עע"מ 3213/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ. ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנ

1.

מונחת לפני בקשה למתן סעד זמני במסגרת ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו מיום 19.3.2012 בעת"מ 31813-12-11 (כב' סגן הנשיא ע' מודריק ), בגדרו נדחתה עתירת המבקשת לפסול את מינויה של משיבה 2 כשמאית מכריעה בעררים שהוגשו על דחיית תביעותיהם של משיבים 3-7 בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה.

2.

ביום 2.4.2001 אושרה תוכנית מתאר 446 בעיר רמת השרון. בעקבות אישור התוכנית, הגישו קבוצות המשיבים 3-7 (להלן: "התובעים") כ-120 תביעות לפיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. תביעות אלה נדחו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון (להלן: "המבקשת"). בעקבות דחיית התביעות, הגישו התובעים עררים לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה במחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר"). במסגרת הדיון בוועדת הערר, הוחלט ביום 5.5.2008 למנות שמאי מכריע לשם הכרעה בסוגיות השמאיות העולות במחלוקת שבין הצדדים. בין לבין התנהלו הליכים דיוניים נוספים בין הצדדים שאין הם נצרכים לבקשה דנא. בסופו של דבר הוחלט למנות את השמאי שאול רוזנברג כשמאי מומחה. ואולם, ביום 23.1.2011 הודיע האחרון שהוא מבקש לבטל את מינויו, שכן התברר למבקשת שרוזנברג מייצג גורמים שונים בתביעות אחרות נגדה. תחת רוזנברג מונה בסוף חודש ינואר 2011 השמאי יצחק שפיגל, אשר הודיע מיידית שלא יוכל לקבל את המינוי, נוכח העובדה שהגיש בעבר חוות דעת שמאית הנוגעת לתוכנית המתאר שבמחלוקת. שמאי שלישי במספר, מר ארז כהן, מונה ביום 24.2.2011. ברם, לאחר חודשים ספורים הודיע השמאי כהן כי עקב קשרים מקצועיים שונים עם הצדדים ובאי כוחם, הוא מבקש לבטל את המינוי. נוכח הקשיים במינויו של שמאי מכריע, פנה בא כוח המבקשת לוועדת הערר, וביקש כי תמנה שמאי מכריע המופיע ברשימת השמאים המכריעים לפי סעיף 203ג לחוק התכנון והבנייה. יוער כי מדובר בשמאים יעודיים להכרעות בתיקים מסוג זה, ועל כן אינם נגועים ככלל בניגוד עניינים. ועדת הערר דחתה בקשה זו, ומינתה ביום 27.7.2011 את השמאית נחמה בוגין – היא משיבה 2 – כשמאית מכריעה (להלן: "בוגין"). חיש מהר התברר כי אף לשמאית בוגין קשרים מקצועיים עם חלק מהצדדים, וזאת על רקע ייצוג משותף בתביעות עם בא כוח העותרת, ובאי כוח חלק מהתובעים. הסתייגויותיה של המבקשת מהמינוי נדחו על ידי וועדת הערר. על החלטה זו הגישה המבקשת עתירה לפני בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו.

ביום 19.3.2012 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים את העתירה. נקבע כי על אף שטענותיה של המבקשת מעלות קושי, וכי ייתכן והיה ראוי למנות שמאי מתוך רשימת השמאים המכריעים, אין לקבוע שמערכת הנסיבות העולה בתיק משקפת ניגוד עניינים מובהק שאינו יכול לעמוד. אמנם, קיימת מידה מסוימת של "תלות תעסוקתית" בין השמאית לבין חלק מבאי כוח הצדדים, ואולם אין אפשרות למדוד אותה, והיא מתקהה נוכח קיום ייצוג משותף עם באי הכוח משני הצדדים. נקבע איפוא שהחלטת יו"ר ועדת הערר אינה חורגת ממתחם הסבירות, ועל כן יש לדחות את העתירה.

3.

על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים הגישה המבקשת ערעור, כמו גם בקשה למתן סעד זמני בערעור, במסגרתו מתבקש בית משפט זה להורות לשמאית בוגין שלא להתחיל בהליך השמאות המכרעת, וזאת עד להכרעה בערעור שהוגש. באשר לסיכויי הערעור נטען כי שגה בית משפט קמא שעה שמינה שמאית מכריעה בניגוד לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה, וזאת על אף שתיקון זה לא חל על התכנית מושא העתירה. הוסף כי לא ניתן משקל מספיק לניגוד העניינים הנובע מפעילותה המשותפת של השמאית בוגין עם באי כוח הצדדים להליך, וכן לעובדה כי השמאית מייצגת בעת ובעונה אחת בעלי דין בתביעות פיצויים אחרות בפני ועדת הערר, בסוגיות זהות לסוגיה נשוא העתירה. ביחס למאזן הנוחות נטען כי אם לא יינתן הסעד הזמני, ייתכן ויתקיים הליך מקיף ושלם של שמאות מכריעה אשר בפועל יירד לטמיון אם יתקבל הערעור ומינויה של השמאית בוגין יבוטל.

נתבקשו ונתקבלו תגובות המשיבים למעט השמאית בוגין שתגובתה לא נתקבלה. לטענת המשיבים 5,3 ו-7 יש לדחות את הבקשה. נטען כי סיכוייו של הערעור נמוכים שעה שהמבקשת לא הצביע על כל "עניין פרטי" של השמאית היכול להקים חשש לניגוד עניינים. צוין כי השמאית אינה מצויה בקשרי ידידות עם מי מהצדדים, אלא עם באי כוחם – דבר שכשלעצמו אין בו פסול. כן צוין שהמבקשת חפצה בהימשכותם של ההליכים, על מנת להימנע מתשלום פיצויים לנפגעים מתוכנית המתאר. לעניין מאזן הנוחות הוסף כי שעה שהמבקשת חוששת מנזק כלכלי ומבזבוז זמן, הרי שמדובר למעשה ב"פסק דין כספי" אשר יעוכב רק במקרים חריגים.

קבוצת המשיבים 4 מתנגדת אף היא לבקשה. גם קבוצה זו סבורה שמטרת ההליך הינה המשך עיכוב בירור תביעותיהם של התובעים לאחר זמן רב מאז אושרה תכנית המתאר. נטען כי סיכויי הערעור הינם קלושים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים, העלולים למצוא עצמם בחסרון כיס של ממש עקב הימשכות ההליכים לבירור תביעותיהם.

באשר לקבוצת המשיבים 6, אף היא הגיבה לבקשה, והותירה את ההחלטה לשיקול דעתו של בית המשפט. כך עשתה גם פרקליטות המדינה – באת כוחה של ועדת הערר. האחרונה ציינה בהודעתה כי לאחר בירור שנערך מול המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, המכהנת בתפקיד יו"ר מועצת השמאים, אין מניעה מינהלית או אחרת למינויו של שמאי הנכלל ברשימת השמאים המכריעים.

4.

בבואו להכריע בשאלת מתן סעד זמני לתקופת הערעור, על בית המשפט ליתן דעתו למבחן הכפול - סיכויי הערעור ומאזן הנוחות שבין הצדדים. ככל הנוגע לסיכויי הערעור, סבורני כי על פני הדברים קיימת בענייננו שאלה משפטית הראויה לדיון. מעבר לשאלת קיומו של ניגוד עניינים במקרה הקונקרטי,

יש מקום לדיון ממשי, ומבלי להביע עמדה, בשאלה האם בנסיבות העניין לא היה מקום למנות שמאי המנוי ברשימת השמאים המכריעים, ברוח תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, על אף שהתיקון לא חל על מקרנו. שאלה זו מתחזקת נוכח העולה בתגובת המדינה לבקשה לסעד זמני. יצוין כי גם בית המשפט לעניינים מינהליים הביע דעתו לעניין זה בקבעו: "לו אני תחת יו"ר ועדת הערר הייתי מבכר – אם אין מניעה מנהלית כלשהי – למנות לתפקיד שמאי מתוך רשימת השמאים המכריעים. המציאות שבמסגרתה שמאי המקרקעין המנוסים והבכירים נעים כמטוטלת בין תפקידי ייצוג של לקוחות פרטיים אל מול מוסדות התכנון וייצוג מוסדות התכנון אל מול לקוחות פרטיים לבין תפקידי הכרעה מעין שיפוטית מטעם מוסדות התכנון עשויה להוליך לביטויים שונים של ניגוד עניינים. מציאות לא תקינה זו הניעה את המחוקק לתקן את החוק... ולהקים את מנגנון השמאים המכריעים שזה עיסוקם הבלעדי".

אשר למאזן הנוחות, סבורני כי הדין עם המבקשת. בל נשכח כי כאמור לעיל, סיכויו של הערעור אינם מבוטלים. אינני סבור כי יהא זה נכון מבחינה מעשית, כמו גם מבחינת השקעת המשאבים והזמן של הצדדים, לנהל הליך שמאות מכריעה, אשר ייתכן ויבוטל בסופו של יום באם ייקבע כי לא היה מקום למנות את השמאית בוגין לתפקידה. זאת ועוד, בנסיבותיו של תיק זה דומני כי אין מקום

להציב בפני בית המשפט עובדה מוגמרת של הכרעה בשמאות, משל יהא נתון במצב של "אוי לי מיצרי ואוי לי מיוצרי". על כן, הדרך הראויה ללכת בה בשלב זה לטעמי הינה השהיית הדיון בשמאות המכריעה, וזאת עד להחלטת בית משפט זה בערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים.

5.

הבקשה מתקבלת כמבוקש. הנני מורה כי השמאית בוגין לא תחל בשמאות המכרעת, וזאת עד להכרעה בערעור מושא בקשה זו. ככל שהחל דיון שמאות מכרעת כאמור, יושהה לאלתר. בנסיבותיו של התיק, ולנוכח נימוקי, הנני נמנע ממתן צו להוצאות.