רע"א 2258/14 בניני בר אמנה חברה לבניין ופיתוח בע"מ נ. עדיאל בע"מ

מונחת לפניי בקשה למתן רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (ת.א. 58376-06-13, כבוד השופט ב' גרינברגר ), בגדרה ניתן צו מניעה זמני. על פי הצו שניתן, מנועה המבקשת להיכנס ל-3 יחידות דיור בפרויקט בניה שיזמה, או לבצע בהן כל פעולה שתפגע בזכות העיכבון של המשיבה – החברה הקבלנית.

עובדות והליכים

1.

המבקשת, בנייני בר-אמנה חברה לבניין ופיתוח בע"מ, היא חברה יזמית של פרויקטים למגורים (להלן: בנייני בר-אמנה ). המשיבה, עדיאלי בע"מ, היא חברה קבלנית העוסקת בתחום הבניה והפיתוח (להלן: עדיאלי ). הצדדים התקשרו בהסכמים לבניית יחידות מגורים בפרויקטים שונים. אחד מהם הוא בניית 12 יחידות דיור ביישוב מעלה מכמש (להלן: ההסכם ו- הפרויקט ). עדיאלי הגישה לבית המשפט המחוזי תביעה כספית על סך של כ-5 מיליון ש"ח, בטענה כי בנייני בר-אמנה הפרה את ההתקשרות מולה, בין היתר ביחס לפרויקט. בנייני בר-אמנה הגישה תביעה שכנגד על סכום דומה בגין ליקויים שונים בבנייה ומרכיבי נזק נוספים.

לאחר הגשת התביעה עתרה עדיאלי למתן סעד זמני, לפיו ייאסר על בנייני בר-אמנה להיכנס ליחידות הפרויקט או לבצע בהן עבודה כלשהי, לרבות מימוש התקשרויות בקשר עימן, או לבצע פעולה שתפגע בזכות העיכבון של עדיאלי ביחס ליחידות אלה.

2.

בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה לסעד זמני בחלקה. לעניין העיכבון, נקבע כי עדיאלי לא ויתרה על השליטה ביחידות הפרויקט וכי אין במחלוקת לגבי גובה החוב כדי לפגום בזכות העיכבון שלה. כמו כן, נקבע כי ויתור על זכות העיכבון צריך להיעשות בבירור ובמפורש וכזאת לא נעשה. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי המשיבה פעלה בחוסר תום לב משמכרה 9 מיחידות הפרויקט מבלי להודיע לעדיאלי ולאחר שהחליפה את המנעולים בהן. זאת חרף התנגדות עדיאלי למסור את היחידות עד שישולם החוב הנטען כלפיה. עוד נקבע כי מתקיימת עילת תביעה לכאורה – אחד מהתנאים למתן סעד זמני. ברם, הסעד הוגבל ל-3 יחידות הדיור שטרם נמכרו (להלן: היחידות ). זאת משני טעמים: ראשית, על רקע הפער בין שווי היחידות (9 היחידות שנמכרו הוערכו בשווי של כ-6 מיליון ש"ח) לבין גובה החוב הנטען ביחס לפרויקט (כ-1.35 מיליון ש"ח); ושנית, לנוכח מאזן הנוחות שנטה, כפי שנקבע בהחלטת בית המשפט המחוזי, לטובת בנייני בר-אמנה.

מכאן הבקשה שבפניי, במסגרתה עותרת בנייני בר-אמנה לביטול הסעד שניתן.

הבקשה למתן רשות ערעור

3.

לטענת בנייני בר-אמנה, עדיאלי סירבה להשלים את עבודות הבינוי ולמסור את יחידות הדיור לידיה בהתאם להוראות ההסכם, ולמעשה היא נטשה את אתר העבודות חודשים רבים קודם לכן. על פי קו זה, לעדיאלי אין כל שליטה פיזית ואקטיבית ביחידות הדיור מזה חודשים רבים, שהיא אחד מהתנאים לעיכבון. כמו כן, נטען כי מועד החיוב של בנייני בר-אמנה כלפי עדיאלי טרם התגבש, וגם מסיבה זו אין לאחרונה זכות עיכבון. לחלופין, נטען כי סעיף 32(א) להסכם מהווה ויתור מפורש על זכות זו. בנוסף, ולעניין מאזן הנוחות, נטען כי הנזק שייגרם לבנייני בר-אמנה כתוצאה מהסעד הזמני הוא רב, וכי ערכן של היחידות הוא כמעט כפול מהחוב שעדיאלי טוענת לו. עוד נטען כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר ומבלי שצורפו לה בטוחות מתאימות. עדיאלי, מצידה, סומכת את ידיה על החלטת בית המשפט המחוזי, וטוענת כי אין הצדקה להתערב בה.

להשלמת התמונה יצוין, כי לאחר הגשת הבקשה הצעתי לצדדים הסדר לפיו הבקשה תתקבל, במובן זה שצו המניעה הזמני שניתן יחול על 2 יחידות דיור של הפרויקט בלבד. הצעה זו הועלתה לנוכח ערך הדירות וסכום החוב, כמפורט בתביעת עדיאלי ובהחלטת בית המשפט המחוזי. בנייני בר-אמנה קיבלה את ההצעה, אך עדיאלי דחתה אותה. אפנה, אפוא, להכרעה בבקשה דנא.

דיון והכרעה

4.

לאחר עיון בטענות הצדדים ובהחלטת בית משפט קמא, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. על פי ההלכה הפסוקה, אין זה מנהגה של ערכאת הערעור להתערב בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה לעניין סעדים זמניים, אלא במקרים חריגים (ראו, למשל, רע"א 4717/13 ראג'ח גאליה ואח' נ' מוניר חלאילה

(21.1.2014), בפסקה 4 וההפניות שם). לא מצאתי כי המקרה דנא בא ביניהם.

אף לגופם של דברים, איני סבור כי יש מקום מבחינה משפטית להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי. בבוא בית המשפט ליתן סעד זמני, עליו לשקול מספר עניינים: האחד, האם בתובענה העיקרית קיימת עילת תביעה, כאשר הבחינה נעשית ברמת ה"לכאורה" בלבד. השני, מאזן הנוחות בין הצדדים; והשלישי – שיקולים שביושר, לרבות תום ליבו של המבקש (תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

לעניין ראיות מהימנות לכאורה לקיומה של עילת תביעה – בית המשפט המחוזי קבע במסגרת ההליך הזמני כי אלה בנמצא. טענותיה של בנייני בר-אמנה לפיהן טרם התגבש מועד החיוב – נדחו. זאת בהתבסס, בין היתר, על הנסיבות העובדתיות לפיהן החשבונות מושא החוב הוגשו לאחר שפרץ סכסוך בין הצדדים, אשר ייתכן כי השפיע על סירוב המפקח לאשר את החשבונות טרם תשלומם. עוד נקבע כי אין זה בלתי סביר כי הדרישה מצד בנייני בר-אמנה לביצוע התיקונים לפני המסירה – חרף האמור בהסכם – נבעו מרצונה שלא לשלם את החוב. כפי שציין בית המשפט המחוזי בהחלטתו, המחלוקת לגבי עצם החיוב הכספי ובעיקר ביחס לגובהו – בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים ולנסיבות העובדתיות הקונקרטיות – תתברר בהליך העיקרי. ואולם, נראה כי אין בה כדי לשלול מעדיאלי את זכות העיכבון על רקע המכלול. יוזכר שוב כי לצורך מתן סעד זמני מספיקה ראיה לכאורה ולא נדרש שכנוע במידה הדרושה להכרעה הסופית. לאמור, הממצאים העובדתיים אינם בגדר סופיים.

5.

קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה לעדיאלי זכות עיכבון נשענה גם על החזקת היחידות על ידי עדיאלי. תוקפה של זכות העיכבון כערובה לקיום חיוב מותנה, בין היתר, בהחזקת הנכס על ידי הנושה. להחזקה זו ארבע תכונות עיקריות: החזקה שראשיתה בהחזקה כדין; החזקה שאופייה "שליטה" בנכס; החזקה בלעדית מכוח עיכבון; והחזקה באופן רצוף (ראו: נינה זלצמן עיכבון

130-120 (התשנ"ט-1989)). מטיעוני הצדדים ומעיון בחומר עולה כי עיקר המחלוקת נסוב סביב יסוד "השליטה" ו"ההחזקה הרצופה".

למרכיב השליטה שני יסודות: היסוד הפיזי, קרי היכולת הפיזית של המחזיק לשלוט בנכס; והיסוד הנפשי, דהיינו המודעות והרצון שלו לשלוט בנכס. מקובלת עליי קביעת בית המשפט המחוזי, שלפיה גם אם עדיאלי לא נכחה פיזית במקום, ניתן לומר כי היחידות היו בשליטתה הפיזית, למצער עד להחלפת המנעולים על ידי בנייני בר-אמנה, כך שיכלה לשלוט על הכניסה אליהן. לעניין היסוד הנפשי, נראה כי גם זה מתקיים. עדיאלי סירבה לבקשת בנייני בר-אמנה למסור לידיה את היחידות, והתכוונה להמשיך ולהחזיק בהן עד להסדרת החובות כלפיה (ראו והשוו: ע"א 79/89 סולל בונה בע"מ נ' אחים גולדשטיין חברה לשיכון ופיתוח בע"מ (בפירוק) , פ"ד מו(3) 58 (1992), שנסיבותיו דומות לנסיבותינו. להלן: עניין

סולל בונה ).

בית המשפט המחוזי קבע גם כי ראשית ההחזקה של עדיאלי ביחידות הפרויקט הייתה כדין, ואולם לא קיימת החזקה רצופה בהן. יחד עם זאת, אין לקרוא דברים אלה במנותק מהמשכם הישיר. בית המשפט המחוזי מוסיף וקובע כי ההחזקה הרצופה לא קיימת "לאחר שהמשיבה (בנייני בר-אמנה) החליפה את המנעולים והשתלטה על האתר והיחידות". סעיף 11 לחוק המטלטלין, התשל"א-1971, שהוא ההסדר הכללי לעניין זכות עיכבון והפעלתה, קובע בסעיף קטן (ד) שלו כך: "הוציא הנושה מרצונו את המטלטלין המעוכבים משליטתו, יפקע העיכבון". יצוין כי סעיף קטן (ה) מחיל הוראה זו גם לעניין מקרקעין, וכן על עיכבון על פי הסכם. ואולם, עולה על פני הדברים ובמידת ההוכחה הנדרשת בשלב זה, עדיאלי לא הוציאה את היחידות משליטתה מרצונה. בנייני בר-אמנה שללה ממנה את השליטה ביחידות באמצעות החלפת המנעולים, חרף התנגדותה של עדיאלי למסור את החזקה בהן עד להסדרת החוב הנטען כלפיה (וראו שוב עניין סולל בונה ). כפי שקבע בית המשפט המחוזי, התנהלות זו של בנייני בר-אמנה נחזית להיות חסרת תום-לב. גם לכך יש נפקות לעניין מתן סעד זמני, באופן התומך בדחיית הבקשה.

בנוסף, לא ראיתי מקום להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה עדיאלי לא ויתרה על זכות העיכבון. הנחת המוצא היא קיומה של זכות עיכבון, בהתקיים התנאים שבדין. בהתאם, וכמצוות הפסיקה, ויתור על זכות זו צריך להיות ברור ומפורש (ראו רע"א 5095/93 פ.א. ארבן בע"מ נ' גבי א.ג.ר שותפות לבנין ופיתוח , פ"ד מט(1) 730 (1995)). מסקנתו של בית המשפט המחוזי בדבר העדרו של ויתור כאמור, וכי אף אין בלשונו של סעיף 32(א) להסכם משום ויתור כזה, אינה מגלה – על פניה – טעות המצדיקה התערבות, בפרט במסגרת בקשה למתן רשות ערעור. על רקע כל האמור, איני נדרש לדון בטענות הנוספות בדבר שיהוי בהגשת הבקשה לסעד זמני ואי המצאת הבטוחות, אך מעיון ראשוני ועל פני הדברים נראה כי גם דינן של אלה להידחות.

6.

ומכאן למאזן הנוחות. בית המשפט המחוזי היה ער לכך כי בבקשת עדיאלי לסעד זמני ביחס לכל 12 יחידות הפרויקט, נטה מאזן הנוחות לטובת בנייני בר-אמנה. בהיותו מודע לדרישת המידתיות, הגביל בית המשפט המחוזי את הסעד הזמני רק ל-3 היחידות של הפרויקט שלא נמכרו. הגבלה זו נבעה גם, כאמור, מהפער הבלתי סביר בין שווי כל היחידות לבין גובה החוב הנטען. נראה כי איזון זה הוא איזון ראוי, ומסקנה זו מתחזקת לנוכח האמור בתגובת עדיאלי להצעתי כמפורט בסעיף 4 לעיל. לפיכך, גם תנאי זה מטה את הכף לטובת דחיית הבקשה דנא.

בסעיף 95 לבקשה למתן רשות ערעור, מוסיפה בנייני בר-אמנה כי אינה מתנגדת להפקדת ערובה מתאימה בקופת בית המשפט, כקבוע בסעיף 11(ג) לחוק המטלטלין, ובלבד שתוכל לסיים את עבודות הבינוי ביחידות ולמוכרן לצדדים שלישיים. הצעה זו לא הועלתה בהליך קמא, ונראה כי די בכך כדי לדחותה כעת.

7.

אשר על כן, הבקשה נדחית. בנייני בר-אמנה תישא בהוצאות עדיאלי בסך של 12,000 ש"ח.