רע"א 1655-24 רע"א 1655-24

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים ד' כהן-לקח, ד' גדעוני ו-ע' אבמן-מולר) ב-ע"א 11126-10-23, מיום 3.1.2024, בגדרו נדחה ערעור המבקש על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (השופטת מ' קסלסי), מיום 20.6.2023, ב-ת"א 63075-01-20 וב-ת"א 3898-03-20.

רקע הדברים

1.במוקד בקשת רשות הערעור דנן עומדת שאלת מעמדה של המשיבה 1 (להלן: המשיבה) כדיירת מוגנת, בדירת מגורים. הנכס המושכר הוא דירה ברחוב השלשלת ברובע המוסלמי בעיר העתיקה שבירושלים, ששטחה כ-50 מ"ר, ואשר בבעלות ווקף אלאנסארי (להלן: המושכר, דירת המגורים או הדירה). אביו המנוח של המבקש (להלן: הדייר הראשי) היה דייר ראשי מוגן בדירת המגורים, והותר לו להשכירה בשכירות משנה לאחרים. בשנת 1966 השכיר הדייר הראשי את דירת המגורים בהסכם שכירות, אשר בעלה המנוח של המשיבה היה צד לו וחתם עליו (להלן, בהתאמה: חוזה השכירות המקורי ו-הדייר המשני), ואילו המשיבה לא חתמה עליו. בסמוך לאחר חתימת הדייר המשני על חוזה השכירות המקורי, עבר הוא להתגורר בדירה, יחד עם המשיבה (אשתו). זאת, במועד הקודם למועד הקובע לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר או החוק).

המשיבה והדייר המשני התגוררו יחד עם משפחתם בדירת המגורים, עד שבשנת 1976 או בסמוך לכך עזב הדייר המשני את הדירה לאחר פרידתו מהמשיבה, בעוד המשיבה וילדיה, ביניהם המשיב 2 (להלן: המשיב), המשיכו להתגורר בה. בחלוף השנים בגרו ילדי המשיבה ועזבו את דירת המגורים, אולם המשיבה המשיכה להתגורר בה. כיום, המשיבה עודנה מתגוררת בדירת המגורים, יחד עם המשיב ומשפחתו, אשר מסייעים לה בהתנהלות השוטפת, בשל היותה בת למעלה מ-91 שנים וסובלת מבעיות רפואיות שונות.

המשיבה התנהלה לאורך השנים מול הדייר הראשי (אבי המבקש), עד לפטירתו בתחילת שנות ה-90. לאחר מכן התנהלה המשיבה מול בני משפחה אחרים של המבקש; והחל משנת 2016 מתנהלת המשיבה מול המבקש, לאחר שהלה שב משהותו בחו"ל להתגורר בישראל.

2.בשנת 2020 התגלע הסכסוך בין הצדדים, לאחר שהמבקש החליף את מנעול הכניסה לדירה בטענה כי המשיבה נטשה את דירת המגורים (ועל כן איננה עוד דיירת מוגנת) וכי ביצעה בדירה שיפוצים ללא רשות. מנגד, המשיבה טענה כי כלל לא נטשה את הדירה, אלא התגוררה מחוץ לה באופן זמני, מאחר שנדרשה לסיוע בנה בתקופת פרוץ מגפת הקורונה.

המבקש הגיש לבית משפט השלום בירושלים תביעה לפינוי המשיבה מהדירה (ת"א 63075-01-20). מנגד הגישו המשיבים תביעה מטעמם (ת"א 3898-03-20), במסגרתה עתרו לקבלת צו מניעה קבוע כנגד המבקש, אשר ימנע ממנו להפריע לשימוש של המשיבים בדירת המגורים, וכן לקבלת פיצוי כספי בשל הנזק שנגרם להם מפעולותיו האמורות. התביעות נדונו במאוחד.

פסק דינו של בית משפט השלום

3.במוקד הדיון בפני בית משפט השלום עמדו שתי שאלות עיקריות: האחת – האם למשיבה מעמד של דיירת מוגנת בדירת המגורים, וככל שכן – מה מקור מעמדה? השנייה – ככל שייקבע כי למשיבה מעמד של דיירת מוגנת, האם קמה למבקש עילת פינוי נגדה?

השאלה הראשונה היא הרלוונטית לבקשת רשות הערעור דנן, ובה אתמקד בהחלטתי.

4.בפסק דינו קבע בית משפט השלום, כי יש לראות במשיבה דיירת מוגנת מקורית חוזית. זאת, בהתבסס על קביעתו לגבי אומד דעת הצדדים לחוזה המקורי – הדייר הראשי (אביו המנוח של המבקש) והדייר המשני (בעלה המנוח של המשיבה).

בית משפט השלום קבע כי המשיבה הינה דיירת מוגנת מקורית, עוד משנת 1966, לנוכח הנתונים העובדתיים הבאים: דמי השכירות הנמוכים ששולמו על ידי המשיבה במשך עשרות שנים (כ-1,500 ש"ח לשנה, החל משנת 2015, בעוד הצדדים אינם חלוקים כי דמי שכירות ראויים הינם כ-1,800 ש"ח בחודש); השיהוי המשמעותי בהגשת תביעה לפינוי המשיבה, לגביה נטען כי אינה מהווה דיירת מוגנת, בהינתן שהדייר המשני עזב את דירת המגורים עוד בשנות ה-70; התנהגותו של הדייר הראשי, אשתו וילדיהם, במשך עשרות שנים לאחר שהדייר המשני עזב את דירת המגורים. כמו כן, בית משפט השלום התבסס בקביעתו הנ"ל, על חוזים שנחתמו בין אמו של המבקש לבין המשיבה, בשנת 1994 ובשנת 2015 – לגביהם נקבע כי היוו אשרור של זכויות הצדדים, מאחר שניסוחם היה העתק של חוזה השכירות המקורי (בין הדייר הראשי לדייר המשנה).

בית משפט השלום הוסיף וקבע, בהתבסס (לשיטתו) על פסיקת בית משפט זה, כי מששולמו דמי שכירות נמוכים מצד המשיבה בלא מחאה מצד המשכיר, במשך עשרות שנים, נטל ההוכחה בקשר למעמד השוכר כדייר מוגן עובר לכתפי המשכיר (העותר לפינוי) הכופר במעמד השוכר – והמבקש, בענייננו, לא עמד בנטל להוכיח כי המשיבה איננה דיירת מוגנת.

5.בית משפט השלום תמך מסקנתו גם בכך שהמבקש עצמו הוא דייר מוגן, ולא בעליה של דירת המגורים, בעוד בעליה של הדירה (הווקף אלאנסארי), אשר היה מודע להליך, בחר שלא לגלות בו עניין. בהקשר זה ביאר בית המשפט, כי אמנם הפסיקות בערכאות השונות מורות על צמצום בפרשנות תחולת הוראות חוק הגנת הדייר, בשל פגיעתו בזכות הקניין של בעלי הנכס. אולם, להשקפתו של בית משפט השלום, פסיקות אלו אינן רלוונטיות לענייננו, מאחר שאין במעמדה של המשיבה כדיירת מוגנת משום פגיעה שכזו בבעלי הנכס, שכן מי שכופר במעמדה אינו הבעלים אלא הדייר הראשי.

6.בבחינת למעלה מן הצורך, התייחס בית משפט השלום גם לשאלת מעמדה של המשיבה כדיירת נגזרת, בהנחה שאין היא דיירת מוגנת מקורית. לעניין זה, דחה בית משפט השלום את הטענה כי סעיפים 27-20 לחוק הגנת הדייר, אשר מסדירים מעמד של דייר מוגן נגזר, אינם חלים על דיירות משנה. ביישום לנסיבות העניין, קבע בית משפט השלום כי ניתן להכיר במשיבה כדיירת נגזרת לפי סעיף 22 לחוק (העוסק בדייר מוגן שזנח את משפחתו), אך לא לפי סעיף 20(א) לחוק (העוסק בדייר מוגן שנפטר).

7.לשם שלמות התמונה יצוין כי באשר לשאלה השנייה שנדונה בבית משפט השלום, כאמור לעיל, נקבע כי לא מתגבשות בעניינה של המשיבה עילות הפינוי שנטענו.

עוד יצוין, כי בית המשפט קבע, לחלופין לקביעותיו האמורות, כי לו היה צורך בכך, זכאית המשיבה לסעד מן הצדק על פי סעיף 132 לחוק, כנגד תשלום סך של 5,000 ש"ח.

8.משנקבע כי המשיבה הינה דיירת מוגנת, וכי לא עומדת למבקש עילת פינוי נגדה – נדחתה תביעת הפינוי שהגיש המבקש. מנגד, התקבלה תביעת המשיבים כך שצו המניעה הזמני שהוצא נגד המבקש (בהחלטה מיום 10.6.2020) נעשה לצו קבוע ולפיו: "נאסר על [המבקש] או מי מטעמו לסגור את הדלת החיצונית שבחצר הכניסה המובילה למושכר, וכן נאסר עליו להפריע בכל צורה שהיא לגישת [המשיבים] למושכר ולשימוש בו". כמו כן, נפסק לטובת המשיב פיצוי נזיקי בגין עוגמת נפש, על סך 5,000 ש"ח, כמי שביצע עוולת הסגת גבול בדירה (סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]).

9.המבקש מיאן לקבל את פסק דינו של בית משפט השלום, והגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 11126-10-23). טענתו העיקרית של המבקש בערעור התמקדה בקביעה כי המשיבה הינה דיירת מוגנת; וכן שב הוא על טענתו כי קמו עילות פינוי נגד המשיבה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

10.ביום 3.1.2024 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטים ד' כהן-לקח, ד' גדעוני ו-ע' אבמן מולר), אשר דחה את ערעור המבקש. באשר למעמד המשיבה כדיירת מוגנת מקורית, אימץ בית המשפט המחוזי את קביעותיו של בית משפט השלום לעניין אומד דעת הצדדים לחוזה השכירות המקורי, וקבע כדלקמן:

"אכן, הסכם השכירות החתום משנת 1966 מציין אך את בעלה של המשיבה כצד השוכר שחתם עליו. המשיבה אינה חתומה על אותו הסכם. עם זאת, אין חולק שהמשיבה התגוררה במושכר מתחילת הדרך, וכי לאחר עזיבת הבעל בשנת 1976 לא השתנתה מתכונת ההתקשרות, המשיבה נותרה להתגורר שנים ארוכות במושכר, ושילמה דמי שכירות שנתיים בשיעור נמוך ביותר, בדומה לשיעור דמי השכירות עליהם הוסכם במסגרת הסכם 1966 עם בעלה. בחלוף שנים, חתמה המשיבה על הסכמי שכירות שנתיים בודדים – תחילה מול אבי המערער, לאחר מכן מול אֵם המערער, ולבסוף (בשנת 2015) מול אחי המערער – כאשר נוסחו של הסכם השכירות היה זהה לנוסח ההסכם שנחתם בשנת 1966 מול הבעל. טענת המערער שלפיה משפחתו הסכימה כל השנים לתשלום דמי שכירות פחוּתים מחמת רחמנות גרידא, לא התקבלה בבית משפט קמא, ובצדק. קשה לקבל שלאורך עשרות שנים, אבי המערער, אמו ואחיו – אשר התגוררו כל העת בסמוך למושכר – הסכימו לדמי שכירות נמוכים ממש, אלמלא ראו במשיבה דיירת משנה מוגנת הזכאית לכך" (פסקה 6 לפסק דינו של בית המשפט קמא).

11.לאור מסקנתו בדבר מעמדה של המשיבה כדיירת משנה מוגנת מקורית, קבע בית המשפט המחוזי כי אין צורך להידרש לשאלת מעמדה של המשיבה כדיירת מוגנת נגזרת מכוח סעיף 22(א) לחוק הגנת הדייר, ובתוך כך לטענות המבקש באשר לתחולת סעיפים 27-20 לחוק הגנת הדייר על דייר מוגן משני.

כמו כן, נדחו טענות המבקש לעניין קיומן של עילות פינוי נגד המשיבה.

בקשת רשות הערעור

12.במסגרת בקשת רשות הערעור דנן, המבקש טוען כי נסיבות המקרה מעלות מספר שאלות משפטיות בעלות השלכה החורגת מעניינם של הצדדים להליך בו עסקינן:

הראשונה – האם ניתן להכיר במשיבה כדיירת משנה מוגנת מקורית, על אף שלא הייתה חתומה על חוזה שכירות המשנה המקורית (אלא בן-זוגה דאז), וזאת על בסיס שימוש באמות מידה פרשניות מתחום דיני החוזים.

השנייה – האם סעיפים 22-21 לחוק הגנת הדייר קובעים הסדר חקיקתי ספציפי להכרה במעמדה של בת זוגו של דייר מוגן אשר זנח את בני משפחתו, המונע שימוש בדוקטרינות מכוח דינים אחרים, כגון דיני החוזים, על מנת לקבוע את מעמדה של בת הזוג.

השלישית – האם דיני הסבת זכויות הקבועים בסעיפים 27-20 לחוק הגנת הדייר, חלים בעניינו של דייר משנה מוגן, או שמא חלים הם רק באשר לדייר מוגן ראשי.

הרביעית – האם יכול דייר לקבל מעמד של דייר משנה מוגן חוזי מכוח הלכת "הזדהות החזקות".

13.בנוסף, טוען המבקש כי יש מקום לקבל את בקשת רשות הערעור לנוכח עיוות הדין שנגרם לו. זאת, לטענתו, מכיוון שהמשיבים לא טענו בכתב הגנתם לעניין פרשנות חוזה שכירות המשנה המקורית; ולמרות זאת נסמכו הערכאות קמא על נימוק זה בדחיית תביעתו.

14.לגוף העניין, טענות המבקש חוזרות בעיקרן על הטענות שהועלו בערעור בפני בית המשפט קמא, ואשר נסקרו לעיל. בתמצית, טוען המבקש כי פסקי הדין קמא עומדים בסתירה לפסיקה, המורה על נקיטת גישה מצמצמת בהחלתו של חוק הגנת הדייר; ובפרט כי לא היה מקום לקבוע כי ההלכות בדבר צמצום תחולת החוק אינן חלות בקשר למערכת יחסים שבין דייר ראשי מוגן לבין דייר משנה מוגן. נוסף על כך, טוען המבקש כי אין להסיק מהתנהגות הצדדים לחוזה, בתקופה שלאחר החתימה על החוזה, על אומד דעתם בעת כריתתו – וכי יש לפרש את חוזה שכירות המשנה בענייננו כך שהמשיבה איננה דיירת משנה מוגנת מכוחו. אשר לשאלת מעמדה של המשיבה כדיירת נגזרת, שב המבקש על טענתו כי סעיפים 27-20 לחוק הגנת הדייר, העוסקים בדיירות מוגנת נגזרת, אינם חלים בעניינו של דייר משנה.

דיון והכרעה

15.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור, על נספחיה, באתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים, בהתאם לסמכותי על פי תקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. זאת, מכיוון שהבקשה אינה מעוררת כל שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים להליך, וכי מתן רשות הערעור אינו נחוץ לשם מניעת עיוות דין (ראו, מיני רבים: רע"א 2622/24 שבאט נ' חזאן, פסקה 7 (21.4.2024)).

16.בבקשתו, מעלה המבקש מספר שאלות משפטיות אשר לטענתו מצדיקות את מתן רשות הערעור על פי הסטנדרט הנ"ל.

גורלה של בקשת רשות הערעור דנן מוכרע, למעשה, כבר בתשובה ל-"שאלה העקרונית" הראשונה לה טוען המבקש בבקשתו: האם ניתן להכיר במשיבה כדיירת משנה מוגנת מקורית, על בסיס פרשנות חוזה.

התשובה לשאלה זו נמצאת בפשוטו של חוק הגנת הדייר, ומשכך איננה מצריכה מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי": לפי הגדרת המונחים "דייר" ו-"דייר משנה", בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, דייר או דייר משנה הם מי שמחזיקים בנכס בשכירות (ראשית או משנה) על פי חוזה או מכוח חוק הגנת הדייר. ברי כי על מנת לקבוע מיהו דייר "על פי חוזה", ניתן להפעיל נורמות פרשניות מתחום דיני החוזים. בהינתן האמור, הרי שיש לדחות אף את טענת המבקש כי סעיפים 27-20 לחוק הגנת הדייר מהווים הסדר ספציפי להכרה בבן-זוג של דייר מוגן, באופן אשר אינו מאפשר להכיר בבן-זוג כדייר מוגן מקורי בדרך פרשנית ועל בסיס דיני החוזים.

יש מקום לציין כי המבקש נסמך על פסק הדין ברע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 (2000) (להלן: עניין שפי), בגדרו נדחתה האפשרות, בדעת רוב (כנגד דעתו החולקת של השופט י' אנגלרד), לעשות, על בסיס חזקת השיתוף בין בני זוג, שימוש בדיני השליחות על מנת להכיר במעמד של בן-זוג, אשר אינו חתום פורמאלית על חוזה השכירות, כדייר מוגן מקורי. אולם, בנסיבות ענייננו, מעמדה של המשיבה נגזר מפרשנות חוזה שכירות המשנה והתנהלות הצדדים לאורך שנות מגוריה של המשיבה בדירה, ולא מתוקף מחזקת שיתוף בינה לבין בעלה – דייר המשנה. פסק הדין בעניין שפי אינו חוסם, בשום אופן, את האפשרות לקבוע, בנסיבות המתאימות וכתוצאה מפרשנותו של חוזה השכירות, כי אשתו של השוכר הייתה במעמד של שוכרת, הגם שלא הייתה צד פורמלי להסכם השכירות.

המבקש טוען כי:

"אין להסיק מהתנהלות בעלי הדין לאחר חתימת חוזה השכירות על אומד דעתם בזמן חתימת החוזה, אין כל קשר בין התנהגות זו לבין אומד דעתם של הצדדים החתומים על חוזה השכירות במועד החתימה, אותם צדדים לא יכלו בזמן אמת לצפות את העתיד ולנחש מה תהיה התנהגותו של המשכיר ו/או בת הזוג לאחר חתימת חוזה השכירות" (סעיף 32 לבקשת הרשות לערער).

טענה זו, במישור העקרוני, אינה מקובלת עליי בהיותה מנוגדת להלכה לפיה התנהגות הצדדים לאחר כריתת חוזה הינה מקור לפרשנותו של חוזה (ראו: ע"א 2467/22 עברי נ' עו"ד ארז חבר בתוקף תפקידו כנאמן להסדר של חברת אשפלסט מסחר ותעשיות פלסטיק 1999 בע"מ, פסקה 25 לפסק דיני (14.11.2023); ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג, פסקה 15 לפסק דינה של השופטת ע' ברון (16.10.2017); ע"א 874/13 שד-של בילדינג אנד אינביסטמנט בע"מ נ' יצחק מירון עו"ד, פסקאות 15-14 לפסק דינו של השופט צ' זילברטל (16.6.2015); ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא, פסקה 8 לפסק דינו של השופט א' גרוניס (10.6.2008)). אין גם מדובר במה שהצדדים צפו בעת הכריתה, אלא במה שהתכוונו בעת כריתת החוזה, כעולה מהתנהגותם לאחר הכריתה.

בענייננו, בחן בית משפט השלום את נסיבות כריתת החוזה, ואת התנהלות הצדדים לאורך שנות השכירות – וקבע כי המשיבה הינה דיירת משנה מוגנת, מקורית, על אף שאין היא חתומה, פורמלית, על החוזה משנת 1966. ויפים לעניין זה דברי בית המשפט המחוזי: "מגורים של עשרות שנים, בלא מחאה, בדמי שכירות נמוכים התואמים את דמי השכירות המוגנים, מתיישבים יותר עם המסקנה כי אומד דעת הצדדים היה שהמשיבה דיירת משנה מוגנת מקורית מאשר עם המסקנה האחרת" (פסקה 8 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי).

עסקינן בקביעה עובדתית מובהקת, המבוססת על הראיות והעדויות שנשמעו; וככזו אין מקום, בדרך כלל, להתערב בה בגדרי ערעור "רגיל", לא כל שכן בבקשת רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" (רע"א 1019/24 שרחה נ' שומאן, פסקה 11 (8.7.2024)).

17.המבקש טוען כי נסיבות דנן אינן שונות, כביכול, מנסיבותיהם של עשרות מקרים אחרים בהם, לטענתו, נפסק אחרת. לא ברור על מה טענה זו נסמכת והמבקש לא הצביע על פסיקה המתייחסת לנסיבות דומות לנסיבות דנן: הבעל, החתום על הסכם שכירות המשנה, עוזב את הדירה מרצונו, רעייתו נותרת בה במשך יותר מ-40 שנים לאחר מכן, והדייר הראשי, המודע לעזיבת הבעל, גובה ממנה דמי שכירות נמוכים המגלמים את מעמדה כדיירת מוגנת.

בית המשפט הסיק את המסקנות העובדתיות העולות, בין היתר, מנסיבות מיוחדות אלו, והניסיון לשוות לפסיקתו מהפכה בדיני הגנת הדייר אין לו, לדעתי, על מה שיסמוך.

18.משנקבע כי המשיבה הינה דיירת מוגנת משנה מקורית, הרי שאין כל טעם לדון ביתר הטענות העקרוניות להן טוען המבקש בבקשת רשות הערעור.

ויובהר: בפסק דינו של בית המשפט קמא נקבע, כי המשיבה נהנית ממעמד של דיירת משנה מוגנת מקורית (חוזית), וזאת על בסיס נימוק יחיד: פרשנות החוזה המקורי על בסיס אומד דעת הצדדים לחוזה, כפי שהשתקפה מהתנהגותם ונסיבות המקרה. בית המשפט קמא ציין מפורשות, כי נוכח מסקנתו בדבר מעמד המשיבה כדיירת משנה מוגנת מקורית חוזית, איננו רואה צורך להידרש לקביעתו של בית משפט השלום, לפיה יש לראות במשיבה דיירת משנה מוגנת נגזרת מכוח סעיף 22(א) לחוק הגנת הדייר. יתרה מכך, בית המשפט המחוזי לא כלל בפסק דינו שום נימוק המבוסס על הלכת "הזדהות החזקות", וכך גם בית משפט השלום. משכך, שתי השאלות הללו כלל אינן מתעוררות בגדרי בקשת רשות הערעור דנן, ואין מקום לידון בהן.

19.בהינתן כל האמור לעיל, הבקשה אינה מעוררת כל שאלה עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים ואשר מצדיקה דיון בה ב-"גלגול שלישי".

אשר לטענות במישור עיוות הדין – עיון בכתבי הטענות שהגישו הצדדים לבית משפט השלום, מעלה כי המשיבים טענו בהגנתם את העובדות הצריכות לשם הסקת אומד דעת הצדדים לחוזה המקורי (פסקאות 13 ו-28.3 לכתב ההגנה המתוקן מיום 10.12.2020). בנסיבות אלו, ומשניתנה למבקש הזמנות לטעון לגופה של המסקנה המשפטית בגדרי הערעור לבית המשפט המחוזי – אינני סבור כי נגרם למבקש עיוות דין המצדיק מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי".

20.סוף דבר: בקשת רשות הערעור דנן נדחית. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.