עע"מ 4267/18 הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה - מחוז מרכז נ. גיל קורמן 75 בע

1.

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (השופט א' שוורץ ) מיום 15.4.2018 בעת"מ 24957-02-17. במסגרת פסק הדין התקבלה עתירת המשיבות 3-1 (להלן: המשיבות ), ונקבע כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: הוועדה המחוזית ) תדון מחדש בבקשתן לקבל היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית מוכרזת ביישוב קדימה-צורן.

רקע עובדתי והליכים קודמים

2.

ענייננו בארבעה מבנים גדולים, שנבנו בהיתר, ומתפרשים על פני שטח של כ-6,000 מ"ר. המבנים משמשים כמחסנים למרות שהקרקע מוגדרת כיום לייעוד חקלאי, אך המצב התכנוני הוא מורכב יחסית. החל משנת 2003, תכנית מתאר מחוזית 3/21 מייעדת את המקרקעין לתעשייה, מלאכה ותעסוקה. עם זאת, טרם אושרה תכנית מקומית מתאימה. לכן בשלב זה נדרש היתר לשימוש חורג, ובשנת 2004 אכן ניתן היתר כזה למשך שנתיים. כבר בשנת 2005 נעשה ניסיון להסדיר את השימוש בקרקע והמשיבות הגישו לאישור תכנית מטעמם (הצ/269/1/4/א'), אך היא נדחתה. בהקשר זה ציינה הוועדה המרחבית כי המועצה המקומית מקדמת תכנית מקבילה מטעמה; והוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה כי "תיאות לשקול הארכת תוקף השימוש החורג". גם בהמשך, הוועדה המרחבית לא אישרה תכניות מקומיות שהוגשו לה.

בשנת 2007, ועדת הערר המחוזית קיבלה את עמדתם של המשיבים והורתה להעניק להם היתר נוסף לשימוש חורג, בכפוף לאישור הוועדה המחוזית והולקחש"פ. בתוך כך, ועדת הערר פנתה לוועדה המחוזית בבקשה "לעשות מאמץ לאשר את התכנית החדשה באזור המקרקעין הנדונים, על מנת להתאים את השימושים באזור בו מצויים המקרקעים נשוא ערר זה ליעודים שבתמ"א 3/21, בתוך השנתיים שהוקצבו לעוררים". ברם, למרות החלטתה של ועדת הערר, המשיבות לא הגישו בקשה מתאימה למתן היתר לשימוש חורג, וגם תכנית מקומית לא אושרה. בשנת 2011, בהעדר היתר לשימוש חורג בתוקף, הוגש כתב אישום נגד המשיבה 3 והיא הורשעה במסגרת הסדר טיעון. גזר הדין כלל גם צו הפסקת שימוש שתוקפו הוארך מעת לעת (נכון להיום עומדת בתוקף ארכה מוסכמת עד סוף שנת 2018). עוד בשנת 2011, תמכה הוועדה המרחבית במתן היתר לשימוש חורג לשנתיים נוספות, אך הוועדה המחוזית החליטה לא לחדש את ההיתר.

בהמשך נעשו נסיונות נוספים לקדם תכנית מקומית, אך גם הם לא צלחו. עם זאת, במהלך השנה האחרונה חלה התקדמות משמעותית בקידום תכנית מפורטת (457-0301135) שעל פיה ייעוד המקרקעין ישתנה מחקלאות לתעשייה. ביום 15.6.2018 פורסמה תכנית זו והופקדה להתנגדויות. מכאן טענתן של המשיבות כי "הליך ההכשרה נמצא בעיצומו והליגליזציה של השימוש מושא הצו קרובה מאי פעם".

3.

ביני לביני, וחרף המלצה חיובית של הוועדה המרחבית, דחתה הוועדה המחוזית בקשה נוספת להיתר לשימוש חורג, בהחלטתה מיום 12.9.2016. בהחלטה זו הודגש כי השימוש במקרקעין נעשה ללא היתר, והוועדה החליטה כי "יש להמתין לאישור הסטטוטורי של אזור התעשייה בשלמותו, ואין לאפשר שימוש עברייני הנמשך מזה עשור בדרך של גשר תכנוני". החלטה זו נתקפה בעתירה מינהלית, אשר התקבלה, כאמור, בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים. לאחר דיון מקיף, הגיע בית המשפט למסקנה כי:

"החלטתה של הוועדה המחוזית לוקה בחוסר סבירות קיצונית, הן מאחר שחלק משמעותי מקביעתה כי השימוש במקרקעין עולה כדי סטייה ניכרת בוטל מחמת התעלמות מנסיבות תכנוניות חדשות ואי-שקילת שיקולים רלבנטיים והן מאחר שהשיקולים שנשקלו כנגד התרומה החיובית של התכנון בהתהוות זכו למשקל מוגבר ובלתי מידתי שאינו הולם את נסיבות ענייננו. בנסיבות אלה, אני סבור כי יש להשיב את ההכרעה בבקשה לוועדה המחוזית, אשר תשוב ותידרש לה מחדש ( De Novo ), לאחר שתאפשר לצדדים להשלים טיעון בעניין, בשים לב לסוגיות שעלו במסגרת פסק הדין. למותר לציין כי אם תראה הוועדה המחוזית לנכון להתיר את השימוש החורג היא תהא רשאית להתנות זאת בתנאים לפי שיקול דעתה באשר להבטחת התכנון המתהווה ובאשר להגבלת משך השימוש החורג" ( שם , בפסקה 54).

הוועדה המחוזית לא השלימה עם פסק הדין, והגישה לבית משפט זה ערעור שאליו נלוותה בקשה לעיכוב ביצוע – היא הבקשה שבפניי.

הבקשה לעיכוב ביצוע ותגובת המשיבות

4.

לשיטתה של הוועדה המחוזית, סיכויי הערעור גבוהים, ובין היתר נטען כי "המקרה שבפנינו מהווה דוגמה בוטה של עבריינות בנייה" וראוי לייחס לכך משקל ניכר לצורך הדיון בבקשה לשימוש חורג; וכי השימוש במקרקעין מבטא סטייה ניכרת מתכנית, ובנסיבות אלה אין מקום להתירו. לעניין מאזן הנוחות נטען כי יש הצדקה לעכב את ביצוע פסק הדין כדי שהערעור לא יהפוך תיאורטי, וכדי להעביר מסר תקיף להתמודדות עם עבריינות בנייה.

מן העבר השני טענו המשיבות כי אין הצדקה לעיכוב ביצוע פסק הדין. לשיטתן, היעתרות לבקשה תפגע בהן באופן כלכלי וממשי, ותכפה עליהן סטטוס 'עברייני' חרף פסק הדין שניתן לטובתן. לעניין סיכויי הערעור נטען, בין היתר, כי לא מדובר בסטייה ניכרת מתכנית משום שהשימוש שנעשה במבנים אינו משנה את אופי הסביבה, והמבנים ממילא יעמדו על תילם שכן נבנו בהיתר. עוד הודגש, כי נוכח האופק התכנוני במקרה דנא, הבקשה היא לשימוש חורג באופן זמני, תוך נכונות לקביעת תנאים "שיפיגו את חששות הוועדה המחוזית". לעניין המשקל שיש להעניק לעבריינות בניה, המשיבות מסכימות כי זהו שיקול רלוונטי אך לשיטתן לא מדובר בשיקול מכריע.

המשיבה 4 הותירה את ההכרעה בבקשה לשיקול דעתנו.

הכרעה

5.

לאחר העיון, החלטתי לדחות את הבקשה. נקודת המוצא היא כי עד להכרעה בערעור, המשיבות זכאיות ליהנות מפירותיו של פסק הדין, אלא אם המבקשת-המערערת תצליח להראות כי סיכויי הערעור ומאזן הנוחות נוטים לטובתה ( עע " מ 2429/18

אנסארי נ' עיריית ירושלים , בפסקה 6 (6.5.2018) ; עע"מ 1208/18 הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז נ' ניצני עוז מושב עובדים להתיישבות חקלאית , בפסקה 8 (4.3.2018)). המקרה שבפניי אינו פשוט, אך בסופו של דבר סבורני כי נקודת המוצא היא גם נקודת הסיום, וכי המבקשת לא עמדה בנטל המוטל עליה.

6.

מבחינת סיכויי הערעור – קיים קושי להביע עמדה נחרצת בשלב זה. בין היתר, נדרשת התייחסות למשקל הנורמטיבי של אי-החוקיות הנמשכת בשטח, תוך התחשבות בשיקולי מדיניות לעניין הכשרת שימוש בלתי חוקי במקרקעין (בהקשר זה ראו והשוו: עע"מ 7380/14 הינדי נ' מועצה מקומית פרדיס , בפסקה 10 (19.4.2016); עע"מ 8872/07 עתאמנה נ' עתאמנה , בפסקה 15 (7.3.2010) ; וראוי לציין כי בענייננו מדובר ב שימוש שלא כדין ולא ב בנייה בלתי חוקית, באשר המבנים נבנו בהיתר). מכל מקום, עד להכרעה בערעור יש להעניק משקל לפסק דינו המנומק של בית משפט קמא שניתן בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה דנא, וגם אם התוצאה הסופית תהיה שונה – עדיין המשיבות זכאיות ליהנות בינתיים מפסק הדין שניתן לטובתן.

7.

החשוב יותר לענייננו הוא השיקול של מאזן הנוחות, אליו התייחסה הוועדה בעמוד אחד בשולי הבקשה המשתרעת על 25 עמודים. בקשה לעיכוב ביצוע אינה בבחינת "חזרה גנרלית" לקראת הערעור, והוועדה לא הניחה דעתי באשר לצורך הדחוף בעיכוב ביצוע פסק הדין ולא הצביעה על נזק ממשי שייגרם מהותרת פסק הדין על כנו עד להכרעה בערעור. למעשה, המצב הקיים יישמר, והוועדה תוכל לדון מחדש בבקשה. במקרה שהוועדה תאשר את הבקשה לשימוש חורג: אם הערעור יתקבל – האישור יבוטל; אם הערעור ידחה – האישור יעמוד בתוקף. במקרה שהוועדה תדחה את הבקשה לשימוש חורג: אם הערעור יתקבל – ההחלטה תעמוד על כנה; ואם הערעור ידחה, המשיבות תוכלנה להגיש עתירה מינהלית חדשה נגד ההחלטה שתתקבל.

עוד אציין כי לטעמי, ספק אם המקרה הנוכחי הוא המקרה המתאים להניף את דגל המאבק כנגד עבריינות בנייה ולהעביר מסר ציבורי. לא לשווא הרחבתי בתיאור הרקע העובדתי, משום שלאורו ניתן לראות כי נסיבות המקרה – בדגש על אירועי העבר ועל הצפי לעתיד – אינן נכנסות בגדר אותם מקרים החמורים של עבריינות בנייה שרומסת את שלטון החוק ברגל גסה. אמנם ניתן להצביע על היבטים לצד החומרה (כגון חלוף הזמן והייעוד החקלאי), אך ישנם גם שיקולים מנוגדים (כגון העובדה שבעבר ניתן למשיבות היתר לשימוש חורג).

8.

נוכח טענותיהן של המשיבות יובהר כי בית משפט קמא לא העניק להן היתר לשימוש חורג אלא החזיר את הבקשה לדיון בוועדה המחוזית. המצב הקיים הוא אפוא מצב ביניים אשר מעורר קושי משפטי מבחינת כל הצדדים, והם רשאים כמובן לבוא בדברים כדי למצוא פתרון מספק.

9.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבות 3-1 בסך 5,000 ₪.

נוכח הבעייתיות הגלומה במצב הקיים, היומן מתבקש לקבוע את הדיון בערעור עד סוף שנת 2018, ככל שניתן.