רע"א 2348/14 זיאדנה גאזי יאסין נ. מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל

1.

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 24.2.2014 (ע"א 6707-11-13, השופטים ש' שטמר , ב' בר-זיו ו- ע' זרנקין ). בפסק הדין התקבל ערעורה של המשיבה על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה מיום 14.9.2013 (ת"א 7395-07-08, השופטת נ' עדוי ).

2.

המבקשים הם בני זוג המתגוררים במקרקעין הידועים כגוש 18581, חלקה 13, מגרש 303 בעיר טמרה (להלן: המקרקעין ). המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים בבעלות המדינה. בתחילת שנות השישים בנה אביו המנוח של המבקש 1 (להלן: המבקש ) בית מגורים על המקרקעין, ובמהלך השנים הוא הורחב ונבנה עליהם בית מגורים נוסף. בשנת 2005 פנה המבקש למשיבה וביקש להסדיר את החזקתו במקרקעין, בציינו שהוא מחזיק בהם מאז שנת 1975. ביום 15.5.2007 הוא נענה כי בהתאם להחלטה מספר 923 של מועצת מקרקעי ישראל, המסדירה את חכירת הקרקעות בטמרה (להלן: החלטה 923 ), הוא רשאי לרכוש את זכות החכירה במקרקעין תמורת סך של 288,927 שקל, המהווים כ-51% מערך המקרקעין, בתוך 60 יום. המבקש לא נענה להצעה ולא שילם את דמי החכירה. בעקבות זאת, ביום 9.10.2007 הודיעה המשיבה למבקש כי עליו לפנות את המקרקעין בתוך 30 יום. יצוין כי עד שפנה המבקש מיוזמתו למשיבה, היא לא נקטה בכל פעולה כנגד המבקשים בגין החזקת המקרקעין.

3.

אחר הדברים האלה, הגישה המשיבה לבית משפט השלום תביעה לסילוק ידם של המבקשים מן המקרקעין. בית משפט השלום דחה את טענת המבקשים לפיה הם בעלי המקרקעין, וכן דחה את הטענה לפיה התביעה התיישנה. בית משפט השלום הוסיף וקבע כי אפילו היו המבקשים בני רשות במקרקעין, הרי שהמשיבה הייתה רשאית לבטל את הרשות לשבת עליהם. עם זאת, בסופו של דבר, בית משפט השלום דחה את התביעה – בהסתמכו על פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה שניתן ביום 22.1.1989 בתביעה שהגיש אביו של המבקש לתיקון לוח הזכויות בקשר למקרקעין

(תיק מס' 483+391/טמרה, השופט א' כהן ) (להלן: פסק הדין הקודם ). פסק הדין נתן תוקף להסדר שאליו הגיעו הצדדים באותו הליך, ובמסגרתו נקבע כי אביו של המבקש יהיה רשאי לפנות למשיבה (כשמה אז – מנהל מקרקעי ישראל) שתפעל על פי החלטה מספר 347 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: החלטה 347 ). משמעות הדברים הייתה שאביו של המבקש היה רשאי לרכוש את זכות החכירה במקרקעין תמורת תשלום בסך של 20% משווים (וזאת בהתאם לעקרונותיה של החלטה 347 של מועצת מקרקעי ישראל, הגם שבאותה עת כבר לא הייתה בתוקף). פסק הדין הקודם הוגש לבית משפט השלום רק בשלב מאוחר של ההליך עת התגלה למבקשים, לאחר תום שמיעת הראיות ולאחר שהוגשו סיכומי הצדדים. בית משפט השלום מתח ביקורת חריפה על המשיבה שנמנעה מלגלות את דבר קיומו של פסק הדין הקודם ואף מסרבת לכבד את התחייבויותיה על-פיו. לפיכך, דחה בית משפט השלום את התביעה אותה הגישה המשיבה, וקבע כי על המבקשים להסדיר את זכויותיהם במקרקעין בהתאם לפסק הדין הקודם.

4.

המשיבה ערערה על פסק דינו של בית משפט השלום ל לבית המשפט המחוזי.

5.

בית המשפט המחוזי דחה את טענת המשיבה לפיה לא היה ראוי לקבל את פסק הדין הקודם כראיה לאחר שכבר הוגשו הסיכומים, וקבע כי מדובר בראיה חשובה להכרעה במחלוקת העיקרית בין הצדדים, וכן שנראה כי פסק הדין לא היה בידי המבקשים קודם לשלב בו הוצג. עם זאת, בית המשפט המחוזי דחה את קביעת בית משפט השלום לפיה נהגה המשיבה בחוסר תום לב, וציין בהקשר זה כי אין ראיה לכך שעובדי המשיבה בעת הזו ידעו על קיומו.

6.

לגופו של עניין, בית המשפט המחוזי סבר כי דין הערעור שהוגש להתקבל, מאחר שאביו המנוח של המבקש לא פנה תוך זמן סביר להסדרת זכויותיו לפי פסק הדין הקודם, ואף המבקשים לא עשו כן.

7.

בית המשפט המחוזי קבע כי את פסק הדין הקודם יש לבחון על רקע ההסדרים שגובשו לאורך השנים לגבי אדמות טמרה. הסדרים אלה חתרו לכך שהמקדימים לחתום על חוזי חכירה עם המשיבה ישלמו תשלומים בשיעורים נמוכים יותר, על מנת לתמרץ את מחזיקי הקרקעות להסדיר את החזקתם. בית המשפט המחוזי ציין בהקשר זה כי לאחר שפג תוקפה של החלטה 347 נכנסה לתוקף החלטה 395 של מועצת מקרקעי ישראל, שהאריכה את תוקפה של החלטה 347 עד ליום 1.10.1989, ואילו בהמשך נכנסו לתוקף החלטות נוספות אשר העלו את שיעורי התשלום הנדרשים מתושבי טמרה עבור חכירת הקרקעות שבהן הם מחזיקים.

8.

בית המשפט המחוזי קבע עוד כי לא הוכח שאביו המנוח של המבקש או המבקש עצמו פנו אי פעם למשיבה על מנת לממש את ההסדר שנקבע בפסק הדין הקודם, כך שלמעשה המבקשים עתרו לממש הסדר זה רק למעלה מ-20 שנים לאחר כריתתו. בית המשפט המחוזי ציין כי על פסק הדין הקודם, שניתן כאמור בהסכמה, חלים כללי הפרשנות החוזיים, ובהמשך לכך קבע כי יש לפרש את ההסכמה בין הצדדים ככוללת תנאי מתלה לפיו אם יפנה אביו של המבקש למשיבה בתוך זמן סביר הוא יוכל לחכור את הקרקע בהתאם לקבוע בהחלטה 347. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי גם אם אין לראות את ההסדר ככולל תנאי מתלה, הרי שמכל מקום על צד לחוזה לקיים חיוב שלא נקבע לו מועד בחוזה תוך זמן סביר, ובנסיבות העניין, פניית המבקשים לא נעשתה תוך זמן סביר.

9.

לבסוף, בית המשפט המחוזי קבע כי החלתו של ההסדר משנת 1989 על המבקשים בעת הזאת עלולה ליצור הפליה בלתי מוצדקת בינה לבין תושבי טמרה האחרים הנדרשים לשלם כעת סכומים גבוהים יותר עבור חכירת הקרקע, מכוח החלטה 923, כמו גם לבין תושבים אחרים שכבר שילמו מחירים גבוהים יותר מן המבקשים עבור חכירת מקרקעין, אך שפנו למשיבה לפניהם.

10.

נוכח כל האמור, קיבל בית המשפט המחוזי את הערעור, והורה על פינויים של המבקשים מן המקרקעין. בית המשפט המחוזי עיכב את ביצוע הפינוי למשך שנה מיום מתן פסק הדין, על מנת לאפשר למבקשים להגיע להסדר עם המשיבה על פי החלטה 923.

11.

המבקשים טוענים כי עניינם מעורר שאלה כללית המצדיקה מתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, והיא מהו "אורך החיים" של הסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק דין. בנוסף, טוענים המבקשים כי רשות ערעור נדרשת במקרה דנן בכדי למנוע עיוות דין, נוכח העובדה שהמשמעות המעשית של פסק דינו של בית המשפט המחוזי היא סילוקם מהמקרקעין שעליהם הם יושבים מזה עשרות שנים והריסת בתיהם.

12.

לגופו של עניין, המבקשים טוענים כי פסק הדין הקודם עודנו תקף ולא התיישן. לשיטתם, הטענה בדבר התלייתה של ההסכמה בתנאי מתלה לא נטענה כלל. באשר לטענה שמדובר בחוזה לזמן בלתי קצוב שניתן לביטול, מוסיפים המבקשים וטוענים כי זה לא בוטל בפועל, ולכן עודנו שריר וקיים. בהתייחס לנסיבות העניין, המבקשים מציינים בהקשר זה כי אביו המנוח של המבקש נפטר עוד בשנת 1984, עוד בטרם ניתן פסק הדין הקודם. כן טוענים המבקשים כי בקביעת הזמן הסביר למימוש ההסכם יש להתחשב גם בעובדה כי קיומו של פסק הדין הקודם נעלם הן מעיני המשיבה והן מעיני המבקשים עצמם, עובדה שבית המשפט המחוזי כלל לא נתן לה משקל. לבסוף, המבקשים מוסיפים כי המשיבה היא רשות ציבורית החבה בחובת הגינות ותום לב מוגברת, אך התנהלותה במקרה דנן אינה עולה בקנה אחד עם חובות אלה.

13.

לאחר ששקלתי את הדברים אני סבורה שדין הבקשה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבה. כידוע, במקרים שבהם אין מתעוררת שאלה בעלת חשיבות כללית או ציבורית החורגת מעניינם של בעלי הדין או לא נדרשת התערבותו של בית משפט לשם מניעת עיוות דין, לא תינתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ ' מצת אור ( הדר חיפה ) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). הבקשה דנן אינה מעוררת שאלה כללית, אלא עוסקת בפרשנותו של ההסכם שעמד ביסודו של פסק הדין הקודם, שנתן לו תוקף של פשרה. שאלה זו היא שאלה קונקרטית המצומצמת לנסיבותיו של המקרה דנן. ככלל, מחלוקת בין שתי ערכאות שדנו בתיק בנוגע לפרשנות חוזה אינה מצדיקה מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו למשל: רע"א 7708/10 משה בן דוד חברה לבנין בע"מ נ' עיריית חיפה , בפסקה 5 (18.11.2010)). באשר לטענתם הנוספת של המבקשים כי תוצאתו של פסק הדין היא קשה מבחינתם, הרי שטענה זו אינה שונה בעיקרה מטענה של כל צד המפסיד במשפטו. לא התרשמתי כי נגרם להם עיוות דין המחייב את התערבותו של בית משפט זה. לא למותר לציין בהקשר זה כי אף שעסקינן לכאורה בתביעה לסילוק יד, למעשה אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהמבקשים רשאים יהיו להמשיך ולשבת על המקרקעין אם ישלמו את דמי החכירה הנדרשים, ולכן בסופו של יום מדובר בסכסוך כספי. בהתאם לכך, כאמור, נתן בית המשפט המחוזי למבקשים שהות של שנה בטרם יבוצע פסק הדין, תקופה שבה יוכלו להסדיר את התשלום על המקרקעין מול המשיבה.

14.

למעלה מן הצורך אציין, כי מ"מעוף הציפור" ניתן לראות בהסכם שביסודו של פסק הדין הקודם הסכם שהקנה לאביו של המבקש או למבקש כיורשו זכות אופציה לרכישת זכויות במחיר שנקבע בו, ומשלא מומשה האופציה, לא נכרת חוזה בין הצדדים (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג' 74-72 (2003)) . התוצאה לפיה אופציה זו הוגבלה למימוש תוך זמן סביר היא הגיונית ומתיישבת עם המקובל.

15.

אם כן, מצד הדין אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שהתנהלותה של המשיבה בנוגע לפסק הדין הקודם אינה משביעת רצון, אף אם לא נבעה מחוסר תום לב. מיותר לציין כי כאשר רשות ציבורית מגישה נגד אזרח תביעה לבית המשפט, עליה לפעול בשקידה ראויה כדי הציג בפניו את מכלול העובדות וההליכים המשפטיים שנערכו בעבר באותו עניין, קל וחומר מקום שבו ניתן פסק דין הנוגע ישירות לסכסוך. בנסיבותיו הייחודיות של המקרה דנן, שבו קיימת אי בהירות בנוגע לאירועים שהתרחשו לאחר פסק הדין הקודם (ואשר לכאורה לא המבקשים ולא המשיבה היו מודעים אליו), ראוי כי המשיבה תשקול – במסגרת מגבלות הדין – אם ניתן ללכת כברת דרך נוספת לקראת המבקשים, לפנים משורת הדין, מתוך חתירה לסיומו של הסכסוך בדרכי שלום.

16.

סוף דבר: דין הבקשה להידחות, בכפוף לאמור בפסקה 15 לעיל. בנסיבות העניין, ומשלא התבקשה תגובת המשיבה, אין צו להוצאות.