ע"א 5338/09 ארנון בן עליזה נ. אחים אום שותפות רשומה

השופט א' גרוניס:

1.

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כבוד השופטת מ' ברנט), אשר דחה תביעה להצמדת חלק מהרכוש המשותף בבית משותף לדירות בבעלות המערער.

2.

המערער הינו הבעלים של שתי דירות פנטהאוז בקומה ה-14 בבית משותף הבנוי בגוש זמני מספר 38137, חלקה 1 בבאר שבע (להלן - הבניין ). המשיבה 1 הינה החברה הקבלנית אשר מכרה את הדירות בבניין (להלן - החברה הקבלנית ). ביום 13.3.1997 רכש המערער את דירתו הראשונה בבניין וביום 24.5.1999 רכש את הדירה השנייה. לטענתו, במסגרת הסכם המכר לדירה השנייה, רכש הוא גם את שטח מרפסת הגג בקומה ה-14 לבניין (להלן - מרפסת הגג ). בסמוך למועד כריתת הסכם המכר לדירה השנייה, קיבל המערער תשריט נספח לחוזה ממנו עולה כי כל שטח מרפסת הגג בקומה 14 מוצמד לדירה. בשנת 2004 נרשם הבניין כבית משותף. בצו הרישום לא הוצמדה מרפסת הגג אל דירותיו של המערער, אלא נרשמה כשטח משותף (למעט שטח קטן מתוכה). המערער פנה אל החברה הקבלנית וכן אל המשיב 2, עו"ד בלפור קויתי (להלן - עו"ד קויתי ), אשר טיפל ברישום הבניין, על מנת שירשמו את מרפסת הגג כשטח הצמוד לדירותיו. החברה הקבלנית הסכימה עם דרישות המערער וטענה כי נפלה טעות ברישום. במקביל, פנה המערער אל יתר דיירי הבניין על מנת שיתנו את הסכמתם להצמדת מרפסת הגג לדירותיו. כלל דיירי הבניין, למעט המשיבים 4-3, שהינם בעלי דירה הממוקמת בקומה ה-13 בבניין (להלן - המשיבים ), הסכימו להצמדה המבוקשת.

3.

המערער הגיש לבית המשפט המחוזי בבאר שבע תובענה למתן סעד הצהרתי אשר יורה על רישום מרפסת הגג כצמודה לדירותיו, וכן למתן צו שיורה על מחיקת רישום מחסן מסוים שהוצמד בטעות לדירתו. כן ביקש המערער היתר לפיצול סעדים. ביום 11.5.2009 דחה בית המשפט המחוזי את תביעת המערער להצמדת שטח מרפסת הגג לדירותיו. התביעה למחיקת רישום המחסן הצמוד התקבלה, כמו גם התביעה לפיצול סעדים. המערער מלין בפנינו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המערער אף הגיש בקשה לצירוף ראיות בשלב הערעור. בקשה זו לא נתמכה בתצהיר וממילא לא נמצא לנו לנכון להידרש לה.

4.

לאחר ששמענו את טיעוני הצדדים מצאנו כי דין הערעור להתקבל. בענייננו, כללו חוזי המכר שנכרתו עם כלל הדיירים בבניין, לרבות עם המשיבים, מספר סעיפים מהם עולה בצורה מפורשת כי לדירות בקומה 14 יוצמד שטח ממרפסת הגג באותה קומה. כך למשל, קובע סעיף 1(ב) לחוזה המכר שנכרת עם המשיבים כי: "בכל קומה 5 דירות למעט בקומה 14 בה 2 דירות בלבד כשבכל אחת מהן מוצמדת מרפסת גג [הדגשה שלי - א.ג ] ". עוד יש לציין את סעיף 7(ה) המופיע בכלל חוזי המכר, לרבות זה שנכרת עם המשיבים, ולפיו "הרוכשים מצהירים מסכימים ומאשרים כי ידוע להם כי שטח מהגג, כפי שיקבע במדידה סופית, יוצמד לכל אחת מהדירות שבקומה 14". סעיפים אלה מתייחסים במפורש לכך שמרפסת הגג בקומה 14, או חלקה, תוצמד לדירות הנמצאות באותה קומה. כלומר, לא ניתן לומר כי ההתייחסות לשטח שיוצא מגדר הרכוש המשותף היא כללית ואינה מפורשת וקונקרטית (השוו, ע"א 750/88 אברהם רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' אגמי , פ"ד מד(4) 861 (1990)). חיזוק לאמור ניתן למצוא בסיכומיו של עו"ד קויתי, המציין כי דבר ההצמדה של מרפסת הגג היה בידיעתם של כלל הדיירים בבניין. ניתן ללמוד זאת אף מהעובדה כי כלל הדיירים בבית משותף שבו עשרות דירות, למעט המשיבים, הצהירו כי הם מסכימים להצמדה. כאמור, המשיבים הם היחידים שהתנגדו להצמדת שטח מרפסת הגג לדירות המערער. לטעמנו, בנסיבות העניין עולה הדבר כדי התנהגות בחוסר תום לב.

5.

חלקם של המשיבים ברכוש המשותף הינו כ-1% בלבד. מרפסת הגג אשר את הצמדתה מבקש המערער מהווה את גג דירתם של המשיבים. המערער ביצע במרפסת הגג עבודות בנייה שונות, לרבות הריסת קיר שחצץ בין המרפסות הצמודות לדירות לבין כלל שטח מרפסת הגג, ריצוף מרפסת הגג והקמת ג'קוזי. אין מחלוקת, כי חלק מהעבודות בוצעו קודם שניתן למערער היתר בניה לבצען, אך כי בסופו של דבר ניתן היתר. בין המשיבים לבין המערער קיים סכסוך הנוגע לנזילות מים בבניין, אשר לטענת המשיבים מקורן בג'קוזי שבנה המערער במרפסת הגג. סכסוך זה מתברר במסגרת תביעה כספית שהגישו המשיבים נגד המערער והחברה הקבלנית, אשר תלויה ועומדת בבית משפט השלום בבאר שבע. במובן זה, נראה כי סירובם של המשיבים להסכים להצמדת מרפסת הגג מונע משיקולים שאינם ממן העניין בהליך שלפנינו. נתון נוסף שהינו בעל משקל חשוב, הינו כי הגג ובו נמצאים המתקנים המשותפים לכלל דיירי הבניין נמצא בקומה 15 ולא בקומה 14. כלומר, הצמדת מרפסת הגג לדירות המערער אינה מונעת מיתר דיירי הבניין לעשות שימוש במתקנים המשותפים המותקנים על הגג והמהווים חלק מהרכוש המשותף בבניין. זאת, בניגוד לקביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה דיירי הבניין אינם יכולים לגשת לגג המשותף. בהתחשב בכך שהמשיבים היו מודעים לכוונה להצמיד את מרפסת הגג לדירות המערער, כמו גם בעובדה שכל הדיירים מלבדם מסכימים להצמדה האמורה, יש מקום לקבל את הערעור ולבטל את פסק הדין ככל שמדובר במרפסת הגג. לפיכך, ניתן בזאת סעד הצהרתי לפיו המערער זכאי לכך ששטח מרפסת הגג שבקומה ה-14 בבניין יוצמד לדירותיו. מיותר לומר שיש להפריד באופן ברור בין נושא ההצמדה של המרפסת לבין סוגיית הרטיבות, שנדונה בהליך אחר.

6.

הערעור מתקבל אפוא, כאמור לעיל. המשיבים 4-3 יישאו בשכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ש"ח לטובת המערער.