בורר מכריע", שדעותיהם וחילוקיהם של הבוררים המקוריים אינם מגבילים את חופש הכרעתו, כך אף השמאי המכריע. וכשם שהבורר המכריע רשאי לשוב ולשמוע ראיות שכבר הובאו, על מנת להתרשם באופן אישי מהעדים (ראו: פיסקה ז לתוספת לחוק הבוררות; וכן: אוטולנגי, שם , בעמ' 184 ובעמ' 371-370), אף "השמאי המכריע" רשאי, לצורך הכרעתו, להתרשם, לא רק מן השומות שהוצעו על-ידי שמאי הצדדים, אלא גם מנתונים אובייקטיביים שלדעתו יש להתחשב בהם לצורך קביעת השומה.

7.העתירה נדחית.