רע"א 2622-24 רע"א 2622-24

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנוף-הגליל-נצרת (השופטים ע' טאהא, ת' נסים שי ו-ע' גולומב), בע"א 50625-09-23, מיום 30.1.2024. בפסק הדין נושא הבקשה התקבל ערעור המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בנוף-הגליל-נצרת (השופטת מ' ברלינר לוי), בת"א 2238-12-19, מיום 6.6.2023, במסגרתו נדחתה תביעת המשיבים לפנות את המבקש מנכס שבבעלותם.

רקע הדברים

1.המערערים הם בעלי הזכויות בנכס מקרקעין המצוי במתחם השוק בנצרת (להלן: הנכס). ביום 30.8.1977 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין בעליו הקודם של הנכס, אביהם המנוח של המשיבים 3-1, לבין מר חביב שבאט ז"ל (להלן: הסב), שהינו אביו של מר חנא שבאט ז"ל (להלן: האב), וסבו של המבקש, מר חביב שבאט (להלן: המבקש או הנכד). במשך שנים ניהל הסב בנכס עסק לממכר ציוד לכלות וצמר. בשנת 2000 העבירו הסב, האב והנכד, את העסק שניהלו בנכס לרחוב אחר בנצרת, ואילו הנכס שימש עבורם, מאותו מועד ואילך, כמחסן של העסק. בשנת 2008 נפטר הסב, והאב המשיך לנהל במקום את העסק. המבקש עבד בעסק עובר לפטירתו של הסב, והמשיך לעשות כן, יחד עם אביו, גם לאחר מכן. בשנת 2016 עבר ניהול העסק לידיי המבקש, על רקע גילו ומצבו הרפואי של אביו.

2.בשנת 2018 הגישו המשיבים תביעה לפינויים של המבקש ואביו מהנכס, בטענה כי הם חסרי מעמד לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר או החוק), ולחלופין כי עומדת להם עילת פינוי כנגד האב והמבקש משאלו נטשו את הנכס, הזניחו אותו ולא שילמו דמי שכירות בהתאם להסכם שבין הצדדים. כמו כן, עתרו המשיבים לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השנים בהן לא שולמו לטענתם דמי שכירות בהתאם להסכם. יצוין כי במהלך ניהול ההליך בבית משפט השלום, ביום 22.3.2023, נפטר האב, וזאת לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים, ובטרם שניתן פסק דינו של בית משפט השלום.

3.ביום 6.6.2023 ניתן פסק דינו של בית משפט השלום (השופטת מ' ברלינר לוי), במסגרתו נדחתה תביעת המשיבים. בפסק דינו קבע בית משפט השלום כי הסב החזיק במעמד של דייר מוגן בנכס, כי לאב היה מעמד של "דייר נגזר" בנכס מכוח סעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר, ולאחר פטירתו רכש המבקש מעמד של "דייר נדחה" בנכס מכוח סעיף 27(2) לחוק. זאת, משעה שעל פי תצהירו של המבקש ותצהירו של האב, הנתמכים בחקירותיהם בפני בית המשפט, המבקש מפעיל את העסק לצורך קיומו ופרנסתו ופרנסת אביו, כדרישת הסיפא של סעיף 27(2) לחוק. כמו כן, בית משפט השלום דחה את טענות המשיבים לעניין קיומן של עילות פינוי כנגד המבקש ואביו. נפסק כי תשלומי דמי השכירות ששולמו על ידי המבקש, אביו וסבו, שולמו בהתאם לנוהג שהשתרש בין הצדדים, וכי המבקש לא נטש את הנכס אלא ערך בו שיפוץ לאחר שפרצה בו שריפה. נוסף על כך, בית המשפט ציין כי אף אם היה מוצא כי קיימת עילה לפינוי המבקש, היה הוא מעניק למבקש סעד מן הצדק ומתיר לו להישאר בנכס. לעומת זאת, תביעת המשיבים לדמי שימוש ראויים התקבלה בחלקה, משנקבע כי המבקש ואביו למעשה אישרו כי המשיבים זכאים לדמי שכירות בסך 8,000 ש"ח בגין השנים 2019-2012.

4.המשיבים ערערו על פסק דינו של בית משפט השלום, ובמסגרת הדיון בערעור צמצמו את ערעורם לטענה אחת בלבד שעניינה קביעת בית משפט השלום כי המבקש הוכיח כי הנכס "דרוש לקיומו", כנדרש על פי הסיפא של סעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר.

5.ביום 30.1.2024 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטים ע' טאהא, ת' נסים שי ו-ע' גולומב), במסגרתו התקבל ערעור המשיבים. בפסק דינו קבע בית המשפט כי שגה בית משפט השלום במסקנתו לפיה הוכח כי העסק שמנהל המבקש בנכס "דרוש לקיומו". בית המשפט המחוזי הטעים כי את מסקנתו בעניין זה ביסס בית משפט השלום על תצהירי המבקש ואביו, בהם נטען כי העברת העסק מהאב למבקש נעשתה על מנת שזה האחרון יפרנס את משפחתו, משהעסק משמש לקיומם, ואמירתו של המבקש בעדותו לפיה: "אנחנו חיים אני אמא שלי ואבא ואשתי ו-3 ילדים ואוכלים מהעסק הזה שאתה אומר עליו". בית המשפט המחוזי ציין כי לשיטתו מדובר באמירות כוללניות שלא גובו בתשתית ראייתית ברמה הנדרשת על פי פסיקתו של בית משפט זה.

בית המשפט המחוזי הוסיף כי מסקנתו לפיה לא הוכח כי העסק "דרוש לקיומו" של המבקש מתחדדת נוכח העובדה שהנכס הנדון לא משמש, מאז שנת 2000, כחנות, אלא כמחסן בלבד. בהקשר זה ציין בית המשפט כי לא הוכח על ידי המבקש כי השימוש במחסן לאחסון סחורה שאין בחנות די מקום לאחסנה הוא אכן הכרחי. כך, למשל, בית המשפט המחוזי הדגיש כי המבקש לא הוכיח כי בתקופה שבה לא עשה שימוש בנכס, במהלך שיפוצו לאחר השריפה שאירעה בו בשנת 2018, חלה ירידה בהכנסות העסק. עובדה זו, כך קבע בית המשפט, מעמידה בספק רב את הטענה בדבר נחיצות המחסן שבנכס לתפעולו התקין של העסק שמנהל המבקש.

לבסוף, בית המשפט המחוזי ציין כי נוכח מסקנתו שהמבקש אינו דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר, אין מקום לדון בטענתו לסעד מן הצדק.

על רקע האמור לעיל קבע בית המשפט המחוזי כי על המבקש לפנות את הנכס ולהשיבו לידיי המשיבים כשהוא פנוי מכל חפץ, בתוך 90 ימים ממועד מתן פסק הדין.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה הבקשה שבפניי.

הבקשה למתן רשות ערעור

6.המבקש טוען כי יש מקום להיעתר לבקשתו שכן הינה מעוררת מספר שאלות החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים להליך, ומשום שקבלת בקשתו דרושה לצורך מניעת עיוות דין. את השאלות, החורגות מעניינים של הצדדים, שהמבקש טוען כי הן מתעוררות בדנן, הגדיר המבקש כך:

"א. האם יש להחיל על דייר נדחה את החובה להביא ראיות אודות נחיצות העסק לקיומו כאשר הדייר הנגזר עודו בחיים.

ב.האם העברת ניהול העסק מדייר נגזר לדייר נדחה בגלל נסיבות רפואיות מהווה העברת זכות שכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר ומחייבת קבלת הסכמה מפורשת מהבעלים.

ג.מהי הפרשנות הראויה לסעיף 27 לחוק הגנת הדייר כאשר העסק של הדייר המוגן אינו מתנהל בתוך המושכר אשר בפועל משמש כמחסן לעסק.

ד.מהי מידת ההוכחה שיש להטיל על דייר נדחה בכל הקשור לנחיצות העסק לקיומו ככל שמדובר במושכר ששימש את העסק של הדייר כמחסן ולא כחנות שממנה מתנהל העסק.

ה.אילו ראיות יש לבקש מהטוען לדיירות נדחית לצורך הוכחת מצבת נכסיו ככל שמדובר במושכר שמשמש כמחסן ולא כמקור הכנסה ישיר לעסק".

המבקש מוסיף כי קבלת בקשתו דרושה כדי למנוע עיוות דין משום שלא ניתנה לו הזדמנות נאותה להתמודד עם הטענה כי לא עלה בידיו להוכיח כי הנכס אינו "דרוש לקיומו". המבקש מטעים כי במהלך ניהול ההליך בבית משפט השלום ועד לאחר שלב הגשת הסיכומים, אביו היה בחיים. לכן, ההליך נוהל על ידו מתוך הנחה כי הטענה העיקרית שעליו להוכיח היא כי לאביו נתונה זכות של "דייר נגזר" בנכס, אשר אינה מחייבת הוכחה כי העסק "דרוש לקיומו".

לבסוף, המבקש טוען כי במשך שנים הכירו המשיבים בזכותו ובזכות אביו כדיירים מוגנים בנכס, וגבו מהם דמי שכירות בשל כך. לפיכך, קבלת טענתם כי למבקש אין זכות כדייר מוגן בנכס מנוגדת לחוש הצדק והמשיבים מושתקים מלהעלותה.

דיון והכרעה

7.לאחר עיון בבקשה, על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. כידוע, רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" תינתן רק במקרים חריגים, המעוררים שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר דחיית הבקשה למתן רשות ערעור תגרום לעיוות דין (רע"א 1184/24 מיק נ' לרר, פסקה 8 (14.2.2024)). תנאים אלו אינם מתקיימים בענייננו.

8.אשר לטענת המבקש כי מתעוררת בדנן שאלות עקרוניות החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים: תחילה אציין כי השאלה הנזכרת בסעיף ב. לרשימת השאלות שמנה המבקש – האם העברת ניהול העסק מדייר נגזר לדייר נדחה בגלל נסיבות רפואיות מהווה העברת זכות שכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר ומחייבת קבלת הסכמה מפורשת מהבעלים – הינה שאלה שלא נדונה על ידי בית משפט השלום או על ידי בית המשפט המחוזי. משכך, אין המדובר בשאלה המתעוררת בנסיבות העניין וממילא אין לדון בה, לראשונה, ב-"גלגול שלישי".

יתר השאלות שמונה המבקש כמתואר לעיל עוסקות כולן בנושא אחד – מהי מידת ההוכחה הנדרשת ממי שטוען למעמד של דייר נדחה, לצורך הוכחת קיומו של התנאי הקבוע בסיפא של סעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר, לפיה העסק המתנהל בנכס "דרוש לקיומו", ובפרט כאשר הנכס משמש כמחסן של עסק המנוהל במקום אחר. כפי שאפרט להלן, הדין בעניין זה ברור ופסק דינו של בית המשפט המחוזי אך מיישמו לנסיבותיו הפרטניות של המבקש. לפיכך, גם בעניין זה לא מתעוררת כל שאלה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים.

9.כפי שציין בית המשפט המחוזי, חוק הגנת הדייר מבחין בין סוגים שונים של דיירים מוגנים: הסוג הראשון הוא הדייר המוגן המקורי אשר, ככלל, זכותו מבוססת על הסדר חוזי בינו לבין בעלי הזכויות בנכס. הסוג השני הוא הדייר הנגזר בנכס, אשר זכותו מבוססת על סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר. כך, סעיף 23(ב) לחוק, העוסק בזכות הדיירות הנגזרת של ילדיי הדייר המוגן המקורי בבית עסק, קובע כי:

"באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו".

הסוג השלישי שבו עוסק החוק הוא הדייר המוגן הנדחה. בהקשר של בית עסק, זכות זו מעוגנת בסעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר, הקובע כי:

"מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם" (ההדגשה הוספה – י' כ').

הנה כי כן, ההסדר הקבוע בחוק הגנת הדייר מתנה את הזכות לדיירות מוגנת בתנאים נוקשים יותר, ככל שמתרחקים אנו מזכותו של הדייר המוגן המקורי (ראו: רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן, פסקה 15 לפסק דינו של השופט א' שהם (18.12.2013)). כך, לצורך הכרת זכותו של האב כדייר נגזר בנכס, היה עליו להוכיח כי הוא המשיך לנהל בנכס את העסק שהסב ניהל בו (סעיף 26 לחוק). לעומת זאת, לצורך הכרה בזכותו של המבקש כדייר נדחה בנכס, היה עליו להוכיח כי הוא עומד בכל התנאים בהם נדרש לעמוד הדייר הנגזר בנכס (כאמור בסעיף 23(ב) לחוק), ובנוסף כי העסק דרוש לקיומו.

10.בפסק הדין בע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28.10.2009), נדונה, בין היתר, שאלת מידת ההוכחה הנדרשת לצורך הוכחת התנאי הקבוע בסיפא של סעיף 27(2) לחוק, לפיה העסק "דרוש לקיומו" של הדייר הנדחה. בפסק דינו קבע השופט א' רובינשטיין כי לצורך הוכחת התקיימותו של תנאי זה, אין די בתצהיר מטעמו של הטוען אלא שיש להציג ראיות נוספות ומפורטות בעניין מצבו הכלכלי, המבססות כי הנכס אכן "דרוש לקיומו" (שם, בפסקה ל"ו). כלומר, בית משפט זה כבר הכריע בשאלת מידת ההוכחה הנדרשת מטעם הטוען להתקיימותו של התנאי הקבוע בסיפא של סעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר, וקביעתו של בית המשפט המחוזי כי המבקש לא עמד במידת ההוכחה הנדרשת ממנו, אך מיישמת את ההלכה שנקבעה בעניין זה לנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה דנן. אשר על כן, בנסיבות העניין דנן לא מתעוררת בהקשר זה כל שאלה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים.

בהקשר זה יוער כי אף שיש ממש בטענתו של המבקש כי עצם העובדה שמדובר במחסן המשרת חנות המצויה במקום אחר, ולא בחנות, מקשה על ההוכחה כי הנכס "דרוש לקיומו"; עובדה זו, כשלעצמה, אינה מסייעת לעניינו של המבקש אלא שדומה שההפך הוא הנכון. הקושי להוכיח שמחסן המשמש חנות, המצויה במקום אחר, "דרוש לקיומו" של בעל החנות, אינו נובע מטעם חיצוני כלשהו אלא בשל כך שבדרך כלל לא זהו המצב.

עם זאת, גם במשקל שנתן בית המשפט להיותו של הנכס מחסן, ולא חנות, אין לראות כקביעה עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים. זאת, שכן גם קביעה זו התבססה על נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה דנן, במסגרתן המבקש לא הוכיח כי במהלך השנים שבהן לא נעשה שימוש בנכס, עקב שיפוצו לאחר השריפה שאירעה בו, נפגעה יכולתו לנהל את עסקו בחנות או כי חלה ירידה דרמטית בהכנסתו. לפיכך, בית המשפט המחוזי לא קבע, קטגורית, כי מקום בו מתנהל בנכס מחסן (להבדיל מחנות), לא ניתן להוכיח כי מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר.

11.אשר לטענת המבקש כי קבלת בקשתו דרושה כדי למנוע עיוות דין – אף שאביו של המבקש נפטר לאחר שלב הגשת הסיכומים, ההליך בבית משפט השלום התבסס, מלכתחילה ועוד בחייו של האב, על ההנחה כי המבקש נדרש להוכיח כי מתקיימים לגביו תנאי סעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר, שכן החנות והנכס עברו לניהולו החל משנת 2016. כמו כן, טענת המבקש כי לא ניתנה בידו ההזדמנות להוכיח כי הנכס "דרוש לקיומו" נטענה לראשונה בבית משפט זה, ואילו בבית המשפט המחוזי טען המבקש כי עלה בידו להוכיח את התקיימותו של תנאי זה (ולא עמד על כך שנחוצה לו ההזדמנות להגיש ראיות נוספות לצורך העניין). לפיכך, אינני סבור כי דחיית הבקשה דנן תגרום לעיוות דין המצדיק היעתרות למתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי".

12.לבסוף, טענותיו של המבקש כי יש להשתיק את המשיבים מלטעון כי אין להכיר בזכותו כדייר נדחה בנכס, לאחר שהמשיבים גבו ממנו ומאביו דמי שכירות במשך שנים, הינה טענה "ערעורית" מובהקת אשר לא נטענה בערכאות קמא, כך שאין בה כדי להצדיק היעתרות לבקשת רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" (ראו והשוו: רע"א 4443/22 פרץ נ' שוחט, פסקה 18 (7.8.2022)).

13.סיכומו של דבר: הבקשה נדחית בזאת. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.