רע"א 2747/99 שרה מולכו נ. קו אופ ירושלים אגודה צרכנית שיתופית בע"מ

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים צ' כהן, ע' קמא ומ' גל) מיום 18.3.99, אשר קיבל באופן חלקי את ערעורם של המבקשים על פסק דינו של בית המשפט לשכירות בירושלים (הנשיא א' כהן) מיום 31.10.97, ודחה את הערעור שכנגד שהגישה המשיבה.

1.המבקשים הנם הבעלים והחוכרים (לתקופה של 999 שנה) של בנין המצוי בירושלים, אשר המשיבה מנהלת בו עסק של מרכול (סופרמרקט) (להלן: " הנכס "). המשיבה הנה דיירת מוגנת בנכס, לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב1972-, ולפי חוזה שכירות שנכרת ביום 5.1.60. בהסכם השכירות נקבע כי המבקשים זכאים לדמי שכירות קבועים, שגובהם ננקב בחוזה, או לאחוז מסוים מפדיון המרכול, לפי הגבוה מביניהם. במהלך השנים הועלו דמי השכירות והגיעו עד ל1.95%- מהפדיון, לאחר מכן ל2.2%- ולבסוף ל2.5%- מהפדיון. שני הסכומים האחרונים נקבעו באופן חד צדדי על ידי המשיבה, בלא הסכמה מצד המבקשים. הסכום האחרון שהוסכם על שני הצדדים היה 1.95% מהפדיון.

2.המבקשים הגישו תביעה לבית המשפט לשכירות בירושלים, לשם פסיקת דמי השכירות מחדש, בהתאם לסעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר. טענתם להגדלת דמי השכירות נשענה בעיקר על שני אדנים: האחד, עליה ריאלית של שווי הנכס בשעור של 48%; השני, ירידה ריאלית של 56% בגובה הפדיון של המרכול. באשר לירידה בפדיון קבע בית המשפט, כי לכל היותר מדובר בטעות ב"כדאיות העיסקה" מצד המבקשים. כמו כן נדחתה לענין זה טענה לחוסר תום לב מצד המשיבה, בכך שהיא או גוף אחר הקשור בה פתחו סופר-מרקט חדש ומפואר במקום סמוך. עם זאת, הטענה בדבר עלית שווי הנכס התקבלה על ידי בית המשפט לשכירות, והוא קבע כי שינוי בשווי הנכס אכן יכול להוות נתון העלול להשפיע על גובה דמי השכירות, כלשון סעיף 57(2). לענין זה המבקשים ביקשו כי דמי השכירות יוגדלו לשעור של 8%-9% משווי הנכס כפנוי (שהם לטענתם 6.6% מהפדיון), וזאת בהסתמך על חוות דעת שמאי שהוגשה מטעמם, שם נאמר כי זהו שכר הדירה השנתי של בית עסק בדיירות מוגנת, ובהסתמך על ע"א 363/89 זילברשטין נ' מדינת ישראל , מד(2) 814. בית המשפט דחה בקשה זו, בנימוק שלא ניתן לנתק את גובה דמי השכירות ממנגנון החישוב שנקבע על ידי הצדדים בהסכם (המבוסס על אחוז מדמי הפדיון). לאור זאת, חישב בית המשפט את דמי השכירות על ידי הגדלת דמי השכירות המוסכמים (1.95% מהפדיון) בשעור העליה בשווי הנכס (48%), וקבע כי דמי השכירות יהיו 2.89% מהפדיון.

3.על פסק דין זה הגישו המבקשים ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים והמשיבה הגישה ערעור שכנגד. המבקשים חזרו על בקשתם לקביעת שעור דמי השכירות בגובה של 8% משווי הנכס כפנוי. בית המשפט המחוזי אבחן מקרה זה מפרשת זילברשטיין, בכך ששם לא נקבעה "תקרת מקסימום" לדמי השכירות, כפי שנקבע כאן. בית המשפט אימץ את דעתו של בית המשפט לשכירות בכל הסוגיות למעט אחת. בענין הירידה של 56% בפדיון המרכול קבע בית המשפט המחוזי כי אמנם בית המשפט אינו צריך להתערב ולשנות את חלוקת הסיכונים שהצדדים קבעו ביניהם, אך "ירידה כה תלולה ודרמטית בשווי הפדיון היא ארוע כה חריג שהצדדים לא צפו אותו מראש, ולא יכלו לצפותו", הגם שאין לייחס חוסר תום לב למשיבה לענין זה. לאור זאת, בית המשפט קיבל את ערעור המבקשים, וקבע כי היה מקום לתת משקל מסוים גם לשחיקה בפדיון במסגרת מכלול השיקולים. בעקבות זאת העמיד בית המשפט את האחוז מפדיון המרכול על 3.5%. במקביל, נדחה הערעור שכנגד שהגישה המשיבה.

4.על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות הערעור שבפני. המבקשים חוזרים על בקשתם לקביעת שעור דמי השכירות בגובה של 8% משווי הנכס או 6.6% מהפדיון, בהסתמך על פרשת זילברשטין הנ"ל. המבקשים מעלים שתי שאלות, המצדיקות לדעתם מתן רשות ערעור: האחת, האם ראוי היה לדבוק, לענין פסיקת דמי השכירות מחדש, בשיטת העדכון שאומצה על ידי הצדדים בעבר? לדעת המבקשים, התשובה לשאלה זו שלילית; והשאלה השניה, במידה שהתשובה לשאלה הראשונה חיובית - כיצד יש לפסוק את דמי השכירות? לדעתם, בית המשפט המחוזי לא נתן כל הסבר לקביעה של 3.5% מהפדיון, ויש להעמיד את האחוז על 6.6% מהפדיון.

5.המשיבה טוענת, בתחילה, כי ענין זה אינו מצדיק רשות ערעור לפי הלכת חניון חיפה (ר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123). לגופו של ענין המשיבה טוענת כי המבקשים מתעלמים מכך שמדובר בנכס שדמי השכירות ביחס אליו כפופים לתקרת מקסימום של העלאות בדמי השכירות; כי ראוי היה לפסוק את דמי השכירות בהתחשב בהסכמה הקודמת של הצדדים וכי גם הסכום של 3.5% מהפדיון הינו גבוה משעור דמי השכירות הנקבעים כיום בשכירות חופשית על בסיס פדיון.

6.לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובת המשיבה ובחומר שלפני, נחה דעתי כי דין הבקשה להדחות. הבקשה אינה מעוררת כל שאלה רחבה, החורגת מהאנטרס הצר של הצדדים בהכרעה במחלוקת, ולכן איננה נכללת בגדרי הלכת חניון חיפה הנ"ל. הערכאות שדנו בהליך הסתמכו על ההסדרים ההסכמיים שנהגו בין הצדדים בקביעת המנגנון החדש לאומדן דמי השכירות. לצורך כך הסתמכו גם על המנגנונים שהוזכרו בכתבי הטענות. נמצא אם כן כי ההלכה שנפסקה מעוגנת בראש ובראשונה במסגרת המשפטית והעובדתית הספציפית שבאה בפני הערכאות הקודמות, וככזו - אין היא מעוררת סוגיות הראויות לדיון שלישי בבית משפט זה. שאלת גובה דמי השכירות במקרה זה איננה שאלה רחבה כאמור, המצדיקה דיון בפני ערכאה שלישית. לפיכך, דין הבקשה להדחות.

הבקשה נדחית. המבקשים ישאו בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ש"ח.