ע"א 9370/12 גל קלקשטיין נ. עודד ויטליס

1.

בקשה למתן סעדים זמניים עד למתן פסק דין בערעור שהגיש המבקש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (ה"פ 36337-07-12; השופטת טולקובסקי ; להלן: פסק הדין ), בגדרו נדחתה תובענת המבקש (להלן: קלקשטיין ) להורות, בין היתר, על ביטול עסקת המכר שנערכה בין המשיב 1 (להלן: ויטליס ) לבין המשיבים 2 ו-3

(להלן: לסין ).

רקע

2.

כעולה מפסק הדין, בשנת 2009 מכר ויטליס לקלקשטיין את הבעלות בחלק מסוים ממגרש ברמת השבים (להלן: חלקו של קלקשטיין במגרש ), בעוד ששאר שטח המגרש נותר בבעלותו של ויטליס (להלן: חלקו של ויטליס במגרש ). במסגרת זו חתמו הצדדים על שני הסכמים: הסכם מכר, והסכם שיתוף פנימי. עובר לחתימת הסכם המכר ביקש קלקשטיין לרכוש גם את חלקו של ויטליס במגרש, אולם לנוכח סירובו של ויטליס הגיעו הצדדים להסכמה, שבאה לידי ביטוי בסעיף 9.ז להסכם המכר, לפיה: "הצדדים מתחייבים הדדית, כי כל אימת שמי מהם יחפוץ למכור את זכויותיו (ו/או חלק מהן) במגרש 5 – יודיע תחילה אותו צד למשנהו בכתב אודות כוונתו האמורה, ויתן למשנהו הזדמנות סבירה לרכוש את הזכויות, העומדות למכירה, כאמור" . הסכמה זו לא קיבלה ביטוי כלשהו במרשם המקרקעין. בשנת 2012 מכר ויטליס את חלקו במגרש ללסין, אשר רשמו הערת אזהרה לטובתם במרשם המקרקעין. במועד מאוחר יותר נודע לקלקשטיין באקראי על אודות העסקה האמורה בין ויטליס ללסין, והוא פנה אל המעורבים בדרישה להימנע מכל פעולה העומדת בניגוד לזכות הקדימה הנתונה לו, ולמחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת לסין. דרישתו של קלקשטיין נענתה בשלילה, והוא מצדו רשם בפנסקי רישום המקרקעין הערת אזהרה בגין זכות הקדימה הנתונה לו, והגיש תובענה ובקשה למתן סעדים זמניים לבית המשפט המחוזי.

עיקרי ההליכים בבית המשפט המחוזי

3.

לאחר דיון ביום 19.7.2012 בבית המשפט המחוזי, קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט לעניין הבקשה למתן סעדים זמניים, לפיה: "עד להכרעה בתובענה, לא תבוצע על ידי המשיבים 2 ו-3 כל דיספוזיציה בנכס והנכס לא ישועבד. לא יהא בכך כדי למנוע מהמשיבים 2-3 להמשיך בהליכי התכנון והרישוי, אולם אם יחלו בבנייה, לא יהווה הדבר כל טיעון בתיק וכל הוצאה שתוצא על ידיהם מהיום ואילך, תהיה באחריותם ומבלי שיהיה להם בעניין זה כל טענה כלפי המבקש במקרה שהתובענה תתקבל".

4.

ביום 17.12.2012 דחה בית המשפט המחוזי את התובענה. נפסק כי סעיף 9.ז להסכם המכר אכן מהווה זכות קדימה. יחד עם זאת, נקבע כי מכיוון שהצדדים לא רשמו ולא התכוונו לרשום את זכות הקדימה בפנקס רישום המקרקעין, אין מדובר בזכות קניינית אלא בזכות אובליגטורית, במישור היחסים החוזיים שבין ויטליס לבין קלקשטיין. זכות חוזית זו, כך נקבע, הופרה על ידי ויטליס, אשר לא עמד בנטל להוכיח כי הודיע לקלקשטיין בכתב על כוונתו למכור את זכויותיו במגרש וכי נתן לקלקשטיין הזדמנות סבירה לרכשן. לאור קביעה זו עמדו לפני בית המשפט שתי עסקאות נוגדות: העסקה הראשונה – מתן זכות הקדימה לקלקשטיין, והעסקה השנייה – הסכם המכר שבין ויטליס לבין לסין. בית המשפט פסק כי העסקה השנייה גוברת, בהתבססו על סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ועל דרישת תום הלב כפי שבאה לידי ביטוי בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאלי

(ניתן ביום 5.2.2003). נקבע, כי קלקשטיין התרשל ונהג בחוסר תום לב בכך שלא רשם הערת אזהרה בגין זכות הקדימה הנתונה לו, וגם לא דאג לציין את הזכות בהסכם השיתוף הפנימי. לעומת זאת, עסקת המכר בין ויטליס לבין לסין הושלמה, למעט רישומה בפנקס המקרקעין ונרשמה בגינה הערת אזהרה, בעוד שלסין היו תמי-לב ולא ידעו על אודות זכות הקדימה של קלקשטיין. על כן פסק בית המשפט כי זכותם הקניינית של לסין עדיפה על זכותו החוזית של קלקשטיין, וביטל את ההחלטה באשר לסעדים הזמניים מיום 19.7.2013. לסין פנו לבית המשפט המחוזי בבקשה להורות על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת קלקשטיין במרשם המקרקעין, וביום 26.12.2012 החליט בית המשפט כי אין מקום בשלב זה למתן הסעד המבוקש לנוכח כוונת קלקשטיין להגיש ערעור על פסק הדין וכן גם בקשה למתן סעדים זמניים. אכן, קלקשטיין הגיש ערעור על פסק הדין לבית משפט זה, ולצדו בקשה למתן סעדים זמניים בערעור, היא הבקשה נושא ההליך שלפנינו.

תמצית טענות הצדדים

5.

בבקשה שלפנינו עותר המבקש למתן צווי מניעה זמניים אשר יעמדו בתוקפם עד להכרעה בערעור כדלהלן: צו מניעה זמני האוסר על ויטליס לבצע כל דיספוזיציה מכל סוג שהוא בזכויותיו במגרש, ובכלל זאת להימנע מהשלמתה של העסקה בינו לבין לסין; צו מניעה זמני המורה לבני הזוג לסין להימנע מלבצע כל דיספוזיציה או כל פעולה בקשר עם המגרש, לרבות שעבוד המקרקעין לצדדים שלישיים, ולהימנע מהשלמתה של כל פעולה בקשר עם העסקה בינם לבין ויטליס; לאסור על לסין לבצע רישום כלשהו במרשם המקרקעין או לבצע פעולה כלשהי במקרקעין לרבות פעולות בניה; ולאסור על לסין לפעול באופן כלשהו בניגוד לזכות הקדימה של קלקשטיין. לטענת קלקשטיין, אי-שימור המצב הקיים בענייננו עלול להפוך את הערעור שהגיש לתיאורטי, תוך שייגרם לו נזק בלתי הפיך, ולכל הפחות יהא זה קשה מאוד, עד בלתי אפשרי, להשיב את מצב הדברים לקדמותו. לטענתו, גם סיכויי הערעור טובים, בהצביעו על טעויות גלויות וברורות שנפלו בפסק הדין, לשיטתו.

6.

מנגד סבורים המשיבים כי דין הבקשה להידחות. לטענת ויטליס, אין הצדקה למתן צו המניעה שהתבקש בקשר אליו. לדידו, הצו הזמני שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי כלל לא הופנה אליו, ואילו בערכאה זו מבקש קלקשטיין להרחיב עד מאוד את

הצו, לא לשמר מצב קיים כלשהו, ולבקשה זו אין להיעתר. מה גם שלטענתו, עשיית דיספוזיציה נוספת על-ידו כלל אינה ישימה ואף איננה רלוונטית בעת הזאת, והשלמת העסקה בינו לבין לסין בנסיבות העניין לא תגרום כל נזק לקלקשטיין שכן במידה ויתקבל הערעור ניתן יהיה להחזיר את מצב הדברים לקדמותו בנקל. לסין טענו גם הם כי דין הבקשה להידחות. לדידם, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתם, שכן קלקשטיין מבקש להרחיב את גינתו על פני שטח חלקו של ויטליס במגרש, בעוד שלהם קיים צורך אמיתי ודחוף בבניית ביתם באשר הם מתגוררים בבית שכור, ובהתחשב במצבה של המשיבה 3. עוד טוענים לסין כי סיכויי הערעור קלושים המה, בשים לב לקביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי.

דיון והכרעה

7.

לאחר בחינת טענות הצדדים מזה ומזה מצאתי כי דין הבקשה להתקבל בהתאם לאמור בפסקה 10 להלן. כידוע, סעד זמני לתקופת הערעור ינתן "מטעמים מיוחדים שיירשמו"

(תקנה 471(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). על המבקש לקבל סעד שכזה לשכנע בקיומם של שני תנאים מצטברים: האחד, כי ישנם סיכויים טובים לזכייתו בערעור; והשני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, כך שאם פסק הדין יבוצע, יקשה עליו באופן ממשי להחזיר את מצב הדברים לקדמותו במידה ויזכה בערעור (ע"א 9471/10 פואיז ואחיו מזוון בע"מ נ' מדינת ישראל , פסקה 3 (ניתנה ביום 21.11.2011)).

8.

לעניין מאזן הנוחות, סבורני כי הוא נוטה לטובת קלקשטיין. עסקינן בערעור על פסק דין הנוגע לזכויות קנייניות בנכס מקרקעין. במצבים כאלה עולה החשש שאם יבוצעו שינויים במקרקעין עובר להכרעה בערעור, לא ניתן יהיה להשיב את מצב הדברים לקדמותו במידה והערעור יתקבל, ומשכך נוטה הכף למתן צו לעיכוב ביצוע, או במקרה שלנו למתן סעד זמני בערעור. זאת, בשונה מפסקי דין שעניינם בחיוב כספי (ע"א 6283/12 צדוק נ' שיכון ופיתוח ישראל בע"מ, פסקה 7 (ניתנה ביום 18.110.2012); ע"א 589/10 עיריית הוד השרון נ' ניר שיתופי – אגודה ארצית שיתופית חקלאית פסקה 16 (ניתנה ביום 14.4.2010)). אמנם בית מגוריו של קלקשטיין בנוי על חלקו-שלו במגרש, כיוון שכך יתכן וחלקו של ויטליס במגרש לא ישמש את קלקשטיין למגורים, ושוב אין מאזן הנוחות נוטה לטובתו (השוו: ע"א 6917/07 נחום נ' אופרה על הים בע"מ , פסקה 9 (ניתנה ביום 11.10.2007). אולם קלקשטיין מכחיש טענה זו, ומכל מקום מדובר במקרקעין יחודיים, הצמודים למקרקעין שעליהם בנוי בית מגוריו של קלקשטיין. מבחינת קלקשטיין, מדובר במקרקעין אשר לאור מיקומם הייחודי לא ניתן לרכוש מקרקעין חלופיים תחתיהם וקשה מאד לפצות עליהם בכסף. כפי שנפסק: "יתכן, כי בנסיבות מסוימות, אף שהמקרקעין אינם משמשים לצורכי מגורים, אך הם בעלי ערך מיוחד עבור המערער, או בעלי איכויות ייחודיות, תהא הצדקה לעיכוב ביצוע החלטה בדבר מימושם" (ע"א 1755/12 בר-שפירא נ' עו"ד ישראל בודה (נאמן) , פסקה 8 (ניתנה ביום 29.3.2012)). יוצא שאם תבוצע דיספוזיציה במקרקעין, בשים לב לכוונתם המוצהרת של לסין לעשות זאת באפן מיידי, והערעור יתקבל, יהיה קשה עד בלתי אפשרי להשיב את מצב הדברים לקדמותו.

9.

אשר לסיכויי הערעור, לא מצאתי שיש בהם כדי לשלול מתן סעד זמני כמבוקש, אך העיקר הוא בנטייתו של מאזן הנוחות לטובת המבקש, כאמור (ע"א 6735/10 גרנות נ' בנייני המשתלה בע"מ , פסקה 11 (ניתנה ביום 2.11.2010)). אציין, מבלי לקבוע מסמרות, כי אמנם ניתן למצוא בפסק הדין מספר קביעות עובדתיות אשר אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן, אולם חלקן דווקא משרתות את מטרתו של המבקש, ומכל מקום ישנן גם כמה קביעות משפטיות מובהקות אשר עליהן מלין המבקש, כך שלא ניתן להניח, על פני הדברים, כי סיכויי הערעור קלושים.

10.

לעניין הסעד הזמני לגופו – בבקשה שלפנינו מתבקש למעשה סעד רחב יותר מן הסעד שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בהסכמת הצדדים. לא מצאתי כי יש הצדקה להרחבה המבוקשת, בשים לב לטענת המבקש עצמו, לפיה יש בכוחו של הסעד שניתן בבית המשפט המחוזי כדי לשמר את מצב הדברים הקיים. אשר על כן, אני מורה כי הסעד הזמני שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי, כפי שצוטט בסעיף 3 לעיל, יוותר על כנו עד להכרעה בערעור.