עע"מ 7411/21יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, חיפה נ. שרה כהן

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 9.9.2021 (השופטת ת' שרון נתנאל ), ב-עת"מ 56901-01-21, בגדרו התקבלה בחלקה עתירת המשיבים 4-1, כך שהדיון בעניין תכנית מס' 304-753681 לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" ברחוב נתיב חן בחיפה (להלן: התכנית ), הושב לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה על מנת שהיא תדון בתיקונה.

העובדות הצריכות לעניין

1.

עניינה של התכנית מושא המחלוקת בהקמת שני בנייני מגורים חדשים המכילים כ-150 דירות, במקום "בניין רכבת" ישן בן שלוש קומות הכולל 32 דירות. המשיבים 4-1, הם בעלי זכויות בחלקה הגובלת בשטח התכנית, והמשיבה 6 היא החברה יוזמת התכנית (להלן: היזם ).

2.

התכנית הוגשה ביום 22.5.2019, ותחילה הוצע במסגרתה כי במקום הבניין הישן, ייבנו שני בניינים בגובה 23 קומות המכילים 160 יחידות דיור. המשיבה 5, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה (להלן: הוועדה המקומית ) דנה בתכנית והחליטה להמליץ לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה (להלן: הוועדה המחוזית ) על הפקדתה לאחר צמצום מספר הקומות וכמות יחידות הדיור המתוכננות, וכן על העמדת תקן החניה על 1:1.5 (1.5 חניות לכל יחידת דיור).

לתכנית הוגשו כ-13 התנגדויות, ביניהן התנגדות המשיבים 4-1 שעיקרה טענות בנוגע להיקפי הבניה המוצעים בתוכנית; צפיפות יחידות הדיור; ירידת ערך המקרקעין בבעלותם; נגישות לשטח התכנית; והסדרי התחבורה.

הוועדה המחוזית דנה בהתנגדויות והחליטה ביום 9.11.2020 לאשר את התוכנית בשינויים מסוימים, בגדרם הועמד תקן החניה על 1:1.

בעקבות זאת, המשיבים 4-1 פנו ליו"ר הוועדה המחוזית, המבקש 1 כאן (להלן: יו"ר הוועדה ), וביקשו כי בשל "מחדלי התכנון, הפגמים והשיקולים זרים" שנפלו, תינתן להם רשות להגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה. בקשתם נדחתה בהחלטת יו"ר הוועדה מיום 29.12.2020, וביחס להחלטה זו הוגשה העתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים.

ההליך בבית המשפט לעניינים מנהליים

3.

המשיבים 4-1 העלו בעתירתם שורה ארוכה של טענות. בכלל זה טענו בדבר מעשי "שחיתות" ו"קנונייה" (כלשונם) במוסדות התכנון; היעדר ייצוג הולם של האינטרס הציבורי בוועדות התכנון; העלו טענות המופנות נגד תכניות קודמות; וכן העלו טענות חדשות שלא נטענו בהתנגדות שהוגשה מטעמם לוועדה המחוזית. טענות אלו נדחו בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, ומאחר שהערעור שלפניי לא עוסק בהן לא ארחיב בעניינן.

4.

העתירה התקבלה אך לעניין תקן החניה שקבעה הוועדה המחוזית. בית המשפט קבע כי הוועדה המחוזית אישרה תכנית "...אשר סוטה מהתכנית הכוללנית בגובה הבניינים ובמספר יחידות הדיור ולמעשה – אישרה צפיפות מעל למקובל בעיר חיפה וזאת – תוך הפחתה משמעותית בתקן החנייה."

לנוכח זאת בית המשפט דחה את נימוקי הוועדה המחוזית להפחתת תקן החנייה וקבע כי חניה אחת בלבד לכל דירה "...איננה בהתאם לתקן החניה התקף...". בית המשפט לעניינים מנהליים ציין כי לא מצא בנימוקי הוועדה המחוזית נימוק משביע רצון להפחתת תקן החנייה, בפרט נוכח הגדלת מספר הקומות בבניינים והצפיפות אשר תיווצר כתוצאה מכך.

לעניין זה הודגש, כי קביעת הוועדה המחוזית כי יש לשפר את התחבורה הציבורית באזור "...איננה מהווה נימוק ראוי, בפרט נוכח דרישתה המקורית של הוועדה המקומית למקדם חניה של 1.5 חניות לכל יח"ד." בית המשפט הוסיף וקבע כי גם ללא חוות דעת תחבורתית או מומחיות מיוחדת, ניתן לדעת בבירור כי הגדלת מספר יחידות הדיור מ-32 ל-155, תיצור מחסור חמור ביותר במקומות חניה.

עוד צוין, כי במקרה אחר שהוצג על-ידי המשיבים 4-1, התקבלה התנגדות שהוגשה להפחתת תקן החניה של 1.5 מקומות לכל יחידת דיור, ולכן לא ברור מדוע לא התקבלה ההתנגדות במקרה דנן.

5.

נוכח קביעות אלה, הורה בית המשפט לעניינים מנהליים: "...על החזרת הדיון לוועדה המחוזית, על מנת שתדון בתיקון התכנית באופן שמקדם החנייה יועמד על 1.5 חניות, לכל יח"ד וזאת – בין על ידי הקטנת מספר הקומות ו/או יחידות הדיור ובין בדרך אחרת, בהתאם לשיקול דעתה המקצועי."

6.

יוער, כי מאחר שרוב העתירה נדחתה, ובשל טיב הטענות שהעלו ודרך ניסוחן, המשיבים 4-1 חויבו לשאת בהוצאות יתר הצדדים בסכום כולל של 30,000 ש"ח.

הבקשה לעיכוב ביצוע

7.

מכאן הבקשה שלפניי, אשר הוגשה בד בבד עם הגשת ערעורם של המבקשים – יו"ר הוועדה ומשרד האוצר – ועדת המשנה להתנגדויות.

לעניין סיכויי הערעור – המבקשים טוענים כי בית המשפט שגה כאשר התערב בניגוד להלכה שנקבעה על ידי בית משפט זה בהחלטה תכנונית מקצועית המסורה לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המחוזית והמצויה "בתוככי מתחם הסבירות".

עוד נטען, כי בקביעת בית המשפט לעניינים מנהליים בדבר תקן החנייה נפלה טעות יסודית, מאחר שבהתאם לתקנה 1א בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983, תקן החנייה התקף הוא בטווח בין חניה אחת לכל יחידת דיור, לשתי חניות לכל יחידת דיור . מכאן, שבניגוד לקביעת בית המשפט אין כל נורמה המחייבת כי תקן החניה יקבע ל-1.5 חניות לכל יחידת דיור. עוד הוסבר, כי נימוקה של הוועדה המחוזית לאישור "תקן החנייה הנמוך" נוכח הצורך בהגברת השימוש בתחבורה הציבורית, הוא נימוק תכנוני מקצועי במהותו שאין מקום להתערב בו.

אשר לנימוקו של בית המשפט לעניין תכנית אחרת, בה התקבלה התנגדות להפחתת תקן החניה, הוסבר כי מדובר בתכניות שונות אשר אין מקום להשוות ביניהן מאחר שהתכנית האחרת אושרה לפני למעלה מעשור. כמו כן צוין, כי בהתנגדות המשיבים 4-1 לוועדה המחוזית ובעתירתם לא נטען לסטייה מתקן החנייה התקף, ולפיכך לא היה מקום לדון בטענות אלו בפסק הדין. מוסיפים המבקשים וטוענים כי קביעת בית המשפט יוצרת "תקלה משפטית" העלולה להשליך על מקרים רבים נוספים.

מנימוקים אלו, סבורים המבקשים כי סיכויי הערעור "טובים עד מאד".

8.

במישור מאזן הנוחות – נטען שתיקון התוכנית ומתן היתר בנייה לפי התוכנית המתוקנת יובילו לבזבוז משאביי הוועדה המחוזית ויתר הגורמים הנוגעים בדבר, וכן להסתמכות אפשרית של צדדים שלישיים על תיקון התוכנית. זאת כאשר מנגד, עיכוב ביצוע פסק הדין לא יגרום כלל לנזק למשיבים 4-1 אשר ממילא התנגדו לקידומה וגם לא למשיבה 5 – אשר הסכימה לתכנית במתכונת כפי שאושרה על ידי הוועדה המחוזית. לשיטת המבקשים, משמעות עיכוב הביצוע בהיבט זה היא כי לכל היותר היזם יתעכב בביצוע התכנית, אך לוּ היא תתוקן ולבסוף הערעור יתקבל, ייגרם לוֹ נזק משמעותי יותר.

9.

המשיבים 4-1 בתגובתם (בה נכללה בקשה להארכת מועד להגשת ערעור שכנגד), טענו כי הבקשה מיותרת היות שממילא לא נקבע בפסק הדין מועד לקיום דיון בוועדה המחוזית, אך שהם אינם מתנגדים לעיכוב ביצוע פסק הדין "בייחוד נוכח הגשת ערעור שכנגד מטעמם". יצוין, למען הסר ספק, כי איני מביע כל עמדה בהחלטה זו ביחס ל"בקשת" המשיבים 4-1 למתן ארכה כאמור להגשת ערעור שכנגד.

10.

הוועדה המקומית הותירה את ההכרעה בבקשה לשיקול דעתו של בית המשפט.

11.

לשיטת היזם, בית המשפט לעניינים מנהליים אכן שגה בקביעתו ביחס לתקן החנייה התקף, ולכן סיכויי הערעור גבוהים. אולם, טען כי עיכוב ביצוע פסק הדין יעכב את הוצאתו לפועל של הפרויקט, וזאת כאשר במסגרת התוכנית מתוכנן להרוס מבנה ישן אשר אינו עומד בתקנים עדכניים, אינו מכיל חדרים מוגנים ואינו עמיד מפני רעידות אדמה. מכאן, שעיכוב ביצוע פסק הדין יפגע באופן קשה הן בדיירי המבנה הקיים והן ביזם.

על כן, היזם הסכים לעיכוב ביצוע פסק הדין, תוך הצבת מספר תנאים שמהותם קידום ההליכים התכנוניים של הפרויקט במהלך תקופת הערעור, באופן אשר יאפשר, לשיטתו, "גמישות" לעריכת תיקונים אם הערעור יתקבל.

12.

לאחר שהורתי ליתר הצדדים למסור את עמדתם ביחס לתנאים שהוצגו כאמור בעמדת היזם, השיבו המבקשים והמשיבים 4-1 כי הם מסכימים לעיכוב ביצוע פסק הדין כמתואר בתגובת היזם, אך הציבו תנאים נוספים משלהם להסכמה זו. לנוכח זאת, ובהעדר הסכמה, בשלה העת להכריע בבקשה.

דיון והכרעה

13.

לאחר שעיינתי לעומק בטענות הצדדים, השתכנעתי כי דין הבקשה להתקבל .

14.

כידוע, נקודת המוצא הקבועה בתקנה 42 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), תשס"א-2000 (להלן: התקנות ), היא כי הגשת ערעור לבית המשפט העליון אין בה, כשלעצמה, כדי לעכב את ביצוע ההחלטה נושא ההליך (עע"מ 1645/20 הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים נ' קיימרי , פסקה 6 (17.3.2020)) .

לצד זאת, תקנה 43(ב) בתקנות קובעת כי משהוגש ערעור: "... יהא בית המשפט העליון רשאי להורות על עיכוב ביצועה של החלטה שהיא נושא ערעור ... וכן על מתן סעד זמני בנוגע להחלטה כאמור, למועד שיקבע ובתנאים שייראו לו."

סעד זמני בערעור לפי תקנה 43(ב) בתקנות, יינתן במקרים חריגים, והוא מותנה בקיומם של שני תנאים מצטברים : סיכויי ערעור טובים ונטייה של "מאזן הנוחות" לטובת המבקש (עע"מ 6635/20 משרד הבינוי והשיכון נ' אלבז , פסקה 6 (8.11.2020)). שני שיקולים אלו שלובים זה בזה. היינו: ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן למעט בדרישת מאזן הנוחות ולהיפך (עע"מ 5339/18 ועדת הערר לתכנון ובנייה-מחוז ת"א נ' גורי בנייה והנדסה בע"מ , פסקה 8 (24.10.2018)). מבין שיקולים אלו, נקבע כי שיקול מאזן הנוחות מהווה את אבן הבוחן המרכזית להכרעה בבקשה (עע"מ 119/18 ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א נ' ברונר , פסקה 10 (26.2.2018)).

מן הכלל אל הפרט.

15.

סיכויי הערעור – נכון לעת זו, לא הציגו מי מבין המשיבים טיעון משפטי סדור לפיו לא נפלה שגגה בפסק דינו של בית המשפט קמא בהתייחס לקביעותיו בהיבט תקן החנייה. מכאן, שקיים קושי מסוים לאמוד את סיכויי הערעור. עם זאת, ומבלי לקבוע מסמרות, דומה כי הערעור אינו נטול סיכויים וכי הוא מציב שאלות משפטיות הדורשות הכרעה שיפוטית. נוכח זאת, על ההכרעה בבקשה דנן להתקבל בהסתמך על מאזן הנוחות.

16.

" מאזן הנוחות" – ביחס לרכיב זה, התרשמתי כי ידם של המבקשים על העליונה:

ראשית, מבין המשיבים, רק היזם הציג עמדה לפיה קבלת הבקשה תגרום לו לנזק. אולם, לא הוצגה טענה לנזק שעלול להיגרם אשר אינו נזק כספי הניתן לפיצוי (עע"מ 8256/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' נאות מזרחי בע"מ (12.12.2012));

שנית, בהעדר הסעד המבוקש כעת עלולים להתנהל הליכים אשר יתבררו כמיותרים לו הערעור יתקבל. ראה לעניין זה הקביעות בעניין חוף הכרמל :

"...מצאתי לנכון לייחס את עיקר המשקל למאזן הנוחות, ובפרט – לכך שדחיית הבקשה עלולה להוביל לקיום רצף של הליכים מיותרים, שתוצאתם אינה ודאית, ומעליהם מתהפכת חרב בדמות ערעור תלוי ועומד. קבלתו של הערעור – אם יתקבל – תרוקן ממשמעות את ההליכים הללו. במידה רבה, מטרתו של הערעור היא למנוע את השבת הדיון לוועדה המחוזית, תוך הותרת קביעותיה של ועדת המשנה בעניין התסקיר על כנן. דחיית הבקשה עלולה לסכל זאת, ולהוביל למצב שבו הוועדה המחוזית תדון בתסקיר, ותאלץ להציג הנחיות לתיקונו, ורק בדיעבד תתקבל עמדתה לפיה התסקיר אינו בר-תיקון" (עע"מ 2025/20 ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה נ' חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ , פסקה 11 (14.6.2020); וראו גם עע"מ 254/16 עיריית רמלה נ' א.ג.ו. נכסים בע"מ , פסקה 20 (17.4.2016)).

שלישית, יש טעם גם בטענת המבקשים כי ללא עיכוב ביצוע פסק הדין, בחלוף הזמן עלולים צדדים שלישיים אשר אינם מודעים לקיומו של הליך זה להסתמך על פעולות אשר יבוצעו לאורו, באופן אשר יקשה על השבת המצב לקדמותו היה והערעור יתקבל (ראו והשוו עע"מ 11061/04 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה נ' עיריית קריית אתא , פסקה 3 (12.1.2005)).

סוף דבר

17.

יוער, איני מקל ראש בטיעון שהוצג על-ידי היזם כי יש להקנות משקל גם לנזק שייגרם לדיירי הבניין בשל העיכוב בקידום התוכנית. זאת בפרט מאחר שהבניין הקיים הוא ישן, ונטען כי אינו עומד בתקנים העדכניים.

לפיכך ראיתי צורך לבחון את האפשרות כי יושגו הסכמות בין הצדדים בגדרן תקודם התוכנית ככל שניתן עד שתינתן החלטה בערעור. אולם, משהצדדים לא השכילו להגיע להסכמות אשר יאפשרו זאת, אני סבור כי המענה הראוי לאינטרס זה הוא בקיום הדיון בערעור במועד קרוב.

18.

הבקשה מתקבלת אפוא. הדיון בערעור יתקיים לפני מותב תלתא בהקדם, בכפוף לאילוצי יומן בית המשפט ולא יאוחר מחודש מרץ 2022.

באשר לפסיקת הוצאות – בהחלטתי מיום 15.11.2021 הורתי כי יתר הצדדים יגישו את התייחסותם להצעה שנכללה בתגובת היזם כאמור. חרף זאת, המשיבים 4-1 כללו בהתייחסותם שורת טענות שאינן ממין העניין ואשר בינן לבין אותה הצעה, אין ולו קשר דחוק. התנהלות זו הכבידה שלא לצורך על ההכרעה בבקשה.

משכך, המשיבים 4-1 יישאו בהוצאות לטובת אוצר המדינה בסך של 2,000 ש"ח. מלבד זאת, לא ייעשה צו להוצאות.