רע"א 2029/15 אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ. ק.ר. 2X4 השקעות ונכסים 2

1.

המבקשת היא חברת הניהול של בניין שבו שני אולמות בבעלות המשיבה (להלן:

הבניין ). התשלום עבור שירותי הניהול הוסדר בהסכם שנחתם בין המבקשת לבין המשיבה בשנת 2000 (להלן: ההסכם ; דמי ניהול ). ברבות הימים התגלעה מחלוקת באשר לפרשנותם של הסעיפים הרלוונטיים בהסכם והמשיבה הפסיקה לשלם למבקשת את דמי הניהול. כתוצאה מכך הגישה המבקשת מספר תביעות נגד המשיבה לתשלום דמי ניהול עבור תקופות שונות. במהלך אחד ההליכים הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה הסכום שעל המשיבה לשלם למבקשת הוא ה"עלות" ( Cost ) בתוספת 13% רווח (להלן: סעיף ההסכמה ). ביום 2.11.2008 קיבלה ההסכמה תוקף של פסק דין (כב' השופט א' ש' שילה ). ברם, בכך לא בא הסכסוך על פתרונו שכן עתה התברר כי המבקשת והמשיבה חלוקות על פרשנות הביטוי "עלות" שבסעיף ההסכמה. המבקשת טענה כי ה"עלות" כוללת את ההוצאות הישירות הכרוכות בתחזוקת הבניין ותפעולו ואת הוצאות התקורה העקיפות (כגון שכר המנהלים במבקשת). לעומתה, המשיבה טענה כי הביטוי "עלות" מתייחס רק להוצאותיה הישירות של המבקשת ואילו התשלום עבור תקורה מגולם – לפחות באופן חלקי – בתשלום מרכיב הרווח העומד על 13%, כאמור. בנוסף, נחלקו המבקשת והמשיבה בשאלת דרך חישוב דמי הניהול. ההסכם קבע כי דמי הניהול יחושבו לפי שטח הרצפה של נכסי המשיבה (ללא הצמדות) ביחס לכלל שטח היחידות בבניין. ואולם, פרטיו המדויקים של מנגנון זה לא נקבעו וגם לגביו לא הצליחו המבקשת והמשיבה להגיע לכלל הסכמה.

2.

שתיים מהתביעות שהגישה המבקשת נגד המשיבה לתשלום דמי ניהול נוגעות לענייננו: האחת , עבור התקופה שבין 1.1.2010 לבין 31.12.2010 (להלן: התביעה הראשונה ). השנייה , עבור התקופה שבין 1.9.2006 לבין 31.12.2009 (להלן: התביעה השנייה ). בתביעה הראשונה פסק בית המשפט השלום בראשון לציון (כב' השופטת מ' עמית-אניסמן ) שקבע כי המושג "עלות" כולל את ההוצאות הישירות בלבד; וכי שטח נכסיה של המשיבה לצורך חישוב חלקה היחסי בדמי הניהול יקבע על פי ההסכם ויעמוד על 1,297 מ"ר (להלן: פסק הדין הראשון ). בתביעה השנייה פסקה המפקחת על רישום המקרקעין ברחובות (כב' המפקחת ת' פריאנטה ) שאימצה באופן מלא את פסק הדין הראשון וקבעה שהוא בבחינת מעשה בית דין לגבי הסוגיות שבמחלוקת. המבקשת ערערה על שני פסקי הדין והמשיבה הגישה ערעור שכנגד על פסק הדין הראשון. הערעורים נדונו במאוחד. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט י' שינמן ) דחה את ערעורי המבקשת בכל הנוגע לפרשנות המושג "עלות". נקבע כי יש לאמץ את הקביעות שבפסק הדין הראשון שלפיהן בנסיבות העניין לא ניתן היה להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים בשאלת הכללת מרכיב התקורה ב"עלות" שעל תשלומה הסכימו הצדדים. משכך, היה נכון לפרש את ההסכם ואת סעיף ההסכמה על סמך אומד דעתם האובייקטיבי של הצדדים ולקבוע כי פרשנות זו מובילה למסקנה כי הוצאות התקורה אינן חלק מן ה"עלות". אגב כך נדחתה טענת המבקשת שלפיה הביטוי "עלות" צריך להתפרש על פי פרשנותו החשבונאית והמילונית המקובלת שלטענת המבקשת כוללת גם את הוצאות התקורה, שכן פרשנות זו עלולה לעודד את המבקשת להגדיל את הוצאות התקורה במטרה להגדיל את רווחיה. בצד זאת, מצא בית המשפט להתערב בקביעות פסק הדין הראשון בנוגע לגודל השטחים הרלוונטיים לצורך חישוב חלקה היחסי של המשיבה בדמי הניהול. נקבע כי אלה צריכים להיקבע על סמך הרישום במרשם המקרקעין ולא על סמך ההסכם כך ששטח נכסי המשיבה לצורך חישוב דמי הניהול יעמוד על 1,151.4 מ"ר.

3.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי. בתמצית, טענה המבקשת כי שגו הערכאות הקודמות שפירשו את הביטוי "עלות" על פי כללי הפרשנות המקובלים בשיטתנו ולא על בסיס פרשנותו החשבונאית הרווחת, כמוסבר לעיל. המבקשת טענה כי מדובר בשאלה עקרונית ורחבה הנוגעת לפרשנותם של הסכמים הכוללים ביטויים מקצועיים מובהקים דוגמת הביטוי "עלות". לטענתה, במקרים אלה יש ליתן בכורה למובן המקצועי של המושג ורק לאחר מכן להידרש לאומד דעת הצדדים להסכם. עוד נטען כי שגה בית המשפט קמא שקבע כי השטחים הרלוונטיים לחישוב חלקה היחסי של המשיבה בדמי הניהול יקבע על פי מרשם המקרקעין, שכן הקבוע במרשם הפך למחייב רק ממועד רישום הבניין כבית משותף, שהוא מאוחר למועד האירועים הרלוונטיים לענייננו. לפיכך, טענה המבקשת כי השטחים היו צריכים להתחשב לפי הקבוע בהסכם.

4.

משעיינתי בבקשה מצאתי כי דינה להידחות. טענות המבקשת הן בעלות אופי ערעורי ובעיקרן הן חזרה על טענותיה לפני הערכאות הקודמות בעניין פרשנות המושג "עלות" ובדבר קביעת גודל השטח של נכסי המשיבה לצורך חישוב חלקה היחסי בדמי הניהול. טענות אלו התבררו לעומקן ובאורח ממצה על ידי הערכאות הקודמות והוכרעו בפסקי דין מפורטים ומנומקים. אף לא מצאתי כי שאלת הכללתו של ביטוי מקצועי בהסכם היא עניין המעורר שאלה משפטית חדשנית המצריכה בירור לפני ערכאה זו. מושגים מקצועיים בהסכמים מתפרשים כעניין של יום ביומו על פי כללי פרשנות החוזים המקובלים בשיטתנו שביסודם התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים להסכם. בנסיבות אלו, לא מצאתי כי המבקשת הצביעה על שאלה משפטית בעלת חשיבות רחבה החורגת מעניינם של הצדדים ומצדיקה מתן רשות לערער ב"גלגול שלישי" (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982); רע"א 6893/14 כהן נ' חברת אברם כהן ושות' חברה קבלנית , פסקה 9 (14.4.2015)).

הבקשה נדחית אפוא. משלא התבקשה תשובה אין צו להוצאות.