פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
דנ"א
2415/01
בפני:
כבוד השופט א' מצא
המערערים
:
1.
חב' פליצ'ה ראובן בע"מ
2.
ראובן פליצ'ה
3.
דוד ראובן
נגד
המשיבים
:
1.
גב' ציפורה סופיוב
2.
מר אהרון סופיוב
3.
עו"ד ציפורה גולדברג - כונסת נכסים
של חב' אדירים
עתירה
לדיון נוסף בפסק-דינו של בית המשפט
העליון
מיום 21.2.99 ברע"א 259/99 וע"א
261/99, שניתן על-ידי כבוד הנשיא א' ברק
והשופטים: י' זמיר, א' פרוקצ'יה
בשם
העותרים: עו"ד ד' בסון
ה ח ל ט ה
עתירה לקיום דיון נוסף בפסק-דינו של בית המשפט העליון, בגדרו תשוב ותידון שאלת זכויות הקניין בשטח של כ143- מ"ר, המצוי בחזית חנות שבבעלות העותרים ברחוב קריניצי 112 ברמת-גן ("החנות"), מתחת לשדרת העמודים התומכים ("הקולונדה"). בהחלטת כבוד הנשיא הועברה העתירה לעיוני.
2.העותרים היו בעלי הקרקע שעליה ניצב הבניין. בשנת 1978 התקשרו העותרים בעיסקת קומבינציה עם חברה קבלנית, שקיבלה על עצמה להקים את הבניין ולהקצות לעותרים חלק מיחידות הדיור ומן השטח המסחרי, ובכלל זה את החנות. משהושלמה הבנייה, נמסרה החנות להחזקת העותרים, והללו הכשירו את שטח הקולונדה שבחזיתה לצורכיהם. המשיבים 1 ו2- ("הדיירים") רכשו מהקבלן, בשנת 1978, דירה בקומה הרביעית של הבניין. בשנת 1989 מונתה המשיבה 3 ככונסת נכסים של הקבלן, וזאת לצורך רישום הבניין כבית משותף. כונסת הנכסים הודיעה לדיירים כי בדעתה לבצע את הרישום באופן שהקולונדה תירשם בבעלות העותרים בהיות שטחה צמוד לחנות. בתגובה פנו הדיירים לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן הוראות, בה נתבקש בית המשפט להורות לכונסת הנכסים שלא להעביר לעותרים את שטח הקולונדה, כחלק מן החנות, באשר יש לראות שטח זה כחלק מהרכוש המשותף.
3.בית המשפט המחוזי קיבל את בקשת הדיירים והורה לכונסת הנכסים להימנע מלרשום את שטח הקולונדה כשטח הצמוד לחנות, ולסווג שטח זה כרכוש משותף השייך לכל דיירי הבניין. בהחלטתו נקבע, כי מראשית הדרך היווה שטח זה רכוש משותף, וכי העותרים לא הוכיחו כי חוזי המכר בין הקבלן לבין רוכשי הדירות כללו הסכמה מפורשת לגריעת שטח הקולונדה מחלקת הרכוש המשותף והצמדתו לחנות. בית המשפט דחה את טענת העותרים, כי צירוף שטח הקולונדה לחנות בתכנית מיתאר משליך על זכויותיהם הקנייניות של רוכשי הדירות. כן נדחתה טענתם, כי משידעו הדיירים אודות הליכי התכנון, ולא הגישו התנגדות לתכנית, הריהם מנועים מלהתנגד לסיפוח שטח הקולונדה לחנות בשלב רישום הבית המשותף.
4.בערעורם לבית המשפט העליון העלו העותרים השגות אחדות על צדקת ההחלטה. באחת מטענותיהם, שהופנתה נגד תקינות ההליך, נאמר, כי בית המשפט לא היה רשאי להידרש להכרעה במחלוקת בגדר הליך מקוצר של בקשה למתן הוראות, וכי קיום הבירור בהליך זה, בהיותו בלתי מתאים ובלתי ראוי, קיפח את זכויותיהם הדיוניות לטעון את טענותיהם ולהביא את ראיותיהם. טענותיהם העיקריות לגוף העניין היו, כי השטח נשוא המריבה הינו בבעלותם הבלעדית מכוח חוזים בינם לבין הקבלן; כי השטח שייך להם מכוח תכנית-בניין-עיר; וכי אין לקבל את תביעת הדיירים מטעמי מניעות, שיהוי והתיישנות. כן טענו, כי החלטת בית המשפט המחוזי מעוררת קשיים מעשיים, מאחר ומן הבחינה הפיסית שטח הקולונדה מהווה חלק מהחנות, ולכן לא ניתן לרשמו כיחידה נפרדת. בפסק הדין שלערעור התייחס בית המשפט העליון בהרחבה לטענות העותרים, הן במישור הדיוני והן לגוף העניין, ובסופו של דבר פסק לדחות את ערעורם.
5.בעתירתם לקיום דיון נוסף טוענים העותרים, כי במספר עניינים נקבעו בפסק הדין הלכות העומדות בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, וכן הלכות שמפאת חשיבותן, קשיותן או חידושן, מקיימות הן את תנאי הסף לקיום דיון נוסף, כדרישת סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד1984-. הנושאים שבהם מוצדק, לטענתם, לקיים דיון נוסף, הם: מידת התאמתו של הליך מתן הוראות לבירור מחלוקת קניינית; השאלה אם תכנית-בניין-עיר עשויה להקנות ולהעביר זכויות קניין; דין ההתיישנות בזכויות במקרקעין שטרם נרשמו; ויתור ומניעות לגבי הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה; והקושי המעשי הכרוך בפיצול שטח החנות והקולונדה לשתי יחידות רישום נפרדות.
6.דין העתירה להידחות ביחס לכל אחת ואחת מן הנקודות הללו.
בפסק הדין שלערעור נקבע, כי בעיקרון צודקים העותרים בטענתם, כי מחלוקת בשאלת זכות הקניין גבי חלק משטחו של בית משותף ראוי שתועמד להכרעה במסגרת תובענה רגילה. עם זאת לא ראה בית המשפט מקום להתערב בשיקול-דעתו של בית המשפט המחוזי, אשר סבר כי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה הנדון, ניתן וראוי לברר את המחלוקת גבי שטח הקולונדה במסגרת בקשה למתן הוראות. בקביעה זו, שהתבססה על נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה הנתון ועל ההערכה שחיוב הדיירים להגיש תובענה לא היה מקדם במאומה את צורכי ההכרעה, אין משום חידוש הלכתי כל עיקר. הנני נכון להניח, כטענת העותרים, כי הליך של בקשה למתן הוראות, העשוי לעתים להתאים לבירור סכסוך בין כונס נכסים לבין צד שלישי, אינו מהווה מתכונת מקובלת לבירור כאשר הסכסוך הטעון הכרעה הוא בין צדדים שלישיים לבין עצמם. אך גם לנוכח הנחה זו, אינני רואה יסוד לקבל את טענת העותרים כי הכשרת ההליך במקרה הנדון מקימה להם עילה לקיום דיון נוסף.
7.בפסק הדין שלערעור נקבע, כי האמור בתכנית-בניין-עיר אינו מעלה מוריד לעניין קביעת הזכויות הקנייניות בקרקע. העותרים טוענים, כי בפסיקה קודמת נקבע כי תכנית-בניין-עיר עשויה להקנות ואף להעביר זכויות קניין, וכי קביעת פסק הדין בעניינם אינה מתיישבת עם הפסיקה הקודמת ביחס לאותה סוגיה. אין בידי לקבל טענה זו. האסמכתאות עליהן הסתמך בא-כוח העותרים התייחסו כולן לתכניות שעסקו בחלוקה מחדש של מקרקעין, על פי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965-. לתכניות מעין אלו, מעצם טיבן וטבען, יש תוקף קנייני, שהרי לכך נועד הליך החלוקה מחדש. שונה הדבר בתכנית-בניין-עיר כדוגמת זו שבמקרה שלפניי ואשר ייעדה את שטח המריבה לשימוש מסחרי. תכנית כזאת אכן מגבילה את השימושים המותרים לבעלי הנכס, אך אינה מתיימרת להעביר זכויות קניין מאדם לחברו; ראו ע"א 443/88
אלרם חברה לשיכון נ' פדן , פ"ד מד(1) 696, 700. הכלל המוצע על-ידי העותרים, שקבלתו הייתה מביאה לתוצאות מרחיקות-לכת ביותר, אינו מתקבל על הדעת.
8.העותרים מלינים על קביעת פסק הדין שלערעור, כי תביעת הדיירים לא התיישנה. טענת העותרים היא כפולה: ראשית, כי העילה נוצרה עוד בשנת 1989, בה החלו העותרים לעשות שימוש בשטח המריבה, ולא בשנת 1998, עת התבררה לדיירים כוונת כונסת הנכסים לרשום את הקולונדה כחלק מהחנות. ושנית, כי מאחר והמדובר בזכויות שלא נרשמו בפנקסי במקרקעין הרי שהמדובר בתביעה "בשאינו מקרקעין", שעל פי סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי"ח1958-, תקופת התיישנותה שבע שנים.
הטענה, על שני חלקיה, דינה להידחות. בקשת הדיירים התייחסה לתביעתם לאכיפת זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין, ותביעה כזו הינה תביעה "במקרקעין", שהדין להתיישנותה קבוע בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות (ראו ע"א 520/96 חוסין נ' מיר , פ"ד נד(3) 487, 494). פסק הדין בערעור עולה בקנה אחד עם דין זה, ואין מקום לדיון נוסף בסוגיה זו.
9.בפסק הדין שלערעור נקבע, כי בהיעדר הסכמה מפורשת לא ניתן להסיק ויתור של דייר על חלק מן הרכוש המשותף לטובת דייר אחר. העותרים טוענים, שקביעה זו עומדת בסתירה להלכה הקובעת כי על קיומו של ויתור ניתן להסיק גם מהתנהגותו של הדייר. גם טענה זו דינה להידחות. ככלל, ההסכמה להוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריכה להיות ברורה, מפורשת וקונקרטית (ראו סעיף 6 לחוק המכר (דירות), וכן: ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר , פ"ד נד(1) 849, 859). האסמכתאות עליהן נשענים העותרים, בהן הכיר בית המשפט בוויתור מכללא על רכוש משותף, עניינן היה במקרים בהם לא עמדו הדיירים על זכויותיהם בשעת הרישום, ולא התנגדו לרישום הזכויות ברכוש המשותף על שם דייר אחר (ראו ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ , פ"ד לה(3) 309, 320; ע"א 60/80 שטרן נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבנין בע"מ , פ"ד לו(3) 48, 55). ואילו בפרשתנו התנגדו ומתנגדים הדיירים לרישום שטח הקולונדה כחלק מחנותם של העותרים.
10.טענת העותרים, כי בהיעדר הפרדה פיסית בין חנותם לבין הקולונדה, רישום שטח הקולונדה כחלק מחלקת הרכוש המשותף לא ישקף את המציאות, מוטב היה לה אלמלא נטענה. הרישום לא נועד לתת תוקף להחזקתו של רכוש משותף שלא כדין על ידי אחד מהדיירים, אלא לשקף את המצב המשפטי לאשורו. ניתן לומר, כי החזקת העותרים בשטח הקולונדה היא המעוררת קושי מעשי, ולא רישומו של שטח זה כרכוש משותף.
11.העתירה נדחית.
ש ו פ ט
_________________
העתק מתאים למקור
01024150. F02
נוסח זה כפוף לשינויי עריכה טרם פרסומו
בקובץ פסקי הדין של בית המשפט העליון בישראל.
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444
/עכ.