רע"א 1038/00 בולוס ובניו - חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ. ד"ר מוניר ג'בור טנ

1.לפני בקשת רשות ערעור, ולחילופין, ערעור בזכות על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' סגן הנשיא בן דוד) מיום 12.1.00 בבר"ע 415/97, בה קיבל בית משפט קמא את בקשת רשות הערעור שהגישו המשיבים וקבע כי החלטת ראש ההוצל"פ בנצרת מיום 22.12.92 (תיק הוצל"פ 279/91) מכוחה נמכרו מקרקעין הידועים כגוש 18535 (חלקות 55 ו56-) (להלן "החלקות") למבקשת במחיר של 750,000 דולר הינה בטלה.

ייאמר כבר בשלב זה כי ההליך הנכון כאן הוא בקשת רשות ערעור ולא ערעור בזכות, שהרי מדובר בהעמדה לבקורת של פסיקת ערכאות קודמות בגלגול שלישי ומטבעו של ענין כזה שהוא מתברר במסגרת בקשת רשות ערעור.

2.עיקרה של המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב העובדות הבאות:

בין בנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ לבין חב' גני פארדייז בע"מ נחתמו בסוף שנות ה80- הסכמי הלוואה שבמסגרתם שעבדה החברה לטובת הבנק זכויות במקרקעין לרבות בחלקות נשוא ענייננו.

החברה חדלה לפרוע את כספי ההלוואה ואז רכשה המבקשת את חובותיה וכן את הבטחונות שניתנו להבטחת ההלוואות שלקחה כנגד סילוק חובה המלא של החברה לבנק. במסגרת מימוש הבטחונות, הורה ראש ההוצל"פ על מימוש שטרי המשכנתא המתייחסים לחלקות ועל מכירתן של החלקות במסגרת מימוש זה. הוחל בפרוצדורה של מכירת המקרקעין ובסופו של דבר אושרה בהוצל"פ מכירת המקרקעין למבקשת בסכום של 750,000 דולר. ב10.12.96- נרשמו המקרקעין על שם המבקשת בנצרת, אולם מספר ימים לאחר מכן בקשו המשיבים צווים שמטרתם לבטל את הליכי המכירה של המקרקעין למבקשת ולהביא לביטול רישום הזכויות בהם על שמה בפנקס המקרקעין. בהחלטתו מיום 10.6.97 אישר ראש ההוצל"פ את הליכי המכירה לאחר שמצאם תקינים.

החלטה זו היוותה נשוא בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בנצרת. לאחר השתלשלו דברים מורכבת וגלגולים שונים שעברה הפרשה בערכאות שונות, חזר הענין לבית המשפט המחוזי בהליך נשוא ענייננו. בית משפט קמא נזקק לשאלה האם יש לאשר את הליכי המכירה של הנכס כפי שאושרו בידי ראש ההוצל"פ או שמא דבקו בהליכים אלה פגמים מהותיים אשר בעטיים מוצדק להתערב בהליכי המכירה שכבר בוצעו ולבטל את החלטת ראש ההוצל"פ אשר אישרה את המכירה.

בית המשפט המחוזי מצא כי דבקו פגמים מהותיים שונים בהליך המכירה ולפיכך נקט עמדה לפיה דין המכירה להתבטל. בין הפגמים ציין כי המכירה בוצעה על פי שומה שצורפה לתיק מטעם המבקשת כ9- חודשים קודם לכן ולא על פי חוות דעת מעודכנת ולכן מחיר המכירה היה נמוך בהרבה מהמחיר הנזכר בחוות דעת שמאית ראשונית אחרת שנמצאה בתיק וגם מסכום השומה כפי שפורסם בעתון. כמו כן, ראש ההוצל"פ לא הודיע, עובר לבצוע המכירה, על קיום הצעת המשיבה בין למשיבים ובין לחייבים אחרים בעלי זכויות בנכס, ואישר את המכירה במעמד צד אחד.

וכך מסכם בית המשפט בקליפת אגוז את עמדתו ביחס לפרשה מורכבת זו, שנילווים לה פרטים והיבטים עובדתיים רבים:

"התוצאה העגומה מבחינת המערערים (המשיבים בענייננו) היתה מכירת מקרקעיהם לידי הזוכה - המשיבה (המבקשת בענייננו) תוך ניהול הליכי מכירה פגומים, תוך שלילת אפשרות המערערים לרכוש חזרה את הקרקע על ידם, וכנראה תוך אובדן סכומי כסף גבוהים ביותר בגין מחיר המכירה הירוד שאושר על ידי ראש ההוצל"פ, כשהם נותרים עדין חייבים סכומי עתק בתיק ההוצל"פ."

לאור מסקנה זו, החליט בית משפט קמא, שלא כראש ההוצל"פ, על ביטול הליכי מכירת המקרקעין למבקשת, והורה לבטל את רישום הבעלות על שמה; התיק הוחזר לראש ההוצל"פ כדי שיורה מלכתחילה על הליכי מכירה חדשים תוך הקפדה על הכללים וההוראות הקבועים בדין ובהלכה הפסוקה לענין זה.

3.המבקשת עותרת להביא את המחלוקת בשאלה אם ראוי היה לבטל את הליכי מכירת הקרקע ולפתוח הליכים אלה מחדש לדיון בגלגול שלישי בבית המשפט העליון.

בעיקרו של דבר, היא מבקשת כי בית המשפט יאמץ את גישתו של ראש ההוצל"פ בהחלטתו, בה אישרר את המכירה שנעשתה בזמנו בקובעו, בין היתר, כי נתקיימה חובת הפרסום של המכירה וכי המשיבים הסכימו בשתיקה לפרסום; כי הם מנועים היום מלכפור בשומה שנעשתה ואשר שימשה בסיס לקביעת מחיר המכירה, כי כדין נהג ראש ההוצל"פ כאשר אישר את המכירה למבקשת לאור העובדה שלא נמצאו מציעים נוספים, וכי במאזן הנזקים בין המבקשת למשיבים יש להעדיף את זכויות הקנין שרכשה המבקשת בנכס על פני זכויות המשיבים בהתחשב, בין היתר, בהשקעותיה בנכס. עוד טוענת המבקשת כי יש לראות את המשיבים כמי שהסכימו לאחר מעשה, בין במפורש ובין בהתנהגות, למכירה, וכי בהסכמה זו יש כדי לטהר גם פגמים קודמים שהיו עשויים לדבוק בה, וכי בכל מקרה חל שיהוי רב של כארבע שנים בפניית המשיבים לבטל את המכירה ודי ביסוד זה כדי להדוף את דרישתם לביטול.

4.בחנתי לפרטיהם את טיעוני המבקשת כמו גם את תשובתם הנרחבת של המשיבים ובאתי לידי מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות ולו מן הטעם כי אין בתוכנה כדי להתגבר על מחסום-הסף החוסם דרך כלל דיון בענין הבא לבית משפט זה בגלגול שלישי אלא אם מתקיימות לגביו נסיבות מיוחדות המצדיקות היזקקות בית משפט זה לגופה של הבקשה. לא למותר להזכיר כי מכח הלכת בר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ (פד"י לו(3) 123), ענינים העשויים לעבור את מחסום הסף האמור הם כאלה שנילווית להם חשיבות משפטית או ציבורית מיוחדת כגון - חשיבות חוקתית, או מקרים בהם ישנה חשיבות בקביעת הלכה לצורך גיבוש אחידות בפסיקה, או כאשר החשיבות המשפטית הכרוכה בענין חורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת. (שם, עמ' 128). גישה זו המעוגנת בהילכת חניון חיפה נוהגת גם מקום שמסקנות בית משפט קמא אינן בהכרח מקובלות על בית משפט זה והוא - אם לא נמצא טעם בעל משקל מיוחד לדון בענין בערכאה שלישית. (שם עמ' 126-8) (ראה גם לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית, מבוא ועקרונות יסוד, עמ' 178-9). בענייננו נדונה לפרטיה המחלוקת הקשורה במכירת המקרקעין בשתי ערכאות קודמות. היא זכתה לניתוח וליבון מעמיקים על ידי שתי הערכאות; היא אינה כרוכה בשאלה ציבורית מיוחדת ואין מעורבת בה סוגיה משפטית בעלת חשיבות כללית החורגת מעניינם המוגדר של הצדדים להליך. אין מדובר כאן במצב שבו תחושת הצדק מנחה כי ראוי ליתן למבקשת את יומה בערכאה השלישית בחריגה מכללי הדיון המקובלים. (השווה לוין, שם, עמ' 182). ואולי ההפך מכך: תחושת הצדק נוטה דוקא לעבר הגישה המצדדת בביטולו של הליך מכירה פגום ופתיחתו של הליך תקין שבו תשמרנה זכויות כל הצדדים ובכלל זה זכויותיה של המבקשת. בנסיבות אלה, לא עברה המבקשת את מחסום-הסף החוסם את כניסתה לבית משפט זה, ודי בטעם זה כדי לדחות את בקשתה.

5.אציין עוד, ומעבר לנדרש, כי פסק דינו של בית משפט קמא מושתת על אדנים יציבים ומבוססים ולא הייתי רואה להתערב בו גם אילו נתבררה בקשת רשות הערעור לגופה. חרף חלוף הזמן, ישנו טעם ענייני בביטול המכירה שהיה נגועה בפגמים מהותיים אשר הסבו פגיעה למשיבים, מה גם שמדובר בענין שניתן למרקו מפגמיו על ידי החזרת המצב לקדמותו ופתיחת הליכי מכירה מחודשים שיתנהלו באורח תקין וראוי.

6.נוכח הדברים האמורים, אני דוחה את הבקשה לרשות ערעור.

שקלתי הטלת הוצאות על המבקשת לטובת המשיבים אולם החלטתי שלא ליתן צו כאמור וזאת בשים לב ללשון הבוטה שאינה מכבדת את בעליה בה השתמש בא כוח המשיבים כלפי המבקשת ובאי כוחה - לשון אשר אינה הולמת ומותירה טעם רע.