ע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים הימן ז"ל נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה הדר

השופט ת' אור :

1.עניינו של ערעור זה הוא בשומת השבחה שנערכה לחלקה 24 בגוש 6454 בהוד השרון ( להלן: החלקה ). המנוח חיים היימן ( להלן: המנוח ) היה בעליה של החלקה, ובינו לבין המשיבה ( להלן: הוועדה ) היתה מחלוקת לגבי שוויה של החלקה לעניין חובת תשלום היטל השבחה עקב אישורה של תוכנית הר59/ מיום 6.8.89 ( להלן: התוכנית ), אשר החלקה נמצאת בתחומה.

על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה ( להלן: התוספת ), מוטלת חובת תשלום היטל השבחה במקרה שתוכנית משביחה חלקה אשר בתחומיה (סעיף 2(א) לתוספת). השבחה בענייננו פירושה, עליית שווייה של החלקה עקב אישור התוכנית (ראו הגדרת השבחה בסעיף 1 של התוספת). כדי לקבוע אם חלה עליה כזו, יש לברר מה היה שווייה של החלקה ערב כניסת התוכנית לתוקף ( להלן: המצב הישן ) ומהו שוויה עם קבלתה של התוכנית ( להלן: המצב החדש ). ההפרש בין השניים לטובת המצב החדש מהווה את שיעור ההשבחה של החלקה. התוספת קובעת איך יעשה בירור כזה. היטל ההשבחה הוא בשיעור 50% של השבחה כזו, אם היא קיימת.

קביעת שיעור ההשבחה נעשית על ידי שמאי שהוועדה ממנה לצורך זה (סעיף 4(1) לתוספת). בהתאם להערכת השמאי, מוכן לוח שומה ובו מפורטים המקרקעין אשר הושבחו עקב אישור התוכנית ושיעור השבחתם (סעיף 5 לתוספת). המקבלים הודעה על שיעור ההשבחה, רשאים לערער על קביעת שמאי הוועדה. הדרך בה יוכלו לעשות כן היא בהגשת שומה של ההשבחה על ידי שמאי מטעמם (סעיף 14(1) לתוספת).

אם קיימת מחלוקת בדבר שיעור ההשבחה בין שמאי הועדה לשמאי הבעלים, ובין הוועדה והבעלים לא הושגה הסכמה בדבר שיעור השבחה, מועברת עריכת שומת ההשבחה לשמאי שלישי, כפי שקובע סעיף 14(ב) לתוספת:

"לא הסכימו ... יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר ( להלן: שמאי מכריע ) ושומתו תהא מכרעת ...".

2.כך קרה בענייננו. מאחר ושומתו של השמאי מטעם הוועדה, מר אפרים מרגלית, לא נראתה למנוח, הוגשה על ידו שומה של שמאי מטעמו, השמאי אחיקם בוחן. הועדה והמנוח לא הגיעו להסכמה בדבר שיעור ההשבחה. על כן מונה אליעזר פישמן כשמאי מכריע בין הצדדים. השומות כפי שנעשו על ידי שלושת השמאים הנ"ל - מרגלית, בוחן ופישמן - לגבי המצב הישן ולגבי המצב החדש של החלקה הן לפי הטבלה הבאה (בדולרים):

השומה

מצב ישן

מצב חדש

ההשבחה

שמאי הועדה

384,000

738,000

354,000

שמאי המערער

625,000

650,000

25,000

השמאי המכריע

535,000

830,000

295,000

רואים אנו, ששיעור ההשבחה כפי שנקבע על ידי השמאי המכריע (295,000 דולר) עולה על זה שקבע שמאי המערער (25,000 דולר) ונופל מזה שנקבע על ידי שמאי הוועדה (354,000 דולר). שומתו את המצב הישן היתה בשיעור אשר בין שומות שמאי הצדדים - פחות מזה שקבע שמאי המערער ועולה על זה שקבע שמאי הועדה. לעומת זאת, שומתו את המצב החדש הינה בסכום אשר שיעורו אינו נמצא בין שומות שמאי הצדדים, אלא עולה על שתי השומות. טענת המערער היא, שבכך שהשמאי קבע לגבי המצב החדש שומה העולה על זו שנקבעה אף על ידי שמאי הועדה, חרג השמאי המכריע מסמכותו וכי יש להעמיד את שומתו על הסכום של 738,000 דולר, דהיינו הסכום ששמאי הועדה קבע, אך לא גבוה ממנו. הטענה היא, ששומות שמאי הצדדים - הוועדה והבעלים - הן לגבי המצב הישן והן לגבי המצב החדש - קובעות את תחומי השומה אשר השמאי המכריע אינו יכול לחרוג מהם. הן אשר קובעות את גבולות המחלוקת ורק בתוך גבולות אלה יכול הוא למקם את שומתו. חריגה מהן כמוה כהפרת המוסכם בין הצדדים ואין לקיימו. לטענת המערער, אין זה מתקבל על הדעת שכתוצאה משומת השמאי המכריע יהא נתון הבעלים לשומה גבוהה יותר מזו שטען לה שמאי הועדה. מכיוון שהשמאי המכריע בא לעולם בשל מחלוקת בין הצדדים, עליו לפסוק את פסוקו, דהיינו לקבוע את שומתו, במסגרת גבולות אלה, ולא לסטות מהם. ומהם גבולות אלה? לטענת בא כוח המערער, השומות שנקבעו הן לגבי המצב הישן והן לגבי המצב החדש, הן אשר קובעות את הגבולות, ולא שיעור ההשבחה שנקבע על ידי כל אחד מהשמאים.

3.המנוח ערער על החלטת השמאי המכריע לבית משפט השלום, ועמדתו כמפורט לעיל נתקבלה. על פסק דינו של בית משפט השלום הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, ושם התהפכה הקערה. הערעור התקבל ושומת השמאי המכריע אושרה. על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור לבית משפט זה וניתנה למנוח רשות ערעור בשאלה האמורה. לאחר מתן הרשות, נפטר המנוח ועזבונו בא תחתיו כמערער בערעור זה.

לדעתי, דין הערעור להדחות, ולהלן נימוקי.

4.ראשית, יש להדגיש, שהסעיף הרלבנטי, סעיף 14(ב) לתוספת לחוק, קובע מנגנון לבחירת שמאי שלישי אשר שומתו תהיה מכרעת, מבלי שהחוק קובע כי על השמאי המכריע להיות קשור בדרך כלשהי לשומות השמאים מטעם הצדדים. לכאורה, כשמדבר החוק בשומה של השמאי "האחר", אשר נבחר על ידי בעלי הדין כשמאי מכריע, מדובר בשומה של שמאי זה על פי מיטב ידיעתו, נסיונו ומומחיותו. הצדדים בחרו אותו בשל הערכתם אותו כשמאי, ובודאי מתכוונים שיקבע את שומתו על פי מיטב שיקול דעתו. בנסיבות אלה, ובאין כל הסכמה דיונית בין בעלי הדין לגבי גבולות השומה של השמאי המכריע, אין עילה להגביל את סמכותו של השמאי לשומות של אחרים, אשר הוא אינו אחראי להן.

הגבלה כזו גם אינה רצויה. נתאר לנו מקרה שבו מתברר לשמאי המכריע שהשמאים מטעם שני הצדדים התעלמו מנתון מסוים, אשר יש בו השפעה על שווי החלקה הן במצבה הישן והן במצב החדש. ונניח שבמקרה כמו שלנו, מביא הדבר גם להעלאת שומת המצב הישן וגם לשומת המצב החדש. שומת המצב הישן מגדילה את השווי שלו לעומת זו שנקבעה על ידי שמאי הוועדה, אך אינה עולה על זו, המוגזמת, של שמאי המערער. לעומת זאת, שומת המצב החדש מביאה לכך שהיא עולה לא רק על זו של הבעלים אלא גם על זו של שמאי הועדה. האם רק בגלל כך שהשומה תעלה על שומת שמאי הועדה את המצב החדש, לא תתקבל שומת השמאי המכריע? האם מתקבל הדבר על הדעת שאותו נתון יתקבל במלואו להגדלת שווי המצב הישן ולא יתקבל לצורך הגדלת שווי המצב החדש?

יתכן גם, שיתגלה בפני השמאי המכריע נתון, שלא היה בידיעת בעלי הדין, אשר אכן יהיה בו להגדיל את שומת המצב החדש. האם על השמאי המכריע לעצום עיניו בפני נתון זה, רק מכיוון ששמאי בעלי הדין התעלמו ממנו עקב אי ידיעה או טעות? כזה, למעשה, היה המצב בענייננו. בפני השמאי המכריע הוצגו נתונים של עסקאות שנעשו כשנה לפני התאריך הקובע, כשדבר התוכנית אשר עומדת לקבל תוקף כבר היה ידוע וכמובן נתן את אותותיו במחירי קרקעות שנמכרו. על פי עסקאות אלה, המחירים שהתקבלו עלו כולם על המחיר שנקבע בשומת שמאי הועדה. בשתי עסקאות שנעשו כשנה אחרי התאריך הקובע נקבע מחיר העולה על זה שנקבע על ידי השמאי המכריע. נראה, על כן, שעל פי נתונים אובייקטיביים אלה אשר הובאו בפני השמאי המכריע, שומתו את השווי במצב החדש הינה סבירה וראויה. למה יהיה כבול בשומת שמאי הועדה, כשאין דרישה כזו בחוק והדבר יביא לשומה שאינה הולמת?

ראוי להדגיש, שבדרך כלל השאלה בה נדרשנו להכריע בערעור זה אינה מתעוררת. מנימוקים כאלה ואחרים שומות השמאים מטעם הצדדים נוטות בצורה ברורה לכדאיות הצד עבורו ניתנה חוות הדעת. לפיכך, שומתו של השמאי המכריע תהיה בדרך כלל - הן לגבי המצב הישן והן לגבי המצב החדש - בשווי שבין שומות שמאי בעלי הדין. אך כשקורה אחרת - כמו בענייננו - נראה לי שיש לקבל את שומת השמאי המכריע כפי שהיא, וזו, כקביעת סעיף 14(ב) לתוספת, תהא מכרעת. כך הוא בין אם זו תהא חורגת משומות שמאי בעלי הדין לטובת הועדה, כמו בענייננו, ובין אם תהיה לטובת בעלי הקרקע.

על סמך כל האמור לעיל, הערעור נדחה. המערער ישא בהוצאות המשיבה בערעור זה בסך 10,000 ש"ח.

ש ו פ ט

השופט י' אנגלרד :

אני מסכים. ש ו פ ט

השופט א' ריבלין :

אני מסכים. ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ת' אור.