ע"א 7660/21די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ נ. יוסף כוכבה

1.

לפניי שתי בקשות לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברקוביץ ) בת"א 8991-10-15 מיום 22.8.2021 בגדרה התקבלה תביעת המשיבים, חוכרים של שבע דירות בבניין ברמת גן (להלן: הבניין ) נגד המבקשת 1, חברת די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ (להלן: החברה ) לביטול הסכם לביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ בבניין על-פי הוראות תמ"א 38, שנכרת בין הצדדים בשנת 2010 (להלן: ההסכם ). כן הורה בית המשפט המחוזי על למחיקת הערות אזהרה שנרשמו על תתי החלקות של המשיבים לטובת החברה.

בנוסף לכך, במסגרת פסק הדין הורה בית המשפט המחוזי על מחיקת הערות אזהרה הרשומות על תתי החלקות של המשיבים לטובת "רוכשי הקצה" – רוכשי הדירות החדשות מהחברה, אשר לא היו צד להליך בבית המשפט המחוזי, ומבקשים כעת להצטרף כצד לערעור (הם המבקשים 7-2; להלן: רוכשי הקצה ).

2.

בית המשפט המחוזי קיבל את טענת המשיבים כי ההסכם בטל בשל אי-קיומם של שני התנאים המתלים הקבועים בו – כי החברה תקבל היתר בניה בתוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם; וכי החברה תגיש תביעה נגד שלושה דיירים סרבנים בתוך שישה חודשים מיום חתימת ההסכם. בתוך כך, בית המשפט המחוזי דחה את טענת החברה כי העיכוב בקבלת ההיתר נבע ממעשי המשיבים וממחדליהם או ממניעה שלא הייתה בשליטת החברה, ונקבע כי האחריות לבחינת היתכנות הפרויקט ומצבם התכנוני והמשפטי של הבניין מוטלת על החברה היזמית.

3.

למעלה מן הנדרש, קיבל בית המשפט המחוזי אף את טענתם החלופית של המשיבים בדבר הפרה יסודית של ההסכם מצד החברה. כך, נקבע כי רישום הערות האזהרה על-ידי החברה, מבלי שהתנאים המתלים התקיימו ומבלי שהומצאה ערבות בנקאית כמתחייב ובניגוד לאופן הרישום שנקבע בהסכם, עולה כדי הפרה יסודית שלו. כן נקבע כי הוצג למשיבים מצג שווא שלפיו הפרויקט יתנהל תוך שיתוף פעולה הדוק עם חברה ותיקה בתחום ההתחדשות העירונית, ששמה דומה מאוד לשמה של החברה בענייננו, וכי אלמלא הייתה החברה נוטעת במשיבים את הציפייה כי הפרויקט ינוהל ויבוצע על-ידי החברה הוותיקה ומנהלה הם לא היו חותמים על ההסכם. בהמשך לכך, נקבע כי מצג השווא שהוצג לעניין זהות מבצעי הפרויקט מהווה אף הוא הפרה יסודית של ההסכם מצד החברה.

4.

בית המשפט המחוזי אף קיבל את טענת המשיבים כי לחברה אין כל ניסיון בתחום ביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38 וכי אין לה את היכולת הכלכלית לבצע את הפרויקט הנדון. משכך, נקבע כי אין הצדקה לאכוף את ההסכם על המשיבים ולחייבם להיות כבולים בהסכם עם חברה שאינה מסוגלת להוציאו לפועל.

5.

לבסוף, ציין בית המשפט המחוזי כי על רקע קביעתו שלפיה ההסכם לא נכנס לתוקף בשל אי-קיומם של התנאים המתלים, הרי שדין הערות האזהרה שנרשמו בטרם עת – להימחק. בהקשר זה צוין כי הערות האזהרה נרשמו על תת חלקות של חלק מהמשיבים – הערת אזהרה אחת נרשמה לטובת החברה והערות אזהרה נוספות נרשמו לטובת רוכשי הקצה, שהם כאמור, על-פי ההסכם, רוכשי הדירות החדשות מהחברה.

6.

בית המשפט המחוזי היה ער לקושי המתעורר לנוכח מתן סעד נגד רוכשי הקצה, אשר לא היו צד להליך, אך קבע כי מאחר שלפי ההסכם החברה רשאית לרשום הערות אזהרה אך ורק תחת הערת האזהרה שתירשם לטובתה, הרי שמחיקתה של הערת האזהרה לטובת החברה מוליכה באופן ישיר למחיקת הערות האזהרה שנרשמו תחתיה. בנוסף, ציין בית המשפט המחוזי כי ההסכם כולל סעיף שלפיו בהסכמים שבין רוכשי הקצה לבין החברה תיכלל התחייבות לטובת המשיבים המאפשר להם למחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הקצה. על כן, נקבע כי אף בשל התחייבותם זו, רוכשי הקצה מנועים מלהעלות כל טענה בגין מחיקת הערות האזהרה לטובתם.

7.

מעבר לאמור, צוין כי רוכשי הקצה היו מודעים להליך הנדון ולאפשרות שהתביעה נגד החברה תתקבל, אך לא ביקשו ליטול בו חלק, אלא אך ציינו כי הם עתידים להגיש תביעה נפרדת למימוש זכויותיהם הנטענות.

8.

להשלמת התמונה יצוין כי התביעה הנדונה הוגשה גם נגד בעל המניות היחיד בחברה ומנהלה, עו"ד מוריאנו, ונטען כי יש לייחס לו אחריות אישית. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה נגד עו"ד מריאנו וקבע כי אין לייחס לו אחריות אישית, שכן לא הוכח כי ניתן לייחס לו ביצוע עוולה נזיקית או פעילות בחוסר תום לב.

9.

החברה ורוכשי הקצה הגישו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לערעור צורפה בקשת רוכשי הקצה להגיש את הערעור האמור על-אף שלא היו צד להליך בבית המשפט המחוזי. כן הוגשו בקשות לעיכוב ביצוע פסק הדין על-ידי החברה ועל-ידי רוכשי הקצה, הן הבקשות דנן.

הבקשות דנן

10.

רוכשי הקצה טוענים כי לא היו צד להליך בבית המשפט המחוזי, ומשכך לא ניתנה להם האפשרות להשמיע את טיעוניהם טרם מתן פסק הדין הפוגע פגיעה קשה בזכויותיהם. עוד נטען, כי על-פי ההסכם, ככל שהחברה "תוצא מהתמונה" רוכשי הקצה יהיו זכאים להיכנס בנעליה ולקיים את ההסכם. משכך, נטען כי רוכשי הקצה המתינו למתן פסק דין בסכסוך שבין החברה לבין המשיבים, ורק עתה, משהוחלט על ביטול ההסכם, רשאים רוכשי הקצה לבוא בנעלי החברה ולקיימו במקום החברה. על רקע האמור, נטען כי קביעותיו של בית המשפט המחוזי והסעד שניתן בפסק הדין כלפי רוכשי הקצה ניתנו בחוסר סמכות ובטלות מעיקרן.

עוד טוענים רוכשי הקצה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, שכן ללא עיכוב ביצועו של פסק הדין יימחקו הערות האזהרה, והמשיבים יפנו למימוש הסכם התקשרות אשר נחתם זה מכבר בינם לבין יזם אחר (כפי שהודו המשיבים במהלך דיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי). לעומת זאת, כך נטען, עיכוב ביצועו של פסק הדין לא יגרום למשיבים כל נזק בלתי הפיך.

11.

החברה אף היא הגישה בקשה לעיכוב ביצועו של פסק הדין, ובה טענה כי סיכויי הערעור שהגישה טובים לנוכח טעויות שונות שנפלו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. כן נטען, כי מאזן הנוחות נוטה אף הוא לטובת קבלת הבקשה, וזאת על יסוד נימוקים דומים לאלו שנטענו בבקשתם של רוכשי הקצה.

12.

המשיבים מתנגדים לבקשה, וטוענים כי קבלתה עלולה להוביל לעיכוב נוסף בחיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38 ובכך להסב להם לנזק ניכר. כן נטען כי סיכויי הערעור שהגישה החברה נמוכים, באשר הוא מופנה כלפי קביעות עובדתיות של בית המשפט המחוזי אשר אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בהן. כן נטען כי בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה שלפיה ההסכם בטל בשל מספר נימוקים שונים, ומשכך אף אם תתקבל איזו מהטענות של החברה, הרי שלא יהיה בכך כדי לשנות את התוצאה האמורה.

אשר לטענת רוכשי הקצה כי לא היה להם יומם בבית המשפט, נטען כי הם היו מודעים להליך המתנהל בבית המשפט המחוזי, והיה עליהם לבקש להצטרף כצד לו. משלא עשו כן, כך נטען, סיכויי טענותיהם בנדון להתקבל נמוכים, ויש לדחות את בקשתם.

דיון והכרעה

13.

לאחר העיון בבקשות ובתשובה להן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת החברה להידחות ודין בקשת רוכשי הקצה להתקבל, כמפורט להלן.

14.

כלל ידוע הוא כי על המבקש לעכב את ביצועו של פסק דין להוכיח כי סיכויי הערעור להתקבל גבוהים וכן כי שיקולי מאזן הנוחות נוטים לטובתו . כן נקבע בפסיקה כי בין שני התנאים מתקיים יחס של "מקבילית כוחות" (ראו: תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018; ע"א 1416/20 ספדי נ' פקיד שומה נצרת , פסקה 4 (11.10.2020)), וזאת בשים לב לכך שמשקל הבכורה מוענק לשיקולי מאזן הנוחות (ראו: עע"מ 702/20 א.מ. עומר נכסים והשקעות בע"מ נ' ד"ר ברקת – ממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון , פסקה 7 (9.2.2020)).

15.

אמנם כן, כאשר מבוקש לעכב את ביצועו של פסק דין שעניינו זכויות במקרקעין, החשש הוא כי דחיית הבקשה תוביל להעברת הנכס לצדדים שלישיים כך שלמבקש ייגרם נזק בלתי הפיך, אף אם יתקבל ערעורו בסופו של יום. ואולם, לצד זאת נקבע כי חשש זה אינו מוביל לקבלה אוטומטית של בקשות כאמור, וכי ההכרעה בהן תלויה בנסיבות המקרה. כך למשל, ככל שיוכח כי המקרקעין הם בעלי ערך מיוחד עבור המבקש או כי הם משמשים אותו למגורים, הנטייה תהא לעכב את ביצוע פסק הדין. לעומת זאת, ככל שהמקרקעין נושאים ערך כלכלי בלבד עבור המבקש, הנטייה תהא לעכב את פסק הדין במקרים חריגים בלבד, ובהתקיים נסיבות אחרות המצדיקות זאת (ראו: ע"א 7392/21 חיאדרי נ' סמעאן , פסקה 11 והאסמכתאות שם (21.11.2021)).

16.

יישום הכללים האמורים על ענייננו מוליך למסקנה כי יש לדחות את בקשת החברה ולקבל את בקשת רוכשי הקצה, כמפורט להלן.

17.

בכל הנוגע לבקשת החברה , הרי שמבלי לטעת מסמרות נראה כי סיכויי הערעור להתקבל אינם מהמשופרים, שכן הוא מופנה בחלקו הארי נגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, וכידוע אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בקביעות מסוג זה של הערכאה הדיונית. עוד יצוין, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי קבע מספר קביעות שונות, אשר כל אחת בהן כשלעצמה הוליכה אותו למסקנה כי ההסכם אינו מחייב את המשיבים כלפי החברה. כך, נקבע כי התנאים המתלים שבהסכם לא התקיימו, ומשכך ההסכם בטל. כן נקבע כי החברה הפרה את ההסכם בשתי הפרות יסודיות שונות, וכי מכל מקום היא אינה בעלת הניסיון המתאים והיכולת הכלכלית בשלב זה להוציא את הפרויקט אל הפועל. בנסיבות אלה, נדמה כי בפני החברה מספר משוכות שעליה לעבור על-מנת שערעורה יתקבל, והדבר משליך, באופן טבעי, על סיכוייה.

כמו כן, אף שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף אל עבר דחיית הבקשה שהגישה החברה. כך, נראה כי אף אם לא יעוכב ביצועו של פסק הדין, לא ייגרם לחברה נזק בלתי הפיך. בהתחשב בכך שהפרויקט הנדון טרם יצא לפועל, ובית המשפט המחוזי אף קבע כי לא קיימת היתכנות כלכלית כיום להוצאתו לפועל על-ידי החברה, נראה כי האינטרס של החברה בו הוא כספי גרידא. בנסיבות אלה, נראה כי אף אם ייגרם לחברה נזק בשל אי-עיכובו של פסק הדין, ואף אם יתקבל ערעורה בסופו של יום, הרי שיהיה מדובר בנזק כספי, שניתן יהיה לרפאו באמצעות פיצוי כספי. מנגד, עיכובו של הפרויקט למשך תקופת הערעור, לאחר שההסכם הנדון נחתם לפני כ-11 שנים, עלול לגרום למשיבים נזקים שונים, וזאת בעיקר על רקע קביעתו של בית המשפט המחוזי שממילא כיום החברה אינה בעלת יכולת להוציאו לפועל.

18.

זהו אינו הדין בכל הנוגע לרוכשי הקצה , אשר נראה כי הטענה שלפיה לא היה להם יומם בבית המשפט טרם הוחלט על מחיקת הערות האזהרה הרשומות לטובתם ראויה להיבחן. כאמור, לטענת רוכשי הקצה, על-פי ההסכם ככל שיימצא כי החברה הפרה את התחייבויותיה לפי ההסכם, רוכשי הקצה יהיו זכאים להיכנס בנעליה של החברה וליטול על עצמם את מלוא התחייבויותיה המנויות בהסכם, ובתוך כך אף להתקשר עם קבלן מבצע אחר לשם קיום התחייבויות החברה.

ואמנם, עיון בסעיף 128.2 להסכם מעלה כי טענתם זו מעוגנת בלשון הסעיף, וייתכן כי רק משעה שנקבע על-ידי בית המשפט המחוזי כי החברה אכן הפרה את ההסכם, היו רוכשי הקצה זכאים להיכנס בנעליה, ולפעול לשם מימוש ההסכם אף באמצעות קבלן מבצע אחר, ולא קודם לכן. הדברים אף צוינו על-ידי בא כוחם של רוכשי הקצה במסגרת הדיון שנערך בפני בית המשפט המחוזי ביום 19.11.2020. בית המשפט המחוזי לא התייחס בפסק דינו לטענתם זו של רוכשי הקצה, ואף המשיבים לא סיפקו לה מענה ראוי בתשובתם לבקשת עיכוב הביצוע.

בנסיבות אלה, נראה כי אין לשלול את האפשרות כי בקשת רוכשי הקצה להגיש את הערעור תתקבל וכי אף טענותיהם לגוף העניין תתקבלנה.

לאור האמור, ובשים לב לאיזון הכולל בין השיקולים הרלוונטיים ובהם סיכויי הערעור ומאזן הנוחות – אשר במקרה הנדון אינו נוטה באופן מובהק לאף אחד מן הצדדים – מצאתי כי יש לקבל את הבקשה של רוכשי הקצה ולעכב את מחיקת הערות האזהרה לטובתם עד להכרעה בבקשתם להגשת ערעור.

19.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, ראוי היה להורות על מחיקת הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת החברה, ולהותיר, בשלב זה, את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הקצה עד לקבלת החלטה בבקשתם להצטרף לערעור. ואולם, מאחר שכפי שצוין לעיל, הערות האזהרה לטובת רוכשי הקצה נרשמו תחת הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה – הרי שמחיקת ההערה שלטובת החברה תוביל באופן בלתי נמנע למחיקת הערת האזהרה לטובת רוכשי הקצה. בנסיבות אלה, אין מנוס מהותרת הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה על כנה, על-מנת שההערות שנרשמו תחתיה לטובת רוכשי הקצה לא יימחקו אף הן.

לצד האמור, ככל שהמשיבים מעוניינים להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה, ורישום של הערות אזהרה עצמאיות לטובת רוכשי הקצה חלף הערות האזהרה הקיימות – הם יהיו רשאים לעשות כן.

20.

סוף דבר: בקשת החברה נדחית, ובקשת רוכשי הקצה מתקבלת כמפורט לעיל. אך בשל האילוצים הרישומיים, התוצאה האופרטיבית תהא כאמור בפסקה 19.

בנסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.