ע"א 8760-22 ע"א 8760-22

בקשה למתן סעד זמני בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת ע' אטיאס), מיום 24.10.2022, ב-ת"א 66307-07-18. במסגרת פסק הדין התקבלה תביעת המשיבים 16-1 למתן סעד הצהרתי שלפיו הם זכאים להירשם כבעלים של 1333/27051 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 12158 (להלן: המקרקעין), תוך גריעה יחסית מזכויות המערערים בחלקה, כפי שיפורט להלן.

רקע הדברים וההליך בבית המשפט קמא

1.העובדות הנוגעות למחלוקת בין הצדדים הינן מסובכות ושנויות במחלוקת ולכן אסתפק בלציין אך ורק את הנדרש לצורך החלטה זו ומבלי שבתיאור העובדתי שלהלן יהיה משום הבעת עמדה לעניין הערעור עצמו.

2.המערערים, המנוח עומר עבד אלפתאח אבו הלאל ז"ל (שהמשיב 1 הוא עזבונו והמשיבים 16-2 הם יורשיו) והמשיב 17, רכשו מהמשיבים 24-19 (להלן: המוכרים), זכויות בחלקה 32 גוש 12158, המשקפות שטח של 6,000 מ"ר (יצוין כי שטח החלקה כולה כ-27,000 מ"ר). המערערים רכשו זכויות המשקפות שטח של 3,000 מ"ר, המשיב 1 רכש זכויות המשקפות 2,000 מ"ר ואילו המשיב 17 רכש זכויות המשקפות 1,000 מ"ר.

המסמך היחיד המתעד את העסקאות הנ"ל הינו ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 29.6.1978 לביצוען.

ברם, את הזכויות בחלקה 32 בגוש 12158, רכשו המוכרים, מרשות הפיתוח (ובהקשר של מהלך הפקעה שבוצע במקרקעי המשיבים 24-19), רק כחודשיים לאחר חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר, ביום 18.11.1978.

יתר על כן וזאת עיקר: כפי שקבע בית המשפט קמא, המוכרים רכשו מרשות הפיתוח זכויות בחלקה 32 בגוש 12158 המשקפות 4,000 מ"ר בלבד, ובמילים אחרות – נמכרו יותר זכויות משהמוכרים יכלו למכור (גם בהתעלם מכך שבעת ביצוע העסקאות לא היה בידי המוכרים זכויות כלשהן במקרקעין הרלבנטיים).

3.האמור לא יצר כנראה קושי מיוחד במשך כמעט 40 שנה, והמחלוקת פרצה אגב הליך של פירוק שיתוף בחלקה הרלבנטית, שיזמה בעלים אחרת של זכויות בה, בשנת 2014 (ת"א 41359-05-14). בהמשך לכך רשמו המערערים את זכויותיהם על פי ייפוי הכוח הבלתי חוזר (המשקפות, כאמור, 3,000 מ"ר) וכך עשה גם המשיב 17 (שזכויותיו, כאמור, משקפות 1,000 מ"ר). התוצאה של האמור הייתה שכאשר באו המשיבים 16-1 לרשום את זכויותיהם, לא יכלו לעשות כן.

4.פסק הדין מושא הערעור ניתן ביום 24.10.2022 (השופטת ע' אטיאס). בית המשפט קמא קבע, בתמצית, כי יש לראות את כל שלושת העסקאות ככאלו שנעשו באותו מועד, לאור העובדה שכולן נעדרות כתב למעט אותו ייפוי כוח בלתי חוזר. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי המערערים והמשיב 17 רשמו את זכויותיהם כאשר הם מודעים לזכויות המשיבים 16-1 ולכן אין הם עומדים בתנאי תום הלב לעניין סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ח-1968.

משכך, קבע בית המשפט קמא כי יש לראות את זכויות המערערים, המשיבים 16-1 והמשיב 17 כבעלות מעמד שווה.

והתוצאה: יש לגרוע מזכויותיהם של המערערים ושל המשיב 17 באופן שיביא לתוצאה הסופית שיישמר היחס בזכויות כפי שהיה על פי ייפוי הכוח הבלתי חוזר ולאור העובדה שההיקף הכולל של הזכויות שניתן היה למכור אינו משקף 6,000 מ"ר אלא 4,000 מ"ר בלבד. ובמילים אחרות – שכל אחד מהרוכשים על פי ייפוי הכוח יזכה ב-שני שליש של הזכויות שרכש.

בהתאם, נפסק כי יש לגרוע מחלקם של המערערים זכויות המשקפות 1,000 מ"ר (כך שייוותרו בידיהם זכויות המשקפות 2,000 מ"ר בלבד), לגרוע מחלקו של המשיב 17 כ-333 מ"ר, ולהעביר זכויות אלו למשיבים 16-1 שיזכו לכ-1,333 מ"ר (תחת הזכויות המשקפות 2,000 מ"ר, אותן רכשו).

5.מכאן הערעור דנן, אשר הגישו המערערים ביום 20.12.2022, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. יצוין כי המשיב 17 לא הגיש ערעור על פסק הדין.

הבקשה למתן סעד זמני ותגובת המשיבים 12-1

6.בד-בבד עם הגשת הערעור, הגישו המערערים את הבקשה לעיכוב ביצוע מושא החלטתי זו. למעשה, מבקשים המערערים סעד זמני שימנע את שינוי רישום המקרקעין על יסוד פסק דינו של בית המשפט המחוזי. עם זאת, אין לכך משמעות מעשית לנוכח הירידה בחשיבותה של ההבחנה בין בקשה לעיכוב ביצוע לבקשה מתן סעד זמני בערעור (ראו: ע"א 204/20 פלוני נ' פלוני, פסקה 11 (8.3.2020)).

7.לטענת המערערים, נודע להם כי בכוונת המשיבים למכור את הזכויות במקרקעין שהינם זכאים לרשום על שמם על פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, לצדדים שלישיים. זאת, לטענת המערערים, ניתן ללמוד גם מהבקשה שהגישו המשיבים 12-1 בבית המשפט המחוזי לביטול צו המניעה שהוצא שם, בקשה שהתקבלה בהחלטה מיום 24.8.2023 (השופטת ע' אטיאס). המערערים טוענים כי רישום הזכויות על שם המשיבים יסרבל את ההליכים ככל שהערעור יתקבל, בעוד למשיבים לא ייגרם כל נזק אם יעוכב רישום זכויותיהם. אשר לסיכויי הערעור, טוענים המערערים כי אלו טובים.

8.בהחלטתי מיום 28.8.2023 הוריתי למשיבים להגיש תגובתם לבקשה עד ליום 15.10.2023. כמו כן, ניתן צו ארעי האוסר על שינוי ברישום חלקם של המערערים במקרקעין מושא הערעור (חלק של 3000/27051), ביצוע עסקאות בו, לרבות מכירתו לצדדי ג' ושעבודו, וזאת עד למתן החלטה אחרת.

9.המשיבים 12-1 (יכונו מעתה ואילך: המשיבים), אשר הגישו תגובתם ביום 18.9.2023, מתנגדים לבקשה. לטענת המשיבים, סיכויי הערעור קלושים, בהינתן שפסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס על ממצאי עובדה ומהימנות. אשר למאזן הנוחות, המשיבים טוענים כי מדובר בקרקע חקלאית, וככל שייגרם למערערים נזק משינוי הרישום הרי שהוא ניתן לפיצוי כספי. כמו כן, נטען כי ממילא היו מנועים המערערים מביצוע דיספוזיציה בזכויותיהם במקרקעין החל מיום 25.1.2019, על יסוד צו מניעה שניתן בבית המשפט קמא, ובוטל רק לבקשת המשיבים ביום 24.8.2023. לטענתם, משבוטל צו המניעה כאמור, "מאומה לא יעמוד בדרכם של ה[מערערים] דווקא למכור את הזכויות שכבר אין להם במקרקעין".

אשר לטענת המערערים כי בכוונתם של המשיבים למכור את זכויותיהם במקרקעין לצדדים שלישיים, הובהר בתשובה כי אין בכוונתם לעשות כן.

דיון והכרעה

10.בפתח הדברים יצוין כי בשל תקלה שנפלה במזכירות בית המשפט, תגובת המשיבים לבקשה דנן הונחה על שולחני רק ביום 22.10.2023, על אף שהוגשה כבר ביום 18.9.2023.

11.מעיון בבקשה למתן סעד זמני, כמו גם בתגובת המשיבים, על נספחיהן, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי, כפי שיבואר להלן.

כידוע, נקודת המוצא היא כי אין בהגשת ערעור, כשלעצמה, כדי לעכב את ביצוע פסק הדין, והזוכה רשאי ליהנות מפרי זכייתו (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018; ראו, מני רבים: ע"א 5883/23 קיבוץ פלמחים אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' ר.צ.פ אירועים ונדל"ן פלמחים בע"מ, פסקה 6 (18.10.2023)). סעד זמני לתקופת הערעור יינתן רק בהתקיים שני תנאים: כאשר סיכויי הערעור טובים, וכאשר מאזן הנוחות נוטה לטובת מגיש הבקשה. בין שני רכיבים אלו מתקיים קשר של "מקבילית כוחות"; אך ההלכה הפסוקה העניקה את משקל הבכורה לשיקול מאזן הנוחות (ע"א 4825/23 שחאדה נ' גנטוס, פסקה 15 (22.10.2023)).

12.מעיון בבקשה עולה כי המערערים חוששים, בעיקרו של דבר, שרישום הזכויות על שם המשיבים יאפשר את מכירתן לצד שלישי. כך עולה מטענתם במישור מאזן הנוחות, שלפיה "נודע ל[מערערים] כי בכוונת המשיבים למכור את המקרקעין לצדדים שלישיים, לאחר רישום זכויותיהם בטאבו... אי עיכוב ביצוע פסק הדין יגרום להכבדה על ביטול פסק דינו של בית המשפט קמא וכן על בירור זכויות הצדדים ואף יגרום לסרבול שלא לצורך. כאשר צדדי ג' יהיו מעורבים במחלוקת בין הצדדים, החלוקים ממילא ביניהם." (פסקה 32 לבקשה).

מנגד, המשיבים טענו במפורש, בתשובתם לבקשה, כי אין בכוונתם למכור את זכויותיהם במקרקעין לצד שלישי.

13.המסקנה היא כי במישור מאזן הנוחות, אשר לו כאמור ניתן משקל הבכורה, יש פתרון המתבקש מעמדות הצדדים עצמם – מתן סעד זמני שיאפשר למשיבים לרשום את הזכויות שהינם רשאים לרשום על שמם על פי פסק דינו של בית המשפט קמא, ככל שהם חפצים בכך, אולם יאסור על ביצוע דיספוזיציה בחלק היחסי מהמקרקעין אשר נגרע מזכויות המערערים (חלק של 1000/27051).

ככל שהמערערים מעוניינים לממש את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ע"י רישום הזכויות במקרקעין על שמם, הרי שעצם הרישום אינו פוגע באינטרס ממשי של המערערים. טענת המערערים שלפיה רישום הזכויות על שם המשיבים, כשלעצמו, עלול לסרבל את ההליכים ככל שהערעור יתקבל, אינה מנומקת או משכנעת. מכל מקום, אין ב-"סרבול" תאורטי כדי לגבור על זכותם של המשיבים להירשם כבעלי זכויות במקרקעין מכוח זכייתם בתביעה דלמטה, ובהינתן נקודת המוצא הנ"ל שלפיה, ככלל, פסק דין הינו לביצוע מיידי.

מאידך גיסא, ברור כי אם המשיבים יבצעו עסקאות בחלק מהמקרקעין שנגרע מהמערערים, תוך הסתמכות על הרישום, עלול להיגרם נזק או קושי בהשבת המצב לקדמותו ככל שהערעור יתקבל (הואיל ולא מדובר בבית מגורים, היה אולי מקום להתייחס לשאלה עד כמה נזק כאמור עשוי להכריע לעניין בקשה למתן סעד זמני מסוג הבקשה דנן; וראו, למשל: ע"א 4476/18 מרעי נ' חוסייני, פסקה 10 (8.7.2018). ברם משהמשיבים טוענים שאין בכוונתם לבצע עסקה במקרקעין, אין צורך להתמודד עם השאלה האמורה).

14.בהינתן התוצאה המתבקשת לנוכח שיקול מאזן הנוחות, אינני מוצא מקום להידרש לשאלת סיכויי הערעור.

15.אשר על כן, הבקשה מתקבלת באופן חלקי. ניתן בזאת צו זמני, עד להכרעה בערעור, אשר אוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בזכויותיהם במקרקעין שנגרעו מהמערערים – חלק של 1000/27051 בגוש 12158 חלקה 32. אם יבקשו המשיבים לרשום את הזכויות במקרקעין מכוח זכייתם בהליך דלמטה, יוכלו לעשות כן בכפוף לרישום הערת אזהרה בדבר המגבלה האמורה לעיל.

יוזכר בהקשר זה כי המשיב 17, אשר בית המשפט המחוזי פסק כי יש לגרוע מחלקו במקרקעין חלק של 333/27051, לא הגיש ערעור על פסק הדין ואף לא הגיש תגובה לבקשה דנן; וממילא ברור כי החלטה זו אינה מתייחסת לחלק אשר לפי פסק הדין קמא נגרע מחלקו של המשיב 17.

16.ככל שיהיה שינוי נסיבות שלפיו ירצו המשיבים לבצע עסקה במקרקעין, יוכלו הם להגיש בקשה מתאימה לביטולו של צו איסור הדיספוזיציה דלעיל, ובקשה כזו תידון לגופה.

למען הסר ספק – הצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 28.8.2023 מבוטל.

17.בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.