עע"מ 4232/06 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ. מרכז הפרנסה בע"מ

1.זוהי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (כבוד השופט ג'רג'ורה ) בעת"מ 2403/04, מיום 17.4.06. בפסק הדין הורה בית המשפט למבקשת ולמשיבה 2 לנקוט בכל ההליכים המתחייבים על פי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן – החוק ), על מנת לאשר את תוכנית חפ/1400 (להלן – התוכנית המופקדת ), על "נספח הואדיות" (להלן – החלטת הואדיות ) הכלול בה, או לבטלה, בהקדם ככל האפשר, אך לא יאוחר מתשעה חודשים מיום המצאת פסק הדין לידי כל אחת מהמשיבות.

2.תוכנית חפ/1400 היא תוכנית מיתאר שהופקדה בשנת 1980, אך עד היום טרם אושרה. "החלטת הוואדיות" הינה החלטה האוסרת על כל בנייה בוואדיות שבאזור חיפה. החלטה זו התקבלה בשנת 1985 על ידי ועדת המשנה המחוזית, לאחר דיון בהתנגדותו של מהנדס העיר חיפה לתוכנית המופקדת. בהחלטת הוואדיות הוחלט לקבל את הצעתו של מהנדס העיר לפיה "בתשריט ... יוסף סימון שטחים שיכונו ואדיות ושיכללו את כל ואדיות העיר". כן נקבעו הגבלות מחמירות על הקמת מבנים בוואדיות אלו. המשיבה 1 היא בעלת 3 חלקות המצויות ברכס הכרמל (להלן – המקרקעין ). על המקרקעין הללו, או על חלקם, חלה כיום תוכנית מיתאר מאושרת, היא תוכנית חפ/566/1245 (להלן – התוכנית המאושרת ). מטרתה של התוכנית המאושרת היא להבטיח שטחים להנאת הציבור על ידי ייעודם לגן לאומי, אשר יכלול מחנות וכפרי נופש, בתי הבראה, בתי מלון ומוסדות בידור מסויימים, תוך שמירת הנוף הכללי של שטח התוכנית. בנוסף לתוכנית המאושרת, על המקרקעין או על חלקם, חלה גם התוכנית המופקדת והחלטת הוואדיות אשר צורפה לה.

3.ביום 24.08.03, עתרה המשיבה 1 לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, כי יורה לוועדה המחוזית (להלן – המשיבה 2 ) לבטל את החלטת הוואדיות, ולחלופין ליתן לה תוקף בצו שיפוטי, או להורות לה ליתן תוקף להחלטה (להלן – העתירה הראשונה ). העתירה הוגשה במטרה לאפשר למשיבה 1 לבנות במקרקעין שבבעלותה. טענתה הייתה, כי מחדלן של הרשויות, שלא ביטלו אף לא אישרו את החלטת הוואדיות משך למעלה מ-20 שנה, הביא לפגיעה קשה בזכויות הקניין שלה. זאת, משום שמצד אחד אינה יכולה לבנות על המקרקעין שבבעלותה (מכוח קיומה של התוכנית המופקדת והחלטת הוואדיות), ומצד שני אינה זכאית להגיש תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק (משום שהתוכנית טרם אושרה). בפסק הדין, שניתן ביום 1.2.04, קיבל בית המשפט ( סגנית הנשיא

גילאור ) את העתירה באופן חלקי, במובן זה, שהורה למבקשת ולמשיבה 2 "להשלים תוך תשעה חודשים מהיום את הדיון בהתנגדויות נשוא ההחלטה משנת 1985 והנוגעת לחלקותיה של העותרת [המשיבה 1]. העותרת תוזמן לדיון. ההחלטה בנושא הוואדיות תתקבל לא יאוחר מיום 1.11.04".

4.בעקבות פסק הדין, התקיים ביום 14.9.04 דיון בוועדת המשנה להתנגדויות בהשתתפות נציגי המשיבה 1. ביום 28.9.04 נתנה ועדת המשנה את החלטתה, ובה קבעה, בצורה אמביוולנטית משהו, כי "הועדה מצהירה כי [החלטת הוואדיות] ... הינה, החלטה סופית", וכי "לא הייתה טעונה אישור נוסף". מנגד, נאמר בהחלטה כי החלטת הוואדיות "לא באה לידי ביטוי" בתוכנית המופקדת, וכי "אין לה כל ביטוי בתוכנית מאושרת, שכן תוכנית חפ/1400 [היא התוכנית המופקדת] לא אושרה מעולם". עם זאת, הוסיפה הוועדה, כי היא "מייחסת גם כיום חשיבות רבה לעקרון המנחה של שמירת וואדיות העיר". עוד קבעה הוועדה כי לתוכנית המופקדת חפ/1400 יש מעמד של "מסמך סטטוטורי המנחה את מוסדות התכנון בחלק מהנושאים התכנוניים". לבסוף, בהתייחסה ליחס שבין התוכנית המופקדת והמאושרת, ציינה הוועדה כי הוצאת היתר בנייה בהתאם לתוכנית המאושרת מחייבת את המשיבה 1 להגיש תוכנית מפורטת, אשר "לא הוגשה מעולם, ואם תוגש, תידון על בסיס פרטני ולגופו של עניין על ידי הוועדה". כנגד החלטה זו עתרה המשיבה 1 בעתירה שנייה, שנתקבלה.

5.בית משפט קמא קבע כי המשיבה 2 פעלה באי סבירות קיצונית, ועל כן דין החלטתה להתבטל. בית המשפט דחה את טענת המשיבה 2 לפיה ההחלטה מיום 28.9.04 מבטלת את החלטת הוואדיות, והוא, בשל עמימות החלטתה של ועדת המשנה. החלטה זו, קבע בית המשפט, היא מחדל במהותה, משלא מילאה אחר הוראות פסק הדין בעתירה הראשונה, באשר הותירה על כנה את הפגיעה המתמשכת בזכות הקניין של המשיבה 1. כך, משום שבהחלטה זו לא הובאה בחשבון זכות הקניין של העותרת, אשר אינה זכאית לבנות על המקרקעין שבבעלותה, וגם אינה זכאית לפיצויים. בית המשפט פסק, על כן, כי המשיבה 2 תאשר או תבטל את התוכנית המופקדת, וממילא תאשר או תבטל, בדרך זו, את החלטת הוואדיות המעוגנת בה, וזאת, בהקדם האפשרי ולא יאוחר מ-9 חודשים מיום המצאת פסק הדין. על פסק דין זה הגישה המבקשת ערעור לבית משפט זה, ולאחר מכן (כחודשיים לאחר נתינתו) הגישה בקשה זו לעיכוב ביצוע פסק הדין.

6.בערעורה, טוענת המבקשת כי פסק הדין אינו מידתי ובלתי סביר. לדבריה, ביטול התוכנית המופקדת חפ/1400, הכוללת את כל המרחב התכנוני של העיר חיפה, רק בשל הפגיעה (שאינה קיימת לדידה) בשלוש החלקות של המשיבה 1, הינו בלתי פרופורציונאלי. עוד טוענת המבקשת, כי לא הייתה כל פגיעה בזכות הקניין של המשיבה 1 מכוח התוכנית המופקדת, וככל שקיימת פגיעה כזו, הרי שהיא נובעת מהתוכנית המאושרת. לדבריה, ביטול התוכנית המופקדת לא יאפשר הוצאת היתר בנייה למשיבה 1 בחלקות שבבעלותה, בשל תנאי התוכנית המאושרת הקיימת כיום. לטענתה, בית המשפט שגה כשלא הצהיר על בטלות החלטת הוואדיות, ובמקום זאת דרש ממנה לבטל או לאשר את התוכנית המופקדת. בבקשתה לעיכוב ביצוע פסק הדין, טוענת המבקשת כי ביטול התוכנית המופקדת תייתר את הערעור, משום שלא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו. לטענתה, ביטול התוכנית יחזיר את המצב התכנוני לזה הקיים על פי חפ/229, שאושרה בשנות ה-30 של המאה הקודמת, ויהיו לכך השלכות מרחיקות לכת על חלקים בעיר, שיוותרו בלי רקע תכנוני כלשהו ולא יאפשרו הוצאת היתרים במקום בו תוכנית חפ/229 אינה חלה. לדידה, גם אין אפשרות לאשר את התוכנית המופקדת תוך 9 חודשים, שכן קיימות התנגדויות רבות לה שטרם נדונו, ויהיה צורך גם בביצוע הליך על פי סעיף 106(ב) לחוק, שמשמעותו המעשית תהא הכנת תוכנית מתאר חדשה, בשעה שהמבקשת ממילא שוקדת על הכנת כזו בימים אלו.

המשיבה 1, מצדה, מתנגדת לעיכוב הביצוע. ראשית, טוענת היא, שהבקשה אינה נתמכת בתצהיר, למרות שהוספו בה עובדות חדשות. שנית, ולגופו של עניין, המשיבה 1 טוענת שסיכויי הערעור קלושים, בשל קביעותיו של בית משפט קמא וחוסר ניקיון כפיה של המבקשת. כמו כן מדגישה היא את המצוקה הנגרמת לה על ידי התנהלותה של המבקשת, האחראית להימשכותו של מצב הביניים, בו אינה יכולה ליהנות מנכסיה וכן אינה זכאית לפיצויים בשל כך.

7.לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, באתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל. אמנם, כטענת המשיבה 1, הבקשה אינה נתמכת בתצהיר, והדבר אינו תקין. ככלל, לבקשה לעיכוב ביצוע, יש לצרף תצהיר לאימות העובדות המובאות בה (ראו תקנות 9 ו-43 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א – 2000). עם זאת, לא ראיתי לדחות את הבקשה על הסף רק בשל כך, משום שבענייננו, גם בהתעלם מאותן עובדות שהן "חדשות" (אליבא דמשיבה 1), מתבקשת המסקנה כי דין הבקשה להתקבל, בשל החשש לגרימת נזק בלתי הפיך. בעניין זה הלכתי בעקבות השופט מצא בע"א 4781/01 מדינת ישראל נ' סנפיר השקעות בע"מ (ניתנה ביום 23.10.01):

"כשהחשש לנזק בלתי-הפיך שייגרם למבקשות אם יתקבל ערעורן עולה בבירור מתוך החומר שבתיק ... אין מקום למחוק את הבקשה אך בשל אי צירוף תצהיר".

אכן, נקודת המוצא היא כי הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצועו של פסק דין. עם זאת, בית המשפט יורה על עיכוב ביצועו, כאשר הערעור עליו אינו משולל יסוד, ומאזן הנוחות בין הצדדים נוטה לטובת עיכוב הביצוע. במסגרת מאזן הנוחות, שהוא השיקול העיקרי, יינתן משקל משמעותי לשאלה האם יתאפשר להשיב את המצב לקדמותו, היה והערעור יתקבל (ראו, למשל, עע"ם 4150/06 עיריית פתח תקווה נ' יהודה , ניתנה ביום 30.7.06).

ומן הכלל אל הפרט: בעניין שלפניי אין לשלול את סיכויי הערעור. אמנם, קביעותיו של בית משפט קמא כולן מבוססות הן, ועל פני הדברים, טענותיה העיקריות של המבקשת בערעור – ובראשן הטענה כי זכות הקניין של המשיבה 1 לא נפגעה בשל התוכנית המופקדת והחלטת הוואדיות – אינן אוצרות בתוכן כוח שכנוע רב. דא עקא, מקביעות אלו אין הכרח לגזור, כי על הרשות לבטל או לאשר את כל התוכנית המופקדת. מהחומר שבפניי עולה כי החלטת הוואדיות היא הגורם העיקרי החוסם את דרכה של המשיבה 1 לממש את רצונותיה, כך שלכאורה, ניתן היה להורות כי רק החלטה זו תבוטל או תאושר, מבלי להורות כי יעשה כן גבי התוכנית המופקדת כולה. מה עוד, שסעד זה – ביטול החלטת הוואדיות - היה הסעד העיקרי והראשי אותו ביקשה המשיבה 1 בעתירתה. מכאן, כי בכל הקשור לסעד כפי שניתן בבית משפט קמא, רחוק אני מלשלול את סיכויי הערעור.

גם מאזן הנוחות דוחק לקבלת הבקשה. זאת לאור טענות המבקשת לפיהן ביטולה של התוכנית המופקדת יוביל לתוצאות מרחיקות לכת, ואילו אישורה בהליך מזורז יגרור אף הוא לפגיעות שונות, בהליך שמיעת ההתנגדויות לה והטמעת התוכניות המפורטות הרבות בתוכה.

לאור האמור, ובשים לב לכך שהערעור קבוע לשמיעה למועד קרוב, החלטתי לקבל את הבקשה.

לסיכום, אני מורה על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט קמא, עד להכרעה בערעור.

הוצאות בקשה זו, בסך 10,000 ש"ח, יהיו לפי תוצאות הערעור.