ע"א 7253-22 ע"א 7253-22

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ח' מאק-קלמנוביץ) בת"א 20219-05-16 מיום 11.7.2022 (להלן: פסק הדין), בו נקבע בין היתר כי תימחק הערת אזהרה שנרשמה לטובת המבקש 2 (להלן: אופיר) בנכס המקרקעין נושא התביעה, כפי שיפורט להלן.

1.במוקד ההליך - בניין המצוי ברחוב יעבץ 6 בירושלים (להלן: הנכס). בתמצית יצוין כי הצדדים התקשרו בהסכם אותו יזם המבקש 1 (להלן: אריאל) לרכישת הקומה החמישית בנכס, שהיא הקומה האחרונה בה מצויות שתי יחידות דיור המניבות דמי שכירות (להלן: יחידות הדיור). זאת, במטרה לפעול לקבלת היתרים להריסת הבנוי בקומה החמישית; לבניית קומה החולשת על כל שטח הגג ובנייה של שלוש קומות נוספות שיתחלקו בין הצדדים. רישום הנכס בלשכת המקרקעין החל מיום 14.7.2013 הוא כדלקמן: למשיב 1 (להלן: רומן) 12/20 מהנכס; לאריאל ולמשיבים 4-5 – 2/20 מהנכס לכל אחד; ו-1/20 מהנכס לכל אחד מהמשיבים 6-8. עוד יצוין כי דמי השכירות עבור יחידות הדיור שולמו לאריאל ולבנו – הוא המבקש 2.

מערכת ההסכמים בין הצדדים היא מסועפת ורובה אינה רלוונטית לעניין הבקשה דנן (לפירוט אודות מכלול ההסכמים ראו: סעיף 6 לפסק-הדין). לענייננו יצוין רק כי ראשיתה של השתלשלות האירועים היא בשנת 2011, אז נחתמו מספר הסכמים לרכישת הנכס כאשר האחרון ביניהם הוא הסכם מיום 5.4.2011 ולפיו הרוכשים הם אריאל, המשיב 4 (להלן: אביתר), רומן והמשיבים 6-8 (הצדדים להסכם זה יקראו להלן: המשקיעים). בנוסף נחתם באותו היום הסכם בין המשקיעים המסדיר את חלוקת הזכויות ביניהם (להלן: הסכם השותפות).

לאחר שהתגלעו קשיים בקידום העסקה והיחסים בין הצדדים עלו על שרטון, נחתם ביום 7.3.2013 הסכם פשרה שלפיו יימכרו זכויותיו של רומן בקומה 5 בנכס לאופיר ולשניים נוספים – הדסה ומאיר כהן (להלן: כהן) בהתאם להסכם מכר שייחתם עד ליום 22.3.2013. הסכם המכר האמור נחתם ביום 19.3.2013, וביום 27.8.2013 נחתמה תוספת להסכם לפיה אופיר ייכנס לנעליהם של כהן וירכוש את מלוא הזכויות בדירה (להלן בהתאמה: ההסכם מיום 19.3.2013; ו-התוספת מיום 27.8.2013). עוד יצוין כי ביום 17.7.2014 נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של רומן לטובת אופיר, לטענתו בהתאם להסכם המכר מיום 19.3.2013.

בנוסף, לאור הסכסוך שהתגלע בין הצדדים וחששם של חלק מהשותפים כי אריאל ימכור את הנכס לצד ג' תוך פגיעה בזכויותיהם, רשמו המשיבים 1 ו-4 – רומן ואביתר – הערות אזהרה הדדיות על זכויותיהם.

2.ההליך בבית משפט קמא נפתח בעקבות הגשת תביעה של המבקשים למחיקת הערות האזהרה שרשמו רומן ואביתר. לאחר מכן הגיש רומן תביעה שכנגד בה הוא ביקש לבטל את הערת האזהרה שנרשמה על זכויותיו בנכס לטובת אופיר ביום 17.7.2014, בטענה כי ההסכם מיום 19.3.2013 בוטל ולא יצא לפועל. בנוסף עתר רומן לקבל חשבונות הנוגעים לדמי השכירות שהתקבלו מהשכרת יחידות הדיור.

3.ביום 11.7.2022 ניתן פסק-הדין בתביעה ובתביעה שכנגד. בית משפט קמא קבע בו כי המבקשים נטלו לעצמם את דמי השכירות שהתקבלו מיחידות הדיור בניגוד להסכמות ביניהם לבין יתר השותפים וכי על חלקם של המבקשים בנכס הוטלו עיקולים רבים באופן שמנע מהשותפים האחרים אפשרות לקבל משכנתא ולממן את העסקה לצורך קידומה. נקבע כי בכך הפרו המבקשים את התחייבויותיהם כלפי השותפים האחרים.

על רקע דברים אלה נקבע כי הערות האזהרה על שם אביתר ורומן נרשמו בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ועל מנת להבטיח את זכויותיהם בנכס. זאת, כך נקבע, כדי למנוע מהמבקשים למכור את זכויותיהם בנכס ולהתנער באופן זה מכל חובותיהם כלפי הצדדים האחרים. משכך, נדחתה תביעת המבקשים.

באשר לתביעה שכנגד מטעמו של רומן – בית משפט קמא קבע כי לאור העדויות שנשמעו בהליך, אין מחלוקת כי ההסכם מיום 19.3.2013 והתוספת מיום 28.8.2013 לא יצאו לפועל. אופיר לא שילם לרומן תמורת זכויותיו בנכס; או לכל היותר הוא שילם סכום זניח יחסית, ולא רכש לכן את חלקו. משכך, הצדדים הביאו לביטול ההסכם, בין בהסכמה מפורשת ובין בהתנהגות, ולא ניתן היה לכן לרשום הערת אזהרה על יסוד הסכם זה. עוד נקבע כי במערכת ההסכמים בין הצדדים הוסכם כי המשיב 2 (להלן: בדרי) יהיה הבעלים היחיד של קומה 5 וייהנה מדמי השכירות של יחידות הדיור באופן בלעדי. זכויות אלה של בדרי הועברו בהמשך לרומן, והוא זכאי לכן ליהנות מדמי השכירות המתקבלים מהדירות בקומה 5. בהתאם לכך, התקבלה תביעתו של רומן למתן חשבונות בהתייחס ליחידות הדיור בקומה 5.

4.ביום 31.10.2022 הגישו המבקשים ערעור על פסק דינו של בית משפט קמא. טענתם העיקרית בערעור היא כי בית משפט קמא טעה כאשר קבע שיחידות הדיור הן בבעלות רומן. זאת מאחר שהוא שילם רק סך של 30,000 ₪ מתוך סכום של 1,300,000 ₪ שהוסכם לגביו, בעוד שאריאל שילם בפועל את התמורה בגין רכישת הנכס. המבקשים פירטו את הראיות והמסמכים שהוצגו לבית משפט קמא, כמו גם את החקירות שנערכו בהליך דלמטה. לשיטתם, כל אלה תומכים בטענה שרומן לא שילם את הסכום המוסכם לרכישת הזכויות ביחידות הדיור.

5.למען שלמות התמונה יצוין כי המשיבים 4-5 הגישו גם הם תביעה שכנגד במסגרתה הם טענו כי הם זכאים להירשם כבעלים של 42.5% מהזכויות בנכס ולא של 20% כפי שנרשם בפועל. סעד זה נדחה תוך שנקבע, בין היתר, כי לא הוכח תשלום בגין 42% מהנכס. עוד טענו משיבים 4-5 כי אריאל הפר את התחייבויותיו מכוח ההסכם באופן המקים להם זכות לפיצוי. בית משפט קמא קבע כי אכן אריאל הפר את ההסכם, אך לא חייב אותו בפיצויים בגין אותה הפרה. על רקע האמור הגישו המשיבים 5-6 ערעור שכנגד.

טענות הצדדים בבקשה לעיכוב ביצוע

6.ביום 5.12.2022 הגישו המבקשים את הבקשה לעיכוב ביצוע המונחת לפניי, בה הם עתרו כי הערת האזהרה שנרשמה על שם אופיר לא תמחק עד להכרעה בערעור. לטענתם, אם תמחק הערת האזהרה, רומן יוכל להעביר את הנכס לצד שלישי והם לא יזכו לקבל את הכספים המגיעים להם ממנו. הם הוסיפו וטענו כי לאור המסמכים והראיות שהציגו בכתב הערעור, סיכויי הערעור להתקבל במלואו הם גבוהים.

7.רומן התנגד לבקשה. הוא טען כי המבקשים עצמם הודו בהליך בבית משפט קמא כי הערת האזהרה נושא הבקשה דנן נרשמה שלא כדין, ודי בכך כדי לדחות את הבקשה. רומן הוסיף וטען כי בניגוד לנטען על-ידי המבקשים, בית משפט קמא התייחס לכלל המסמכים אליהם הפנו במסגרת הערעור, בחן את כל הראיות והעדויות וקביעותיו העובדתיות מבוססות כדבעי.

באשר לנזק הנטען, רומן טען כי אף אם תמחק הערת האזהרה הוא לא יוכל להעביר את הנכס לצד שלישי לאור 17 צווי עיקול המוטלים על זכויותיו של אופיר בנכס. טענות המערערים לנזק שיגרם להם הן טענות סרק שאינן מצדיקות להיעתר לבקשה.

המשיבים 2-3 התנגדו גם הם לבקשה לעיכוב ביצוע. לטענתם, הטענות הכספיות של המבקשים משוללות יסוד. נטען כי אריאל יצר "מבוך של הסכמים" במטרה ליטול כספים ללא רישומים מתאימים. הוא ניצל את העדרו של בדרי מהארץ כדי להשתלט על יחידות הדיור בסמוך לרכישתן, והוא נהנה עד היום מדמי השכירות המשולמים עבורן. המשיבים 2-3 סומכים ידיהם על פסק דינו של בית משפט קמא וטוענים שאין מקום לערוך בירור נוסף של הטענות הכספיות של המבקשים במסגרת הערעור. הם הוסיפו כי טענות המבקשים הן כספיות, ולא הוכח שייגרם להם נזק בלתי הפיך אם תידחה בקשתם שאף הוגשה בשיהוי ניכר.

8.בתגובת המשיבים 4-5 לבקשה לעיכוב ביצוע, הם עמדו על כך כי הבקשה הוגשה כחמישה חודשים לאחר מועד מתן פסק הדין, וטענו כי די בשיהוי זה כדי לדחותה. ממילא, השיהוי מעיד על כך שאין כל דחיפות בעיכוב ביצוע פסק הדין. עוד נטען כי התצהיר שצורף לבקשה הוא תצהיר "בג"צי" שאינו תואם את הוראות הדין ואינו תומך בטענות העובדתיות הנטענות, וגם משום כך יש לדחות את הבקשה. באשר לסיכויי הערעור נטען כי מדובר בסיכויים קלושים, מאחר שטענות המבקשים מכוונות נגד קביעות עובדתיות שבהן ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב.

המשיב 8, רשם המקרקעין, ציין בתגובתו כי אין לו כל יריבות עם יתר הצדדים והבהיר כי הוא אינו נוקט עמדה ביחס לבקשה לעיכוב ביצוע ולשאלות המועלות במסגרת הערעור.

דיון והכרעה

9.לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים מזה ומזה, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

כידוע, הכלל הוא כי אין בהגשת ערעור כדי להצדיק את עיכוב ביצועו של פסק הדין עליו מערערים (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). על המבקש לחרוג מכלל זה להוכיח כי סיכויי הערעור להתקבל הם טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, במובן זה שדחיית הבקשה תגרום נזק לו בלתי-הפיך או שיהיה קושי ממשי להשיב את המצב לקדמותו במקרה שהערעור יתקבל (ע"א 978/05 עירית תל-אביב יפו נ' גורן (1.12.2005); רע"א 4015/02 אוקו נ' שמי (28.5.2002)). בין שני שיקולים אלה מתקיים יחס של "מקבילית הכוחות", כאשר נהוג לראות בשיקול של מאזן הנוחות כשיקול העיקרי (ראו מיני רבים: ע"א 5432/16 סמואל נ' רונן, פסקה 16 (31.1.2017); ע"א 8797/16 אובצ'ינקוב נ' סופר (28.5.2018)). כפי שיובהר להלן, אינני סבורה כי במקרה דנן הוכיחו המבקשים שיש לחרוג מהכלל.

10.הסכסוך בין הצדדים, אף שהוא נוגע לנכס מקרקעין, הוא סכסוך כספי. כך, המשקיעים רכשו את הנכס כדי שיניב להם תשואה ולא למגורים. יתרה מכך, הערעור שהגישו המבקשים נסוב על טענות כספיות ובעיקר על הטענה כי רומן לא שילם את מלוא התמורה בגין הזכויות של הקומה החמישית בנכס אשר בהתאם לפסק הדין הוא בעליה הבלעדי. לכן נקודת המוצא גם במקרה זה היא שהזוכה בפסק הדין זכאי ליהנות מזכייתו ופסק הדין לא יעוכב (ראו: ע"א 8096/18 דניאלי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (5.12.2018); ע"א 7007/16 איי.איי.איתמר השקעות בע"מ נ' באראט אחזקות ונכסים בע"מ (25.10.2016)).

מאחר שמדובר בתביעה כספית בעיקרה, הרי גם הנזק שהמבקשים טוענים שייגרם להם אם ביצוע פסק הדין לא יעוכב - הוא נזק כספי. לטענתם, אם תימחק הערת האזהרה, הם לא יוכלו לגבות מרומן את הכספים שנטען שהוא חייב להם אם ערעורם יתקבל. טענה זו אינה מטה את מאזן הנוחות לטובת המבקשים. המבקשים טענו בעלמא כי הם לא יוכלו להיפרע מרומן אם ייקבע בערעור כי עליו לשלם להם סכומי כסף נוספים בגין זכויותיו בקומה 5, בלא שהם הציגו כל ראיה לכך שאכן צפוי קושי בגבייה. מכאן כי המבקשים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להראות כי אם לא יעוכב ביצועו של פסק הדין ייגרם להם נזק בלתי הפיך, ומכאן שלא הוכח שמאזן הנוחות נוטה לטובתם.

על כך יש להוסיף כי המטרה לשמה נרשמה הערת האזהרה מלכתחילה הייתה כדי להבטיח את העברת הזכויות מרומן לאופיר בהתאם להסכם מיום 19.3.2013, והיא לא נרשמה כבטוחה לתשלומים שנטען כי רומן חייב להם (ראו והשוו: ע"א 6795/22 ברלין נ' בלוי (9.11.2022)). גם משום כך אין הצדקה במקרה דנן להותיר את ההערה על כנה רק כדי להבטיח את אפשרות הגבייה מרומן אם הערעור יתקבל וייקבע בו כי הוא חייב למבקשים כספים.

11.באשר לסיכויי הערעור – מבלי לטעת מסמרות ביחס לגופן של הטענות, לא ניתן לקבוע כי מדובר בערעור שהסיכוי שהוא יתקבל גבוה די הצורך באופן שיש בו כדי להטות את הכף לקבלת הבקשה חרף שיקולי מאזן הנוחות. זאת לנוכח הכלל לפיו ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית (ראו למשל: ע"א 3101/22 בטיטו נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ (16.6.2022)); ומאחר שחלקו העיקרי של הערעור מופנה כנגד הקביעות העובדתיות בפסק הדין, כאשר המבקשים עותרים למעשה כי ערכאת הערעור תשוב ותבחן את הראיות והעדויות שהוצגו בפני בית משפט קמא.

12.לאור כל האמור, הבקשה נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות כל אחת מקבוצות המשיבים בבקשה דנן (המשיב 1; המשיבים 2-3; והמשיבים 4-5) בסך של 2,500 ₪ לכל קבוצה.