רע"א 305-24 רע"א 305-24

1.לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (סגנית הנשיא א' כהן), בע"א 6663-05-23, מיום 19.10.2023. בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (השופט א' ברקאי), בתא"ק 69359-12-19, במסגרתו התקבלה תביעת המשיב לתשלום פיצוי מוסכם בסכום אשר עמד על סך של 214,110 ש"ח.

2.וזה רקע הדברים, בתמצית: ביום 30.10.2019 נחתם הסכם תיווך בלעדי (להלן: ההסכם או הסכם התיווך), אשר על פי הכתוב בו שכר המבקש 2, מר חנן גביש (להלן: חנן), בשם אחיו, מר חיים גביש (להלן: חיים), את שירותי המשיב, מר אורן פרנס דרך חברת התיווך שבבעלותו – גלי תכלת נכסים (להלן: המשיב), על מנת שיסייע במכירת דירה בבעלותו של חיים ברחוב הקוממיות 3 בהרצליה (להלן: הדירה). בהסכם נקבע כי בתקופה שבין יום 30.10.2019 ועד ליום 1.3.2020, תשווק הדירה על ידי המשיב בבלעדיות, כאשר בעבור כל עסקה שתכרת בתקופת הבלעדיות יהיה זכאי המשיב לדמי תיווך בסך 1.5% מהתמורה עבור הדירה, בתוספת מע"מ. כמו כן, במסגרת ההסכם נקבע כי במהלך תקופת הבלעדיות לא תשווק הדירה על ידי מתווכים אחרים, וכי המבקשים מתחייבים להפנות כל לקוח שיפנה אליהם למשיב. נקבע כי ככל שתופר התחייבות זו, יהיה זכאי המשיב לפיצוי מוסכם בסך של 3% ממחיר העסקה.

עוד יצוין כי במסגרת ההסכם צוינו שמותיהם של שלושה רוכשים פוטנציאלים אשר ראו את הדירה עובר לכריתת ההסכם, והם: "צרפתי יהודה, פאולינה + עו"ד נתן". צוין כי ככל שמי מאלו יבקש לרכוש את הדירה, הם לא יהיו חייבים בדמי תיווך.

3.לאחר החתימה על ההסכם פעל המשיב לאתר רוכשים לדירה. כתוצאה ממאמציו, הוצעו מספר הצעות לרכישת הדירה. בתוך כך, בנובמבר 2019 פנה המשיב לחנן עם הצעה עבור הדירה, אך בתשובה מסר לו חנן כי הדירה נמכרה. מאוחר יותר, בהודעה מיום 27.11.2019, הודיע חנן למשיב כי הדירה נמכרה בסכום של 6.1 מיליון ש"ח. בעקבות זאת, ביום 29.12.2019, הגיש המשיב תביעה בסדר דין מקוצר לבית משפט השלום בתל אביב-יפו, במסגרתה עתר כי ישולם לו הפיצוי המוסכם (בסך של 214,110 ש"ח), או לחלופין כי ישולמו לו דמי התיווך (בסך של 107,055 ש"ח).

4.בבקשת הרשות להתגונן שהגישו, טענו המבקשים כי המשיב הפר את חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים), שכן בעוד שהדירה הינה בבעלותו של חיים, על ההסכם הוחתם חנן בלבד. כמו כן, נטען כי לא נרשם שמו המלא וכן מספר תעודת הזהות של חיים, שהינו בעל הנכס, וגם זאת בניגוד לחוק המתווכים.

המבקשים הוסיפו וטענו כי ביניהם ובין המשיב היה סיכום כי רוכשים פוטנציאלים שראו את הדירה עובר לחתימת הסכם התיווך לא יהיו כפופים להסכם, וכי השמות שצוינו על ידי המשיב ונרשמו על ידו בכתב יד על גבי הסכם התיווך, הינם רק חלק קטן מתוך כלל הרוכשים הפוטנציאלים שראו את הדירה עובר לחתימה על ההסכם. בתוך כך, צוין כי הדירה נמכרה לרוכש בשם חיים דקל (להלן: הרוכש), עבור סך של 5.5 מיליון ש"ח, וכי הרוכש הכיר את הדירה ללא קשר למשיב. נטען כי הרוכש התגורר בדירה בשכירות החל ממאי 2018, ואף נרשמה לטובתו הערת אזהרה על הדירה כעשרה חודשים לפני החתימה על ההסכם. עוד נטען כי המשיב הכיר את הרוכש וידע כי התעניין ברכישת הדירה, וכי המבקשים לא היו מוכנים לחתום על ההסכם, אם הוא היה חל על רוכשים שכבר ראו את הדירה לפני החתימה על ההסכם.

לבסוף, נטען כי הדרישה לפיצוי מוסכם בסך 3% משווי הדירה הינה מופרזת, משום שמדובר בסכום הכפול מעמלת התיווך.

5.ביום 22.2.2023 ניתן פסק דינו של בית משפט השלום (השופט א' ברקאי), במסגרתו התקבלה תביעת המשיב. תחילה דחה בית משפט השלום את טענת המבקשים לפיה משחיים לא חתם על ההסכם, אין לראות בו הסכם מחייב. בית המשפט ציין כי על פי חוק המתווכים, המונח "לקוח" מוגדר כ-"צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו". לפיכך, המחוקק לא קבע כי הצד להסכם התיווך חייב להיות בעל הנכס מושא התיווך. בית המשפט הוסיף כי במקרה דנן החתימה על ההסכם על ידי חנן מחייבת גם את חיים, וזאת משום שחנן חתם על ההסכם בשם חיים, ופעל כשלוחו לעניין זה. בהקשר זה ציין בית המשפט כי טענתו של חיים לפיה לא נתן לחנן הרשאה לשכור את שירותי המשיב, לא נטענה על ידו במסגרת הבקשה למתן רשות להתגונן שהוגשה בתשובה לתביעת המשיב, כך שמדובר בהרחבת חזית אסורה. עוד ציין בית המשפט כי העובדה שחנן פעל כשלוחו של חיים עולה גם מהעדויות שנשמעו בפניו.

כמו כן, בית המשפט דחה את טענת המבקשים לפיה העובדה שהדירה נמכרה לרוכש ששכר אותה קודם לחתימה על הסכם התיווך, מאיינת את זכויותיו של המשיב על פי ההסכם. בית המשפט הטעים כי ההסכם נוסח באופן רחב כך שיחול בכל מקרה שהדירה תימכר בתקופת הבלעדיות, וכי שמו של הרוכש לא נכלל בגדר השמות שצוינו כרוכשים אשר ההסכם לא יחול עליהם. בתוך כך, בית המשפט דחה גם את טענת המבקשים כי העובדה שהייתה רשומה לזכותו של הרוכש הערת אזהרה על הדירה מסייעת בידיהם. בית המשפט ציין כי בחקירתו פירט חנן כי הוא וחיים היו ביחסים עסקיים עם הרוכש, וכי הערת האזהרה נרשמה לטובתו של הרוכש כבטוחה להשבת הלוואות שהלווה להם. מכאן שבין הערת האזהרה ובין כוונה של הרוכש לרכוש את הדירה, אין דבר. עוד ציין בית המשפט כי המבקשים לא הציגו כל הסכם מוקדם עם הרוכש, ונמנעו מלהביא אותו כעד. על רקע האמור, קבע בית המשפט כי אין בעובדה שהדירה נמכרה לרוכש ששכר את הדירה עובר לעריכת ההסכם, כדי לאיין את זכויות המשיב על פיו.

לבסוף, בית משפט השלום דחה גם את טענת המבקשים לפיה אין לחייב אותם בתשלום הפיצוי המוסכם בהיותו "מופרז". בית המשפט ציין כי סכום הפיצוי המוסכם אינו מופרז, שכן לא ניתן לשלול שהמשיב היה מצליח לקבל דמי תיווך גם מהרוכש, ואז סכום הפיצוי המוסכם זהה לדמי התיווך שהיה מקבל. בית המשפט הוסיף כי המבקשים לא יכולים להישמע בטענה כי המשיב לא היה הגורם היעיל בעסקה למכירת הדירה, שכן עריכת העסקה ביניהם לבין הרוכש סיכלה את קיום ההסכם, והרי צד המסכל קיום תנאי אינו זכאי להסתמך על אי-קיומו (סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים)). בית המשפט הוסיף וקבע כי משום שהחיוב בתשלום הוא מכוח הוראת הפיצוי המוסכם שבהסכם, ממילא אין צורך בהוכחה לפיה המשיב היה הגורם היעיל. בתוך כך, בית משפט השלום דחה גם את טענת המבקשים לפיה המשיב לא ביצע פעולות שיווק, וציין כי הוכח שבוצעו פעולות שיווק ואף צורפו לתצהירו של המשיב פעולות שיווק שונות שבוצעו על ידו.

על רקע האמור לעיל חייב בית המשפט את המבקשים בתשלום הפיצוי המוסכם למשיב בסך של 214,110 ש"ח, בתוספת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 21,000 ש"ח.

6.המבקשים מיאנו להשלים עם פסק דינו של בית משפט השלום, והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. ביום 19.10.2023 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (סגנית הנשיא א' כהן), במסגרתו נדחה ערעור המבקשים. ראשית, בית המשפט המחוזי קבע כי הוא אינו רואה כל בסיס להתערב בקביעת בית משפט השלום לפיה חנן פעל כשלוחו של חיים. בית המשפט ציין כי הטענה שחנן פעל בשמו של חיים נטענה על ידי המשיב כבר בכתב התביעה שהוגש מטעמו; ומאידך כי טענת המשיבים כי חנן פעל בחריגה מהרשאה, לא נטענה במסגרת בקשת הרשות להתגונן. עוד ציין בית המשפט המחוזי כי בית משפט השלום ביסס את מסקנתו כי חנן פעל כשלוחו של חיים גם על הראיות שהוצגו בפניו ועל עדויות הצדדים, ומשכך מדובר בקביעה עובדתית שערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בה.

שנית, בהתייחסו לטענת המבקשים כי בית משפט השלום לא התייחס לטענתם כי המשיב לא היה הגורם היעיל בעסקה, ציין בית המשפט המחוזי כי התייחסותו של בית משפט השלום לטענה זו באה בשני אלה: בקביעתו כי צד המסכל קיומו של תנאי להסכם אינו יכול להיבנות מכך; ובקביעתו כי התשלום למשיב הוא מכוח הוראת הפיצוי המוסכם בהסכם, כך שממילא לא נדרש להוכיח שהמשיב היה הגורם היעיל בעסקה. בית המשפט המחוזי הוסיף כי על פי חוק המתווכים, מקום בו מתווך ביצע את פעולות השיווק המפורטות בסעיף 9(ד) לחוק, קיימת חזקה כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה. לכן, ובשים לב לקביעות העובדתיות בפסק דינו של בית משפט השלום, לא עלה בידי המבקשים לסתור את החזקה לפיה המשיב היה הגורם היעיל לכריתת העסקה. כמו כן, בית המשפט המחוזי ציין כי טענת המבקשים לפיה הקביעה כי סיכלו את קיום התנאי להסכם אינה רלוונטית, נטענה בעלמא וללא כל תימוכין.

שלישית, אשר לגובה הפיצוי המוסכם, בית המשפט המחוזי קבע כי נימוקי בית משפט השלום לפיהם הפיצוי המוסכם אינו מופרז מקובלים עליו וכי גם טענת המבקשים לפיה תניית הפיצויים נוסחה באופן כוללני ומבלי שהצדדים דנו טרם החתימה על סוגיה זו, הינה טענה שלא נטענה בתצהיר שצורף לבקשת הרשות להתגונן.

על רקע האמור לעיל דחה בית המשפט המחוזי את הערעור, וחייב את המבקשים בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ש"ח.

7.על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הוגשה בקשת הרשות לערער שבפניי. בבקשתם טוענים המבקשים, בעיקרו של דבר, כי עניינם מעורר שתי שאלות עקרוניות החורגות מעניינם הפרטני: הראשונה, האם ניתן לחייב בעל נכס בהסכם תיווך בלעדי שנחתם ביחס לנכס שבבעלותו, מקום שהוא עצמו לא חתם על הסכם התיווך; השנייה, מה מהות הנטל המוטל על צד המבקש לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים, לפיה חזקה כי המתווך הוא הגורם היעיל בעסקה. מעבר לכך, חוזרים המבקשים על טענותיהם לגופו של עניין, כפי שנטענו בפני הערכאות קמא.

8.דין הבקשה להידחות. כידוע, רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" תינתן רק במקרים חריגים, המעוררים שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר דחיית הבקשה למתן רשות ערעור תגרום לעיוות דין (רע"א 1184/24 מיק נ' לרר, פסקה 8 (14.2.2024)). תנאים אלו אינם מתקיימים בענייננו.

9.כפי שציין בית משפט השלום, חוק המתווכים אינו מחייב כי על חוזה תיווך בבלעדיות יחתום בעל הנכס מושא התיווך דווקא, ובהיעדר קביעה אחרת, בחוק או בהלכה הפסוקה, אין מניעה כי הסכם תיווך למכירת נכס יערך על ידי שלוחו של בעל הנכס. הקביעה האם במערכת היחסים בין שני צדדים נוצרו יחסי שליחות; אם לאו – היא קביעה הנטועה בנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה, אשר מעצם טבעה אין בה כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי". אשר על כן, השאלה הראשונה שהמבקשים נאחזים בה, אין בה כדי להצדיק את קבלת בקשתם.

10.אשר לטענה השנייה – פסיקת הפיצויים למשיב בסך של 214,110 ש"ח התבססה על הקביעה כי המבקשים הפרו את ההסכם בכך שלא הפנו את הרוכש אל המשיב, על הקביעה כי הדבר מקנה למשיב זכות לפיצוי מוסכם בהתאם לתנאיו של ההסכם, וכי הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם אינו בלתי סביר בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. לפיכך, קביעת בית המשפט המחוזי כי לא עלה בידי המבקשים לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים נאמרה למעלה מן הצורך, וככזו אין בה כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי".

11.בשולי הדברים אעיר, בזהירות הנדרשת, כי לא נטען על ידי המבקשים כי הוראת הפיצוי המוסכם, בנוסחה הגורף, אינה תקפה משום שהינה עוקפת את ההוראה הקוגנטית הקבועה בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים, לפיה זכאותו של המתווך הבלעדי לדמי תיווך מותנית בכך שהיה הגורם היעיל לעסקה (להרחבה על סעיף זה והתכלית שבבסיסו ראו רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין (20.7.2016)). משכך, אין באכיפת הוראת הפיצוי המוסכם במקרה דנן, משום הבעת עמדה בשאלה האמורה.

12.סיכומו של דבר: הבקשה נדחית בזאת. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.