ע"א 7285/21משה סיידה נ. זוהר ל.י חברה לבניין ויזמות בע"מ

1.

לפניי "בקשת עיכוב ביצוע ומתן צו מניעה זמני" ביחס לפסיקתא שנחתמה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ביום 17.2.2022 (השופטת א' לושי-עבודי ), ב-חדל"ת 2494-10-20.

2.

עניינה של המחלוקת שלפנינו בפרויקט "התחדשות עירונית" בעיר בני ברק (להלן: הפרויקט ), אותו יזמה חברת זוהר ל.י. חברה לבניין ויזמות (להלן: החברה ). לצורך כך החברה התקשרה במספר הסכמים, במסגרתם התחייבה להקים דירות מגורים אשר יימסרו לבעלי הזכויות במקרקעי הפרויקט בתמורה לתשלום ולקבלת הזכויות לדירות נוספות שיוקמו במסגרת הפרויקט (להלן: הדירות הנוספות ). לשם הקמת הפרויקט, החברה התקשרה עם חברה קבלנית – חברת ישראל מרוקו בע"מ (להלן: הקבלן ).

3.

לצד זאת, נחתמו בין החברה למספר רוכשים הסכמים בעניינן של הדירות הנוספות (להלן: הרוכשים ); ובפרט, ביום 22.12.2016 נחתם, לטענת המבקשים, הסכם מכר בינם לבין החברה שעניינו דירה בת 3 חדרים בפרויקט (להלן: הסכם המכר ו- הדירה , בהתאמה) לפיו ישלמו בתמורה לדירה סכום של 1,100,000 ש"ח. לטענתם, עד עתה שילמו עבור הדירה 548,000 ש"ח. יצוין, כי לטובת המבקשים לא נרשמה הערת אזהרה במקרקעי הפרויקט, אלא בנכס אחר.

4.

לאחר שהחברה נקלעה לקשיים, ביום 1.10.2020 הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בקשה למתן צו פתיחת הליכים נגדה. בהתאם, ניתנו סעדים זמניים ביחס לחברה ונכסיה, ובית המשפט הורה על מינויו של עו"ד דורון אריאל כנאמן זמני לחברה (להלן: הנאמן ). יוער, כי מהבקשה עולה שבאותה העת מר יצחק לוי החזיק במלוא מניות החברה, וכיהן כדירקטור היחיד בחברה.

לאחר מינוי הנאמן, הושג הסדר בין הקבלן, בעלי הזכויות במקרקעי הפרויקט, וחלק מהרוכשים, אשר אפשר את קידום הפרויקט במסגרת מתווה ביניים. מתווה זה אושר על ידי בית המשפט ביום 1.12.2020.

5.

ביום 24.2.2021 הגיש הנאמן דו"ח מפורט לבית המשפט המחוזי ובו הצעה להסדר נושים בעניינה של החברה (להלן: ההסדר ) ובקשה לאישור ההסדר. בגדר זאת הוצע, כי מניות החברה ונכסיה יימכרו לגורם חיצוני בעוד הפרויקט יוחרג מנכסי החברה שימכרו במסגרת ההסדר; רוכשי הדירות שלטובם נרשמה הערת אזהרה במקרקעי הפרויקט, יקבלו את הדירות שרכשו עבור תשלום יתרת התמורה שטרם שולמה לחברה, בתוספת של 150,000 ש"ח (למעט רוכשת אחת אשר לא נדרשה לשלם תוספת זו); וביחס לרוכשים שלטובתם לא נרשמו הערות אזהרה – וביניהם המבקשים , סבר הנאמן כי מדובר בנושים שזכאותם מתמצת באפשרות להגשת תביעות חוב נגד החברה.

עוד הוצע, כי לקבלן תינתן האופציה לרכוש את יתרת זכויות החברה בפרויקט – קרי, הדירות הנוספות וביניהן הדירה. ככל שיממש אופציה זו, ישלם בגין הדירות הנוספות סכום של 500,000 ש"ח בהתאם לתנאי ההסדר.

6.

המבקשים התנגדו להסדר המוצע, וטענו כי הוא מפלה ביניהם לבין הרוכשים שלטובתם נרשמה הערת אזהרה. בגדר זאת, עתרו לסיווגם כקבוצת נושים נפרדת. בית המשפט קמא דן באישור ההסדר ובהתנגדויות לו, ודחה את התנגדות המבקשים בזו הלשון:

"מדובר בנושה שאין לו הערת אזהרה בפרויקט אלא בנכס אחר, ועל כן אינו מהווה בבחינת נושה מובטח בפרויקט הספציפי הזה אלא על דירה אחרת שאינה בפרויקט. בנסיבות אלה מדובר בנושה רגיל וכך יש גם להתייחס אליו בכל הנוגע להצבעות."

על החלטה זו, שניתנה ביום 22.7.2021, הגישו המבקשים ביום 28.10.2021 את הערעור דנן.

7.

בהמשך להחלטת בית המשפט המחוזי מושא הערעור, הנאמן הגיש ביום 8.2.2022 "בקשה דחופה למתן הוראות", שעניינה מכירת הדירות הנוספות לקבלן בהתאם לאופציה שניתנה לו כאמור. לאחר שהתקבלה תגובת הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (להלן: הממונה ), ולפיה אין מניעה לאשר את מכירת הדירות הנוספות לקבלן, בית המשפט קמא נעתר למבוקש, וחתם ביום 17.2.2022 על פסיקתא מתאימה (להלן: הפסיקתא ).

בעקבות זאת, הוגשה ביום 4.3.2022 הבקשה שלפניי, במסגרתה התבקשו מספר סעדים: (א) "צו עיכוב ביצוע חלקי" לפסיקתא; (ב) צו האוסר על ביצוע דיספוזיציות בדירת המבקשים; (ג) צו המורה ללשכת רישום המקרקעין "על רישום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין ... בקשר לדירה"; (ד) וכן סעד ארעי במעמד צד אחד האוסר על קיום דיספוזיציות בדירת המבקשים עד להכרעה בבקשה.

8.

לטענת המבקשים, הם רכשו מהחברה את הדירה ושילמו עד כה תמורתה 548,000 ש"ח. לשיטתם, מימוש הפסיקתא כך שהדירה תימכר לצד שלישי, יוביל לריקון הערעור במידה רבה מתוכנו. מנגד, עיכוב ביצוע מכירת הדירה ואיסור ביצוען של דיספוזיציות בה יסב נזק מועט ובר תיקון.

9.

בתגובת הממונה נטען, כי נפלה שגיאה בקביעת בית המשפט המחוזי, היות שאם הסכם המכר הוא הסכם "תקף וחוקי", ובית המשפט כלל לא דן בטענות הנאמן בהקשר זה, הרי שהוא מקים למבקשים "זכות שביושר" ביחס למקרקעי הפרויקט עצמם. מכאן, שעשויות לעמוד לטובתם זכויות מהותיות בנכס המקנות להם עדיפות כלפי הנאמן.

עוד טען, כי אי רישום הערת האזהרה אינו מהווה, כשלעצמו, עילה מספקת לשלילת זכויות המבקשים. לצד זאת, הוסיף כי נוכח טענת הנאמן לפיה אי רישום הערת האזהרה נעשה תוך שהמבקשים מודעים לכך ונוטלים על עצמם סיכון, ייתכן שבכל זאת העדר רישום הערת האזהרה בעלת נפקות בנסיבות ענייננו, אולם טענה זו לא נבחנה על ידי בית המשפט המחוזי.

חרף האמור, טען הממונה כי מבחינה מעשית אין אפשרות "להחיות" את הסכם המכר בין המבקשים לחברה, היות שהסדר הנושים הפך לעובדה מוגמרת, כך שממילא לא ניתן לקבל את הבקשה. הוסבר, כי זכותו של הקבלן לרכוש את שלושת הדירות האמורות עוגנה עוד בהצעת ההסדר ואושרה מכוח ההחלטה שהתקבלה ביום 22.7.2021 והבקשה לאישור מכר הדירות לקבלן אינה אלא מימושה של אותה האופציה. כן נכתב: "אילוץ הצדדים לגבש מתווה חדש ביחס לפרויקט, אפילו אם הוא אפשרי עיונית, עשוי להביא לקריסת ההסדר כולו".

מוסיף הממונה, כי בכל זאת הערעור אינו תיאורטי, היות שאף אם לא ניתן לאכוף את הסכם המכר, עשויה לקום למבקשים "זכות עקיבה" ביחס ליתרת הכספים תוך מתן קדימות על פני יתר נושי החברה "ככל שהדיון יושב לבית המשפט קמא וככל שטענות הנאמן יידחו". על כן, הממונה סבור כי יש מקום להורות לנאמן לעכב את חלוקת הכספים שהתקבלו בגין מימוש הפרויקט לנושי החברה עד להכרעה בטענות המבקשים.

10.

לטענת הנאמן, דינה של הבקשה להידחות מחמת מעשה עשוי ושיהוי בהגשתה. זאת, משהבקשה הוגשה בחלוף 8 חודשים לאחר ההחלטה מושא הערעור, ומספר שבועות לאחר שאושר הסכם המכר ונחתמה הפסיקתא. נומק, כי בחלוף הזמן נחתם הסכם מכר להעברת זכויות החברה בדירה לקבלן, שולמה התמורה בגינה ונעשו פעולות נוספות הנובעות במישרין מהסתמכות הנאמן והקבלן על תוקפו של הליך מכר הדירה. עוד נטען, כי סיכויי הערעור נמוכים, הן משום שהליך מכירת הדירה כבר נעשה הלכה למעשה בטרם הגשת הערעור, והן משלא נפל פגם בקביעת בית המשפט קמא כי בדין סווגו המבקשים כנושים רגילים במסגרת אספות הסוג של החברה.

עוד ציין הנאמן, כי מבדיקה מקדמית של תביעה החוב שהגישו המבקשים וממסמכי התנגדותם להסדר, ניכר כי הם לא הוכיחו כי רכשו דירה בפרויקט ולא הציגו כל ראייה לתשלום שנעשה לפקודת החברה, למעט 30,000 ש"ח בלבד. על כך הוסיף, כי הכספים אשר שולמו לטענת המבקשים הועברו למר יצחק לוי וחברה אחרת שבבעלותו וכלל לא לחברה ואף כי חלק מהכספים שניתנו על ידי המבקשים הוגדרו על ידם כהלוואה פרטית ליצחק לוי. הנאמן סבור, כי משהממונה לא התייחס לעובדה זו, נקלע לכלל שגגה בעמדתו כי ייתכן שלמבקשים זכויות עקיבה בכספים.

11.

משהורתי למבקשים להשיב לתגובות אלו, טענו כי הם מצטרפים לעמדת הממונה ביחס למתן סעד של עיכוב חלוקת הסכומים שהתקבלו בגין מכירת הדירה עד להכרעה בערעור. המבקשים מוסיפים כי כל התשלומים ששילמו עבור רכישת הדירה שולמו לידי בעל המניות והבעלים של החברה, יצחק לוי, וכי לא ניתן בדיעבד שלא להכיר בהם. אשר לעיכוב ביצוע מכירת הדירה, המבקשים טוענים כי למרות תזמון הגשת הבקשה, הערעור הוגש במועד כך שהסדר הנושים אינו חלוט, ועל כן אין מדובר ב"מעשה עשוי" מאחר שפעולות שנעשו כפופות ממילא לתוצאת הערעור.

עוד נטען, כי לא דבק שיהוי בהתנהלות המבקשים מאחר שקיומו של הערעור היה ידוע לכל המשיבים כך שכל פעולה שננקטה צריכה הייתה לקחת בחשבון את הערעור וסיכוייו להתקבל. עוד הוסיפו המבקשים, במענה לטענות הנאמן, כי הנאמן לא הבהיר האם חמשת רוכשי הדירות אשר לטובתם נרשמה הערת אזהרה פעלו באופן שונה מהם.

12.

לאחר הגשת תגובת המבקש לתשובות הממונה והנאמן, הגישו משיבים נוספים, וביניהם הקבלן, עמדה מטעמם. בתמצית יתואר, כי גם לשיטתם דין הבקשה להידחות נוכח שיהוי, ומשהבקשה הוגשה בתזמון העולה לכדי חוסר תום לב. לעניין סיכויי הערעור, נטען כי הם נמוכים; ובמישור מאזן הנוחות, כי קיים מעשה עשוי.

דיון והכרעה

13.

לאחר ששקלתי היטב את טענות הצדדים, השתכנעתי כי דין הבקשה להידחות.

14.

ככלל, מהותה של בקשה לסעד זמני מחייבת את הגשתה ללא שיהוי. כאשר מדובר בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דין או מתן סעד זמני עד להכרעה בערעור, יש להגישה זמן קצר לאחר מתן פסק הדין. נקבע לא אחת כי די בהשתהותו של בעל דין בהיבט זה כדי להצדיק את דחיית הבקשה (ע"א 7015/21 מוסך האחים חוני בע"מ נ' עו"ד שי בר ניר , פסקה 14 (17.11.2021); ע"א 5106/20 שומרוני נ' עו"ד דידי אופיר , פסקה 13 (14.9.2020); ע"א 4519/19 ויליאם נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא , פסקה 31 (26.6.2020); ע"א 249/14 איסמעילזאדה נ' עו"ד דנה קישוני , פסקה 10 (9.4.2014)).

משכך, עיתוי הגשת הבקשה שלפניי מעורר קושי רב . המבקשים אומנם הגישו ערעור על ההחלטה שניתנה ביום 22.7.2021, אולם לא הגישו במקביל לכך בקשה למתן סעד זמני לתקופת הערעור או לעיכוב ביצוע ההחלטה. רק לאחר שנחתמה הפסיקתא, המהווה שלב במימוש ההסדר שאושר בהחלטה שהתקבלה כ-8 חודשים קודם לכן, פנו בבקשה זו.

זאת ועוד, בניגוד לטענת המבקשים, עצם העובדה שהוגש ערעור אין משמעותה בנסיבות אלו כי גם בהיעדר סעד זמני הצדדים נדרשים להימנע ממימוש ההחלטה מושא הערעור. תקנה 145 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, קובעת: "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים . "

היינו: בעל דין זכאי ליהנות מפירות זכייתו בסמוך לאחר מתן פסק הדין, ואין בהגשת ערעור, כשלעצמה, כדי להצדיק את עיכוב ביצועו של פסק הדין או מתן סעד זמני שימנע את מימוש הזכייה (ע"א 4938/21 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ נ' ירון ישיעהו בע"מ , פסקה 11 (30.8.2021)).

יוצא אפוא, כי הבקשה שלפניי נגועה בשיהוי של ממש. חלוף הזמן אף הוביל, במידה רבה, לכך שהתגבש "מעשה עשוי" – הצדדים הרלבנטיים פעלו בהתאם להסדר שאושר, ובכלל זה נחתם הסכם מכר להעברת הזכויות בדירה ושולמה התמורה בגינה. את שנעשה, אין ולא מוצדק להשיב (ע"א 3626/04 בולוס נ' עובדיה בלס בתפקידו ככונס נכסים , פסקה 4 (4.5.2004)).

קשה להלום כי בעל דין אשר נמנע מפנייה מתאימה לערכאת הערעור במשך חודשים, יפנה לבסוף בבקשה כדוגמת זו שלפניי, בגדרה אף התבקש סעד זמני במעמד צד אחד. התנהלות שכזו יש בה כדי לגרום לנזקים לצדדים הנוספים להליך ולצדדים שלישיים, ותוצאתה כי חלוף הזמן מביא עמו שינויים ב"שטח" המצדיקים את דחיית בקשתו.

15.

בהינתן מצב דברים זה, אין אפוא צורך להרחיב בניתוח סיכויי הערעור ומאזן הנוחות. אסתפק בכך שאציין, כי מכירת שלוש הדירות, וביניהן הדירה מושא המחלוקת, מהווה היבט משמעותי מן ההסדר. הקפאתה בשלב זה, באופן בו מתבקש בבקשה, שומטת במידה רבה את הקרקע תחתיו ועלולה למנוע, או לכל הפחות לעכב, את השלמת הפרויקט.

במקרה שכזה, הנזק שעלול להיגרם לצדדים רלבנטיים, וביניהם הדיירים – משמעותי ביותר. כך שגם מבחן זה, שהוא המרכזי לצרכי בחינת הבקשה שלפניי (ע"א 2248/22 פלונית נ' פרופ' עוז שפירא , פסקה 4 (14.4.2022)) – מצביע לעבר דחיית הבקשה. כך ביתר שאת, משיש לשקלל גם בהיבט זה את השתהות המבקשים (ע"א 1796/14 חלילה נ' נשר נפתלי עו"ד , פסקה 14 (17.4.2014)).

16.

כאמור, בתגובת הממונה הועלתה האפשרות להורות לנאמן "לעכב את חלוקת הכספים שהתקבלו בגין מימוש הפרויקט לנושי החברה". אולם, לא ראיתי לנכון במסגרת הבקשה שלפניי, במתכונתה זו, להורות על סעד שכזה:

ראשית , אף לשיטת הממונה, זכאות זו של המבקשים מותנית במספר תנאים מקדמיים, חלקם נוגעים לסוגיות עובדתיות ומשפטיות שכלל לא נדונו והוכרעו על ידי בית המשפט קמא. על כן, קיים קושי להניח כי ההכרעה בסוגיות אלו תינתן לטובת המבקשים.

שנית , לא הונח לפניי מסד עובדתי או משפטי מספק בסוגיה זו המאפשר הכרעה. דומה שכך, מאחר שהמבקשים כלל לא ביקשו סעד זה (אלא רק "הצטרפו" לעמדת הממונה בהקשר זה בתגובתם לתשובות). כך למשל, המבקשים הסתפקו בטענה כללית כי אם הערעור יתקבל "לא יהיה מקור כספי להשבת/קבלת הכספים לידי המבקשים". ברי כי בכך אין די על מנת לקבל סעד זמני כפי שהתבקש, לא כל שכן בנסיבות שלפניי ובהינתן עיתוי הגשת הבקשה.

סוף דבר

17.

הבקשה נדחית אפוא. בנסיבות העניין, אותיר את ההכרעה באשר לפסיקת ההוצאות בגין בקשה זו לשיקול דעתו של ההרכב שידון בערעור גופו .