ע"א 4084-21 ע"א 4084-21

עניינו של הערעור שלפנינו בפסק דין במסגרתו נדחו בקשות שהגישו 3 מבעלי הזכויות בבית משותף המצוי ברחוב אוסישקין 4 בתל-אביב (מקרקעין הידועים כחלקה 44 בגוש 6963. להלן: הבית המשותף) להצהיר כי אין הם מחויבים בהסכם לפי תמ"א 38 שנכרת באפריל 2018 מול המשיבה 2 (להלן: חברת פפיר ו-הסכם 2018, בהתאמה). יצוין כבר בראשית הדברים כי במסגרת הסכם 2018 באה חברת פפיר במקום יזם קודם (המשיב 3), עימו התקשרו מרבית בעלי הדירות בבית המשותף, והמערערים בכללם, עוד בשנת 2013 (להלן: היזם הקודם ו-הסכם 2013, בהתאמה).

בפתח הדיון בערעור הבהיר בא כוחם של המערערים את שני אלה: ראשית, המערער 2 הודיעוֹ כי אין הוא מעוניין עוד להמשיך בהליכי הערעור, ועל כן הוא מבקש למשוך את הערעור שהוגש בשמו. לפיכך התמקד הדיון בערעור בהשגותיהם של המערער 1 והמערערת 3 בלבד (שיכונו להלן, יחדיו: המערערים); שנית, בהינתן שהעבודות מושא הסכם 2018 מצויות בשלבי סיום, אין המערערים מבקשים למנוע מחברת פפיר את השלמתן, אלא רק מבקשים להצהיר על כך שאינם קשורים בהסכם 2018, על מנת שיהיו רשאים להגיש למפקח על בתים משותפים תביעה לדמי איזון בהתאם לסעיף 6 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.

שמענו באריכות את טיעוני המערערים ואת תשובת חברת פפיר ובעליה, הוא המשיב 1 (להלן יכונו המשיבים 2-1 יחדיו: היזם). סברנו לתומנו כי עתה, משהעבודות קרובות לסיום, ניתן להביא את הסכסוך בין המערערים והיזם, הכולל גם תביעת פיצויים שהגיש היזם, לידי סיום. שגינו, וזאת מהטעם שהעניין שלפנינו אינו אלא קצה הקרחון, ועיקרו הסמוי מהעין הוא מחלוקת מרה בין היזם לבין בעלת דירה אחרת בבניין, שאינה צד להליכים לפנינו. במצב דברים זה אין לנו אלה להכריע בגורל הערעור – והכרעה זו אינה קשה. דין הערעור להידחות ביחס לשני המערערים.

ככל שהדברים אמורים במערערת 3 (להלן: גב' רייך) הרי שהיא אינה חולקת על כך שחתמה בעצמה על הסכם 2018, ולפיכך מצאנו כי הטענות שהועלו בערעור ביחס להסכם 2013, אי-התקיימות תנאיו, והאופן בו הוסב להסכם 2018 – אינן מאפשרות לה להשתחרר מהתקשרותה בהסכם 2018. נותרנו לפיכך עם טענתה של גב' רייך כי חתימתה על הסכם 2018 הושגה תוך הטעיה. ההטעיה לעמדתה נובעת מכך שלא הובהר לה כי על מנת שתירשם הגינה (שהיא חלק משטח החצר האחורית של הבית המשותף) על שמה במרשם המקרקעין, כפי שהתחייב כלפיה היזם בהסכם נפרד כנגד תשלום נוסף ששילמה (מע/13, אשר נחתם מול גב' רייך בלבד בד בבד עם חתימת הסכם 2018), יש לקבל את הסכמת יתר הדיירים (הסכמה שלא הושגה בסופו של דבר). טענה זו נדחתה על ידי בית משפט קמא מהטעם שהיא מהווה הרחבת חזית, ובדין נהג כך בית משפט קמא. כפי שהודה בא כוח המערערים, הטענה להטעיה אינה נזכרת כלל בהמרצת הפתיחה שפתחה את ההליך דנן, וממילא היזם לא היה יכול, ולא היה צריך, להתגונן נגדה. טענה זו אינה יכולה אם כן לעמוד.

הדברים מורכבים יותר ככל שמדובר במערער 1 (להלן: מר שטרן). מר שטרן, שעל פי נסח הטאבו הוא בעלים של מרתף בגודל 13.32 מ"ר, לא חתם בעצמו על הסכם 2018, והצטרפותו להסכם זה נעשתה בחתימתו של עו"ד מימון אביטן (להלן: עו"ד אביטן), "עפ"י יפוי כוח". אין מחלוקת בין הצדדים כי עו"ד אביטן החזיק בייפוי כוח נוטריוני לפעול בשם מר שטרן, אשר ניתן לו בהתאם להסכם 2013 (להלן: ייפוי הכוח הנוטריוני). ואולם, מר שטרן טוען כי מאחר שהתנאים המתלים שנקבעו בהסכם 2013 לא התקיימו, הרי שעו"ד אביטן לא היה מוסמך לפעול מכוח ייפוי הכוח הנוטריוני לבדו, ובוודאי שלא למחול על דעת עצמו על אי-התקיימות התנאים המתלים בשמו של מר שטרן. כעניין משפטי, יתכן שיש ממש בטיעון זה. ואולם, עו"ד אביטן הוא עורך דין, אשר הוסמך בעבר על ידי מר שטרן לפעול בשמו בקשר להתקשרות בהסכם לפי תמ"א 38. ככל שמר שטרן טוען כי עו"ד אביטן לא חתם על הסכם 2018 על פי הוראותיו, אלא פעל (בניגוד למקובל) על דעת עצמו וללא הסמכה והסכמה מתאימים, ניתן היה לצפות שיזמנו כעד מטעמו, על מנת לבסס טענות אלה במישור העובדתי. כך, בוודאי כשעסקינן בטענות עובדתיות העומדות ביסוד התובענה שהגיש מר שטרן. משהדבר לא נעשה, ואף לא נטען כי היה קושי בזימונו של עו"ד אביטן, הרי שלא ראינו מקום להתערב במסקנתו של בית משפט קמא, כי העניין פועל לחובתו של מר שטרן, ומצדיק את דחיית טענתו.

סוף דבר, דין הערעור להידחות: בעניינו של המערער 2 על פי בקשתו; בעניינם של המערערים 1 ו-3 מהטעמים שפורטו לעיל. במצב הדברים האמור, יישאו כל אחד מהמערערים 1 ו-3 בהוצאותיהם המשותפות של המשיבים 1 ו-2 בסכום של 10,000 ש"ח (20,000 ש"ח לשני המערערים יחד).