ע"א 3312-24 ע"א 3312-24

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ע' אבמן-מולר) בת"א 24924-12-18 מיום 20.2.2024, שבו נתקבלה תביעת המשיבים לאכיפת הסכם מכר מקרקעין.

1.המבקשת 1 (להלן: המבקשת), הבעלים הרשום של דירת מגורים ברחוב כתב סופר 16 בירושלים (להלן: הדירה או הנכס), התקשרה בשנת 2014 בהסכם עם המשיבה 1 (להלן: המשיבה) למכירת הדירה. המבקש 2 הוא אחיה של המבקשת והוגדר על ידי בית המשפט המחוזי כ"בעל העניין האמיתי" בעסקה. המשיב 2 הוא אביה של המשיבה שאף הוא היה מעורב בעסקה.

התמורה המוסכמת הועמדה על מיליון ₪ והערת אזהרה נרשמה לטובת המשיבה-הקונה במרשם המקרקעין. סביב עסקת מכר זו נוצרה תסבוכת של ממש. הדברים פורטו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ואסתפק בתיאור תמציתי של עיקרי הדברים הצריכים לענייננו.

לאחר כריתת הסכם המכר, אך בטרם נתמלאו כל התנאים שנקבעו בו, הועלו טענות על ידי צד שלישי כי הוא רכש את הזכויות בנכס כבר בשנת 2012; כי הערת אזהרה שנרשמה לטובתו נמחקה מבלי שנתקיימו התנאים שהוסכמו בין הצדדים; וכי הדירה נמכרה למשיבה ללא ידיעתו [במאמר מוסגר יצויין כי בחוזה המכר בין המבקשת למשיבה נאמר ב"הואיל" השלישי כי הדירה נמכרה בעבר לצד שלישי, אך כי עסקה זו בוטלה בהסכמה עקב הפרתה על ידי הקונה]. מחלוקת זו הובאה לפתחו של בית הדין לממונות (להלן: בית הדין). במסגרת ההליך הורה בית הדין לצדדים, בין היתר, להימנע מביצוע דיספוזיציה בזכויות בדירה. בהמשך נקלעו ההליכים בבית הדין למבוי סתום, ובשנת 2015 התקיים דיון בבית הדין שאליו לא התייצב המבקש 2, ומשכך בית הדין "לא דן בגופו של עניין". בד בבד, בנוגע לתביעת הבעלות בדירה, בית הדין אסר על המשיבה לרכוש את הדירה "ולהימנע מספק גזל", וזאת לנוכח טענת הצד השלישי שהוא קנה את הדירה.

2.בעקבות החלטת בית הדין שלחה המשיבה מכתב למבקשים ולבא כוחם שבו הודיעה על ביטול חוזה המכר. בית המשפט המחוזי ציין בפסק דינו כי מכתב זה לא זכה לכל מענה, ולא זו בלבד שלא נעשו פעולות כלשהן על ידי הצדדים למימוש הביטול, אלא שכל העת נעשו על ידי הצדדים ניסיונות למצוא פתרון שיחלץ את כולם מהתסבוכת שאליה נקלעו. ואולם, מסתבר שהתסבוכת רק הלכה והעמיקה (בין היתר, ניתן פסק בוררות בין הצד השלישי למשיב 2; הצד השלישי יצא מהתמונה ונכנס לתמונה שחקן רביעי שלכאורה שכר מהמבקש 1 את הדירה למשך מספר שנים; ולנוכח יציאת הצד השלישי מהתמונה, הפנו המשיבים דרישה למבקשים להשלים את הסכם המכר). בהמשך הגישו המשיבים לבית הדין תביעה נגד המבקש 2 להשלמת העסקה, אך האחרון בחר שלא לחתום על הסכם הבוררות, ובית הדין הוציא החלטה המאפשרת למשיב 1 "לפנות לכל מקום שירצה לשם מימוש זכויותיו". בעקבות כך הגישו המשיבים לבית משפט קמא את תביעתם לאכיפת הסכם המכר, היא התביעה שבה ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי שעליו נסב ההליך שלפנינו.

3.בית משפט קמא קבע כי גרסת המבקשים-הנתבעים התפתחה והשתנתה לאורך כל ההליך; כי בניגוד לאופן הצגת הדברים על ידם, המבקש 2 הוא בעל העניין האמיתי שערך עסקאות בנכס וניהל בפועל את ההליך לגביו, בעוד שהמבקשת נטולת קשר לנכס ולא היתה לה כל ידיעה לגבי הליך המכר; וכי גרסת המבקש 2 "לא הותירה רושם מהימן במיוחד", זאת בניגוד לגרסת המשיבים שהעידו "בפשטות וביושר, גם כשהדברים היו פחות נוחים להם, ועדותם הותירה ככלל רושם אמין" (פסקה 30 לפסק הדין).

לגופה של תביעה, בית המשפט קבע כי הודעת הביטול נשלחה על ידי המשיבים לאחר שקיבלו על עצמם את מרותו של בית הדין בהיותם אנשים מאמינים, ולנוכח הבנתם כי לא ניתן להשלים את העסקה כל עוד לא פתר המבקש 2 את הסכסוך שנתגלע מול הצד השלישי. אלא שלאחר בחינת חומר הראיות ושמיעת העדים שהעידו בפניו, מסקנתו של בית המשפט המחוזי היתה כי הצדדים לא ראו בהודעת הביטול סוף פסוק ובפועל זנחו אותה. טענת המבקשים כי הסתמכו על הודעת הביטול ששלחו המשיבים נדחתה על ידי בית המשפט שקבע כי מוטב היה אלמלא נטענה. בדומה לכך, טענת המבקשים כי השכרת הדירה לצד הרביעי נעשתה בהסתמך על הודעת הביטול נדחתה על ידי בית משפט קמא "בשתי ידיים בהיותה נגועה בחוסר תום לב של ממש", בין היתר לנוכח "עדותו המגומגמת" של הצד הרביעי ובהינתן שבאותה העת היתה רשומה הערת אזהרה לטובת המשיבה (פסקה 44 לפסק הדין).

במישור הסעד, בית המשפט המחוזי קבע כי המשיבים זכאים לאכיפת ההסכם בתנאים, והם: דיווח אמת לרשויות המס לגבי תמורתה המלאה של העסקה; תשלום יתרת התמורה שאינה שנויה במחלוקת (כ-72,000 ₪ בשערוך למועד מתן פסק הדין); סילוק חוב הארנונה הרובץ על הנכס, ככל שישנו, שניתן לשלמו מתוך יתרת התמורה המוזכרת; ולפעול להסרת משכנתא שנרשמה לטובת גורם אחר על תת חלקה אחרת באותו בניין. בית המשפט קבע כי על המשיבים למלא אחר תנאים אלו עד ליום 30.5.2024, אך בהמשך נדחה המועד האמור מספר פעמים.

4.על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישו המבקשים ערעור לבית משפט זה. הערעור הוגש ביום 16.4.2024, אך כעבור כארבעה חודשים, ביום 22.8.2024, הגישו המבקשים כתב ערעור מתוקן, וזאת בעקבות החלטות מאוחרות של בית משפט קמא שבהן דחה כאמור את המועד לקיום התנאים הנדרשים לצורך אכיפת הסכם המכר. הבקשה לעיכוב ביצוע שלפניי הוגשה על ידי המבקשים בד בבד עם הגשת כתב הערעור המתוקן. לטענתם, בקשה זו לא הוגשה בעת הגשת כתב הערעור המקורי, שכן באותו מועד טרם נתמלאו התנאים שנקבעו לצורך אכיפת הסכם המכר, ומשכך – כך לעמדת המבקשים – לא היה מה לעכב. לעומת זאת, המבקשים טוענים כי בעת הגשת הבקשה "נחזה כי שלשה מתוך ארבעת התנאים קוימו, כאשר התנאי הרביעי קוים בימים אלו", ומשכך הוגשה הבקשה לעיכוב ביצוע במועד שהוגשה.

המבקשים מבהירים כי ערעורם אינו מופנה נגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, אלא נגד המסקנה המשפטית שאליה הגיע. לטענתם, לא היה מקום להורות על אכיפת הסכם המכר לאחר שבוטל ומבלי שהשתכלל הסכם חדש בין הצדדים. עוד נטען כי לא היה מקום להורות על אכיפה בהינתן שהסכם המכר לא שיקף את סכום העסקה האמיתי, ובהינתן שבמועד פסק הדין לא שולמה מלוא התמורה שנקבעה בהסכם המכר, מבלי שבית המשפט הכריע במחלוקת שבין הצדדים בנוגע לשיעור התמורה. עוד נטען כי מדובר בדירה שמושכרת לצדדים שלישיים, וככל שלא יעוכב ביצוע פסק הדין, עשויים המבקשים לעמוד בפני שוקת שבורה, שכן המשיבים יוכלו למכור את הדירה או למשכנהּ.

5.המשיבים, מנגד, טוענים כי נפלו קרבן להונאה מצד המבקש 2, שמונע מהם לקבל לידיהם את הדירה שכמעט כל תמורתה שולמה כבר בשנת 2014 בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר. באשר לבקשה לעיכוב ביצוע, המשיבים טוענים כי הבקשה הוגשה בשיהוי ובחוסר תום לב; כי מיד לאחר מתן פסק הדין הם פעלו לקיום כל התנאים הדרושים לאכיפה בידיעתם המלאה של המבקשים, ואף סילקו את חוב הארנונה שהתברר כי שיעורו עולה על יתרת התמורה ועומד על סך (ריאלי) של כ-117,000 ₪. באשר למאזן הנוחות, נטען כי טענת המבקשים לעניין זה היא סתמית, מה עוד שהמבקשת – שהיא הבעלים הרשום של הדירה – כלל לא צירפה תצהיר לבקשה. מכל מקום, על מנת להסיר כל ספק בנושא, המשיבים מבהירים כי הם מסכימים לרישום הערת אזהרה בדבר קיומו של הליך הערעור, באופן שיבטיח כי לא תתבצע כל דיספוזיציה בזכויות בדירה עד להכרעה בערעור, וזאת כנגד העברת הבעלות הרשומה בדירה על שם המשיבה והעברת החזקה בדירה כשהיא פנויה. כן התייחסו המשיבים לסיכויי הערעור של המבקשים, שלדבריהם אינם גבוהים.

6.לאחר עיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, בבקשה לעיכוב ביצוע ובתגובת המשיבים, המסקנה היא כי אין מקום להיעתר לבקשה וכי דינה להידחות.

איני רואה להכביר מילים לגבי סיכויי הערעור שהגישו המבקשים. עם זאת, בזהירות המתבקשת, דומה כי לא משוכה משפטית גרידא עומדת בפניהם לצורך קבלת ערעורם, כי אם גם משוכה בדמות ממצאי עובדה ומהימנות שבית משפט קמא זקף לחובתם, שהם מסוג הקביעות שאין דרכה של ערכאת ערעור להתערב בהן.

מכל מקום, באספקלריה של מאזן הנוחות לא עלה בידי המבקשים להרים, ולו במעט, את הנטל הרובץ עליהם לצורך קבלת הבקשה, ודי בכך כדי להביא לדחייתה. כידוע, נקודת המוצא היא כי אין בהגשת ערעור כדי לעכב ביצועו של פסק דין (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018), ובעל דין המבקש לעכב את ביצועו הוא הנושא בנטל להוכיח כי נתקיימו התנאים הנדרשים לשם כך (ראו, מבין רבים, ע"א 4145/24 דנבר אחזקות וכימיקלים בע"מ נ' מפעלי קדם (מבלטן) בע"מ, פסקה 8 (4.7.2024)). במקרה דנן, המבקשים הסתפקו בטענה כי "מאזן הנוחות תומך במתן עיכוב ביצוע כאשר מדובר בדירה השייכת למבקשת 1 מזה שנים רבות אשר מושכרת לצדדים שלישיים", וכי אם לא יינתן עיכוב ביצוע "עשויים המבקשים לעמוד בפני שוקת שבורה" לנוכח האפשרות שהמשיבים ימכרו את הדירה או ימשכנו אותה וימנעו אפשרות להשיב את המצב לקדמותו. הנה כי כן, לא זו בלבד שטענת המבקשים נטענה בעלמא ללא ניסיון מינימאלי להניח תשתית כלשהי לגבי הנזק שעלול להיגרם להם אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין, אלא שיש בדברים כדי לתמוך במסקנה כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובתם. זאת, בהינתן שאין מדובר בדירת מגורים של המבקשים, אלא בדירה מושכרת שהנזק הממוני בגין מכירתה – אם וכאשר יתקבל ערעורם – יהיה בר פיצוי (ראו והשוו, מבין רבים, ע"א 1626/11 ברש נ' שר, פסקה 4 (2.5.2011)).

7.על כך יש להוסיף כי המשיבים ניאותו לרשום הערת אזהרה על הדירה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, באופן שיבטיח כי לא תבוצע דיספוזיציה בזכויות בדירה עד להכרעה בערעור. אף בכך יש כדי להקהות חששם של המבקשים מפני העברת הזכויות בדירה לידי צדדים שלישיים.

ודוק: לא נעלם מעיניי כי הסכמה זו של המשיבים ניתנה כנגד קבלת חזקה בדירה כשהיא פנויה מכל מחזיק וכנגד העברת הבעלות הרשומה על שם המשיבה. בנסיבות אלו, משלא הוברר אם לעת הזו ישנם מחזיקים המתגוררים בדירה מכוח זכות שכירות בת תוקף, איני רואה להורות בשלב זה על רישום הערה כאמור. עם זאת, בית המשפט רושם לפניו הסכמה זו של המשיבים, וחזקה עליהם כי יעמדו במילתם, כך שלכשיתמלאו התנאים שקבע בית המשפט המחוזי להשלמת עסקת המכר, לכשתירשם הבעלות בדירה על שם המשיבה ולכשתימסר לה החזקה בדירה כשהיא פנויה מכל מחזיק, הסכמתם לרישום הערת אזהרה כאמור תעמוד בעינה.

8.אשר על כן, הבקשה נדחית.

הצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 22.8.2024 – מבוטל.

המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים בגין בקשה זו בסך 5,000 ₪.