ע"א 4543/21 ח'ליל עבדו נ. נביל סייד אחמד

לפנַי בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בדירה המצויה ברח' בן יוסף בעכו, הידועה כגוש 18008 חלקה 11 תת-חלקה 3 (להלן: הדירה ), והאוסר על המשיבים לפנות את המבקש מהדירה.

1.

בין המבקש למשיב 1 נערך הסכם מכר, במסגרתו מכר המבקש למשיב 1 את זכות הבעלות בדירה תמורת סך של 600,000 ש"ח (להלן: הסכם המכר ). שאלת תוקפו של הסכם המכר היא שעומדת במוקד ההליך דנן. לשיטת המבקש, הסכם המכר נחתם למראית עין בלבד. לטענתו, בשנת 2015 ירש זכויות דיירות מוגנת בדירה. בחלוף זמן קצר, פנה לעמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל (להלן: עמידר ), בעלת הזכויות בדירה, על מנת להעביר את זכויות הדיירות המוגנת בדירה על שמו. במענה לפנייתו נמסר לו כי באפשרותו להגיש בקשה לרכישת זכות הבעלות בדירה על שמו במחיר מוזל, וכי אם לא יעשה כן יפורסם מכרז פומבי למכירת זכות הבעלות בדירה. בהתאם לכך הגיש המבקש בקשה להעברת זכות הבעלות בדירה על שמו, וזו אושרה כנגד תשלום בסך של 187,000 ש"ח אותו נדרש להעביר לעמידר עד ליום 11.1.2016. אלא שלטענת המבקש, מצבו הכלכלי לא איפשר לו לממן את רכישת זכות הבעלות ואף לא לקבל הלוואה או משכנתא לצורך כך. על רקע האמור הציע משיב 1, שהיה מיודד עם המבקש, כי זכות הבעלות בדירה תועבר על שמו לצורך קבלת משכנתא אשר תוחזר בהמשך על ידי המבקש, וכי בסופו של דבר תוחזר זכות הבעלות למבקש. המבקש אימץ את הצעתו של משיב 1 וביום 20.1.2016 נחתם הסכם המכר, על פיו נמכרו כאמור למשיב 1 זכות הבעלות בדירה, ובעקבותיו העביר משיב 1 למבקש שיק על סך של 187,000 ש"ח לצורך התשלום לעמידר.

2.

בחלוף כשנה וחצי, ביום 27.8.2017, התקשר משיב 1 בהסכם עם משיב 2 למכירת הזכויות בדירה בתמורה לסך של 1,700,000 ש"ח. בסמוך לכך נרשמה הערת אזהרה לטובת משיב 2.

3.

עם היוודע למבקש דבר העסקה בין המשיבים, הגיש המבקש תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה למתן צו הצהרתי המורה כי הסכם המכר בטל וחסר נפקות, וכך גם ההסכם שנחתם בין שני המשיבים. לצד להגשת התביעה הגיש המבקש גם בקשה למתן צו עיקול זמני על הזכויות בדירה, וצו כאמור ניתן ביום 13.9.2017.

4.

משיב 1, מצדו, כפר בטענות המבקש. נטען על ידו, בתמצית, כי הסכם המכר חוקי ותקף, וכי תביעת המבקש עניינה בטעות בכדאיות העסקה אשר אין בכוחה להביא לבטלות הסכם. משיב 2 מצדו טען כי רכש את הדירה בתום לב ובתמורה, רשם הערת אזהרה לטובתו ודיווח על העסקה לשלטונות המס בטרם הוגשה תביעת המבקש.

5.

ביום 29.4.2021 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, במסגרתו נדחתה תביעת המבקש והתקבלו טענות המשיבים. נקבע כי אין מדובר בחוזה למראית עין אלא בחוזה אמיתי שלא נפל בו פגם חוקי. זאת, בין היתר, על יסוד כך שחלקה הארי של התמורה שולם למבקש; העסקה דווחה לרשויות המס; הזכויות נרשמו על שם משיב 1; ומשיב 2 רכש את הזכויות ממשיב 1 בתום לב ובתמורה מלאה תוך שדיווח לרשויות המס ואף רשם הערת אזהרה לטובתו. עם מתן פסק הדין פקע צו העיקול הזמני שהוטל כאמור לטובת המבקש.

6.

ביום 28.6.2021 הגיש המבקש ערעור על פסק הדין לבית משפט זה. בד בבד עם הגשת הערעור הגיש המבקש גם את הבקשה דכאן, בה עותר כאמור למתן צו האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בדירה והאוסר עליהם לפנותו מהדירה. כן עותר המבקש להארכת תוקפו של צו העיקול הזמני עד להכרעה בערעור. לטענת המבקש, מאזן הנוחות נוטה לטובתו, שכן מדובר בדירת מגוריו, וסיכויי הערעור גבוהים מפני

שלשיטתו נפלו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי שגגות משמעותיות. בין היתר טוען המבקש, כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו שהתנהלות הצדדים תומכת בעמדת המשיבים, עת התעלם מהעובדה שבמועד חתימת הסכם המכר עמדו לפני המבקש הצעות נוספות לרכישת הדירה, לרבות הצעות בסך של 1,500,000 ש"ח, הצעות להן היה מודע משיב 1. כמו כן, שגה בית המשפט המחוזי בכך שלא קבע כי לכל הפחות מדובר בעושק המצדיק את ביטול ההסכם.

7.

משיב 1 מתנגד לבקשה. לטענתו, סיכויי הערעור קלושים. בהקשר זה טוען, בין היתר, כי גרסת המבקש לפיה הסכם המכר נחתם למראית עין אינה מתיישבת עם שלל המסמכים שנחתמו בין הצדדים זולת הסכם המכר, ובכלל זה ייפוי כוח בלתי חוזר, דיווחים לרשויות המס והסכם שכירות לפיו המבקש שוכר את הדירה ממשיב 1 לאחר שהפך לבעליה. לשיטתו, גרסת המבקש אף לא מתיישבת עם העובדה שכלל המסמכים האמורים נחתמו לאחר שהסכום שדרשה עמידר כבר שולם לה וכי המבקש לא פעל כדי לממש את מתווה החזר החוב למשיב 1 לו הוא טוען, ואף לא שיגר הודעת ביטול להסכם.

ביחס לטענת המבקש כי משיב 1 היה ער להצעות האחרות שעמדו לפני המבקש לרכישת הדירה, טוען כי טענה זו לא הוכחה. יתרה מכך, הוצגו לבית המשפט המחוזי ראיות אובייקטיביות לפיהן המחיר שהוסכם בין המבקש למשיב 1 – סך של 600,000 ש"ח – הוא מחיר ריאלי וסביר במועד עריכת הסכם המכר. עוד נטען כי טענת העושק חסרת יסוד ומכל מקום לא נטענה כדבעי בפני בית המשפט המחוזי. באשר למאזן הנוחות נטען כי בכוונת המבקש להתקשר בעסקה למכירת הדירה ישירות מול משיב 2 ולפיכך אין ברצונו להגן על הדירה כמקום מגוריו. לחלופין נטען כי אחיותיו של המבקש מעוניינות להעביר את הדירה לבעלותן וגם מטעם זה לא ברור כי המבקש ימשיך להתגורר בדירה. מנגד, עיכוב עסקת המכר בין משיב 1 למשיב 2 גורמת להם נזק שספק אם ניתן יהיה להיפרע בגינו. משיב 2 הצטרף לטענות משיב 1.

8.

כידוע, על המבקש סעד זמני עד להכרעה בערעור להוכיח שני תנאים המקיימים ביניהם יחס של מקבילית כוחות: האחד, כי סיכויי הערעור גבוהים; השני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו (ראו למשל: ע"א 204/20 פלוני נ' פלוני , פסקה 12 (8.3.2020); ע"א 636/20 טש"ת חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' מועצה מקומית גבעת זאב , פסקה 12 (14.10.2020)). כאשר מדובר בבקשה לסעד זמני במסגרת ערעור על החלטה שתוצאתה היא פינוי מדירת מגורים, ייטה בית המשפט להיעתר לבקשה אף אם סיכויי הערעור אינם גבוהים, וזאת לנוכח ההשלכות כבדות המשקל שיש לפינוי המבקש ממקום מגוריו (וראו: ע"א 5308/20 ידען נ' רשות מקרקעי ישראל , פסקה 5 (25.3.2021); ע"א 1254/19 מנשה נ' סוויסה , פסקה 9 (4.3.2019)).

9.

בענייננו, אף מבלי להידרש לסיכויי הערעור, מאזן הנוחות מטה את הכף לעבר קבלת הבקשה. היה ולא יינתן הסעד הזמני המבוקש, המבקש עלול לאבד את הדירה, המשמשת כאמור למגוריו. מנגד, המשיבים לא הצביעו על נזק העלול להיגרם להם כתוצאה ממתן הסעד הזמני אשר לא ניתן יהיה לפצותם בגינו, בפרט בשים לב לכך שממילא הוטל צו עיקול על הדירה במהלך בירור ההליך בבית המשפט המחוזי. כמו כן, ניתן להפיס את דעתם של המשיבים לבל ייגרם להם נזק ממתן הסעד הזמני, בחיוב המבקש בהפקדת ערובה לתשלום נזקיהם אם הערעור יידחה.

10.

הבקשה מתקבלת אפוא. ניתן בזאת צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בדירה והאוסר עליהם לפנות את המבקש מהדירה. עם זאת, להבטחת פיצוי בגין נזק שעלול להיגרם על ידי הצו אם יידחה הערעור, יפקיד המבקש ערבות כספית או ערבות בנקאית בסך של 50,000 ש"ח בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יפקע הצו.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.