רע"א 1899/13 אור רויאל השקעות בע"מ נ. ישראל גבריאל חיים אדלר

1.

מונחת לפניי בקשה למתן רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט מ' דרורי ) בה"פ 9751-10-12, בגדרה קיבל בית המשפט את בקשת המשיב ליתן סעד זמני של רישום הערת אזהרה על פי סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המודיעה על קיומו של ההליך העיקרי המתנהל בין הצדדים שעניינו מחלוקת על בעלות במקרקעין.

2.

מהבקשה שלפניי עולה התמונה הבאה: קרתא (המשיבה 2) היא חברה ממשלתית המצויה בהליכי חדלות פרעון ומנוהלת על ידי מנהל מיוחד. המנהל המיוחד הציע למכירה את זכויות קרתא בבניין המצוי ברחוב בית הדפוס 12 באזור התעשייה גבעת שאול בירושלים. הבניין הוא בית משותף ולקרתא כשני שלישים ממנו. המבקשת רכשה מהמנהל המיוחד את מלוא זכויות קרתא בבניין תמורת 10.5 מיליון ₪ והמכר אושר על ידי בית המשפט של פירוק. המשיב טוען כי רכש מקרתא, לפני למעלה מעשרים שנים, זכויות בחצר ובגג הבניין לרבות זכויות בניה הצמודות לחצר ולגג. הוא פנה למנהל המיוחד וטען כי רכש מקרתא את מלוא זכויותיה ברכוש המשותף בגג ובחצר המבנה. משכך, ובטרם רכשה המבקשת את זכויות קרתא, המנהל המיוחד כלל במסמכי המכרז הוראה על קיום הטענה מצד המשיב לזכויות בגג ובחצר. לאחר שחוזה המכר בין המבקשת למנהל המיוחד אושר בבית המשפט של פירוק, הגיש המשיב בקשה להורות ולקבוע כי הוא בעל הזכויות ברכוש המשותף במקרקעין. בית המשפט קבע כי אין זה ראוי כי הבקשה תידון בבית המשפט של פירוק והורה על מחיקתה.

על רקע זה, המשיב פנה לבית המשפט המחוזי בירושלים בהמרצת פתיחה בבקשה דחופה למתן סעד זמני. הוא ביקש סעד הצהרתי שיקבע כי הוא בעל הזכויות במקרקעין בהתאם להסכם שנכרת עימו. עוד ביקש כי תירשם הערת אזהרה על חלקות משנה שאותן רכשה המבקשת מהמנהל המיוחד. בית המשפט קיבל את עתירת המשיב באופן שניתן צו זמני במעמד צד אחד בכפוף להפקדת ערובה בסך 20,000 ₪. המבקשת הגישה את תגובתה לבקשה לצו זמני והתקיימו מספר דיונים בעניין שבהם התברר לכאורה כי המשיב העביר את זכויותיו לצד שלישי וזה העביר אותן לצד רביעי. נציגי צדדים אלה נחקרו אף הם בבית המשפט שהעלה את סכום הערובה לסך של 100,000 ₪. בהמשך החליט בית המשפט המחוזי להשאיר את החלטתו על מתן סעד זמני בתוקף ולפיה תירשם הערת אזהרה בדבר ניהול ההליך העיקרי עד לסיומו. על החלטה זו הוגשה הבקשה למתן רשות ערעור.

3.

המבקשת טוענת כי יש לבטל את ההחלטה ולהורות על מחיקת הערת האזהרה. לחילופין היא טוענת כי יש לסייג את הצו כך שהוא לא יתייחס לזכויות בניה עתידיות וכן כי יש להגדיל את גובה הערובה של המשיב לסך של כמיליון ₪ כתנאי להמשך תוקפו של הצו. עיקרי נימוקיה לבקשה הם: המשיב לא נהג בתום לב ובניקיון כפיים ולא מסר בבקשתו לסעד זמני את כל העובדות הרלוונטיות ובהן העובדה כי כבר אינו בעל עניין בנכס ושמכר את זכויותיו לאחרים. כן טוענת המבקשת כי הבקשה לסעד זמני הוגשה בשיהוי רב; לטענתה אין ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה שכן המשיב לא עמד במרבית התחייבויותיו בהסכם הרכש שהציג מלבד ביצוע התשלום לו התחייב. אחרון טוענת המבקשת כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה.

4.

לאחר שעיינתי בבקשה ובצרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות ואין הצדקה למתן רשות ערעור. החלטתו של בית המשפט המחוזי מנומקת תוך שקילת האינטרסים של הצדדים וכך גם התוצאה בשלב המקדמי של ההליך. אמנם בית המשפט המחוזי לא דן בהחלטתו במספר טענות וסוגיות, בהן הטענה בדבר שיהוי בהגשת הבקשה, אך עולה מהחלטתו כי היה מודע להן וסבר כי המקום לדון בהן הוא בהליך העיקרי. כמו כן, בית המשפט המחוזי סבר כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיב. נאמר כי אם לא תירשם הערת אזהרה ותירשם הערת אזהרה נוגדת לטובת צד ג' כלשהו אז המשיב לא יוכל לבצע פעולה שנוגדת את אותה הערת אזהרה. זאת, גם אם יזכה בסעד המבוקש על ידו בהליך העיקרי. עוד נאמר כי "במצב כזה ההליך העיקרי יהפוך להליך סרק החסר נפקות מעשית". באשר לנזק שייגרם למבקשת הבהיר בית המשפט המחוזי כי הערת האזהרה שאותה הורה לרשום אינה מגבילה את השימוש בנכס (פס' 18 להחלטת בית המשפט המחוזי). היא לא מעלה או מורידה לצורך ההכרעה בשאלת הבעלות בנכס שתוכרע בהליך העיקרי. עוד צוין כי יידוע רוכש פוטנציאלי על קיומו של ההליך בין הצדדים והימנעותו של אותו רוכש מהתקשרות בעסקה יסב נזקים מזעריים לעומת הנזקים שיוסבו לכל המעורבים (כולל למבקשת) באם קיומו של ההליך המשפטי בין הצדדים יתגלה לרוכש הפוטנציאלי לאחר התקשרות בהסכם עימה. נקבע כי גם קשיים שבהם נתקלה המבקשת מצד בנקים למשכנתאות בעקבות קיומה של הערת האזהרה, עליהם היא הצביעה בפני בית המשפט, אינם מהווים נזק גדול יותר מזה שעשוי להיגרם למשיב אם לא יינתן הסעד הזמני.

אף הטענה כי המשיב לא מסר בבקשתו לסעד זמני את כל העובדות הרלוונטיות, ובהן כי המשיב העביר את זכויותיו בנכס לצד שלישי וזה העבירן לצד רביעי, אין בה כדי לשנות מהחלטתו של בית המשפט המחוזי. ההחלטה שעליה הוגשה בקשת רשות הערעור התקבלה לאחר שבית המשפט המחוזי היה מודע לפרטים אלה והצדדים הנוספים אף נחקרו בבית המשפט. גם אם אכן, כפי שטוענים המבקשים, התמונה במלואה בעניין זה לא הונחה בפני בית המשפט המחוזי, הרי שבית המשפט המחוזי בהחלטתו האחרונה העניק לכך את המשקל הראוי בעיניו והחליט לחזור בשנית על החלטתו בדבר הענקת הסעד הזמני. גם בעניין זה ציין בית המשפט המחוזי כי המקום לדון בו הוא בהליך העיקרי.

הנה כי כן, נראה שאין מקום להתערב בהחלטה של בית המשפט המחוזי. הכרעה זו כאמור מפורטת ומנומקת ובגדרה נשקלו השיקולים הרלוונטיים. לכך יש להוסיף את הנטייה של ערכאת הערעור שלא להתערב בהחלטות בדבר מתן סעד זמני דווקא בשל שיקול הדעת הרחב שהוענק לערכאה המבררת בכגון דא. לא בכדי הביקורת הערעורית על החלטה מעין זו מסווגת כבקשה למתן רשות ערעור ולא כערעור בזכות. כמו כן, לא מצאתי לנכון גם לשנות את גובה הערובה שנקבע. כפי שציין בית המשפט המחוזי, הסכום שנקבע משקף נקודת איזון סבירה ואין צורך להעלותו שכן ההגבלות מכוח ההערה הן נמוכות יחסית. כמובן, ההחלטה מושא הבקשה היא זמנית ואין בה, בדומה להחלטה זו, כדי לפסוק בסכסוך העיקרי.

5.

סיכומו של דבר, הבקשה נדחית. בהעדר בקשה לתגובה, אין צו להוצאות.