ע"א 9087-23 ע"א 9087-23

1.לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (השופטת א' לינדנשטראוס) בת"א 31208-06-21 מיום 26.10.2023, בגדרו התקבלה תביעה להורות על תוקפם של הסכמים שנחתמו, מצד אחד, על ידי האגודה השיתופית כפר גדעון מושב דתי (להלן: המבקשת) ומצד שני על ידי בני הזוג פוליאס (להלן: פוליאס) ובני הזוג שוץ (להלן: שוץ) (להלן יכונו יחד: המשיבים).

ההליך שהתנהל בפני בית המשפט המחוזי

2.במוקד הדיון בבית המשפט המחוזי עמדו הסכמים שנחתמו בין המבקשת לבין המשיבים, שעניינם הזכות לחכירת מקרקעין הנמצאים בתחומי היישוב כפר גדעון, ושהמבקשת מחזיקה בהם כבת רשות וכחוכרת ממדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י). במסגרת ההסכמים בין הצדדים, התחייבה המבקשת להמליץ לרמ"י להקצות למשיבים מגרשים בתחומה לצורך בניית בתי מגוריהם, ואילו המשיבים מצדם התחייבו לשלם למבקשת עבור השתתפות בהוצאות פיתוח המגרשים שיוחכרו להם. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לטענת המשיבים לפיה המבקשת פועלת על מנת לגבות מהם תשלומים העולים על הסכום שאושר על ידי רמ"י כהשתתפות בהוצאות פיתוח תשתיות (להלן: כספים אסורים); וכן ביחס לתוקפם של ההסכמים לאור הודעת הביטול ששלחה המבקשת.

3.בתמצית יוסבר, כי תחילה חתמו הצדדים על הסכמים בהם התחייבה המבקשת להמליץ לרמ"י להחכיר למשיבים מגרשים בתחומי היישוב, והמשיבים התחייבו לשלם בגין הוצאות פיתוח המגרשים סך של 500,000 ש"ח (פוליאס) ו-480,000 ש"ח (שוץ) (להלן יכונו יחד: ההסכמים הראשונים). לאחר מכן חתמו הצדדים על הסכמים נוספים בהם התחייבה המבקשת להמליץ לרמ"י להחכיר למשיבים מגרשים בתחומי היישוב, וכל אחד מהמשיבים התחייב לשלם בגין הוצאות פיתוח המגרשים סך של 196,319 ש"ח (להלן יכונו יחד: ההסכמים המאוחרים). בד בבד עם החתימה על ההסכמים המאוחרים חתמו הצדדים על תצהירים בגדרם התחייבו כי לא ישולמו כספים נוספים על הסכום שצוין בהסכמים המאוחרים. עוד צוין בתצהירים כי כל סכום נוסף שייגבה בגין הוצאות פיתוח המגרשים, מעבר לסכום שאושר על ידי רמ"י, הוא בבחינת "כספים אסורים". בבואם ליישם את הליך החכירה התגלעה בין הצדדים מחלוקת בשאלה אם על המשיבים לשלם את הסכום שנקבע בהסכמים הראשונים או את הסכום שנקבע בהסכמים המאוחרים. לנוכח סירובם של המשיבים לשלם את הסכום שננקב בהסכמים הראשונים, שלחה להם המבקשת הודעת ביטול המתייחסת לכלל ההסכמים שנחתמו עמם.

4.על רקע האמור הגישו המשיבים תביעה לאכיפת ההסכמים המאוחרים. בית המשפט המחוזי קיבל את תביעתם ופסק כדלקמן: המבקשת פעלה שלא כדין בניסיונה לגבות מהמשיבים "כספים אסורים"; ההסכמים הראשונים הם הסכמים בטלים בהתאם להוראת סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, וממילא הוראות ההסכמים המאוחרים גוברות על הוראות ההסכמים הראשונים; המבקשת לא הוכיחה כי קיימת עילה לביטול ההסכמים המאוחרים.

5.להשלמת התמונה יצוין כי לטענת המבקשת, לאחר חצי שנה מיום הגשת התביעה נערכה אסיפה כללית במסגרתה הוחלט שלא לקבל את המשיבים כתושבים בכפר.

הבקשה לעיכוב ביצוע

6.ביום 20.12.2023 הגישה המבקשת ערעור על פסק הדין, ובד בבד הוגשה בקשת עיכוב הביצוע שלפניי. לטענת המבקשת, סיכויי הערעור שהוגש גבוהים, וכן הנזקים שייגרמו לה באם לא יעוכב פסק הדין הם בלתי הפיכים, שכן היא תידרש לביצוע פיתוח של מגרשים בסכום שאינו מאפשר לה זאת; וכי ייווצר מצב בו למשיבים יוקצו קרקעות בשטחים המוחכרים לחברי האגודה השיתופית, בהסתמך על פסיקה המנוגדת להחלטת האסיפה הכללית שלא לקבל את המשיבים כחברים ביישוב.

7.מנגד, המשיבים טוענים כי יש לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, שכן סיכויי הערעור "קלושים", לאור היקף פסק הדין שניתן לאחר ניהול הליך ארוך ויסודי. באשר למאזן הנוחות, המשיבים טוענים כי המבקשת פועלת למנוע מהם, משך כשלוש שנים, לממש את זכותם להירשם כבעלי זכויות החכירה ברמ"י. כן נטען, כי המבקשת לא ביססה את טענותיה בדבר הנזקים שייגרמו לה באם לא יעוכב ביצוע פסק הדין. המשיבים גם מציינים כי לשיטתם, מדובר במחלוקת שאינה קניינית אלא כספית במהותה, ובנסיבות אלו אין מקום לעכב את ביצועו של חיוב כספי, וכי אין בקידום רישום זכויות החכירה כדי ליצור מצב בלתי הפיך.

8.לאחר שעיינתי בבקשה, בנספחיה ובתגובת המשיבה, באתי לכלל מסקנה כי דינה להתקבל, כפי שיוסבר להלן.

דיון והכרעה

9.בראשית הדברים אציין כי בניגוד לטענת המשיבים, אין עסקינן בתביעה לחיוב כספי בלבד. מעיון בהודעת הערעור עולה כי אחד הסעדים המבוקשים הוא דחיית התביעה לאכיפת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, קרי ביטול התחייבות המבקשת להמליץ לרמ"י על החכרת שטחים בשטחי כפר גדעון למשיבים. מכאן שמדובר, בין השאר, בערעור המשליך על העברת זכויות במקרקעין.

10.תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 מורה כי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים". היינו, לבעל דין עומדת הזכות ליהנות מפירות זכייתו בסמוך לאחר מתן פסק הדין, ואין בהגשת ערעור, כשלעצמה, כדי להביא לעיכוב מימוש פסק הדין או להצדיק מתן צו מניעה זמני (ע"א 3308/22 היועצת המשפטית לממשלה נ' בנימין, פסקה 8 (13.6.2022)).

11.על המבקש לחרוג מהכלל האמור, ולעכב את ביצוע פסק הדין שניתן בעניינו, לשכנע בהתקיימותם של שני תנאים מצטברים: האחד – כי סיכויי ערעורו טובים, והשני – כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, באופן שייגרם לו נזק בלתי הפיך לו תדחה בקשתו (ע"א 3388/22 המועצה המקומית אעבלין נ' מוסדות מר אליאס אעבלין ע.ר, פסקה 4 (30.5.2022)). בין שני התנאים מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך שככל שסיכויי הערעור להתקבל פחותים, על המבקש מוטל נטל כבד יותר להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, וההיפך. כמו כן, כבר נקבע כי הבכורה נתונה לשיקול בדבר מאזן הנוחות (ע"א 3269/22 כהן נ' כונס הנכסים, פסקה 6 (13.6.2022)).

12.הנטייה ככלל היא לעכב פסקי דין המכריעים בשאלה של זכויות במקרקעין, מחשש שמא יעביר הצד הזוכה את זכויותיו בקרקע לצדדים שלישיים, ובכך תימנע האפשרות להשיב את מצב הדברים לקדמותו, ככל שיתקבל הערעור. זאת, לעיתים גם כאשר עסקינן בערעור על פסק דין שעניינו בזכויות במקרקעין שאינם משמשים למגורי המערער (ע"א 1851/21 יצחקי נ' פלונית, פסקה 14 (21.7.2021); ע"א 620/16 רשות מקרקעי ישראל נ' מזרחי, פסקה 7 (27.3.2016)). ואולם, במצבים כגון דא, הפסיקה הבחינה בין מקרקעין שלהם ערך סנטימנטלי מיוחד, או בעלי 'איכויות יחודיות', אשר עשויה להתעורר לגביהם הצדקה לעיכוב ביצוע ההחלטה; לבין מקרקעין שהאינטרס של המבקש בהם הוא כלכלי גרידא, הם בני-חליפין בפיצוי כספי, ובהם תיטה הכף לעבר דחיית הבקשה (ע"א 7932/17 מונטגי יעוץ ושיווק ביטחוני בע"מ נ' בי. אי .טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ, פסקה 3 (6.11.2017)).

13.בענייננו, ומבלי לקבוע מסמרות ביחס לסיכויי הערעור, יש ממש בטענת המשיבים כי בכל הנוגע לקביעות עובדתיות ומהימנות עדים לא בנקל תתערב ערכאת הערעור (ע"א 7660/21 די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ נ' כוכבה, פסקה 17 23.11.2021))), על השלכותיו של כלל זה ביחס לסיכויי הערעור דנן. יחד עם זאת, מעיון בפסק הדין ובטיעוני הצדדים עולה כי במסגרת הערעור יידרש גם בירורם של נושאים משפטיים הדורשים ליבון, למשל ביחס לנפקות הודעת המבקשת על ביטול ההסכמים וטענות המבקשת ביחס לסמכות בית המשפט לבקר החלטות המתקבלות בידי האגודה השיתופית. משכך, יש להכריע בבקשה שלפניי בהתאם למאזן הנוחות.

14.באשר למאזן הנוחות, מצאתי כי הוא שמטה את הכף אל עבר קבלת הבקשה. זאת, לאור העובדה שבאי מתן צו לעיכוב ביצוע פסק הדין במקרקעין תועבר זכות החכירה בקרקע לידי המשיבים, המבקשת תידרש להתחיל בביצוע עבודות להכשרת הקרקע, והמשיבים יחלו בבניית בתיהם, וכל זאת כאשר תלויה ועומדת הכרעה בעניין מעמד קבלתם ליישוב. מנגד, באם יינתן צו לעיכוב ביצוע פסק הדין, המשיבים יאלצו להמתין תקופה נוספת לבניית בתיהם, דבר שניתן, במידה רבה, לפצות עליו באמצעות פיצוי כספי שיוכל וייפסק בין אם במסגרת הערעור, או בהליכים שיינקטו לאחר סיום הליכי הערעור. בראי זאת שקלתי את האפשרות להיעתר לבקשה באופן חלקי בלבד, כך שפסק הדין יקוים בכל הנוגע להמשך הליך החכירה, אך לא תבוצענה פעולות נוספות במקרקעין (ראו למשל: ע"א 1981/13 אסעיד נ' עבדאללה חליל, פסקה 6 (4.6.2013)). יחד עם זאת, ובהתייחס ליתר השיקולים שעמדו בפניי, מצאתי לנכון להיעתר לבקשה במלואה, תוך קביעה כי הדיון בערעור יתקיים, ככל שניתן, עד לחודש יולי 2024.

אוסיף, כי בהחלטתי נתתי משקל לעובדה שההליך נוגע להעברת זכויות במקרקעין להם מאפיינים ייחודיים – הנמצאים בשטחי מושב קהילתי בעל אופי ייחודי בו מתגוררות 23 משפחות בלבד, ובהיותם מוחכרים לאגודה שיתופית במעמדה כ"ברת רשות". כמו כן, שקלתי את העובדה כי לפסק הדין ייתכנו השלכות על זכויותיהן של יתר המשפחות ביישוב, שיישאו בעלויות הנוספות, ככל שהן יוכחו, לצורך פיתוח המגרשים.

15.התנהלות המבקשת אף היא לא נעלמה מעיניי. חזקה על ההרכב שידון בערעור לגופו כי ייקח זאת בחשבון במסגרת פסיקת ההוצאות עם ההכרעה בערעור.

16.אשר על כן, הבקשה מתקבלת. אין צו להוצאות בשלב זה.