ע"א 2501/01 צביקה גולדמן נ. בנק ירושלים בע"מ

1.זוהי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כבוד השופט ע' פוגלמן), לפיה נדחתה בקשה למתן רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל (כבוד הרשמת א' גזית), שלא לבטל צו מכר של דירת המבקשים בגבעתיים (להלן: הדירה).

ביום 6.11.98 מונה עו"ד סטמרי, בא-כוח המשיב 1, ככונס נכסים על זכויות המבקשים בדירה (להלן: כונס הנכסים). זאת, בגין חובם של המבקשים למשיב 1. משנכשלו הניסיונות להסדיר את פירעון החוב, נמסרה לכונס הנכסים הערכה של שמאי מקרקעין, לפיה ערך הדירה במימוש מהיר הינו 85,000$, המייצגים שווי שוק של 95,000$. על פי מכתב ששיגר כונס הנכסים, ביום 26.7.00, אל המבקשים, הוגשו שתי הצעות למכירת הדירה, בעקבות מודעה בעיתון, ולאחר ניהול התמחרות בין המציעים, הועלתה אחת ההצעות לסכום של 79,000$. במכתב נתבקשה התייחסותם של המבקשים להצעה, בטרם הפניה לראש ההוצאה לפועל. המבקשים השיבו לכונס כי הם מעונינים לקבל מסמכים שונים, ובמכתב נוסף, מיום 7.8.00, ציינו כי בכוונתם לשלוח שמאי מטעמם לדירה. כונס הנכסים הודיע למבקשים, במכתב מיום 9.8.00, כי אין לו התנגדות לכך. ואכן, ביום 18.8.00 ביקר שמאי מקרקעין מטעם המבקשים בנכס.

2.ביום 31.8.00 הגיש כונס הנכסים לראש ההוצאה לפועל דו"ח כינוס נכסים ובקשה לאישור מכירת דירה למשיבה 2. לאור חוות דעת השמאי ובהיעדר תגובה מטעם המבקשים למכתב ששוגר אליהם כאמור, אישר ראש ההוצאה לפועל את המכר בסך 79,000$. ביום 6.9.00 ניתנה שומת הנכס מטעם השמאי שמינו המבקשים, ובה הוערך הנכס בסכום של 115,000$, ובמימוש מהיר - 103,500$. המבקשים הגישו בקשה לביטול צו המכר בגין הטעיית ראש ההוצאה לפועל. הבקשה נדחתה על ידי ראש ההוצאה לפועל, בנימוק שהמכר אושר ונחתם צו פורמלי המופנה לרשם המקרקעין.

3.על החלטה זו הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי. בית המשפט קבע, כי אמנם ראוי היה שכונס הנכסים יפרוש את התמונה העובדתית המלאה בפני בית המשפט ויציין במפורש את העובדה ששמאי מטעם המבקשים ביקר בנכס. אך גם משלא נעשה כן - כך קבע בית המשפט קמא - לא נפל בהליך המכירה פגם מהותי, המצדיק את ביטול אישור המכירה. בית המשפט עמד על כך, שההצעות שהוצעו בפועל בהליך המכירה הפומבי היו בסך 60,000$ ו- 70,000$, ורק בסוף הליך ההתמחרות הועלתה אחת ההצעות ל- 79,000$. עוד צוין, כי בשום שלב לא הוצע על ידי המבקשים רוכש אחר. עוד הביא בית המשפט בחשבון החלטתו את אינטרס ההסתמכות של המשיבה 2, אשר הגישה הצעה בתום-לב, הפקידה ערבות בנקאית, ומשניתנה החלטת ראש ההוצאה לפועל, חתמה על החוזה, שילמה את יתרת התשלומים, ביצעה שיפוצים בדירה וקיבלה בה חזקה. בית המשפט קמא סבר, כי אף אם היה המידע המלא בפני ראש ההוצאה לפועל, עדיין היתה הדירה נמכרת במחיר שאושר, וזאת בהיעדר חלופה ממשית אחרת.

4.כנגד החלטה זו מופנית בקשת רשות הערעור. בין היתר טוענים המבקשים, כי העובדה שכונס הנכסים לא גילה גילוי נאות לראש ההוצאה לפועל, כי שמאי מטעמם ביקר במקרקעין, מהווה פגם מהותי. הליך המכר, כך הם טוענים, בוצע בניגוד לחוק ההוצאה לפועל ובניגוד להוראות ראש ההוצאה לפועל, ומבלי לאפשר למבקשים להשתתף בהתמחרות ולהכין שומה מטעמם, מבעוד מועד. כן עומדים המבקשים על הפער המשמעותי שבין השומה מטעם כונס הנכסים לבין השומה מטעמם, וטוענים טענות שונות כנגד הראשונה. המבקשים מוסיפים וטוענים, כי הדירה נרכשה על ידי המשיבה 2 לצורך השקעה, ולא לצורך מגורים, וכי היא אינה מתגוררת בדירה אלא משכירה אותה לאחרים.

5.לטענת המשיב 1, לא החל כונס הנכסים בהליך מכר הדירה אלא לאחר ניסיונות חוזרים ונשנים להסדיר את פירעון החוב בדרכים אחרות - ניסיונות שלא צלחו בשל שהמבקשים הפרו את ההסכמים שנחתמו עמם. חוות הדעת מטעם המבקשים - כך טוען המשיב 1 - הינה "חוות דעת מוזמנת", אשר הוגשה רק ביום 6.9.00. המבקשים - כך מדגיש המשיב 1 - לא הציעו מעולם קונה חלופי, המוכן להציע מחיר גבוה יותר תמורת הדירה.

המשיבה 2 טוענת כי רכשה את הדירה על פי הדין, בתום לב ותוך השקעת כספים בשיפוץ הדירה. יחד עם זאת, מאשרת המשיבה 2 כי הדירה הושכרה לדיירת, והיא מציעה, כי עסקת המכר תבוטל בכפוף להשבה ולתשלום פיצוי.

6.החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל, במיוחד מקום בו מדובר בדירתו של החייב, מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים. בענייננו, לא הוכנסו המבקשים לסוד הליך המכירה, אלא במכתבו של הכונס מיום 26.7.00. עד לאותו שלב הם לא היו מודעים להליך המכר שהתנהל, ולשומה שנערכה לנכס. משנתבקשה התייחסותם של המבקשים להצעת המשיבה 2 - כפי שנדרש על פי צו המינוי של כונס הנכסים - השיבו כי ברצונם לקבל מסמכים שונים, ולשלוח שמאי מטעמם לנכס. כונס הנכסים הודיע כי אין לו התנגדות לכך - ואכן שמאי מטעם המבקשים נשלח לנכס. ואולם, בטרם נתקבלה תשובת השמאי, ובחלוף כשבועיים מיום ביקורו בנכס, הוגשה מטעם כונס הנכסים בקשה לאישור מכר הדירה למשיבה 2, וזאת מבלי שהודע לראש ההוצאה לפועל כי השמאי מטעם המבקשים ביקר בנכס. החלטת ראש ההוצאה לפועל, אשר ניתנה במעמד צד אחד, נשענת, איפוא, על אדנים עובדתיים חסרים, והנימוק שביסודה, לאמור - "לאור חוות דעת שמאי ובהיעדר תגובת החייב למכתב אשר נשלח..." - אינם יכולים לעמוד.

7.בנסיבות המקרה, סבורני כי לא ניתנה למבקשים אפשרות מעשית להתייחס להצעת המשיבה 2, והדבר אף אינו עולה בקנה אחד עם הוראות ראש ההוצאה לפועל בצו המינוי של כונס הנכסים. אף אם מצא כונס הנכסים כי יש מקום לפנות לראש ההוצאה לפועל עוד בטרם ניתנה חוות הדעת מטעם שמאי המבקשים, הרי היה עליו להבהיר כי שמאי מטעם המבקשים ביקר בנכס וצפוי ליתן חוות דעת מטעמו. משהדבר לא נעשה, יש לומר, בנסיבות העניין, כי נפל בהליך פגם מהותי, המצדיק את ביטולו של אישור המכירה שניתן. עוד הבאתי בחשבון החלטתי את העובדה, כי המשיבה 2 אינה מתגוררת בנכס.

התוצאה היא שהערעור מתקבל. החלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 4.9.00 מתבטלת, והתיק מוחזר לראש ההוצאה לפועל, על מנת שייתן החלטה חדשה. המשיב 1 יישא בהוצאות המבקשים בסך 2,500 ש"ח.