ע"א 3101/22 צפורה בטיטו נ. החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ

1.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת

ח' מאק-קלמנוביץ' ) ב-ת"א 22946-02-16 מיום 1.3.2022.

2.

במוקד המחלוקת שלפנינו הסכם רכישת מגרש 291 בתב"ע 208/1 ותב"ע 208/1/13 ביישוב גני מודיעין במרחב תכנון מקומי מודיעין עילית, המהווה חלק מחלקות 13 ו-35 בגוש 5 מאדמות הכפר נעלין באיו"ש (להלן: ההסכם ו- המגרש , בהתאמה ). בגדרי ההסכם המערערת ובן זוגה ז"ל (להלן: בני הזוג ) רכשו מהמשיבות 1 ו-2 (להלן: המשיבות ) מגרש ביישוב גני מודיעין, ומועד חתימתו – במחלוקת.

זכויותיהם של בני הזוג במגרש לא נרשמו במרשם; לא נרשמה הערת אזהרה לזכותם; עד עתה לא נבנה דבר במגרש; ובני הזוג לא נהגו במגרש מנהג בעלים.

בין השנים 2005-2003, המשיבות הודיעו לבני הזוג כי מאחר שלא עמדו בהתחייבותם המעוגנת בסעיף 25א להסכם הרכישה לבנות בית על המגרש בהתאם להסכם הרכישה – ההסכם בטל (להלן: ההתחייבות ) . מנגד, במסגרת חלופת התכתבויות בין הצדדים, בני הזוג חלקו על הטענה כי לא החלו בהליכי בנייה במגרש, מאחר שלשיטתם הם מטפלים במגרש ואף הגישו בקשה לשינוי תב"ע. עם זאת, המשיבות עמדו על ביטול החוזה בשל הפרת ההתחייבות, והודיעו לבני הזוג כי המגרש יועמד למכירה. בהמשך, בשנים 2016-2015 המשיבות מכרו את המגרש, מחציתו למשיב 4 ומחציתו למשיב 5.

על רקע האמור הוגשה תביעת בני הזוג כלפי המשיבים, היא התביעה מושא הערעור שלפנינו (להלן: התביעה ). בתביעתם, ביקשו סעד הצהרתי המכיר בזכויותיהם במגרש; בתוקפו של הסכם רכישת המגרש; ובהעדר תוקף הודעת ביטול ההסכם.

3.

יוער, כי בתחילת ההליך קמא, ומשביקשו בני הזוג סעד זמני, בית המשפט המחוזי (השופטת ש' רנר ) נתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לצו מניעה זמני לפיו לא תבוצע כל פעולה או העברת זכויות או דיספוזיציה כולל התחייבות לעשות עסקה או פעולות בניה ביחס למגרש נשוא התביעה, וזאת עד למתן החלטה אחרת.

4.

בפסק הדין מושא הערעור שלפניי, בית המשפט המחוזי קבע כי הסכם הרכישה נחתם בשנת 1981, בסמוך למועד כריתת עסקת הרכישה עליו אין מחלוקת.

עיקר המחלוקת מתייחסת לסעיף ההתחייבות, סעיף 25א להסכם, בו התחייבו בני הזוג להתחיל בבניית בית במגרש במועד האפשרי, מאחר שסעיף זה נמחק בעותק של ההסכם אותו הציגו בני הזוג לבית המשפט.

בית המשפט קבע, כי אף שלא ידועות נסיבות מחיקתו של סעיף זה, הסעיף עמד בתוקפו בעת החתימה על הסכם הרכישה באופן שבו הצדדים לא הסכימו על ביטול ההתחייבות הנכללת בו. כך נקבע על סמך, בין היתר, מסמכים נוספים ממועד הרכישה המזכירים בדרך אגב את ההתחייבות; מכתבי באי כוח המשיבות לבני הזוג בהם הודיעו על ביטול ההסכם נוכח אי עמידה בהתחייבות, בעוד השגות בני הזוג על ביטול ההסכם התמקדו בתשלום תמורת המגרש מצדם, אך לא שללו את עצם קיומה של ההתחייבות; והקביעה כי העובדה שחתימת מנהל המשיבות בעת כריתת ההסכם, מר רוזן ז"ל, נעדרת רק מעמוד 8 בו מופיעה ההתחייבות, אינה נחזית להיות "השמטה מקרית".

עוד הודגש, כי לאחר שהמשיבות ביטלו את ההסכם כדין, זכויותיהם הקנייניות של המשיבים 5-4 גוברות על הזכויות החוזיות של בני הזוג, משהמשיבים 5-4 רכשו את המגרש בתמורה ובתום לב לאחר שנוכחו לדעת כי המגרש אינו רשום במרשם מקרקעין כלשהו. לבסוף, בית המשפט עמד על השיהוי הממושך בהתנהלות בני הזוג, אשר נמנעו שנים רבות מנקיטת פעולות להבטחת זכויותיהם במגרש בדרך של רישומן או בדרך של בניה במגרש.

מכאן הערעור, והבקשה שלפניי לעיכוב ביצוע פסק הדין, ולחלופין, למתן צו האוסר על דיספוזיציה במגרש עד להכרעה בערעור.

5.

במישור סיכויי הערעור , המבקשת טוענת כי אלו גבוהים ביותר מאחר שלטענתה בית המשפט המחוזי לא נתן משקל מספק לראיות המלמדות על העדר התחייבות לבניה במגרש בהסכם הרכישה. כך, בין היתר, העובדה שבסעיף המגדיר את ההפרות היסודיות בהסכם, נמחקה והוחרגה ההתחייבות לבניה (סעיף 14 להסכם); והעובדה שבני הזוג לא חתמו על התחייבות בניה מאוחרת בהתאם לדרישת המשיבות, אשר מלמדת כי בני הזוג לא התחייבו בהסכם לבניה במגרש. כן נטען, כי הלכה למעשה ההסכם לא בוטל כדין בידי המשיבות, ומכל מקום המשיבות חזרו בהן מהביטול הנטען בדרישתם לאחר הביטול כי בני הזוג יחתמו על התחייבות בניה. משכך, נטען כי לא עמדה למשיבים 5-4 זכות לרכישת המגרש, ויתרה מכך, נטען כי אלו האחרונים כלל לא השלימו את הרכישה כנדרש בדין.

במישור מאזן הנוחות , המבקשת טוענת כי מאחר שענייננו בביטול זכויות במקרקעין, בית משפט זה ייעתר "כדבר שבשגרה" כלשונם, לבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, זאת מאחר שאי עיכובו יביא למצב בלתי הפיך. בפרט, נטען כי בענייננו זכויות המבקשת וזכויות המשיבים 5-4 הן בגדר זכויות חוזיות ואינן רשומות במרשם, ומשכך חשופות לקיומן של עסקאות נוגדות.

6.

מנגד, לשיטת המשיבים, יש לדחות את הבקשה. ביחס ל סיכויי הערעור נטען כי הם "קלושים ביותר" מאחר שבית המשפט המחוזי דחה את כלל המסכת העובדתית שהציגה המבקשת, וקבע כי סעיף ההתחייבות עמד בתוקפו בעת החתימה על ההסכם. משכך לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בקביעות שבעובדה ובמהימנות של הערכאה הדיונית. בנוסף, נטען, בין היתר, כי במכתבם למשיבות בני הזוג הכירו בסעיף ההתחייבות, אף שטענו להתיישנותו; וכי בהסכמים דומים שערכו המשיבות עם רוכשים אחרים, נמחקה ההתחייבות מסעיף ההפרה היסודית – מבלי שנמחקה ההתחייבות מגוף ההסכם. עוד הוסיפו המשיבים 5-4 כי בית המשפט קבע כי למבקשים עומדות זכויות חוזיות במגרש, ועל כן הם זכאים להשבת הכסף ששילמו בלבד.

אשר ל מאזן הנוחות נטען כי הוא נוטה באופן מובהק לטובת המשיבים, מאחר שלמבקשת עומד סעד חלופי בדמות תביעה כספית, בפרט נוכח קביעת בית המשפט המחוזי כי זכויותיה במגרש הן חוזיות גרידא, בעוד למשיבים נגרמו נזקים משמעותיים בשל אי יכולתם להשלים את עסקאות המכירה של המגרש, באופן המונע מהמשיבים 5-4 לממש את רכישתם מזה מספר שנים.

7.

דין הבקשה להתקבל בחלקה.

בפתח הדברים, יצוין, כי לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, ולחלופין, בקשה ליתן צו האוסר על כל דיספוזיציה במגרש. עם זאת, מאחר שתביעת המערערת נדחתה בבית משפט קמא, לפניי בקשת סעד זמני לתקופת הערעור (ע"א 8863/20 The synod of Bishops of the Russian Orthodox Church Outside of Russia נ' מדינת ישראל - משרד ראש הממשלה , פסקה 20 (8.11.2021)). לפיכך, אבחן בקשה זו כבקשה למתן סעד זמני.

תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות ) מורה כי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים". היינו, לבעל דין עומדת הזכות ליהנות מפירות זכייתו בסמוך לאחר מתן פסק הדין, ואין בהגשת ערעור, כשלעצמה, כדי להביא לעיכוב מימוש פסק הדין או להצדיק מתן צו מניעה זמני (ע"א 3308/22 היועצת המשפטית לממשלה נ' בנימין , פסקה 8 (13.6.2022)).

על המבקש לחרוג מהכלל האמור, ולעכב את ביצוע פסק הדין שניתן בעניינו, לשכנע בהתקיימותם של שני תנאים מצטברים: האחד – כי סיכויי ערעורו טובים, והשני – כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, באופן שייגרם לו נזק בלתי הפיך לו תדחה בקשתו (ע"א 3388/22 המועצה המקומית אעבלין נ' מוסדות מר אליאס אעבלין ע.ר , פסקה 4 (30.5.2022)). בין שני התנאים מתקיים יחס המכונה "מקבילית כוחות", וכבר נקבע כי הבכורה נתונה לשיקול בדבר מאזן הנוחות (ע"א 3269/22 כהן נ' כונס הנכסים , פסקה 6 (13.6.2022)).

8.

בענייננו, מבלי לטעת מסמרות ביחס לגופן של טענות, אני סבור כי סיכויי הערעור אינם מן המשופרים. זאת, נוכח פסק דינו המקיף והנהיר של בית המשפט המחוזי, אשר נסמך על קביעות עובדתיות אשר לא בנקל תתערב בהן ערכאת ערעור (ע"א 7660/21

די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ נ' כוכבה , פסקה 17 (23.11.2021)). בצד זאת, יצוין כי בית המשפט המחוזי נדרש לעיון בנסיבות חיצוניות להסכם הרכישה לשם בחינת תקפות סעיף ההתחייבות משהעיר כי "מבחינת ההסכם עצמו והשינויים שהוכנסו בו, לא ניתן להכריע במובהק בין הצדדים" (פסקה 30 לפסק הדין), על כן היבטים מסוימים בערעור אינם מופנים כלפי קביעות עובדתיות, אלא על הסקת מסקנות והכרעה משפטית על בסיסן. מה גם, שנוכח פטירת מנהל המשיבות מר רוזן ז"ל עובר להגשת התביעה, ופטירת בן זוגה של המערערת ז"ל במהלך הדיון בתביעה וטרם נשמעה עדותו, ממילא נפגמה במידה מסוימת יכולת התרשמותו של בית המשפט מחלק מהגורמים שהיו מעורבים בכריתת ההסכם.

אשר למאזן הנוחות, אני סבור כי הוא נוטה, במעט, לטובת המבקשת. במקרה כענייננו העוסק בשאלת זכויות במקרקעין, הותרת המצב על כנו באופן האוסר כל פעולה ודיספוזיציה במגרש מטעם מאן דהוא, תוביל לכך שגם אילו ייגרם נזק לאחד הצדדים עד להכרעה בערעור – יהא ניתן להשיבו לקדמותו באמצעות פיצוי כספי ממוני. ללא סעד זמני כפי שהתבקש, יפתח פתח למשיבים לנהוג מנהג בעלים במגרש או לבצע שינויים בזכויות במגרש, באופן אשר עלול לאיין את האפשרות להשבת המצב לקדמותו לו יתקבל הערעור, וכך עלול להיגרם נזק בלתי הפיך למבקשת (ע"א 105/15 חברת מבני תעשייה בע"מ נ' סבאג , פסקה 6 (4.2.2015); ע"א 8433/21 אבו צביח נ' צודקי , פסקה 9 (22.12.2021)). מנגד, ככל שייגרם נזק למי מהמשיבים כתוצאה מעיכוב ביצוע פסק הדין, הרי שמדובר בנזק בר פיצוי כספי.

9.

סוף דבר – הבקשה מתקבלת באופן חלקי, כך שניתן צו מניעה זמני לתקופת הערעור האוסר על ביצוע דיספוזיציה כלשהי במגרש.

נוכח תוצאה זו, הדיון בערעור יתקיים בכפוף לשיקולי יומן בית המשפט, ולא יאוחר מחודש נובמבר 2022.

המבקשת תפקיד עד ליום 27.6.2022 ערובה כספית או ערבות בנקאית בסכום של 70,000 ש"ח בקופת בית המשפט המחוזי בירושלים. היה ולא תעשה כן, יפקע צו איסור הדיספוזיציה מאליו, ללא צורך בהחלטה נוספת.