רע"א 2592/02 חוצות היוצר-חיפה בע"מ נ. י.ד.ס. סקיי -פאב בע"מ

1.המבקשים, בעלי הזכויות ומנהלי קניון "קסטרא" במבואותיה הדרומיים של חיפה (להלן: הקניון), השכירו בשנת 2001 חנויות בקניון לכל אחד מן המשיבים. בחוזי השכירות שנכרתו בין המבקשים לבין המשיבים התחייבו המשיבים לשלם למבקשים דמי שכירות, וכן תשלומים שכונו "דמי חניה" ו"דמי ניהול" (להלן ביחד: תשלומי השכירות). בין המשיבות 1 ו2- לבין המבקשים הוסכם עם זאת, כי עד לאכלוס 60% מן השטחים בקניון, ישלמו המשיבות 1 ו2- דמי שכירות בהתאם לפדיון החנויות שיפעילו.

בחוזי השכירות עם המשיבים נקבע עוד, כי המשיבים לא יהיו רשאים לקזז חובות של המבקשים כלפיהם מתוך דמי השכירות ויתר התשלומים שעל המשיבים לשלם; כי במקרה של ביטול החוזים, יהיו המבקשים רשאים למנוע את הפעלת עסקי המשיבים בחנויות שהושכרו להם, ולשם כך אף לנתק את חנויות המשיבים מרשת החשמל והמים; וכי במידה שהמשיבים יימנעו - בעקבות ביטול החוזים עימם - מלפַנות את החנויות, יהיו המבקשים רשאים להפעיל כוח סביר לצורך פינוים, ובכלל זה לפרוץ לחנויות המשיבים ולהוציא את הציוד אשר נמצא בהן.

2.המשיבים החלו להפעיל את עסקיהם בחנויות ששכרו בקניון, אך נמנעו מלשלם סכומים כלשהם למבקשים. על רקע זה נתגלע סכסוך בין הצדדים, ובתאריך 7.1.02 הגישו המשיבים ושוכרים נוספים של חנויות בקניון תביעה כספית לבית-המשפט המחוזי בחיפה כנגד המבקשים, וכן תובענה למתן הצהרה כי אין המשיבים חייבים סכום כסף כלשהו למבקשים. עיקר טענת התובעים היה, כי הקניון אינו מנוהל בצורה מקצועית, וכי באופן התנהלותם גרמו המבקשים נזקים למשיבים ולתובעים האחרים: כך, הקניון לא אוכלס במלואו, לא נפתחו בו בתי קולנוע, סדנאות ומרכז תיירות כפי שהתחייבו המבקשים, המבקשים לא דאגו לפתיחת הקניון ביום השבת, ואף אפשרו את הפיכת הקניון לשוק של דוכנים. בתובענה נטען עוד, כי נוכח העובדה שהמבקשים נמנעו מלבצע את חיוביהם על-פי חוזי השכירות, הלכה למעשה תקופת השכירות כלל לא החלה.

כעבור שלושה ימים הגישו המבקשים לבית-משפט השלום בחיפה תביעות כספיות וכן תביעות לסילוק-יד כנגד המשיבות 1 ו2-. בתביעות אלו נטען, כי המשיבות נמנעות מלשלם דמי שכירות ואת יתר התשלומים שהתחייבו לשלם למבקשים. במקביל הודיעו המבקשים לכלל המשיבים, במכתבי התראה ששלחו אליהם, כי באם לא יסדירו המשיבים את חובם בגין תשלומי השכירות, יבוטלו חוזי השכירות עימם והם ינותקו משירותי הקניון.

או אז, בתאריך 31.1.02, הגישו המשיבים לבית-המשפט המחוזי בקשות למתן צו זמני למניעת ניתוק חנויותיהם בקניון מרשת החשמל וכן צו זמני שיאסור על המבקשים לפעול לפינוי המשיבים מן החנויות ששכרו.

3.בהחלטתו קבע בית-המשפט המחוזי, כי אין להשלים עם מצב שבו מתקשר יקבע בחוזה סנקציה הכוללת שימוש בכוח בגין הפרה של החוזה על-ידי הצד השני. עוד נקבע, כי בין הצדדים נתגלעה מחלוקת אמיתית, שמן הראוי לבררה במסגרת הליך שיפוטי, וכל עוד הליך זה לא נסתיים יש למנוע את השימוש שעשו המבקשים בכוח ובאמצעי-הלחץ של ניתוק חנויות המשיבים מרשת החשמל. בית-המשפט המחוזי הורה איפוא על מתן הצווים הזמניים שנתבקשו עד שיינתן פסק-דין בתביעת המשיבים, וקבע כי הצווים הזמניים יינתנו אך כנגד הפקדת ערבויות לנזקי המבקשים.

4.מכאן הבקשה שבפניי למתן רשות ערעור. בגדריה טענו המבקשים, כי אף בהנחה שלמשיבים יש עילה המאפשרת להם לתבוע סכומי כסף מן המבקשים, הרי שלאור חוזי השכירות שנכרתו בין הצדדים ברי כי אין המשיבים רשאים לקזז סכומים אלו מתוך דמי השכירות ויתר התשלומים שעליהם לשלם למבקשים. עוד טענו המבקשים, כי אין כל פסול במתן אפשרות למתקשרים להסכים במסגרת חוזה על סעדים עצמיים, ועל-כן בית-המשפט המחוזי שגה בהחליטו על מתן הצווים הזמניים. לחלופין טענו המבקשים, כי למצער יש לחייב את המשיבים בתשלום דמי שכירות, דמי חניה ודמי ניהול כתנאי למתן הצווים הזמניים. המבקשים הדגישו עוד לגבי המשיב 4, כי נטש למעשה את החנות שהושכרה לו בקניון, אלא שנוכח הצו הזמני שניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי מנועים המבקשים מלפנות את הציוד שהותיר במקום ומלהשכיר את החנות לצד שלישי.

מנגד, המשיבים טענו כי הבקשה למתן רשות ערעור הוגשה באיחור ועל-כן יש לדחותה. לגופו של עניין תמכו המשיבים בהחלטת בית-המשפט המחוזי, וטענו, כי נוכח הפרות חוזי השכירות על-ידי המבקשים אין לצפות כי המשיבים יקיימו את חיוביהם שלהם בחוזי השכירות. המשיבים הוסיפו, כי עקב מעשי המבקשים מצוי הקניון על סף קריסה כלכלית, ועֵדות לטענה כי המבקשים הם שחייבים כספים למשיבים ניתן למצוא בניסיונות שעשו המבקשים להגיע לכלל פשרה עם מספר שוכרי חנויות אחרים בקניון, שבמסגרתם הסכימו המבקשים לשלם סכומי כסף שונים לשוכרים אלו.

5.מבדיקת מכלול הנסיבות עולה, כי בניגוד לטענת המשיבים, הבקשה שבפניי למתן רשות ערעור הוגשה במועד. החלטתי לדון בה כאילו ניתנה רשות ערעור וכאילו הוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.

6.בית-המשפט המחוזי קבע, לאחר שמיעת ראיות, כי יש מקום להורות על מתן צווים זמניים שימנעו את פינוי המשיבים מן החנויות ששכרו בקניון ויאפשרו למשיבים להמשיך ולנהל את עסקיהם בחנויות ששכרו. בקביעה זו, שהושתתה על קיומה של מחלוקת של ממש בין הצדדים, כעולה מטענותיהם בפני בית-המשפט המחוזי - אין יסוד להתערבות ערכאת הערעור.

7.עם זאת, מתעוררת השאלה, מהם התנאים שעל-פיהם יינתנו צווי המניעה הזמניים.

כידוע, צו מניעה זמני נועד להקפיא את מצב הדברים הקיים, וזאת על-מנת לאפשר לתובע למצות את זכויותיו כלפי הנתבע במלואן. ואולם, מכיוון שההחלטה על מתן צו המניעה הזמני מתקבלת בתנאים של חוסר ודאות באשר לצִדקת כל אחד מן הצדדים לסכסוך, על בית-המשפט להציב הסדר זמני שישקף איזון אינטרסים הולם בין התובע לבין הנתבע. כאשר צו המניעה הזמני ניתן על רקע טענות הדדיות של הצדדים להפרת חוזה העומד ברקע היחסים המשפטיים ביניהם, איזון זה ייעשה בראש ובראשונה בהתבסס על החוזה עצמו.

8.במקרה שבפניי, חוזי השכירות בין המבקשים לבין המשיבים כללו חיוב של המשיבים לשלם תשלומים שונים כדמי שכירות בתמורה לשימוש בחנויות שהושכרו להם, ואף הוסכם בין הצדדים כי המשיבים יהיו מנועים מלקזז מתוך דמי השכירות סכומים שהמבקשים חייבים להם. על-פני הדברים, איפוא, המשיבים קיבלו על עצמם בחוזה לשלם את תשלומי השכירות - כל עוד ממשיכים הם להחזיק בחנויות בקניון - כחיוב עצמאי, וללא קשר לטענות שעשויות להיות להם כנגד המבקשים. הסדר חוזי זה, שהמשיבים לא טענו כי קיימת עילה להתערב בו כשלעצמו, אף משקף נוהג מסחרי מקובל והוגן, שיסודו בהנחה שעצם מתן האפשרות לשוכר להשתמש במושכר - אף אם המשכיר עצמו מפר את חובותיו - מצדיק את חיוב השוכר בתשלום דמי שכירות (בגובה כלשהו).

המשיבים לא שילמו תקופה ארוכה את תשלומי השכירות שלכאורה חייבים הם על-פי חוזי השכירות, אך הם דורשים להמשיך ולהחזיק בחנויות שהושכרו להם. מן הדין איפוא להתנות את מתן צווי המניעה הזמניים בכך שהמשיבים יקיימו את חיובם לשלם תשלומי שכירות. עם זאת, בנסיבות העניין, חיוב זה לא יחול אלא מן המועד שבו ביקשו המשיבים כי יינתנו צווי המניעה הזמניים.

9.אשר-על-כן, הערעור מתקבל, במובן זה שצווי המניעה הזמניים שעליהם הורה בית-המשפט המחוזי יתבטלו אם לא ישלמו המשיבים בתוך 30 ימים ממועד המצאת החלטה זו (ימי הפגרה יבואו במניין הימים) את תשלומי השכירות המגיעים למבקשים החל מתאריך 31.1.02 ואילך, וזאת על-פי המועדים והתנאים שעליהם הוסכם בחוזי השכירות.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.