פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א
2942/10
בפני:
כבוד השופט א' רובינשטיין
המבקשים:
1. אילנה רחמני בן צדוק
2. דוד בן צדוק
נ ג ד
המשיבים:
1. דוד לוינטל
2. היינה שמואל שמריהו (משיב פורמלי)
בקשת רשות ערעור על פסק דינו
של בית המשפט המחוזי בתל אביב מיום 18.10.09 בע"א 1411/08 ובע"א
1421/08 שניתן על-ידי השופטים שנלר, ד"ר ורדי ולבהר- שרון
בשם המבקשים:
עו"ד דוד זעירא;
עו"ד דוד דלל
החלטה
א.
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטים שנלר, ד"ר ורדי ולבהר- שרון) בע"א 1411/08 ובע"א 1421/08 מיום 18.10.09, בגדרו התקבל באופן חלקי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופטת אחימן) בת"א 26578/03, מיום 7.2.08 עניינו.
רקע
ב.
בית המשפט המחוזי תימצת את הרקע כך: בשנת 1963 נרכש על-ידי 5 שותפים, ביניהם המשיב הפורמלי, נכס מקרקעין בבני- ברק, הכולל מגרש ומבנה בן 2 קומות שבמרביתו משמש למסחר: בית מאפה ששימש בעבר כחנות לממכר ירקות (להלן בית המאפה), מסעדה וחנות לממכר כלי כסף (להלן המסעדה), גלנטריה ואולם המשמש כבית כנסת (להלן בית הכנסת).
ג.
בית המשפט המחוזי הוסיף וציין, כי במשך השנים הועברו הזכויות בנכס מאת חלק מהשותפים המקוריים למשיב 1 (להלן המשיב) ולמבקשים, כך שהמשיב מחזיק כיום ב-1/10 מהזכויות בנכס על-פי הסכם מיום 22.9.87, המשיב הפורמלי מחזיק ב- 2/10 מהזכויות בנכס על-פי הסכם השותפים המקורי, והמבקשים מחזיקים ב- 2/10 מהזכויות בנכס על-פי הסכם מיום 3.9.92. שאר הזכויות בנכס מוחזקות על-ידי שותפים נוספים שאינם צד להליך. בית המאפה הוחזק על-ידי המבקשים לפי הסכם שכירות ממרץ 1994 והושכר על ידיהם לצד ג', המסעדה מופעלת על-ידי המבקשים, הגלנטריה מוחזקת בחזקה ייחודית על-ידי המשיב הפורמלי, והיא מושכרת משנת 1996 לצד ג', ובית הכנסת הושכר לפי הסכם מיום 10.12.92 לאגודה הקרויה "חסד למשה" (דמי השכירות הועמדו החל משנת 1996 על סך של 400$ לחודש בצירוף מע"מ).
ד.
בהתאם להסכמות הדיוניות בין הצדדים בבית משפט השלום, המחלוקת בין המשיב לבין המבקשים עניינה זכאות לדמי השימוש הראויים בעבור הגלנטריה, המסעדה ובית המאפה החל משנת 1991, וכן בין המשיב למשיב הפורמלי באשר לדמי השכירות הראויים בעבור השימוש בבית הכנסת.
פסק דינו של בית המשפט השלום
ה.
בית משפט השלום קבע, כי זכותו של המשיב לדמי שימוש ביחס למסעדה אינה מוטלת בספק, שכן המבקשים לא הכחישו שהם מחזיקים במסעדה וגובים דמי שכירות בגינה, ומשכך נדרש בית משפט השלום לשאלת היקף הזכות בלבד. בעניין זה קבע בית משפט השלום כי המשיב זכאי לחלקו החל מיום 10.4.96, שכן תביעתו מוגבלת לתקופת ההתיישנות. לעניין הגלנטריה ובית המאפה קבע בית משפט השלום, כי המשיב זכאי לחלקו בדמי השכירות שנגבו בעבור נכסים אלה החל מיום 18.5.98, שכן החל מיום זה חל מפנה בגישתו של המשיב, והוא מחה כנגד הדרתו מחלקו בדמי השכירות של הנכס. עד מועד זה, קבע בית משפט השלום, נתן המשיב הסכמתו בדרך של העדר מחאה ו/או שתיקה להסדרי הגבייה של דמי השכירות בגלנטריה ובבית המאפה.
ו.
עם זאת הוסיף בית משפט השלום וקבע, כי הואיל ופניותיו של המשיב לקבלת חלקו בדמי השכירות ביחס לבית המאפה, הופנו למשיב הפורמלי בלבד ולא למבקשים, הריהו מנוע מתביעה כלפיהם. באשר לטענתם של המשיב הפורמלי והמבקשים, לפיה יש לקזז מכל סכום בו יחוייבו מלוא הסכומים שהועברו מגביית דמי השכירות לידיו של צד ג' ושמו גרוס. זאת בהסתמך על מכתב מאת המשיב, בו הורה על העברת חלקו בגביית דמי השכירות לידיו של גרוס, נקבע כי תוקפה של הוראה זו הוא לכל היותר לשנה וארבעה חודשים, ומכל מקום דין הטענה להידחות, הואיל והמשיב הפורמלי והמבקשים לא הוכיחו כלל שהועברו דמי שכירות לגרוס. לבסוף, דן בית משפט השלום בשאלת היקף דמי השכירות המגיעים למשיב בגין הנכס, וקבע כי בנסיבות העניין אין בידיו לקבל את טענתם של המבקשים והמשיב הפורמלי לפיה במידה שתוכר זכאותו של המשיב לחלקו בדמי השכירות, עליו להסתפק בדמי השכירות ששולמו בפועל ולא בדמי שכירות ראויים. זאת, כיון שטענה זו נטענה בחוסר תום לב, שכן המבקשים והמשיב הפורמלי נמנעו לאורך כל ההליך מחשיפת היקפי הגביה וטיבם המלא של הסדרי התשלום הנוהגים.
ז.
בהתאם לכך קבע בית משפט השלום, כי הערכת היקף זכאותו של המשיב לחלקו בדמי השכירות תיקבע על בסיס עקרונות שמאיים לדמי שכירות ראויים, ולא על פי התשלומים בפועל. באשר לדמי השכירות בגין בית הכנסת, קבע בית משפט השלום כי הואיל והוכח שדמי השכירות הנגבים בעבור בית הכנסת נמוכים יחסית, לא התנגד המשיב להתנהלותם של יתר השותפים בנושא, והוא זכאי לדמי שכירות על-פי חלקו (1/10), שזכותו מוגבלת לחלק היחסי של המשיב הפורמלי בבית הכנסת.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
ח.
בית המשפט המחוזי דחה את ערעור המבקשים על פסק הדין, וקיבל באופן חלקי את ערעור המשיב. נקבע, כי העדר פנייה ישירה של המשיב אל המבקשים אינו מקיים מניעות כלפיהם. צוין, כי בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובהתאם לדיני עשיית עושר ולא במשפט, זכאי השותף שאינו משתמש בנכס לשכר ראוי מהשותף המשתמש, במיוחד במקרה כנידון דידן, שהמבקשים פעלו בו על דעת עצמם ולא גילו את הפעילות בעסקים, חוזי השכירות וגובה דמי השכירות. העובדה שהמשיב לא דרש את שכר הדירה ולא תבע אותו, מגבילה אותו אך בהתייחס לתקופת ההתיישנות. כן נדחתה טענת המבקשים לפיה היה על המשיב להגיש את תביעתו מכוח סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין, הואיל ולא הוכח כי בעלי רוב החלקים במקרקעין הסכימו על אופן ניהול הנכס. זאת ועוד, עולה כי כלל לא התקבלה החלטה לפיה הגלנטריה ובית המאפה יושכרו לצדדים שלישים, ויתרה מכך, הדרתו של אחד השותפים בנכס מזכותו לקבל את חלקו בדמי השכירות אינה בבחינת "ניהול רגיל" של המקרקעין. נקבע איפוא, כי יש לחייב את המבקשים בתשלום דמי שימוש ראויים גם בגין המסעדה. כן נדחתה טענת המבקשים כי אין הם חייבים בתשלום כלשהו שכן שילמו דמי שכירות לועד הבית, מהטעם שמ דובר
ב"הרחבת חזית" אסורה. יתרה מכך, צוין כי לא הוכח שכונן ועד בית לנכס. בנוסף, בית המשפט לא מצא להתערב בקביעת בית משפט השלום, להפחית 12% מהערכת המומחה.
הבקשה לרשות ערעור
ט.
בבקשה נטען כי על בית המשפט להתיר הגשת ראיות חדשות שעניין קבלות בגין דמי שכירות ששילמו המבקשים לועד הבניין ודו"חות כספיים שנתיים של ועד הבניין, המלמדים כי המבקשים שילמו דמי שכירות בעבור בית המאפה, ועל כן לא היה המשיב זכאי לדמי שימוש ראויים. נטען, כי מ דובר
בראיות שהוחלפו בין באי כוח הצדדים, במסגרת גילוי מסמכים בגדרי פסק דין חלקי מיום 11.10.04 (השופטת מארק-הורנצ'יק). צוין, כי הראיות הנוספות לא צורפו לתצהירי העדות הראשיים מטעם הצדדים לבית משפט השלום, וחלקן צורף על ידי בא כוח המבקשים, אולם בית משפט השלום סירב לקבלן, והבקשה להוספתן לא נדונה בבית המשפט המחוזי. עוד נטען, כי על בית המשפט לתת דעתו שהמבקשים הם שוכרים במסעדה ולא היתה כל מחלוקת ששילמו דמי שכירות ל משיב הפורמלי (כועד הבית). על כן ככל שהיה זכאי המשיב לדמי שכירות, היה עליו להסתפק בדמי השכירות ששולמו בפועל. אשר לבית המאפה נטען, כי המשיב מנוע מהעלאת טענות לגביו, שכן על פי הסכם הרכישה ראה את המקרקעין וידע על אופן ניהולם, בטרם רכש אותם.
הכרעה
י.
לאחר העיון, אין בידי להיעתר לבקשה. כנודע, רשות ערעור בגלגול שלישי תישקל מקום בו מתעוררת שאלה ציבורית או משפטית חשובה החורגת מעניינם של הצדדים ( ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע" מ, פ"ד לו (3) 123); במובהק עד מאוד אין זה המקרה שלפנינו; עסקינן בתיק שכל כולו עובדתי, גם אם המבקשים העטו עליו אדרת עקרונית. אשר לבקשת המבקשים להוספת ראיות נטען, כאמור, כי בית המשפט המחוזי לא הכריע בבקשה להוספתן. אכן כך. ואולם, ביום 23.9.09 ניתנה החלטה (מפי השופט שנלר) כי "בשלב זה אין מקום להיעתר למבוקש, אך יכול וניזקק למבוקש במועד הדיון". קרי, בית המשפט החליט לדחות את הבקשה, אך הותיר פתח להידרש לנושא, ככל שיהיה בכך צורך.
צורך זה לא התעורר. יתרה מכך, הבקשה להוספת ראיות, כמו גם טענות אחרות של המבקשים נסמכות על הטענה כי שולמו דמי שכירות לועד הבית. בית המשפט המחוזי קבע מפורשות כי מ דובר
ב"הרחבת חזית" אסורה וכי לא הוכח שהוקם ועד בית כחוק, כי המשיב הפורמלי נבחר לעמוד בראש ועד זה או כי שולמו לו תשלומים כלשהם (לעניין הרחבת חזית ראו
ע"א 8566/06
אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו - ישראל בע"מ
(לא פורסם )) . לא מצאתי להתערב בקביעות אלו של בית משפט השלום בהיותן קביעות עובדתיות שאין בית משפט של ערעור, כל שכן
בגלגול שלישי, נוטה להתערב בהן ( רע"א 6474/99
צוקרמן נ' פאלוך (לא פורסם); בע"מ 2290/08
פלונית נ' פלוני (לא פורסם) .
י"א.
אין בידי איפוא להיעתר למבוקש.
ניתנה היום, ג' בסיון
תש"ע (16.5.10).
ש ו פ ט