רע"א 2299/07 מאיר לוי נ. מנהל מקרקעי ישראל

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו (סגנית הנשיא גרסטל והשופטים פוגלמן ושילה) בע"א 2399/05 מיום 31.1.07, בגדרו נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב – יפו (השופטת רביב) בת"א 26860/01, ת"א 26863/01 ות"א 26864/01 מיום 10.5.05.

ב.

משנת 1947 מחזיקה משפחת המבקשים ב- 4 דונמים בתל אביב באזור הידוע כ"שכונת הארגזים". כיום נותרו במקרקעין 2 מתוך 4 בתי האב המקוריים - אחד מבתי האב העביר את זכויותיו במקרקעין לאחר, והשני פונה בהסכמה לפני מספר שנים. המשיבות 2 ו – 3 זכו ב"מכרז לפינוי ובינוי בשכונת הארגזים תל אביב – יפו" (להלן המכרז ). בדצמבר 2000 פנו המשיבות הללו למבקשים והציעו להם לפנות את המקרקעין בתמורה לפיצוי לפי תנאי המכרז אחרת תוגש נגדם תביעה לפינוי. בפברואר 2001 הוגשו תביעות בסדר דין מקוצר כנגד המבקשים לפינוי ולסילוק יד מהמבנים המשמשים למגוריהם. תחילה ניתנה למבקשים רשות להתגונן רק בטענת "מעמד של 'ברי רשות' (צ"ל בעברית בני רשות – א"ר) ולשאלת הגבלת זכות הביטול של הבעלים בתנאים כלשהם", בהמשך הרחיב בית המשפט המחוזי (בר"ע 2459/01) את הרשות גם "לגבי טענת הכחשת גבולות המקרקעין וגם לגבי טענת ההתיישנות הן מכוח סע' 78 לחוק הקרקעות העותומני והן מכוח ישיבתם של המבקשים בקרקע".

ג.

בית משפט השלום קיבל את תביעות המשיבות תוך שהוא דוחה את טענות המבקשים. נקבע, כי להגשת תביעת הפינוי לא נצרכה הערכת שמאי בנוגע לשטח המקרקעין, וכי הגם שנדרש מההצעה שהופנתה למבקשים להיות בכתב וכזו "שמניחה בסיס מוצק לניהול משא ומתן יעיל בין הצדדים", לא היה צורך לרדת בה לפרטי הדיור החלופי בטרם הביע המחזיק נכונות עקרונית להתפנות. בית המשפט צידד בעמדת המבקשים, לפיה אין במכתב שנשלח להם כדי לעמוד בפירוט הנדרש ביחס לפיצוי המובטח במסגרת המכרז. עם זאת נקבע, כי הפגם תוקן במידה ניכרת באמצעות תצהיר תשובה לשאלון במסגרת ההליכים המוקדמים. בית המשפט דחה את טענות המבקשים בעניין זיהוי הנכס והגדרת גבולותיו. לא נתקבלה גם טענת התיישנות מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, אותה העלו המבקשים, לפיה רכשו את המקרקעין בשנת 1947 מערבי אשר הציג עצמו כבעל המקום, ואשר זכותו במקרקעין התגבשה לאחר שהחזיק ועיבד אותן במשך תקופה העולה על 10 שנים. נקבע, כי לא עלה בידי המבקשים לבסס את טענתם על סמך ראיות שאינן עדות מפי השמועה, וכן שאין בעובדות שנטענו כדי להקנות להם זכות במקרקעין מכוח סעיף 78 הנזכר. עוד נאמר, כי אין לטענת המבקשים להתיישנות מכוח שנות ישיבתם במקרקעין על מה להתבסס, שכן בשנת 1966, עת הפכה הקרקע למוסדרת, טרם מלאו להחזקת המבקשים במקרקעין 20 שנות התיישנות כנדרש במקרקעין מסוג מירי - שלגביהם חל סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני, כפי שתוקן בסעיף 22 לחוק ההתיישנות. עוד נקבע, כי המקרה אינו נופל בגדר אותם מקרים חריגים בהם מכירים ברישיון בלתי הדיר. בית המשפט דחה את חישוב הפיצוי שערכו המשיבות 2 ו- 3, וקבע למבקש 1 פיצוי בסך 533,953 ₪ ולמבקשת 2 פיצוי בסך 494,589 ₪.

ד.

בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהגישו המבקשים. נקבע כי על פי המכרז, לא נדרשה ההצעה שהוגשה למבקשים להיות מפורטת במידה כזו המאפשרת בקבלתה כריתת חוזה, כטענת המבקשים, בפרט כאשר המבקשים לא גילו עניין בחתימה על הסכם פינוי. נקבע, כי "המערערים לא הוכיחו, ואף לא טענו כי האדם שממנו רכשו את המקרקעין החזיקם ועיבדם במשך תקופה של עשרים וחמש שנה שעד לפירסומו של חוק היסוד (אלא רק 10 שנים, לפי גיל העצים)"; קרי, לא נתקיימו תנאי סעיף 29(ב) לחוק ההתיישנות. כן נקבע, כי עד כניסת חוק המקרקעין לתוקף ב- 1.1.70, לא החזיקו המבקשים במקרקעין 25 שנה, ועל כן לא רכשו זכות מכוח ההתיישנות. ועוד, אף אילו הוכר שלמבקשים רשות מכללא להשתמש במקרקעין – ניתנת רשות זו לביטול עם גילוי דעת המשיב 1 שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון. נקבע, כי אין לקבל טענת המבקשים לפיה הסתמכו על מצג המשיב 1, שכן "בניה בלתי חוקית נתונה, מעצם טבעה, לסכנת הריסה, ואין הבונה רשאי לטעון לזכות הנשענת על הסתמכותו". בית המשפט לא מצא עילה להתערב בקביעת הפיצויים, בכפוף לברירה שהשאיר בידי המבקשים לומר אם מעוניינים הם

שהפינוי יהיה רק מן השטח המסומן על פי התשריט שצורף לכתב התביעה. מכאן בקשת רשות הערעור.

ה.

ככלל, חוזרים המבקשים על טיעוניהם בערכאות הקודמות, להלן עיקריהם: נטען, כי המשיבות לא עמדו בתנאים המוקדמים שנקבעו במכרז להגשת התביעות, שכן המשיבות 2 ו- 3 לא הציגו בפני המבקשים שהם זכאים לו לפי הקריטריונים הנהוגים לעניין דיור חליף או שווה ערך לדיור חליף; המשיבות 2 ו- 3 לא הציגו בפניהם חלופות מפורטות ומסוימות בכתב; כן לא נעשתה הערכת שמאי למקרקעין. נטען, כי בהתאם לתצהירי המבקשים - אשר לא נסתרו בערכאות דלמטה - האדם אשר ממנו נרכשו המקרקעין, החזיק ועיבד אותן יותר מ- 10 שנים (זאת - על פי גיל העצים) – ועל כן רכש את זכות הבעלות בהן מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני. נטען, כי מאחר ואותה עת המבקשים היו קטינים, לא היה ביכולתם לעמוד על זכויותיהם לרישום המקרקעין. עוד נטען, כי השיהוי בהגשת התביעות נגדם גרם להם נזק ראייתי כבד, מאחר שהעדים לאירועים אינם עוד בין החיים. נטען כי סעיף 22 לחוק ההתיישנות חוקק בשנת 1965, לאחר שזכות המבקשים במקרקעין – אשר מצויה בחזקתם משנת 1947 - כבר התגבשה. נטען, כי בשתיקתו, במעשיו ובמחדליו העניק להם המשיב 1 רשות בלתי הדירה להחזיק ולהשתמש במקרקעין. עוד נטען, כי שגה בית משפט קמא בחישוב הפיצוי המגיע למבקשים על פי תנאי המכרז, וכי היה עליו לפסוק להם דיור חלופי, וזאת - בלי קשר לשאלה אם רצו בכך המבקשים.

ו.

(1) לאחר העיון לא ראיתי מקום להיעתר לבקשה. ראש לכל, חרף האדרת הציבורית שביקש בא כוחם המלומד של המבקשים להעטות על הבקשה, אין המדובר בנושא מאותם שבהם נשקלת רשות ערעור בגלגול שלישי. המדובר ביישום הלכות משפטיות מוכרות, והתיק נדון בהרחבה בשתי ערכאות והוכרע בפסקי דין מפורטים ומנומקים, תוך קביעות שאין מקום לשוב ולהידרש אליהן. די בכך לשם אי היעתרות לבקשה.

(2) אוסיף: המדובר במאמץ הסיזיפי של הרשויות, משניעורו לכך, ושכמותו גם במקומות אחרים, למימוש זכויות הציבור במקרקעין. ועם זאת, משמדובר במי שישבו במקום עשרות שנים רבות, הדבר נעשה תוך פיצוי, על פי כללים ואמות מידה.

(3) אכן לדידי – אם אכן המכתב מיום 17.12.00 הוא הפניה הראשונה למבקשים מטעם המשיבים, הייתי מצפה, למצער במישור האנושי, שלעולם יש לו חשיבות , לדרך ראויה יותר מאשר המכתב ששוגר, ושזו לשונו:

"1.

הנכם מחזיקים שלא כדין בנכס שכתובתו דרך לוד 98, תל-אביב.

2.

מוצע לכם בזאת לפנות את הנכס המוחזק על ידכם כאמור, בתמורה לקבלת פיצוי בהתאם לתנאי מכרז מס' תא/25/0/98 לפינוי ובינוי השכונה, שפורסם על ידי מינהל מקרקעי ישראל, עיריית תל-אביב-יפו וחברת מבני תעשיה בע"מ, ובו זכו מרשותי (להלן: "המכרז").

3.

הנכם מתבקשים לפנות למשרד מרשותי, הממוקם ברחוב שתולים 61, תוך שבוע ימים מתאריך מכתבי זה, לצורך חתימה על הסכם פינוי.

4.

במידה ולא תתקבל פנייתכם תוך שבוע ימים כאמור, לא תוותר בידי מרשותי כל ברירה, אלא להגיש תביעת פינוי נגדכם.

5.

יודגש, כי הרשות לשימוש בנכס, המוחזק על ידכם כאמור, אם ניתנה לכם, בוטלה, לרבות בפרסום המכרז".

אמנם, פשיטא שלא היתה צריכה להיות הצעה "מפורטת, כך שכל שהיה על המערערים לעשות כדי שייכרת חוזה הוא לקבלה" – כפי שניסח בית המשפט המחוזי את טענת המבקשים – אך היה מקום ליתר פירוט מאשר ניתן, ואולי גם לשיג ושיח. ואולם, אף אם היה המכתב יכול להיות מנוסח אחרת והגישה האנושית ראויה יותר, בינתיים רופא פגם זה במהות, אם בתצהיר התשובה של המשיבים כדברי בית משפט השלום, אם באפשרויות שהיו למבקשים בחלוף הזמן להידרש לעניין הפיצוי, אילו רצו בכך . לכן אין מקום להלום טענה בעניין זה כמכרעת בנידון דידן. אל נשכח כי בינתיים חלפו עברו להן למעלה משש וחצי שנים והמבקשים על מקומם יושבים, ולאורך שנים אלה וההליכים הנמשכים, יכלו להידרש כדבעי לפרטי ההצעות; לכן אין מקום מהותי כיום לשוב ולהידרש לראשית הדברים בשנת 2000.

(4) איני רואה מקום להתערב בממצאי הערכאות הקודמות ובמסקנותיהן בענין ההתיישנות, וגם לא בענין הרשות הבלתי הדירה. כשלעצמי סבורני, כי כשהמדובר במקרקעי הציבור, ומתוך הכרת כבדותן ואיטיותן של רשויות הציבור למיניהן בטיפול בהם, נכונים עד מאד דברי בית משפט השלום, כי "המוסד של רשות בלתי הדירה, שורשיו בהשתק מן הצדק, ועל בית המשפט לבחון אם על פי נסיבות המקרה יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון". נראה לי שבנסיבות המקרה אין מנוס מביטול הרישיון לשם התכנית. אוסיף, כי "הצדק הפרטי" כלשון בית משפט השלום, מוצא – וצריך למצוא – ביטויו בפיצוי המוצע למבקשים, שלא נס ליחו. בית משפט השלום ציטט את דברי השופטת פרוקצ'יה בע"פ 1257/01 אביעזר נ'

מדינת ישראל פ"ד נז(5) 625, 643 "כי מקרקעי המדינה הם "משאב חיוני, בעל ערך רב, ובנהלו אותם משמש המינהל נאמנו של הציבור". אין המדובר באחד מאותם מקרים שבהם יושתק לפי הפסיקה בעל המקרקעין מהעלאת טענה נגד רשות שניתנה לפלוני (במקרה דנא – רשות מכללא).

(5) אשר לטענה כי הרשויות לא סתרו את טענת המבקשים באשר לרכישה מאדם ערבי שרכש את זכות הבעלות במתחם, כיצד יכלו לסתור טענה כזאת, שאינה מעוגנת במסמכים מכל סוג שהוא מזמן אמיתי? על כן קשה להלום גם טענה זו.

(6) נוכח כל האמור, אין בידי להיעתר לבקשה.