רע"א 1516/19 עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ נ. פלג פיתוח מקרקעין בנהריה

1.

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי חיפה (כב' השופט ס' ג'יוסי ) בת"א 67155-03-17 מיום 22.2.2019, בגדרה נדחתה בקשת המבקשים להמרת בטוחות.

רקע בתמצית

2.

התשתית העובדתית הרלוונטית לבקשה דנן נפרשה זה מכבר בהחלטתי ברע"א 8675/18 מיום 20.1.2019, ולא ראיתי לחזור על הדברים (להלן: ההחלטה הראשונה ). בתמצית אציין כי במסגרת תביעה כספית שהגישה פלג פיתוח מקרקעין בנהריה, היא המשיבה (להלן: פלג ), נגד עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ (להלן: עדירן ) ובעלי מניותיה (להלן יחד: המבקשים ) לבית המשפט המחוזי, הורה בית המשפט על עיקול זמני של נכסיה של עדירן. בהמשך לכך, הגיעו הצדדים להסכם דיוני שלפיו תעמיד עדירן בטוחות לטובת פלג, חלף העיקול הזמני (להלן: ההסכם הדיוני ). בין הבטוחות האמורות, שועבדו לטובת פלג חלקות מספר 178-177 בגוש 18147 בנהריה, שעליהן בנויות 4 יחידות דיור (להלן בהתאמה:

השעבוד ; החלקות ו- יחידות הדיור ). במסגרת ההחלטה הראשונה, נדחתה בקשת רשות ערעור שהגישו המבקשים על החלטת בית המשפט המחוזי מיום 27.11.2018, בגדרה נדחתה בקשת המבקשים להסרת השעבוד, וזאת כנגד תשלום סך של 3,150,000 ש"ח לידי פלג.

3.

עובר למתן ההחלטה הראשונה, ביום 25.12.2018, הגישו המבקשים בקשה נוספת לבית המשפט המחוזי להסרת השעבוד, וזאת כנגד הפקדת סך של 2,960,000 ש"ח לקופת בית המשפט, כבטוחה חלופית (להלן: הבטוחה החלופית ). המבקשים טענו כי הסכום האמור שווה ערך להיקף הנשייה של פלג בחלקות, וזאת לאחר ניכוי יתרת המשכנתא הרובצת על החלקות, מקדמת מס שבח וכן 25% משווי השוק של החלקות בגין מימוש מהיר והוצאות מימוש. המבקשים צרפו לבקשתם חוות דעת שמאית מיום 18.12.2018 התומכת, לשיטתם, בטענותיהם.

פלג התנגדה לבקשה וטענה כי אין די בבטוחה החלופית כדי להצדיק את הסרת השעבוד, וזאת, בעיקרו של דבר, משום שאין לנכות 25% משווי השוק של החלקות בגין מימוש מהיר. בהקשר לכך, נטען כי המבקשים התקשרו עם שני רוכשים ביחס לשתיים מיחידות הדיור בחוזים מותנים וכי התמורה סוכמה במסגרתם (להלן: החוזים המותנים ), וכי המבקשים לא מצאו לנכון לדווח על כך לבית המשפט, ומכאן שיש להניח כי התמורה גבוהה מהסכום המוצע במסגרת הבטוחה החלופית. בנוסף, הובהר כי ככל שיופקד בקופת בית המשפט שווי החלקות ללא מימוש מהיר, העומד, לשיטת פלג, על סך של 5,530,000 ש"ח – תיעתר פלג להסרת השעבוד.

החלטת בית המשפט המחוזי

4.

ביום 22.2.2019 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה, וקבע כי הבטוחה החלופית אינה שוות ערך להיקף הנשייה של פלג בחלקות. בתוך כך, נקבע כי אף אם נהוג להעריך שווי מקרקעין במסגרת מכר בכינוס תוך הפחתה בגין מימוש מהיר, הרי שהפחתה זו אינה מתחייבת במקרה דנן, וזאת משום שאין הכרח במימוש מהיר של החלקות. כמו כן נקבע כי ראוי היה שהמבקשים יחשפו במסגרת הבקשה פרטים הנוגעים לחוזים המותנים, וזאת על-מנת לתמוך בטענתם כי מתחייבת הפחתה כאמור, וכן להבהיר האם נעשו מאמצים על-מנת למקסם את התמורה שניתן היה לקבל בעבור החלקות.

על החלטה זו נסבה בקשת רשות הערעור שלפניי.

הבקשה דנן

5.

במסגרת הבקשה שבים המבקשים על עיקר טענותיהם בפני בית המשפט המחוזי, וטוענים כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי אין להעריך את שווי החלקות במימוש מהיר. לשיטתם, לצורך חילופי בטוחות יש לבחון האם הבטוחה החלופית שוות ערך לבטוחה המקורית לפי שוויה הצפוי בעת מימוש על-ידי מקבל המשכון (להבדיל ממכירה חופשית על-ידי הממשכן), ובהתאם, אין נפקות לכך שבכוונת המבקשים למכור את החלקות לפי מחיר השוק. בהקשר לכך, נטען כי פלג בעצמה טענה, עובר לחתימה על ההסכם הדיוני, כי אומדן שוויו של נכס מקרקעין כבטוחה ייעשה תוך ניכוי 25-23% משווי השוק שלו, בשל מימוש מהיר וההוצאות הכרוכות בכך, ולפיכך יש לדחות את טענותיה גם מחמת השתק שיפוטי. עוד מבהירים המבקשים כי דחיית הבקשה תסב להם נזקים בלתי הפיכים.

דיון והכרעה

6.

לאחר שעיינתי בבקשה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, וזאת מבלי שנתבקשה תשובת פלג.

אכן, לבית המשפט סמכות להורות על המרת בטוחה בבטוחה אחרת (ראו: רע"א 1554/16 י.ש. אבן ישראל בע"מ נ' שולמן , פסקה 24 לחוות דעתו של השופט נ' סולברג (5.6.2016)), ובכלל זה על פדיון משכון על-ידי קיום החיוב המובטח במלואו (ראו: יהושוע ויסמן "העתקת משכון לנכס חלופי שלא בהסכמת הנושה" מחקרי משפט כד 427, 428 (2008)). יחד עם זאת, בית משפט זה קבע זה מכבר כי על שווי הבטוחה החלופית להיות זהה לשווי הבטוחה המקורית, וזאת על-מנת להגן על האינטרסים הלגיטימיים של הנושה (ראו: עניין שולמן , בפסקה 27 לחוות דעתו של השופט נ' סולברג).

7.

בענייננו, בית המשפט המחוזי קבע כי אין בבטוחה החלופית כדי להלום את היקף הנשייה של פלג בחלקות, שכן במצב הדברים הנתון אין הכרח במימוש מהיר המצדיק הפחתה של 25% משווי השוק של החלקות. לא ראיתי להתערב בקביעה סבירה זו. אוסיף עוד כי מקובלת עלי קביעת בית המשפט המחוזי כי העובדה שהמבקשים לא חשפו את החוזים המותנים על-מנת לתמוך בטענתם להפחתת שווי בשל מימוש מהיר, נזקפת לחובתם ומלמדת לכאורה כי בפועל לא הופחתה התמורה בשל מימוש מהיר. לבסוף אציין כי שוכנעתי שבית המשפט המחוזי איזן כראוי בין מכלול השיקולים הרלוונטיים, וכן כי דחיית הבקשה לא תסב למבקשים נזק בלתי הפיך.

8.

אוסיף עוד כי לא מצאתי ממש בטענת המבקשים בדבר תחולתו של השתק שיפוטי המצדיק את דחיית הבקשה. עיון בהתייחסותה הקודמת של פלג לסוגיית המימוש המהיר מעלה כי לשיטתה, היה על המבקשים להתייחס לאפשרות שיחידות הדיור תימכרנה בהליכי כינוס, ולהפחתת השווי המתחייבת מכך – ואין בכך כדי להעיד על 'עמדתה המשפטית' – כנטען.

9.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

משלא נתבקשה תשובה, לא ייעשה צו להוצאות.