רע"א 4443/22פרץ יוכבד נ. שלמה שוחט

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ל' ביבי ) בעש"א 14413-02-22 ובעש"א 28103-12-21 מיום 36.4.2022; ובצדה בקשה לעיכוב ביצוע. בפסק הדין מושא הבקשה התקבל ערעור המשיבים על פסק דינה של המפקחת לרישום מקרקעין בתל אביב (הגב' א' שחל ) מיום 24.10.2021 , וניתן צו ביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של בית משותף שבו מתגוררת המבקשת.

רקע הדברים

1.

המבקשת, גב' יוכבד פרץ (להלן: המבקשת ), היא בעלת דירה בקומת הקרקע בבית משותף ברחוב רד"ק 9 ברמת גן, הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 342 בגוש 6159 (להלן: הבניין ). המשיבים הם רוב בעלי הדירות בבניין.

2.

ביום 31.10.2016, התקשרו המשיבים בהסכם עם חברת אפגד בניין וסביבה בע"מ (להלן: היזמית ), לביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבניין בהתאם

להוראות תמ"א 38/2 (להלן: הפרויקט ). בעיקרו של דבר, במסגרת ההסכם התחייבה היזמית להרוס את הבניין הקיים ולהקים תחתיו בניין חדש העמיד מפני רעידות אדמה; ובתוך כך לבנות לבעלי הדירות הקיימות דירות חדשות, אשר תהיינה גדולות ומשופרות בייחס לדירותיהם הקיימות. יצוין כי על פי ההסכם, כל בעל דירה אמור לקבל דירה חדשה אשר תמוקם שתי קומות מעל הקומה בה מצויה דירתו הקיימת.

3.

כלל בעלי הדירות בבניין הסכימו לחתום על ההסכם אל מול היזמית, פרט למבקשת ולגב' שרה גורדון, דיירת נוספת בבניין שהתנגדה בתחילה לביצוע הפרויקט, אך בשלב מאוחר יותר משכה את התנגדותה.

4.

לאחר החתימה על ההסכם עם רוב בעלי הדירות, הגישה היזמית לוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן בקשה למתן היתר בניה לצורך ביצוע הפרויקט. המבקשת ניסתה למנוע את מתן ההיתר האמור על ידי נקיטה בהליכים משפטיים שונים, אך בסיכומו של דבר, ביום 10.11.2019, ניתן היתר הבניה.

5.

ביני לביני, ביום 5.2.2018 הגישו המשיבים תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, בבקשה כי תעשה שימוש בסמכותה מכוח סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008 (להלן: חוק החיזוק או החוק ), ותאשר את ביצוע הפרויקט חרף התנגדות המבקשת. בתביעתם טענו המשיבים כי אישור הפרויקט נדרש משום שהבניין הוקם בסוף שנות ה-50 של המאה הקודמת כך שמצבו רעוע וירוד, וכי אף מהנדס מטעם העירייה שביקר בבניין מצא ליקויים רבים ואף התריע על סכנה ממשית לקריסת עמודים ולפגיעה בנפש ובגוף. המבקשת התנגדה לתביעה, בטענה כי אין לאכוף עליה את ביצוע הפרויקט שכן היא מופלית לרעה במסגרתו ביחס למשיבים. עוד טענה המבקשת כי יש לדחות את תביעת המשיבים, משום שלשיטתה ביצוע הפרויקט אינו כדאי לבעלי הדירות בבניין מבחינה כלכלית.

6.

לאחר שהוגשו כתבי הטענות, והוגשו חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים, הורתה המפקחת על מינוי מומחה מטעמה. על פי חוות דעת המומחה התוספת הצפויה לשווי דירת המבקשת מביצוע הפרויקט תעמוד על כ-17,000 ש"ח בלבד, בעוד שהתוספת הממוצעת בשווי יתר הדירות בבניין מביצוע הפרויקט תעמוד על 167,909 ש"ח. הוטעם כי הפרש משמעותי זה נובע, בעיקרו של דבר, ממקדם שווי של 1.25 שמצא המומחה להצמיד לדירת המבקשת במצב המוצא, בהיותה דירת קרקע. לעומת זאת, בחינת תוספת השטח לדירת המבקשת העלתה תמונה שונה לחלוטין. כך, צוין בחוות הדעת כי בעוד שתוספת השטח הממוצעת בפרויקט עומדת על 4.23%, התוספת בדירה החדשה של המבקשת לעומת דירת המקור עומדת על 27.84%.

7.

ביום 24.10.2021 ניתן פסק דינה של המפקחת. בפסק הדין קיבלה המפקחת את טענת המבקשת כי הפרויקט אינו כדאי מבחינה כלכלית עבור הדיירים. עם זאת, המפקחת הוסיפה וקבעה כי טעם זה כשלעצמו אינו מצדיק הימנעות מאישור הפרויקט. זאת, שכן מטרתו המרכזית של הפרויקט היא חיזוק הבניין מפני רעידת אדמה ולא התמורה הכלכלית אותה משיאים בעלי הדירות, שהיא בגדר תמריץ נלווה בלבד. על רקע זה, קיבלה המפקחת את תביעת המשיבים לאכיפת ההסכם שנחתם בינם לבין היזמית גם על המבקשת, חרף התנגדותה.

8.

יחד עם זאת, המפקחת המשיכה וקבעה כי לא ניתן להתעלם מהפער המשמעותי בין תוספת השווי הצפויה לדירה החדשה של המבקשת לעומת דירתה הקיימת; לבין תוספת השווי הממוצעת לדירה חדשה בפרויקט לעומת שווי הדירות הקיימות בפרויקט. בהתאם לכך, קבעה המפקחת כי נכון יהיה לפצות את המבקשת בפיצוי כספי בשיעור ההפרש בין עליית הערך הממוצעת בבניין לבין עליית ערך דירתה.

9.

הצדדים לא השלימו עם פסק דינה של המפקחת, והגישו, כל אחד מטעמו, ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. בערעור מטעמם (עש"א 14413-02-22), טענו המשיבים נגד הפיצוי הכספי שפסקה המפקחת לטובת המבקשת. נטען כי המפקחת שגתה עת שקבעה כי המבקשת צפויה להיפגע מהפרויקט, בהינתן העובדה שתוספת השטח הצפויה לדירת המבקשת במסגרת הפרויקט גבוהה משמעותית מתוספת השטח הצפויה הממוצעת בפרויקט. עוד הוסיפו המשיבים כי בחוות דעת המומחה מטעם המפקחת נפלו פגמים מהותיים, אשר הובילו להערכה מוטעית של התועלת הכלכלית שתפיק המבקשת מהפרויקט, וכי טעם זה, מצדיק כשלעצמו, את ביטול הפיצוי שנפסק לטובת המבקשת. מנגד, בערעור מטעמה (עש"א 28103-12-21), טענה המבקשת כי אין בפיצוי שנקבע לזכותה כדי לפצות על הפגיעה הקניינית שנגרמה לה מאישור הפרויקט, וכי בנסיבות העניין לא ניתן לכפות עליה את ביצועו.

10.

ביום 26.5.2022 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטת ל' ביבי ), אשר קיבל את ערעור המשיבים ודחה את ערעור המבקשת. בפסק דינו קבע בית המשפט המחוזי כי במסגרת הפעלת סמכותה לאשר את ביצוע העבודות חרף התנגדות המיעוט, על המפקחת על רישום המקרקעין לשקול מגוון שיקולים, ובהם, בין היתר, האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט. בכך, אימץ בית המשפט את אמות המידה שנקבעו ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני ), לגבי ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירות חדשות לפי סעיף 5 לחוק החיזוק ; והחילן לעניין ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, לפי סעיף 5א לחוק.

11.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי לצורך בחינת שאלת קיומו או היעדרו של קיפוח המיעוט, " בחינת השוויון בין התוספות לכל אחת מהדירות תבחן קטגורית, כאשר 'כלל האצבע' יהיה האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן, בהבדל מדומות בשווין או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות ". קרי, לשיטת בית המשפט, המבחן לבחינת קיומו של קיפוח המיעוט מתמקד בהיבט התכנוני , ולא בהיבט הכלכלי . על רקע זה קבע בית המשפט כי צדקה המפקחת עת שדחתה את טענות המבקשת לעניין הפגיעה בה ככל שעניינה במאפיינים הפיסיים של הדירה החדשה המיועדת לה. בית המשפט הוסיף וקבע, בהתאם, כי המפקחת שגתה בכך שפסקה לטובת המבקשת פיצויים, שכן לגישתו, ההבדלים הכלכליים בין דירת המקור לדירת התמורה של המבקשת אינם רלוונטיים לצורך בחינת קיומו של קיפוחה.

12.

לבסוף, נקבע כי אף בהתעלם מכך שהחלטת המפקחת להתנות את ביצוע הפרויקט בפיצוי כספי למבקשת התבססה על חוסר שוויון כלכלי, ולא על חוסר שוויון בתוספת השטח לדירות, עדיין אין מקום לפסוק לטובת המבקשת פיצויים בנסיבות המקרה. זאת, משום שלגישת בית המשפט קמא, נפלו פגמים של ממש בחוות דעת המומחה מטעם המפקחת, בעיקר בכל הנוגע למקדם השווי אשר יוחס לדירה הקיימת של המבקשת. על רקע הפגמים שנפלו בחוות דעת המומחה מטעם המפקחת, קבע בית המשפט כי בנסיבות אלה " ממילא מצטמצם – עד כדי איון מלא – הפער בין תוספת השווי לדירת [המבקשת] לבין תוספת השווי לדירות האחרות ומתקיים ממילא גם שוויון כלכלי ". אשר על כן, בית המשפט אישר את ביצוע הפרויקט חרף התנגדות המבקשת, וביטל את התנאי בדבר הפיצוי הכספי למבקשת, שקבעה המפקחת.

13.

המבקשת לא השלימה עם פסק דינו של בית המשפט קמא, ומכאן בקשת רשות הערעור שבפניי, ובקשת עיכוב הביצוע שבצדה.

טענות הצדדים

14.

לטענת המבקשת, בפסק דינו של בית המשפט קמא נפלו מספר שגיאות המצדיקות מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". ראשית, נטען כי המקרה דנן מצריך קביעת אמות מידה ברורות לצורך הפעלת סמכות המפקחת על רישום המקרקעין מכוח סעיף 5א לחוק החיזוק. בתוך כך, הוטעם כי בית המשפט שגה עת שקבע כי יש להחיל על שיקול הדעת להפעלת סמכויותיה של המפקחת על רישום המקרקעין מכוח סעיף 5א לחוק, את אמות המידה שנקבעו בעניין שומרוני . זאת, שכן בעניין שומרוני

נדון פרויקט להוספת דירות חדשות מכוח סעיף 5 לחוק; ואילו בעניינינו עסקינן בפרויקט להריסת בניין והקמתו מחדש מכוח סעיף 5א לחוק, אשר עוסק בפרויקטים שבהם הפגיעה בקניין המיעוט המתנגד משמעותית יותר.

שנית, נטען כי קביעת בית המשפט שלפיה המבחן לבחינת קיומו של קיפוח המיעוט מתמקד בהיבט התכנוני ולא בהיבט הכלכלי, הינה שגויה. כמו כן, הודגש כי מדובר בקביעה בעלת השלכות רוחב מובהקות, שהיא עיקר החידוש בפסק הדין מושא הבקשה.

לבסוף, נטען כי קביעת בית המשפט בדבר היעדר קיומה של פגיעה מהותית במבקשת אינה נותנת משקל מספק לזכותו של הדייר הסרבן בדירת מגוריו ככלל, ולהעדפותיה הסובייקטיביות של המבקשת ביחס לדירתה בפרט.

15.

בהחלטתי מיום 30.6.2022 הוריתי למשיבים להגיש תשובה מטעמם לבקשה לרשות ערעור ולבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה בצידה. במסגרת החלטתי הנ"ל ניתן צו ארעי לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי עד למתן החלטה אחרת.

16.

בתשובתם טוענים המשיבים כי הסוגיות העקרוניות להן טוענת המבקשת כלל אינן מתעוררות בעניינינו. כך, הודגש כי טענת המבקשת העוסקת באמות המידה להפעלת סמכות המפקחת, ובה הטענה כי אין להחיל את אמות המידה שנקבעו בעניין שומרוני במקרה דנן, כלל לא נטענו בערכאות דלמטה. עוד נטען כי נסיבות המקרה דנן אינן מעוררות את הצורך לקבוע אמות מידה ברורות להפעלת סמכות המפקחת. המשיבים הוסיפו כי שאלת מבחן זיהוי קיומו של קיפוח המיעוט המתנגד, אשר המבקשת טוענת כי היא עיקר החידוש בפסק הדין מושא הבקשה, גם היא אינה מתעוררת בנסיבות העניין. זאת, נוכח קביעת בית המשפט קמא בעניין הפגמים שנפלו בחוות דעת המומחה מטעם המפקחת, שבגינם הפער בין תוספת השווי לדירת המבקשת לדירות המשיבים, מצטמצם עד כדי איונו . לבסוף, לגבי יתר טענות המבקשת טוענים המשיבים כי מדובר בטענות ערעוריות, אשר אינן מצדיקות מתן רשות ערעור בגלגול שלישי.

דיון והכרעה

17.

לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור, בתשובה לה ובשאר החומרים שבפני, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות .

18.

סבורני כי הצורך בקביעת אמות מידה להפעלת סמכות המפקחת על רישום המקרקעין מכוח סעיף 5א לחוק החיזוק, כלל אינו מתעורר בנסיבות העניין. זאת, בהתחשב בכך שהפגיעה עיקרית לה טוענת המבקשת – העתקת דירתה מקומת הקרקע לקומה השנייה של הבניין החדש – אינה מעוררת כל שאלה החורגת מהנסיבות הספציפיות של העניין הנדון. יתר על כן, דומה שצודקים המשיבים כי אין מקום לדון בטענת המבקשת בעניין תחולת אמות המידה שנקבעו בעניין שומרוני ביחס להפעלת סמכות המפקחת לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, ביחס להפעלת סמכותה מכוח סעיף 5א לחוק. טענה זו נטענה לראשונה בשלב זה, ולמעשה סותרת חזיתית את טענות המבקשת בערכאות קמא, כך שאין מקום להידרש לה עתה (רע"א 6693/13 אירופה ישראל (מ.מ.ש) בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ , פסקאות 20-19 (16.2.2014)).

19.

אשר לטענת המבקשת בעניין המבחן שקבע בית המשפט קמא לעניין בחינת טענתה לקיפוח על פי תוספת המטרים שתקבל המבקשת ולא על פי בדיקת השווי הכלכלי: הקביעה לפיה דייר שעקב הפרויקט זוכה לתוספת שווי כלכלי נמוכה מהדיירים האחרים במידה ניכרת, עדיין אינו זכאי לכל סעד הואיל ובמישור תוספת המטרים התמונה שונה, ראויה בהחלט לבחינה בבית משפט זה.

על רקע האמור לעיל, אילולא המובהר להלן, הייתי מוצא לנכון ליתן רשות ערעור בנוגע לשאלה האמורה, לצורך העמדת הלכה על מכונה.

ברם, בפסק דינו של בית המשפט קמא נקבע כי בשים לב לפגמים שבחוות הדעת של המומחה מטעם המפקחת, הפער בין תוספת השווי לדירת המבקשת לבין תוספת השווי הממוצעת לדירות המשיבים, מצטמצם עד כדי איון מלא . בנסיבות אלו, הרי שאף אם היה נקבע כי יש להיבט הכלכלי משקל מכריע בקביעת קיומו של קיפוח של הדייר המתנגד, לא היה בכך כדי לשנות את תוצאת פסק הדין מבחינת המבקשת. אשר על כן, חרף חשיבותה העקרונית, הרי שבעניינינו מדובר בשאלה תיאורטית שאינה מצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ראו רע"א 4838/22 רונן ב. בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל (24.7.2022)).

20.

יתר טענות המבקשת, ובפרט טענותיה כי בית המשפט קמא לא נתן משקל מספק להעדפותיה הסובייקטיביות לגבי מאפייני דירתה הקיימת, הן טענות ערעוריות מובהקות אשר אינן מצדיקות מתן רשות ערעור בגלגול שלישי (בע"מ 3909/22 פלוני נ' פלונית , פסקה 10 (16.6.2022)).

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית, וממילא נדחית עמה גם הבקשה לעיכוב ביצוע. המבקשת תישא בהוצאות המשיבים בסך 4,500 ש"ח.