ע"א 2160/97 אילנות הקריה (ישראל בע"מ) נ. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל

זו הוגש הערעור.

טענות המערערת :

בערעור שלפנינו תוקפת המערערת אך ורק את טבלאות האיזון שנערכו מספר שנים לאחר שנערכה התוכנית המקורית. הן הוכנו בדרך של תוכנית מפורטת נפרדת, שפורסמה למתן תוקף ביום 16.11.95, כאמור.

טענות המערערת נגד השינויים שנעשו בטבלאות האיזון בעניינן של חלקת עיני וחלקת גו"ח הן כדלקמן:

א.

נמנעה מן המערערת האפשרות להעלות התנגדויות לשינויים בתוכנית ונשלל ממנה יומה בפני הועדה המחוזית. במילים אחרות, נשללה מהמערערת זכות הטיעון.

ב.

במסגרת השינויים, קיבלו חלקות עיני וגו"ח מגרשים שונים, יקרים מן המגרשים שנועדו להם בטבלאות המופקדות (ב"נתוני הפתיחה") על דרך חליפין עם מגרשים שנועדו בטבלאות אלה למדינה ולעיריה. לטענת המערערת, יש לפזר טובות הנאה עודפות אלו על כלל בעלי הזכויות בתוכנית (לרבות המערערת).

ג.

הקופה הציבורית יצאה נפסדת בגין ההעדפה שלא כהוגן של חלקת עיני. בעלי חלקה זו לא קיימו את החובה שהוטלה עליהם במסגרת הכרעת הבורר שקבעה שבעלי חלקה זו יקבלו ממנהל מקרקעי ישראל קרקעות, אך הם צריכים לתת את התמורה - כפי שקבע הבורר.

ד.

גם חלקת גו"ח זכתה להעדפה שלא כהוגן, כפי שיפורט בהמשך. לטענת המערערת, בעניינה, עירית חולון מסרה באדמותיה לגורם פרטי מבלי שהושג אישור שר הפנים לכך.

ה.

חוות הדעת שהוגשה בבית משפט קמא על ידי המערערת ניתחה והבהירה את הפרת האיזון שנגרמה עקב תיקון הטבלאות. ברם, בית משפט קמא העדיף את שתי חוות הדעת שהוגשו מטעם המשיבות אשר נעדרו ניתוח והנמקה, כאמור.

ו.

החסרת כספים מן הקופה הציבורית על ידי העלמת המס או ההערמה על המס, שנבע מן העסקאות הנפסדות האלה היתה מעיקרה של העתירה, ולא אינצידנטלית.

ז.

סכום ההוצאות שהשית בית משפט קמא על המערערת הינו מופרז בהתחשב באופי הציבורי של העירה ובפגמים שנפלו בטבלאות האיזון.

דיון בטענות המערערת :

מבין שמונת עמודי סיכומיה של המערערת ניתן לתמצת את סיבת העתירה לפני בית משפט קמא והערעור שלפנינו כך: לגישת המערערת היה על בית המשפט "לפזר את טובות ההנאה העודפות עם כלל בעלי הזכויות בתוכנית, לרבות המערערת". זאת הסיבה לעתירה, ולא טענתה המאוחרת כי: "הצדק הציבורי [הוא - מ.א.] שהדריך את המערערת". אילו הייתה מתקבלת העתירה, הרי שבעלי החלקות עיני וגו"ח היו עלולות להיפגע ולכן היה מקום לצרפן בהתאם לתקנה 4(ד) לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בעתירות לבית משפט לעניינים מינהליים), התשנ"ו1996-. הן לא צורפו, למעשה, יכול היה להיות די בפגם זה כדי לדחות את העתירה על הסף. טענה זו לא עלתה על ידי מי מהצדדים והשופט המלומד בערכאה קמא לא דן בטענה זו. לכן, גם אני אמנע מכך.

אינני מקבל את הטענה כי "העלמת המס", אם היתה, היא מעיקרה של עתירתה של המערערת לפני בית משפט קמא. אם זה יסוד מיסודותיה, כלל לא ברור מה מקור סמכותו של בית משפט קמא לדון בעתירה; ואילו ניתנה סמכות שכזו בידי בית משפט קמא - לא ברור מה מעמדה של המערערת לטעון את שטענה.

בכל מקרה, ההליך התכנוני לא נפגע כתוצאה מכך שגורם זה או אחר לא שילם את המס המוטל עליו, וכלל אינני משוכנע שזה המצב שהיה במקרה דנא. מכל מקום את עלבונו של האוצר אפשר לתבוע בהליך שבין המדינה והחייב במס, ולא במסגרת הליך מנהלי זה.

גם את טענתה של המערערת בעניין "העדפתו" של בית משפט קמא את חוות הדעת שאינן מיטיבות עימה יש לדחות. חוות הדעת נועדו לסייע לבית המשפט בעניינים של מומחיות מיוחדת, אך אין הן מחליפות את תפקידו של השופט. השופט המלומד בחן היטב את שלושת חוות הדעת וביכר את אלו שהניחו את דעתו. העובדה שהן לא עושות חסד עם המערערת אינה עילה לערעור.

העדפה שלא כהוגן :

אין מחלוקת כי, "ההעדפות הנפסדות" להן טוענת המערערת נעשו במקביל להליך התכנוני, ושולבו בתוכנית באופן שטבלאות האיזון משקפות אותן בלבד. גם אין מחלקות כי "העדפות" אלו הן תולדה של הליך בוררות (שהתנהל בעניינה של חלקת עיני) וחילופי מקרקעין (בעניינה של חלקת גו"ח). כלומר, אין להם כל קשר להליך התכנוני.

יתרה מזאת, אני מסכים עם המשיבות כי אם הטענות בדבר הטבות בלתי חוקיות והעלמת מס מופנות נגד עירית חולון ונגד מנהל מקרקעי ישראל, הרי שאלו הם הצדדים הנכונים לעתירה, ולא המשיבות דנא.

למרות שדי בכך כדי לדחות את הערעור על הסף, אוסיף כמה הערות;

בעניינה של חלקת עיני : בעלי החלקה ניהלו שני הליכי בוררות נגד מנהל מקרקעי ישראל, שעניינם זכויותיהם בתוכנית. הבורר קבע את שקבע והמשיבה מספר 1 אישרה את תיקון טבלאות האיזון וחילופי המגרשים בהתאם. אפילו תמצי לומר כי התוצאה אליה הגיע הבורר גרמה לחלקת עיני להתעשר - הרי שזו התעשרות על חשבון מנהל מקרקעי ישראל, שהיה בעל דין בבוררות. האם יכול צד ג' שלא היה שותף להליך לערער על כך? התשובה לכך שלילית. משכך, גם לא היה צורך להפקיד את ההסכמות שהגיעו אליהם הצדדים במסגרת הבוררות לשמיעת התנגדויות.

ובעניינה של חלקת גו"ח : עירית חולון מכרה חלק מן ההקצאה שהגיעה לחברת גו"ח ליזם אחר, כלשהו. היזם הקים מבנה במקום וחברת גו"ח תבעה בעלות עליו. כפתרון למציאות שנוצרה, סוכם בין העיריה לבין חברת גו"ח שהאחרונה תקבל חלק מזכויות במקרקעין השייכים לראשונה (במסגרת אותה תוכנית). השתיים פנו למשיבה מס' 1, זו הסכימה ל"הקצאות" החדשות וכתוצאה

מכך שונו טבלאות האיזון. עוד מציינות משיבות מספר 2 ו3- בסיכומיהם, כי השינוי האמור בהקצאות המקרקעין - קיבל את אישור של שר הפנים.

לא יכולה להיות מחלוקת כי בסיטואציה המוסברת לעיל לא ניתן למצוא ביטוי לחלקות החלופיות שקיבלה חלקת גו"ח ב"נתוני הפתיחה". התיקון בוצע על סמך שומה מוסכמת בפני שמאי ששימש כבורר מוסכם בין הצדדים, ונראה לי כי אילו נדרשה חברת גו"ח לשלם מס בגין "עיסקה" זו שבמקרקעין היה זה בבחינת קנס. להטיל מס על חברת גו"ח בשל טעות ברישומה של העיריה, אשר מכרה זכויותיה של חברת גו"ח לצד ג' זה אבסורד.

השופט המלומד בערכאה קמא בחן את הוראותיו של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965-, והגיע למסקנה שהוא " ...לא נועד לכפות על בעלי הזכויות מהלכים שרירותיים הפוגעים באוטונומיה של הרצון הפרטי שלהם ללא סיבה ." לפיכך, הוא מגיע למסקנה כי כאשר שני בעלי זכויות מבקשים לערוך ביניהם "חילוף נקודתי", שאינו בר השפעה על צד ג' כלשהו- אין כל מניעה מלעשות כך.

לשופט הוגשו לא פחות משלוש חוות דעת. שתיים מתוכן מביעות עמדה לפיה לא הופר האיזון הפנימי באמצעות טבלאות האיזון החדשות. תוך הסתמכות על שתי אלה, ולאחר ששוכנע כי לא נגרעה כל זכות מרכושה של המערערת "אפילו כמלוא הנימה" הוא דחה את עתירתה.

אני מסכים עם הניתוח שערך השופט קמא ועם המסקנות העובדתיות והמשפטיות שהגיע אליהן. מטעמיו שלו ומהטעמים שפתחתי בהם בראש פרק זה, אני מציע לחברי לדחות את הערעור גם בכל הנוגע לטענת ההעדפה שלא כהוגן.

זכות הטיעון :

הלכה פסוקה היא כי במקרה שחלו שינויים מהותיים המשנים את התוכנית יש חובה להתייחס אל התוכנית כאל תוכנית חדשה (בג"צ 189/74 מיכאל ברונו ואח' נ. הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח' , פ"ד כט(1) 492, 496; בג"צ 795/79, 668/80 המועצה האזורית גזר ואח' נ. המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח' , פ"ד לו(1) 561, 572).

בענייננו, כפי שהסברתי, התיקון שנעשה בטבלאות האיזון היה נקודתי, כפי שנקבע בשתי חוות הדעת. הוא נוגע לצדדים אשר קיבלו את הכרעתו של הבורר ולהם בלבד. מכיוון שהוא לא הפר, שינה או פגע באישור הכללי של התוכנית - לא היה כל צורך להפקיד את התוכנית פעם נוספת לשמיעת התנגדויות.

אני מסכים עם המשיבות כי אילו היתה נדרשת הפקדת התוכנית בכל מקרה של שינוי קל המוכנס על ידי הועדה המחוזית, והיתה נדרשת חזרה על כל שלבי הדיון בקשר לאישור התוכנית, כי אז אין לראות מתי יגיע הדיון לקצו. לפיכך, לדעתי, לא קיבלה המערערת זכות טיעון במקום שלא עמדה לה זכות כזו. אשר על כן, אני מציע לחבריי לדחות גם טענה זו של המערערת.

פסיקת הוצאות :

עברתי ובחנתי כל אחת מטענותיה של המערערת, אלו שבאו לפני בית משפט קמא ואלו שבאו לפנינו. לא שוכנעתי כי "האינטרס הציבורי" הוביל את המערערת לעתור ולערער, למרות שהיא ניסתה להכתיר עצמה בכתר שכזה.

"אינטרס ציבורי" ושיקולי מדיניות נכונה הם כי צד אשר נגרר, על כורחו, להתדיינות משפטית - לא יצא בחסרון כיס. בענייננו, תבעה המערערת את שלושת המשיבות, וכפי שציינתי, גם לו היה ממש בעתירתה, כלל לא ברור שהן הצדדים המתאימים. השופט ד"ר מודריק, שמע את הצדדים בדיונים שקיים לפניו, וגם כאשר היה סבור כי מונחת לפניו תשתית מספקת לכתיבת פסק הדין הוא התיר לעותרת - המערערת - לחקור את השמאי אשר הגיש חוות דעת מטעם המשיבות. הוא דחה את העתירה לאחר דיון מעמיק בכל אחת מטענותיה וקבע כי העותרת - המערערת שלפנינו - תשלם לכל אחת מן המשיבות סך 7,500 ש"ח. סכום זה נראה לי סביר בהתחשב בנסיבותיו של המקרה והמדיניות הראויה לפיה פסיקת ההוצאות תהא ריאלית.

אשר על כן, אני מציע לחברי המכובדים לדחות את הערעור ולחייב את המערערת לשלם לכל אחת מהמשיבות סכום של 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

ש ו פ ט

המשנה לנשיא ש' לוין:

אני מסכים.

המשנה לנשיא

השופט ת' אור:

אני מסכים לתוצאה אליה הגיע חברי, השופט אילן בדבר דחיית הערעור.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט אילן.