רע"א 110/06 ב.צ.ל השקעות ויעוץ בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל

ביום 7.3.99 רכשה המבקשת זכויות חכירה לדורות בחלקת אדמה בשטח של 512 מ"ר, שעליה בית בן 2 חדרים בגודל 70 מ"ר ברחוב העבודה 5 ברעננה, הידועה כחלק מחלקה 307 בגוש 7655 (להלן: הנכס), מארבעה בני משפחה (להלן: המוכרים), שירשו את הנכס מאמם (להלן: המנוחה). הקרקע היא בבעלות הקרן הקיימת לישראל והיא מנוהלת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, הוא המשיב (להלן: המינהל).

המבקשת חפצה לבנות בית חדש בשטח של כ- 320 מ"ר במקום הנכס שרכשה והגישה למינהל תוכניות בניה לאישורו. כתנאי למתן הסכמה לבנייה, דרש המינהל תשלום דמי היתר בגין שטח בנייה חדשה העולה על 160 מ"ר. המבקשת לא השיגה בכתב על הדרישה ושילמה את דמי ההיתר במולאם, כפי שנדרשה.

שלושה הסכמי חכירה בענייננו. האחד , הסכם חכירה מיום 12.8.54 בו התקשרו המנוחה ובעלה עם קרן קיימת לישראל וחברת ניר שיתופי (להלן: הסכם 54'). בהסכם זה צוין, כי לחוכר אסור להכניס שינויים בנכס או להוסיף הוספות "מבלי לקבל הסכמה קודמת בכתב על כך מהקרן ומניר שיתופי". השני , הסכם חכירה משנת 61', אשר נחתם אך ורק על-ידי המנוחה, בטביעת אצבע (להלן: הסכם 61') ולא הועברו על-פיו זכויות. בהסכם זה נקבעה הוראה מפורשת, האוסרת על המינהל לגבות תשלום בעד תוספת בניה. השלישי , הסכם חכירה אשר המינהל שלח למבקשת לחתימה בעקבות בקשתה להעברת זכות שכירות. בהסכם זה צוין, בסעיף 9, כי החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש אם ירצה להגדיל את קיבולת הבניה האמורה במבוא או לבנות בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה אמורה במבוא, וכי המחכיר יהיה רשאי להתנות את מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל. סעיף קיבולת הבניה המצוי במבוא היה ריק בעת חתימת המבקשת. רק לאחר השבת הסכם החכירה חתום על-ידי המבקשת, הוסיפה נציגת המינהל ומילאה בהסכם נתון מספרי בסעיף קיבולת הבניה, בציינה בכתב יד "160 מ"ר". ההסכם נחתם על-ידי המינהל ביום 29.11.99 (להלן: הסכם 99').

המבקשת הגישה, ביום 26.7.01, לבית-משפט השלום בכפר-סבא תביעה (ת.א. 4807/01) כנגד המינהל להשבת דמי ההיתר ששילמה בגין תוספת הבניה ולחילופין להשבת היטל השבחה.

בית-משפט השלום (כבוד השופטת ר' קרלינסקי) דחה, ביום 23.7.03, את התביעה. בית-משפט השלום קבע, אשר לשינוי שהוכנס בהסכם על-ידי המינהל בהוספת הנתון המספרי בסעיף קיבולת הבניה, כי היה מקום לקבוע כי יש לקרוא את סעיף קיבולת הבניה בהסכם הנ"ל ככזה שאינו מכיל את הנתון המספרי שהוסף על-ידי המינהל. כך נקבע, כי ייתכן שהיה מקום לקבוע על-פי דיני הצעה וקיבול, כי לא נקשר הסכם מחייב כיוון שהפרדה בין חלק מהקיבול הכלול בהצעה שלגביו הוסכם לאותו חלק שיש בו תוספת הינה מלאכותית ועומדת בניגוד להוראות סעיף 11 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ולכן יש לקבוע, כי הצדדים התקשרו בהסכם חכירה חדש – הסכם 99' – שסעיף קיבולת הבניה אינו כולל נתון מספרי כלשהו. יחד עם זאת, קבע בית-משפט השלום, כי על-פי מכלול סעיפי הסכם החכירה והוראות סעיף 9 בו, לא יכול להיות ספק, כי הצדדים התכוונו לתחולת תשלום דמי היתר על-פי המתכונת הנהוגה בהחלטות המינהל, שכן לשונו של סעיף 9(ג) מחייבת זאת במפורש ולכן יוצא, כי העדר ציון שטח הקיבולת מהווה השמטה או חסר טעון השלמה לפי סעיפים 25 ו- 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

על פסק-הדין של בית-משפט השלום ערערה המבקשת לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו.

בית-המשפט המחוזי (כבוד השופטים ה' גרסטל, ע' פוגלמן וא' ש' שילה) דחה, ביום 23.11.05, את הערעור כשהוא מאמץ את קביעותיו המנומקות של בית-משפט השלום. בית-המשפט המחוזי קבע, כי הצדדים התקשרו בהסכם 99' כשסעיף קיבולת הבניה אינו כולל נתון מספרי כלשהו. כמו-כן, נקבע, כי אין מדובר בהסדר שלילי בעניין סמכות המינהל לגבות את דמי ההיתר, אלא בחסר הטעון השלמה. עוד קבע בית-המשפט המחוזי, כי מהראיות שהובאו לפני בית-משפט השלום עולה בבירור, כי הנוהג המקובל בהסכמים מסוגו של הסכם 99', הוא גביית דמי היתר בגין תוספת בניה העולה על 160 מ"ר, בהתאם להוראות החלטה 402 ונוהלי המינהל.

מכאן בקשת רשות הערעור שבפני, בגדרה שבה המבקשת על טענותיה כפי שהעלתה בפני בית-המשפט המחוזי.

עיקר טענת המבקשת הוא, כי המינהל גבה ממנה את דמי ההיתר שלא כדין, הואיל ולפי הסכם החכירה הנוהג, קרי הסכם 54' או הסכם 61', רכשה זכויות חכירה לדורות בנכס, ללא הגבלת בניה ומכאן שאינה חייבת בתשלום כלשהו. לטענתה, בהתבסס על פסיקה נוהגת והחלטות פנימיות של המינהל, המינהל לא היה רשאי להחתים את המבקשת על הסכם חכירה חדש בשנת 99', הכולל הוראות חדשות ושונות מחוזה החכירה המקורי, בעיקר לעניין החכירה המגבילה את קיבולת הבניה. עוד טוענת היא, כי הואיל ואין חולק, שהמינהל ערך שינוי ידני בסעיף קיבולת הבניה שבחוזה החכירה החתום על-ידה, ללא הסכמתה ולאחר שנחתם על ידה, יש בשינוי כדי להוות עילה לביטול ההסכם ובכתב התשובה שהוגש על-ידי המבקשת, היא הודיעה, כי ביטלה את הסכם 99' עקב הטעיה או טעות. לטעמה, השינוי הנ"ל והפגמים בכריתת הסכם 99' מזכים את המבקשת בביטולו ועל כן ממילא חל הסכם החכירה המקורי משנת 54'. עוד מוסיפה וטוענת המבקשת, כי אין חולק, שהסכם החכירה 54', לא פקע, הגם שלא הוארך בחוזה אחר, זאת לאור התנהגות הצדדים למן מועד סיום תקופת החכירה בתום שלוש השנים שבגינם נערך. כמו-כן, בהסכם זה אין סמכות המוקנית למינהל לגבות דמי היתר, היות שאין שינוי בקיבולת הבניה נכלל כעילה לביצוע תשלום על-פי ההסכם ויש לקבוע, כי שתיקת הצדדים בעניין זה ביטאה הסדר שלילי.

מנגד, טוען המינהל, כי במקרה דנן חל רק הסכם החכירה משנת 99'. הסכם זה הוא היחיד שנחתם עם המבקשת ועל-פי מכלול הוראותיו יש לקבוע, כי אין מדובר בהסכם שאין בו משום הגבלה בקיבולת הבניה, אלא שקיימת קיבולת בניה מוגבלת בהתאם לתנאי המינהל. לטענת המינהל, גם אם אין חולק, שמעשה ה"השלמה" על-ידי פקידת המינהל נעשה בטעות, אין בטעות זו כדי להקנות למבקשת פטור מדמי היתר ולאפשר לה להתעשר על חשבון קופת הציבור. כמו-כן, טוען המינהל, כי הסכם 99' לא בוטל על-ידי המבקשת ואין כתב התשובה מהווה מעשה ביטול הן משום שלא הוכחו על-ידי המבקשת העילות לביטולו והן מחמת שלא נעשה על-ידה מעשה ביטול בפועל, שכן היא ממשיכה להחזיק בנכס ומעשה רישום זכויותיה כבר הושלם. עוד טוען המינהל, כי אף ללא התוספת המספרית לסעיף קיבולת הבניה, היה מקום לקרוא לתוכו את ההסדר הקבוע בהחלטה 402 של מועצת המינהל, החלה על מערכת ההתקשרות בין הצדדים.

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, בתגובה לה, בפסקי-הדין של הערכאות הקודמות ובמסמכים שצורפו, החלטתי לדחות את בקשת רשות הערעור.

המבקשת טוענת, כאמור, כי המינהל לא היה רשאי להחתימה על הסכם חכירה חדש – הסכם 99' – נוכח תחולתו של הסכם חכירה קודם – הסכם 54'.

טענה זו לא אוכל לקבל.

גם אם נניח, כי ההסכם החל על הצדדים הינו הסכם 54', כפי שטוענת המבקשת, אני סבור, כי גם לפי הסכם 54', רשאי היה המינהל לגבות מהמבקשת את דמי ההיתר. ולהלן אסביר.

בע"א 125/81 עדה אלמגור נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם) הופיע בחוזה החכירה סעיף דומה עד מאוד לזה המופיע במקרה שבפנינו, וכך קבע בית-משפט זה, בפסקה 5:

"ניצול החלקה לתוספת בנייה של כ- 170 ממ"ר מגדיל במידה משמעותית את טובת ההנאה הכלכלית שמפיקה החוכרת מעצם החכרת החלקה ואין כל סיבה שטובת הנאה זו תישאר כולה בידי החוכרת והקרן לא תוכל בעד הסכמתה לקבל כל תשלום. פירוש כזה של הוראות החוזה איננו מוצדק על פי לשונו של החוזה".

משמע, הסכם 54' נמנה עם סוג ההסכמים בהם נקבעה הוראה כללית, המתנה תוספת בניה בהסכמת המינהל וכידוע, הפסיקה הכירה בסמכות המינהל לגבות דמי היתר לפי סוג זה של הסכמים. לפיכך יוצא, כי שתיקתו של הסכם 54' בעניין דמי היתר, אינה שוללת את זכות המינהל לגבות דמי היתר. די בכך, כדי להכיר בסמכות המינהל לגבות את דמי ההיתר ולפיכך לדחות את בקשת רשות הערעור.

יתרה מכך. מעובדות המקרה המתוארות לעיל עולה, כי הסכם החכירה משנת 99' הוא למעשה ההסכם היחיד שנחתם עם המבקשת. כמו-כן, אין חולק, כי בהסכם 99', שנשלח למבקשת לא צוין שטח קיבולת הבניה וכי הוא הוסף להסכם רק בשלב מאוחר יותר על-ידי נציגת המינהל. בעניין זה, מאמץ אני את קביעת בית-משפט השלום, לפיה היה מקום לקרוא את סעיף קיבולת הבניה בהסכם 99' ככזה שאינו מכיל את הנתון המספרי שהוסף על-ידי המינהל, שכן בעניין זה לא נעשה קיבול מצד המבקשת ולפיכך בנקודה זו למעשה לא ניתנה הסכמתה. ברם, שוכנעתי, כי רק לפי הוראת סעיף 9(ג) להסכם 99' ניתן לקבוע, כי הצדדים התכוונו להחיל תשלום דמי היתר כנהוג בהחלטות המינהל.

סעיף 9 להסכם 99' קובע כדלקמן:

"(א) החוכר מתחייב לבקשת את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה:

(2) הגדלת קיבולת הבניה האמורה במובא או בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה האמורה במבוא לרבות בניה נוספת במגרש או שינוי במבנים...

(ב) החוכר לא יבצע את השינוי המבוקש על ידו בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב ולא יבקש אישור לשינוי מהרשויות המוסמכות בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר...

(ג) המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש ע"י החוכר או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל , כפי שיקבע ע"י השמאי הממשלתי או כפי שהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר". [ההדגשה הוספה – ס.ג'.]

מסעיף 9(ג) להסכם 99' - עליו חתמה המבקשת - עולה, כי הצדדים התכוונו להחיל את תשלום דמי ההיתר כנהוג בהחלטות המינהל, כך שהעדר ציון שטח הקיבולת בהסכם מהווה חסר הטעון השלמה לפי סעיפים 25 ו-26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

בית-משפט השלום עוד קבע, כי מהראיות שהוצגו בפניו עולה, כי אף בפועל לא ביטלה המבקשת את הסכם 99'. נציג המבקשת הודה (בעמ' 18 לפרוטוקול), כי לא טרח לבטל את ההסכם מיד כששם ליבו לשינוי או כשקיבל את דרישת התשלום המאוחרת. לכך יש להוסיף את העובדה, כי חוזה החכירה הסתיים ברישום בלשכת רישום המקרקעין ולא נעשתה כל פעולה מצד המבקשת לביטול הרישום. בנסיבות אלה, נראה, כי טענת המבקשת, כי הודעתה על ביטול הסכם 99' בכתב בי-דין מחייבת מסקנה בדבר תחולתו של הסכם 54', זאת במיוחד כאשר המבקשת אינה חתומה על הסכם 54'.

המבקשת אף ניסתה להיבנות מהסכם 61', אשר בניגוד להסכם 99' ולהסכם 54', הוא כולל הוראה האוסרת במפורש גבייה של דמי היתר. בעניין זה קבע בית-משפט השלום, כי אין המבקשת יכולה להסתמך על הכם 61' בשל מניעות, שכן אין חולק, כי לא ידעה כלל על הסכם 61' והיא אף לא הסתמכה על האמור בו, עד שנתגלה לה מתיק המינהל רק לאחר ההתקשרות. בית-משפט השלום קבע, כי לא הוכח, שאכן בוצעה העברת הזכויות על-פי הסכם זה בפועל וכי הצדדים נהגו על-פיו.

כידוע, הלכה היא, כי לא בנקל יתערב בית-משפט זה בממצאים עובדתיים שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, כאשר אלה מושתתים על חומר ראיות שאומץ על-ידי בית-המשפט (ע"א 1240,558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו- 32 אח' , פ"ד נב(4) 563, 569-570). התערבות ערכאת הערעור בממצאי עובדה תיעשה במקרים חריגים וקיצוניים בלבד, כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין (ראו ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח קלמן בראשי , פ"ד נב(2) 594, 582; א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה שמינית) 619). בנסיבות המקרה דנן, איני רואה מקום להתערבות בפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי, שכן מסקנותיו מקובלות עלי.

עוד מנסה המבקשת לטעון, כי פסק-הדין של בית-משפט השלום ופסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בעניינה אינם עולים בקנה אחד עם ע"א 6518/98 הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל , פ"ד נה(4) 28 (להלן: הוד אביב ), שם נקבע, כי בהעדר הוראה חוזית מפורשת, המינהל מנוע מלגבות דמי היתר כתנאי להסכמתו לתוספת בנייה במקרקעין נשוא הסכם הפיתוח.

ברם, בע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם) שניתן לאחרונה ביום 7.5.2006, הבהיר בית-משפט זה, תוך אבחון הלכת הוד

אביב , כי:

"תכליתו והגיונו המשפטי והכלכלי של הסכם הפיתוח מחייבים את המסקנה, שכוונת הצדדים הייתה שהגדלת קיבולת הבנייה תחייב תשלום נוסף. הדעת אינה נותנת, בנסיבות אלו, שציפייתם הסבירה של הצדדים הייתה שהמערערת תהא זכאית לעשות שימוש בקיבולת הבנייה המוגדלת ללא תשלום."

מדברים אלה עולה, כי יש לאבחן בין הלכת הוד אביב לבין נסיבות המקרה שלפנינו.

מעבר לדרוש יוער, כי רשות ערעור בגלגול שלישי ניתנת במשורה. היא נשקלת במקרים בעלי חשיבות ציבורית או בעלי חשיבות משפטית, החורגת מן העניין שיש לצדדים הספציפיים בהכרעה במחלוקת (ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 129-130). בקשת רשות הערעור שבפני אינה מעלה כל שאלה משפטית עקרונית, החורגת מן המחלוקת שבין הצדדים ואין היא מגלה עילה, המצדיקה דיון בגלגול נוסף.

מטעמים אלה כולם, החלטתי לדחות את בקשת רשות הערעור והיא נדחית.

המבקשת תשלם למשיב שכר-טרחת עורך-דין בסכום של 7,500 ש"ח בצירוף מס ערך מוסף כדין.