רע"א 3128/20 אני קדר נ. יואב קדר

לפניי בקשת רשות ערעור על שלוש החלטות של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט דורון חסדאי ) שניתנו במסגרת ת"א 34794-07-19 – הליך אותו יזמה המבקשת במטרה לבטל עסקה להעברת מקרקעין שהיו בבעלותה: הראשונה – מיום 2.4.2020, במסגרתה נדחתה בקשת המבקשת להגשת ראיות נוספות ולזימון עד; השנייה – מיום 3.5.2020, שדחתה את בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני ביחס למקרקעין מושא המחלוקת; והשלישית – מיום 19.5.2020, בגדרה נדחתה באופן חלקי בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה השנייה הנ"ל.

העובדות הצריכות לעניין

1.

המבקשת בהליך שלפניי, גב' אני קדר (להלן: המבקשת ), בת 82, היא הבעלים המקורי של נכס המקרקעין הידוע כחלקה 151 בגוש 6630, המהווה מגרש בשטח של אלף מ"ר בצפון תל אביב (להלן: המקרקעין ). המסכת העובדתית מושא המחלוקת עניינה בעסקת מתנה שבוצעה לכאורה ביום 5.9.2018, במסגרתה העבירה המבקשת לבנה, מר יואב קדר (המשיב 1. להלן: המשיב ), ללא תמורה, את הבעלות במקרקעין (להלן: עסקת המתנה ). לפי הנטען, ביום זה, נפגשו השניים במשרדו של עו"ד דוד סיני, שם חתמה המבקשת על מסמכי העברת המקרקעין למשיב ללא תמורה, ועל ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר. העברה זו נרשמה במרשם המקרקעין ביום 6.2.2019.

2.

כעבור כחודשיים, ביום 17.4.2019, התקשר המשיב עם צרפתי שמעון בע"מ, חברת בנייה ויזמות נדל"ן (המשיבה 2. להלן: החברה , וביחד עם המשיב: המשיבים ), בהסכם מכר להעברת זכויותיו הנטענות במקרקעין, בתמורה של 12 מיליון ש"ח, ועוד באותו היום נרשמה הערת אזהרה לטובתה של החברה (להלן: הסכם המכר ).

3.

כשלושה חודשים מאוחר יותר, ביום 15.7. 2019, ולאחר שלפי הנטען גילתה על הסכם המכר, הגישה המבקשת לבית המשפט לענייני משפחה תובענה למתן פסק דין הצהרתי לביטול עסקת המתנה ולצדה בקשה למתן צו מניעה זמני (להלן: הבקשה למתן צו מניעה זמני ). בחלוף שלושה ימים, ביום 18.7.2019, הורה בית המשפט לענייני משפחה על מתן צו מניעה ארעי, במעמד צד אחד, האוסר על המשיבים להשלים את הסכם המכר (להלן: הצו הארעי ). כעבור כשבוע, ביום 24.7.2010, הורה בית המשפט לענייני משפחה על העברת ההליך לבית המשפט המחוזי מפאת אי התאמתו של הסכסוך לדיון בבית המשפט לענייני משפחה.

4.

בית המשפט קמא קיים שני דיונים בבקשה למתן צו מניעה זמני והורה על הגשת סיכומים בכתב. במסגרת זו, גרסה המבקשת, בתמצית, כי המשיב, בנה, זייף את חתימותיה, ולחלופין שחתמה על מסמכי עסקת המתנה "שלא ביודעין". מנגד, טען המשיב כי המבקשת הבינה בבירור את מהותה של העסקה וחתמה על המסמכים מרצונה החופשי, ולפיכך עסקת המתנה בוצעה כדין. להשלמת התמונה, יצוין כי ביום 4.12.2019 – ובטרם הגישה את סיכומיה – הגישה המבקשת בקשה לזימון עד נוסף ולצירוף ראיות התומכות בעדותו, וזאת לטענתה לשם תמיכה בבקשה למתן צו מניעה זמני (להלן: הבקשה לצירוף ראיות ).

החלטות בית המשפט קמא

5.

ביום 2.4.2020 ניתנה החלטתו של בית המשפט קמא בבקשה לצירוף ראיות, במסגרתה נקבע, לאחר דיון במעמד הצדדים, כי דין הבקשה להידחות (להלן: ההחלטה הראשונה ). בנמקו את החלטתו, ציין בית המשפט קמא כי אין בראיות שצירופן התבקש כדי לסייע במתן מענה לשאלה המצויה בליבת המחלוקת שבין הצדדים – גמירות דעתה של המבקשת במועד החתימה על עסקת המתנה – וכן כי אין בהן כדי להוות "סתירה מפורשת" לגרסת המשיב.

6.

כחודש לאחר מכן, ביום 3.5.2020, דחה בית המשפט קמא גם את הבקשה למתן צו מניעה זמני, בקבעו כי סיכויי התביעה אינם גבוהים, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת החברה, וכי אף שיקולי היושר מטים את הכף לטובתה של האחרונה (להלן: ההחלטה השנייה ). למחרת, ובהתאם לאמור בהחלטה השנייה, נעתר בית המשפט קמא לבקשת החברה לחתימת פסיקתה המורה ללשכת רישום המקרקעין לבטל את הצו הארעי שהוטל על המקרקעין (להלן: ההחלטה לחתימת פסיקתה ).

7.

באותו היום, 4.5.2020, הגישה המבקשת בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה השנייה וההחלטה לחתימת פסיקתה, במובן זה שיעוכב ביטולו של הצו הארעי האוסר על המשיבים להשלים את הסכם המכר , וזאת על מנת לאפשר לה "למצות יומה" בהליך של ערעור (להלן: הבקשה לעיכוב ביצוע ). בחלוף כשבועיים, ביום 19.5.2020, דחה בית המשפט קמא באופן חלקי את הבקשה לעיכוב ביצוע (להלן: ההחלטה השלישית ), וחזר בהקשר זה על הנימוקים שציין במסגרת ההחלטה השנייה. מתוקף האמור, התיר לחברה להשלים את רישום הזכויות במקרקעין על שמה. לצד זאת, הורה בית המשפט קמא על מתן צו איסור דיספוזיציה האוסר על החברה להעביר את זכויותיה במקרקעין לצדדים שלישיים, עד להכרעה בבקשת רשות הערעור דנן (להלן: צו איסור הדיספוזיציה ); וכן על רישום הערה במרשם המקרקעין בדבר צו זה, מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:

הערה מכוח סעיף 130 ). על רקע האמור, ביום 9.6.2020, נרשמו זכויותיה של החברה במרשם המקרקעין, וביום 18.6.2020 נרשמה גם ההערה מכוח סעיף 130.

כשרותה המשפטית של המבקשת

8.

לאחר האירועים המתוארים לעיל, הגישה המבקשת ביום 10.6.2020 לבית המשפט קמא הודעה על החלפת ייצוג. בהודעת עדכון שהגישו באי כוחה החדשים ביום 2.7.2020, נמסר כי במסגרת עיון בתיק הרפואי של המבקשת בתקופה הרלוונטית לתובענה ולאחריה, התעורר ספק בדבר מצבה הקוגניטיבי, אשר בעקבותיו פנו לפרופ' שלמה נוי בבקשה למתן חוות דעת פסיכיאטרית בעניינה של המבקשת. בחוות דעת זו נקבע כי החל משנת 2017, קרי קודם לביצוע עסקת המתנה, מצויה המבקשת במצב מוחי ניווני הולך ומחמיר, השולל ממנה את כושר השיפוט.

9.

ביני לביני, ועל רקע חוות דעתו של פרופ' נוי, פנו באי כוחה של המבקשת ביום 30.6.2020 לבית המשפט קמא בבקשה למינוי אפוטרופוס לדין. בהחלטה שניתנה עוד באותו היום, נקבע כי הערכאה האזרחית תמתין עם ההכרעה בבקשה למינוי אפוטרופוס לדין עד למתן החלטה סופית בבקשה למינוי אפוטרופוס לרכוש ולאפוטרופוס לגוף אשר הוגשה באותם ימים לבית המשפט לענייני משפחה (בא"פ 42384-06-20).

10.

להשלמת התמונה, יצוין כי ביום 23.6.2020 מינה בית המשפט לענייני משפחה את עו"ד גלעד סממה כאפוטרופוס לדין לצורך ההליך המתנהל בפניו בשאלת האפוטרופסות. כשבועיים מאוחר יותר, ביום 5.7.2020, ניתנה חוות דעתו של סממה, בה קבע כי יש צורך במינוי אפוטרופוס חיצוני לרכוש. בחלוף כחודשיים וחצי, ביום 18.10.2020, הוגש לבית המשפט לענייני משפחה, לבקשת המדינה, תסקיר סעד בעניינה של המבקשת, ובו הומלץ למנות למבקשת אפוטרופוס הן לגוף והן לרכוש.

בקשת רשות הערעור

11.

במסגרת בקשות רשות הערעור, טוענת המבקשת כי שגה בית המשפט קמא בשלוש ההחלטות האמורות. לעניין ההחלטה הראשונה , גורסת המבקשת כי טעה בית המשפט בדחותו את הבקשה לצירוף ראיות, אשר יש בהן לסייע באופן משמעותי לשאלה המצויה בליבת המחלוקת שבין הצדדים. לעניין ההחלטה השנייה ו- ההחלטה השלישית,

טוענת המבקשת כי ההחלטה שלא להיעתר לבקשה למתן צו מניעה זמני היא שגויה, הן במישור סיכויי התביעה והן במישור מאזן הנוחות.

במישור סיכויי התביעה, סבורה המבקשת כי שגה בית המשפט קמא בקביעתו לפיה זכויותיה של החברה במקרקעין גוברות כבר בשלב זה על אלו של המבקשת, משהחברה לא עמדה בנטל הרובץ על כתפיה להוכיח כי היא עומדת בתקנת השוק על פי התנאים המנויים בסעיף 10 לחוק המקרקעין. במישור מאזן הנוחות, טוענת המבקשת כי זה נוטה באופן ברור לטובתה – מאחר שמשמעות אי מתן צו המניעה היא פתיחת הדלת להשלמת הסכם המכר, דבר העלול להשית עליה נזק בלתי הפיך בהינתן הסיכוי למכירת המקרקעין או שעבודם לצדדים שלישיים, בעוד לחברה לא צפוי להיגרם כל נזק שכן בשלב זה המקרקעין אינם זמינים לבנייה.

12.

המשיבים, מנגד, סומכים את ידיהם על החלטות בית המשפט קמא, ובפרט, על קביעתו לפיה שני התנאים המצטברים אשר הוכרו בפסיקה למתן סעד זמני, סיכויי התביעה ומאזן הנוחות, נוטים בבירור לטובתם, באופן השומט את הקרקע תחת בקשת רשות הערעור.

13.

בדיון שהתקיים לפניי ביום 9.9.2020, הציגה החברה את הנזקים שצפויים להיגרם לה אם צו איסור הדיספוזיציה או ההערה מכוח סעיף 130 יוותרו על כנם עד להכרעה בהליך המתנהל בפני בית המשפט קמא. בתום הדיון, ובהתאם להצהרת סמנכ"לית החברה לפיה בשלב זה אין בכוונת החברה למכור את המקרקעין,

הודיעו הצדדים כי ינסו להידבר בתקווה להגיע להסדר . ואולם, ניסיון זה לא צלח, והצדדים הודיעו כי לא הגיעו לכדי הסכמה. על כן, אין מנוס מהכרעה בבקשת רשות הערעור.

דיון והכרעה

14.

ההליך מושא בקשת רשות הערעור אינו הליך שגרתי. הוא הוגש במקורו על ידי המבקשת, ומייצגה דאז טען בשמה כי חתימותיה על הסכם המתנה זויפו, ולחילופין כי חתימותיה הושגו במרמה. טענות אלו נבחנו על ידי בית המשפט קמא במסגרת הבקשה למתן צו מניעה זמני, ונקבע שאין הן יכולות להוות בסיס למתן הסעד הזמני המבוקש. בקשת רשות הערעור שלפניי הוגשה ביחס להליך האמור, ואולם במסגרתה הועלו לראשונה טענות שונות במהותן, לפיהן המבקשת אינה כשירה כלל לטפל בענייניה, ולפיכך אין לייחס כל משמעות משפטית לפעולות שנעשו על ידה בקשר להסכם המתנה. טענות אלה לא נבחנו על ידי בית המשפט קמא, וקיים קושי דיוני לבחון אותן בשלב הנוכחי, לאור ההליכים המתקיימים למינוי אפוטרופוס לגוף ואפוטרופוס לרכוש ביחס למבקשת – הליכים שרק בסיומם יוחלט מיהו הגורם המוסמך לייצג את עניינה של המבקשת, ולהעלות טענות בשמה.

15.

במצב הדברים שנוצר, פשיטא כי אין טעם של ממש לדון בהשגות שהועלו בבקשות רשות הערעור ביחס להחלטות שקיבל בית המשפט קמא, שהרי החלטות אלה התקבלו במסגרת הליך שנוהל ביחס לטענות שאינן עומדות עוד על הפרק. מכאן, שבמהלך הדברים הרגיל, היה מקום לדחות את בקשות רשות הערעור.

16.

יחד עם זאת, ומבלי לטעת מסמרות בעניין העומד להכרעה בהליכים אחרים, החומר שמונח לפניי מעורר ספק הן באשר לכשרותה של המבקשת לאורך ההליכים שהתנהלו בפני בית המשפט קמא ובהליך דכאן, והן בנוגע לכשרותה במועד החתימה הלכאורי על הסכם המתנה. כך, כעולה מחוות הדעת הפסיכיאטרית של פרופ' שלמה נוי מיום 29.6.2020, מחוות דעתו של עו"ד סממה מיום 5.7.2020, וכן מתסקיר הסעד מיום 18.10.2020. ספק זה היה די בו, על פני הדברים, כדי להצדיק הקפאת מצב הדברים במערכת היחסים שבין המבקשת לבין המשיב, למצער עד שתתקבל הכרעה מוסמכת בעניין כשרותה של המבקשת, באופן שיאפשר ייצוג נאות של האינטרסים שלה בהליך דנן.

17.

אולם בכך לא מתמצה התמונה. בסכסוך מעורב, שלא בטובתו, גם צד שלישי – החברה אשר רכשה מהמשיב את זכויותיו במקרקעין, והרשומה כיום במרשם המקרקעין כבעלת הזכויות מושא המחלוקת. החברה מסרה כי היא מעוניינת להתקדם בפעולות שיאפשרו לה לממש בעתיד את פוטנציאל הפיתוח של המקרקעין (פעולות שנראה כי אין בהן, כשלעצמן, כדי להביא לפגיעה באינטרסים של המבקשת). לטענת החברה עצם מתן צו איסור הדיספוזיציה, ובוודאי שרישום הערה מכוח סעיף 130, משדרות לכולי עלמא כי זכויותיה במקרקעין אינן וודאיות, ועל כן היא צפויה להיתקל בקשיים להתקדם במהלכיה כל עוד הם עומדים בתוקפם. כל זאת, שעה שלשיטתה לא הונח בשלב זה כל בסיס להגביל את זכויותיה במקרקעין (כאמור, הטענות שהועלו מטעם המבקשת בתחילת ההליך דנן אינן נטענות עוד בשלב זה, ואילו הטענות החדשות שהועלו בשמה של המבקשת בהמשך ההליך, טרם הונחו כדין לפני בית המשפט קמא, מאחר שאין עדיין הכרעה בשאלת כשרותה המשפטית).

18.

בהינתן כל האמור לעיל, ובהתחשב בהליכי האפוטרופסות התלויים ועומדים, והמקשים לדעת מהו האינטרס של המבקשת במסגרת ההליך, סבורני כי הפתרון הראוי בנסיבות העניין, אשר יש בו כדי להביא לאיזון המיטבי בין זכויות הצדדים, הוא דחיית בקשת רשות הערעור, אך מבלי לחסום בפני המבקשת את האפשרות לשוב ולבקש סעדים זמניים ביחס למקרקעין, אם וכאשר הדבר יהפוך לרלוונטי לאור התקדמות החברה במהלכיה ביחס למקרקעין. זאת, בשים לב, מחד גיסא, להבהרת החברה כי בשלב זה אין בדעתה לעשות עסקאות ביחס לזכויותיה במקרקעין, ומאידך גיסא, לטענתה כי עצם מתן צו איסור דיספוזיציה או רישום הערה לפי סעיף 130, יגרום לה נזק כלכלי רב.

19.

לאור האמור, אני מורה כך:

א.

צו איסור הדיספוזיציה שהוצא על ידי בית המשפט קמא נגד החברה בהחלטתו מיום 19.5.2020 מבוטל בזאת, וכן תימחק ממרשם המקרקעין ההערה שנרשמה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין בהתאם להחלטה זו (הרישום בוצע ביום 18.6.2020).

ב.

על החברה למסור הודעה לתיק בית המשפט קמא (ת"א 34794-07-19) על כל עסקה שבכוונתה לערוך ביחס למקרקעין, לפחות 14 יום בטרם התקשרות בעסקה. החברה רשאית למסור את ההודעה כשהיא פתוחה לעיון בית המשפט והצדדים לתיק בלבד.

ג.

מסרה החברה הודעה כאמור, יהיו הצדדים לתיק רשאים לעתור בבקשה חדשה למתן צו סעדים זמניים, ובית המשפט קמא יכריע בה כמיטב שיקול דעתו.

ד.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הצורך להכריע בטענות המבקשת בקשר להחלטה הראשונה בעניין הבקשה לצירוף ראיות ולזימון עד. למען הסר ספק מובהר, כי היה ותוגש בקשה חדשה למתן סעדים זמניים, כאמור לעיל, לא תהיה מניעה לצרף לבקשה זו ראיות חדשות, ולבקש העדת עדים, בכפוף להוראות כל דין.

20.

סוף דבר : בקשת רשות הערעור מתקבלת באופן חלקי כמפורט לעיל. בנסיבות יוצאות הדופן של מקרה זה, לא יעשה צו להוצאות.