ע"א 5376/11 מדינת ישראל -רשות מקרקעי ישראל נ. פיליפ נורדמן

השופט א' רובינשטיין:

א.

ביום 5.6.14 ניתן פסק דינו של בית משפט זה בע"א 8325/12 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ (השופטים רובינשטיין, הנדל וברק-ארז; להלן עניין מהדרין ). פסק הדין בעניין מהדרין נסב על פרשנותו של סעיף 5 להסכם חכירה מיום 16.10.55 בין המדינה לחברת מהדרין (להלן הסכם מהדרין ), לפיו תקופת החכירה תעמוד על 49 שנים, ולמהדרין הזכות לחדשה לתקופה נוספת של 49 שנים "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות של אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר וגידולים סובטרופיים ...". כן עסק פסק הדין בעניין מהדרין ביחס שבין הסכם מהדרין למכתבו של שר האוצר המנוח אליעזר קפלן למהדרין מיום 28.3.51, שצורף כנספח להסכם מהדרין (להלן מסמך קפלן ), לפיו (סעיף א1) "תקופת החכירה תהיה ל-49 שנה ואתם תהיו רשאים להאריך את התקופה ל-49 שנים נוספות באותם התנאים". המחלוקת בין הצדדים שם התעוררה בשנת 2002, עת ביקשה מהדרין להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות, והמינהל התנה זאת בהוספת תנאי מפסיק – שלא נכלל בהסכם מהדרין – ולפיו היה וישונה יעוד הקרקע מושא הסכם מהדרין, יהא המינהל רשאי להביא לסיומו המוקדם של ההסכם, תוך פיצויה של מהדרין (להלן תניית שינוי יעוד ).

ב.

בפסק הדין בעניין מהדרין נקבע, ראשית (פסקה ל"א), כי "מסמך קפלן מהוה חלק ממכלול של הסכמים שהתגבשו בין הצדדים לאורך זמן, והוא בחינת הבטחה שלטונית". נקבע, כי "כל כולה של תכלית החכירה היתה חקלאית" (פסקה ל"ה), וכי במהלך השנים הסכימה מהדרין "לשנות תנאים מתנאי החכירה – בעיקר באשר לגובה דמי החכירה – נוכח שינויי העתים" (פסקה ל"ה). נאמר (פסקה מ"א), כי הצדדים לא נתנו דעתם לשינוי יעוד עתידי בקרקע המוחכרת בעת כריתת ההסכם, ומשלא ניתן לשחזר את כוונתם האמיתית – נדרשת פרשנות תכליתית. נפסק, כי "נוכח התכליות המונחות ביסוד סמכותו של המינהל ככלל וביחס לחוזי חכירה בפרט, לא נוכל להלום פרשנות אשר איננה מאפשרת למינהל להוסיף אל חוזה החכירה תניית שינוי ייעוד בפתחה של תקופת החכירה הנוספת כנהוג בחכירות מקבילות" (פסקה מ"ט). עוד נפסק, כי "אין רשות ציבורית יכולה להגביל את סמכותה וכוחה בהתחייבות חוזית, באופן השולל ממנה את שיקול-דעתה בתחומים למענם הוענקה לה הסמכות, ולכל התחייבות כזו אין תוקף" (פסקה נ'), וכי אף אם לא נכללה בהסכם הוראה מפורשת המורה כן, ניתן לקרוא לתוכו תניה מכללא לפיה הצדדים לא התכוונו לשלול את שיקול דעתה של הרשות ביחס לתקופת החכירה הנוספת, ומכל מקום במכלול החוזי מצויה תניה כאמור – בסעיף 5 להסכם מהדרין, המאפשר את התאמת ההסכם לנסיבות שהזמן גרמן.

ומהתם להכא.

ג.

בענייננו, רכש מורישם של המשיבים, רוברט נורדמן ע"ה (להלן המנוח ), זכויות חכירה במקרקעין בהיקף של 60 דונם באזור השרון מחברה קנדית, שזו – בתורה – רכשה את זכויותיה במקרקעין ממהדרין. ביום 7.6.72 נחתם הסכם חכירה בין המנוח למינהל מקרקעי ישראל, עד ליום 30.9.02, ונאמר בו כי למנוח תהא הזכות לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות קרן קיימת לישראל לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר ולגידולים סובטרופיים" (סעיף 3(ב)). בתום תקופת החכירה, בשנת 2002, פנו המשיבים, יורשיו של המנוח, למינהל בבקשה להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים. המינהל התנה את הארכת החכירה בהוספתה של תניית שינוי יעוד להסכם החכירה. כך נעשה בפועל, אולם המשיבים פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בתביעה לפסק דין הצהרתי, לפיו אין לכלול בהסכם החכירה את תניית שינוי היעוד (ת"א 1427-09).

ד.

בפסק דינו מיום 30.5.11 נעתר בית המשפט (השופט בכר ) לתובענה. נאמר (פסקה 22), כי "למרות כריתת חוזה נורדמן המקורי ישירות בין הנתבע [המינהל – א"ר] למנוח אין בכך כדי לשנות מהקשר הסימביוטי בינו לבין חוזה מהדרין", וכי "חוזה נורדמן המקורי הינו תוצר המשך לחוזה מהדרין ומבוסס עליו" (שם). מסקנתו של בית המשפט המחוזי היתה כי "תנאי חוזה מהדרין לא חלפו מהעולם בעת חתימת חוזה נורדמן המקורי", וכי גם מסמך קפלן הוא חלק מההסכם שבין המנוח למינהל. בית המשפט עמד על כך שהסכם החכירה המקורי לא כלל תנית שינוי יעוד, וקבע כי נוכח סעיף 1א למסמך קפלן, שצוטט מעלה, העושה שימוש בתיבות "באותם תנאים" – "תנאי ההסכם כפי לשונו בתקופת החכירה המוארכת אמורים להיות אותם התנאים כפי שהיו בתקופת החכירה המקורית" (פסקה 31). בית המשפט הוסיף, כי "אם לא ניתן להוסיף לחוזה מהדרין את תניית שינוי היעוד כיוון שמכתב קפלן מציין שחידוש החכירה יהיה באותם התנאים, כי אז גם אין סיבה לכלול תניה זו בחוזה נורדמן המקורי שנחתם אף הוא ללא תניית שינוי יעוד, ובסיסו, כפי שקבעתי לעיל, בחוזה מהדרין". בית המשפט נדרש לכך שהסכם החכירה של המנוח, בו לא נכללה תניית שינוי יעוד, נחתם בשנת 1972, מספר שנים לאחר שמועצת מקרקעי ישראל החליטה להוסיף תניית שינוי יעוד לחוזי חכירה במקרקעין חקלאיים (החלטה מס' 1 מיום 17.5.65).

ה.

על פסק דין זה הגיש המינהל את הערעור דנא. בדיון ביום 13.6.13 נשמעו טיעוני הצדדים. בהחלטתנו מיום 9.6.14 התבקשה התייחסות הצדדים באשר לערעור, נוכח פסק הדין בעניין מהדרין . בתגובת המשיבים מיום 18.6.14 נטען להבחנה עובדתית בין שני המקרים: נטען, כי בעוד שהסכם מהדרין נחתם בשנת 1955, הסכם החכירה של המנוח נחתם בשנת 1972, מספר שנים לאחר החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל בה הוחלט על הוספת תניית שינוי יעוד לחוזי חכירה חקלאיים. מכאן – כך לפי המשיבים – יש ללמוד כי "סעיף שינוי היעוד הוצא ביודעין ממסגרת תנאי חוזה החכירה". המשיבים מטעימים בתגובתם את החשיבות שייחסו גורמי הממשל לרכישת קרקעות על-ידי תושבי חוץ. עוד טוענים המשיבים, כי נוכח חובת תום הלב המוגברת החלה על המינהל, אין הוא יכול להוסיף להסכם החכירה תניות חד-צדדיות, שאין להן עיגון חוזי ברור. המינהל, בתגובתו מיום 22.6.14, מחזיק בקביעות פסק הדין בעניין מהדרין כמות שהן. לשיטתו – דין הארכת הסכם החכירה של המשיבים כדין הארכת הסכם החכירה של מהדרין. כנטען, גם בחוזה נורדמן צוין בסעיף 3(ב) כי החכירה תוארך ואי הוספתה של תניית שינוי היעוד באה בשל רצון להיצמד לנוסח חוזה מהדרין בתקופתו הראשונה. כפי שצוטט מעלה, החידוש לפי התנאים שיהיו נהוגים בחכירות קק"ל לקרקעות המיועדות בין השאר, למטעי הדר; המינהל חולק איפוא על פרשנות המשיבים. המתנו בהכרעה בתיק זה עד למתן פסק הדין בעניין מהדרין .

ו.

לאחר העיון, סבורנו כי נוכח פסק הדין בעניין מהדרין , יש להיעתר לערעורו של המינהל. לא מצאנו, בכל הכבוד, טעם מבורר להבחנה בין פסק הדין בעניין מהדרין לנדון דידן. הקביעה בעניין מהדרין – שניתנה לאחר ניתוח ובחינה של המכלול ההסכמי בנוגע להסכם מהדרין – כי המינהל רשאי להוסיף להסכמי החכירה של מהדרין, בעת חידושם, את תניית שינוי היעוד, יפה גם לענייננו. יש לזכור, כי הכרעתו של בית המשפט המחוזי הושתתה על הקשר בין הסכם מהדרין להסכם החכירה עליו חתם המנוח, ועל האמור במסמך קפלן, המהוה – כך נאמר בפסק הדין קמא – גם חלק מן המכלול ההסכמי שבין המנוח למינהל. אף אם נניח כי זהו מצב הדברים, פשיטא כי מהדרין לא יכלה להעביר יותר ממה שהיה לה, והמנוח לא היה יכול לקבל יותר ממה שהיה למהדרין. נוסיף, כי ההבחנה העובדתית שמנסים המשיבים לערוך בין הסכם מהדרין להסכם עליו חתם המנוח שומטת את הקרקע תחת האדנים שביסוד פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הרואה את ההסכמים מקשה אחת של המשכיות.

ז.

המשיבים, כאמור, מנסים להיסמך על המועד בו נחתם הסכם החכירה עם המנוח, מספר שנים לאחר החלטת מועצת מקרקעי ישראל, שהורתה על הוספתה של תניית שינוי יעוד להסכמי חכירה חקלאיים. אין חולק כי הסכם החכירה המקורי שבין המנוח והמינהל לא כלל תניית שינוי יעוד; ואולם, המחלוקת בענייננו אינה נוגעת לתקופת ההארכה המקורית (שהסתיימה בשנת 2002), כי אם לתנאי חידוש החכירה ל-49 שנים נוספות . מחלוקת זו הוכרעה בפסק הדין בעניין מהדרין על-יסוד פרשנות המארג ההסכמי, וההכרעה שם יפה – כאמור – גם לענייננו.

ח.

אנו נעתרים איפוא לערעור, ופסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א 1427/09 – בטל. תניית שינוי היעוד שהוספה להסכם החכירה המחודש של המשיבים – בעינה. בנסיבות לא ייעשה צו להוצאות.

ש ו פ ט

השופט י' דנציגר:

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופטת ד'

ברק-ארז:

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין.