רע"א 10165/06 עאיד כאסתירו נ. אלי אטל

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (הנשיאה ארד והשופטים עדיאל ומזרחי) מיום 26.10.06 בתיק ע"א 9311/06, בו התקבל ערעור המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (השופט רון) מיום 1.5.06 בתיק ת"א 1298/04.

ב.

המבקש הוא המחזיק בקומות העליונות של נכס ברובע המוסלמי בעיר העתיקה בירושלים. המשיבים שוכרים מחסן הנמצא בקומת הקרקע של הנכס (המחסן נמצא בבעלות הקדש מייזל). המשיבים פתחו בקיר המחסן פתח הפונה לרחוב, באופן שיאפשר כניסה ישירות מהרחוב. לאחר פתיחת הפתח הגיש המבקש תביעה לצו מניעה שיאסור על פתיחתו, ולפיצויים בגין נזקים שכנטען נגרמו עקב פתיחתו. ביום 1.5.06 קיבל בית משפט השלום את התביעה ואסר על פתיחת הפתח (שכבר נאטם בצו זמני).

ג.

נקבע כי הבית אמנם אינו רשום כבית משותף, אך חלים עליו דיני הבית המשותף מכוח פרק ו1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. עוד נקבע כי בהתאם לסעיף 77א לחוק רכוש משותף כולל גם את הקירות החיצוניים - ולפיכך הקיר בו נפרץ הפתח בא בגדרי רכוש משותף. נקבע אפוא כי היה על המשיבים לבקש את הסכמת המבקש בטרם פריצת הפתח. הוטעם כי גם אם קיימים ספקות לגבי זכותו של המבקש בנכס, די לצרכי ההליך בקביעה כי הוא מחזיק בקומות העליונות של הנכס. עוד נקבע כי אין נפקות לעובדה שהתקבל היתר לפריצת הפתח, שכן "גם אם נתן גורם מוסמך במחלקה הנ"ל (המחלקה למבנים מסוכנים - א"ר) חוות דעת כזו או אחרת שמדובר במבנה מסוכן, אין בכך כדי להכשיר פעולה שיש בה משום פגיעה קניינית בתובע " (עמ' 11, ההדגשה הוספה - א"ר). כן נדחתה הטענה שחוק המקרקעין אינו חל על הנכס. בסופו של יום קיבל בית המשפט את התביעה, והפך את צו המניעה הזמני לקבוע. התביעה הנזיקית, כך נקבע, לא הוכחה ולכן נדחתה. כלפי פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי.

ד.

ביום 26.10.06 קיבל בית המשפט המחוזי את הערעור. נקבע כי אפילו יתקבלו ההנחות שההחזקה כשלעצמה יש בה כדי להקנות למבקש זכויות ברכוש המשותף, ושהוראות פרק ו1 חלות על הנכס - אין בכך כדי להועיל למבקש. "זאת משום שהוראות אלה (הוראות פרק ו1 - א"ר) מעניקות זכויות ברכוש המשותף... רק ככל שהן נועדו לאפשר את ניהול הבית שאיננו רשום כבית משותף ורק ככל שאלה נדרשות למימוש סביר של הזכויות הרשומות" (עמ' 5). נקבע כי המבקש לא הוכיח "כי פתיחת הפתח בקיר המשותף פוגעת בשימוש הסביר בדירתו או ברכוש שבמהותו יכול להיחשב כרכוש משותף" (עמ' 6). כלפי פסק דין זה הוגשה הבקשה הנוכחית.

ה.

בבקשה שלושה מקבצי טענות: (1) בעלות בלעדית : נטען כי הקיר כולו הוא בסיס ביתו של המבקש, בעוד שהמחסן נבנה מאוחר יותר וקיר התמך של בית המבקש שימש לו כקיר מערבי (נטען עוד, אם כי לא בפה מלא, כי מדובר בשני קירות צמודים). בנסיבות אלה נטען שהקיר נמצא בבעלות ייחודית של המבקש לפי סעיפים 11 ("הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע") ו - 12 ("הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע") לחוק המקרקעין. (2) מחוברים שבמיצר : לחלופין נטען כי חל על הקיר סעיף 49 הקובע כי "קירות... הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים... יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים". נטען כי סעיף 49(ב) מאפשר לכל "אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו", וברי כי לצורך פריצת פתח בקיר נדרשת הסכמת כל השכנים; (3) בית משותף : נטען כי גם אם לא יתקבלו הטענות הקודמות, צדק בית משפט השלום בקבעו כי לפי פרק ו1 נדרשת הסכמת כל השותפים לפריצת הפתח. אין זה סביר, כך נטען, שדייר בבית משותף יוכל לפרוץ קיר ללא הסכמת שאר הדיירים, ומכאן - כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי ניתן לפרוץ פתח ללא הסכמת המבקש. עוד נטען שפריצת הפתח מסכנת את דירות המבקש, ותכליתה - הפעלת אולם שמחות במחסן - נועדה להבריח את המבקש מהנכס.

ו.

(1) לאחר העיון סברתי כי אין מקום להיעתר לבקשה. הבקשה אינה מעוררת שאלה משפטית בעלת חשיבות משפטית או ציבורית שרק בגינה נשקלת רשות ערעור בגלגול שלישי (בר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה)

בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 128 - מ"מ הנשיא, כתארו אז, שמגר). אך מעבר לכך, דעתי ביסודם של דברים לעיצומם – בכל הכבוד – כי אין מקום להתערבות בהכרעתו של בית המשפט המחוזי.

(2) אשר לעניין הבית המשותף, בית משפט זה קבע בעבר כי "פרק ו' 1 דן בהסדרים בדבר ניהולו של הבית שטרם נרשם כבית משותף ואיננו דן בזכויות קניניות כביטויין לדוגמא בסעיף 55" (ע"א 432/83 שאול מזרחי נ' מרדכי חביב , פ"ד מ(4) 673, 678 - הנשיא שמגר; ההדגשה הוספה - א"ר). בפרשת בן צור (רע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון , פ"ד מא(3) 144) נקבע מפורשות (בעקבות דברי ההסבר להצעת החוק) כי תכליתו של פרק ו1 :

"להסדיר את היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בנוגע להחזקה ולניהול

של חלקי הבית הנמצאים בשימוש משותף ולהבטחת השירותים הדרושים... אין תימה, על כן, כי נוכח מטרה זו, לא בא זכרו של סעיף 55 לחוק, שעל פיו משתרעת הזכות הקניינית בדירה שבבית משותף גם על חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף, בין הסעיפים המנויים בסעיף 77ב' לפרק ו' 1, אשר יחולו על בית לפי פרק זה, בשינויים המחוייבים" (עמ' 149, השופט גולדברג; ההדגשות הוספו - א"ר).

(ראו עוד רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב , פ"ד נה(3) 385, 400 - השופטת פרוקצ'יה; ע"א 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן , פ"ד מז(5) 850, 854 - הנשיא שמגר. אכן הנשיא ברק נמנע מהבעת דעה בסוגיית המעמד הקנייני של "זכויות הקבלן והדיירים במסגרת הסכמי הצמדה בבית שטרם נרשם כבית משותף" ( פרשת פליצ'ה

ראובן , עמ' 405) אך דברים אלה אינם קשורים למקרה דנן). אף אנכי תהיתי אם אין בעובדה שסעיף 77ב' מחיל – אמנם "בשינויים המחוייבים" למשל את סעיף 57 שעניינו החלקים ברכוש המשותף, כדי להעבירנו לפסים קנייניים. יצוין כי סעיף זה לא נכלל בהצעת החוק ( הצעות חוק תשל"ו, 257-256) והוסף בעת החקיקה, ואילו הצעת החוק אכן עסקה בניהול הבתים המשותפים. עם זאת איני יכול לשלול את פירושו של בית המשפט המחוזי כי אף בהנחה "קניינית", ככל הנראה ה"קנייניות" דנא באה ביסודה כדי לאפשר ניהול הבית, כאמור בדברי ההסבר להצעת החוק. נמצא אפוא כי קשה להלום את טענות המבקש בהקשר האופרטיבי מכוח פרק ו1. דומה איפוא בכל הכבוד – שאין מקום להתערבות ערעורית נוספת.

(3) אשר לשני מקבצי הטענות הראשונים, הם מניחים בעלות ישירה של המבקש בכותל מכוח סעיפים 11 או 12 לחוק המקרקעין. המדובר בטענות עובדתיות שלא נדונו על ידי הערכאות הקודמות (ואף לא בא זכרן בפירוט טענות המבקש בפסק דינו של בית משפט השלום, עמ' 3-2). כידוע, אין דרכה של ערכאת ערעור, כל שכן בגלגול ערעורי שלישי, להידרש לטענות עובדתיות שנדחו או שלא נדונו בפני הערכאה הדיונית (רע"א 7828/06 יהודה קרשין נ' תמר דן (טרם פורסם); רע"א 2765/06 גבריאל לוי נ' עמיגור בע''מ (טרם פורסם); רע"א 3189/06 אפרים וולפינגר נ' בן ציון ראובני (טרם פורסם)). שאלת סבירותה של פריצת הפתח בנסיבות, והנזק שעלול להיגרם - אם בכלל - למבקש, אף היא שאלה עובדתית שהוכרעה בבית המשפט המחוזי, ואין מקום להידרש לה עוד. לא למותר לציין כי גם בית משפט השלום, שקיבל את תביעת המבקש, קבע שלא הוכח כי נגרם למבקש נזק מפריצת הפתח, וקיבל אך את התביעה בעילה הקניינית.

ז.

אוסיף, כי ככל שהבינותי מפסק דינו של בית משפט השלום (סעיף 5 ב'), ניתן היתר מכוח חוק התכנון והבניה לפתיחת הפתח נשוא ההתדיינות. על כן איני נדרש לנושא זה, ששאלתי עצמי לגביו בשעה שפתחתי בקריאת התיק, ואיני מביע דעה לגביו. כפי שציין בית משפט השלום, עסקינן במסלול הקנייני שעליו נסבו ההליכים, אך פשיטא שהמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים הקנייני והתכנוני – ילכו יחדיו, כי במהות לכך נועדו.

ח.

בבקשה נטען כי המשיבים מבקשים למרר את חיי המבקש. אין בפני חומר מעבר למה שצורף לבקשה, קרי פסקי הדין הקודמים, וכדי שלא להכביר הוצאות לא נתבקשה תשובה, משגיבשתי דעתי כי אין מקום להיעתר לבקשה. אין בכך כדי לומר דבר באשר לאפשרויות שבדין בהקשרים כאלה, ככל שיש ממש בטענות.

ט.

כאמור, לא אוכל להיעתר לבקשה.