רע"א 327-23 רע"א 327-23

1.לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים מ' בר-עם, ח' מ' לומפ ו-א' נחלון), מיום 10.11.2022, בע"א 2220-06-22. במסגרת פסק הדין מושא הבקשה נדחה ערעור המבקש על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (השופטת מ' צ'רקה), מיום 22.3.2022 בתפ"מ 21802-01-22, בגדרו נדחתה תביעה שהגיש המבקש נגד המשיבים לפינוי מושכר.

2.המבקש, שהינו עורך דין במקצועו, הוא הבעלים של הדירה מושא המחלוקת, הנמצאת ברחוב עוזיאל בירושלים (להלן: הדירה). ביום 3.3.2021, נחתם הסכם שכירות בין המבקש למשיבים, זוג עולים חדשים, ולפיו המבקש ישכיר למשיבים את הדירה לתקופה של שנה – מיום 14.3.2021 ועד יום 13.3.2022 (להלן: הסכם השכירות). הסכם השכירות כלל סעיף המקנה למשיבים זכות ברירה להאריך את תקופת השכירות (להלן: סעיף האופציה), וזו לשונו: "לשוכר יש את זכות הברירה (האופציה) להאריך את תקופת השכירות כל פעם בשנה לפחות, בתנאי שיודיע על כך למשכיר – בכתב עם אישור מסירה – לפחות 60 יום לפני מועד הפינוי" (סעיף 3ב להסכם השכירות).

3.ביום 24.11.2021, מכר המבקש את הדירה לצד שלישי (להלן: הקונה). בהסכם המכר נקבע כי הדירה תימסר לחזקתו של הקונה עד ליום 1.4.2022. ביום 25.11.2021 פנה המבקש למשיבים במכתב, ודרש כי יפנו את הדירה תוך 14 ימים, בטענה כי המשיבים הפרו את הסכם השכירות בכך שאיחרו בתשלום שכר הדירה עבור חודש דצמבר 2021. המבקש ציין במכתבו כי יסכים לכך שהמשיבים ימשיכו להתגורר בדירה עד לתום תקופת השכירות, קרי עד ליום 13.3.2022, וזאת בכפוף לחתימה על הסכם חדש.

4.ביום 6.12.2021 השיב בא-כוח המשיבים למבקש במכתב, ובו ציין כי המשיבים לא איחרו בתשלום שכר הדירה, וכי הם עומדים על זכותם להתגורר בדירה עד לתום תקופת השכירות. כמו כן, צוין במכתב כי המשיבים מעוניינים לממש את סעיף האופציה ולהאריך את תקופת השכירות בשנה אחת נוספת, וכי לשם כך ישלחו המשיבים למבקש מכתב נוסף, על פי דרישת הסכם השכירות.

5.ביום 8.12.2021, השיב המבקש למכתב בא-כוח המשיבים במכתב נוסף מטעמו, במסגרתו עמד על רצונו להביא לסיום הסכם השכירות עקב הפרתו מצד המשיבים, וכן ציין כי הוא מסרב להארכת תקופת השכירות, וזאת עקב מכירת הדירה. בו ביום פנה המשיב 1 למבקש בהודעת דוא"ל, במסגרתה הודיע כי המשיבים מתכננים להישאר בדירה עד לתום תקופת השכירות, וכן כי הם מעוניינים שהמבקש יפנה לקונה ויבקש ממנו לאפשר למשיבים להמשיך לשכור את הדירה למשך שנה נוספת.

6.ביום 1.1.2022 פנה המבקש למשיבים במכתב נוסף, ובו הודיע כי תקופת השכירות תסתיים ביום 13.3.2022. למחרת, שב ופנה המבקש למשיבים בהודעת דוא"ל וביקש מהם לאשר בכתב את קבלת המכתב האחרון, וכן לאשר כי הם ייפנו את הדירה עד יום 13.3.2022. ביום 3.1.2022 השיבו המשיבים למבקש במכתב אשר נשלח בדואר רשום, במסגרתו הודיעו כי הם מבקשים לממש את סעיף האופציה ולהאריך את הסכם השכירות בשנה נוספת. בעקבות כך הגיש המבקש תביעה לפינוי מושכר במסלול של דיון מהיר.

7.ביום 22.3.2022, ניתן פסק דינו של בית משפט השלום (השופטת מ' צ'רקה), במסגרתו נקבע כי המשיבים לא איחרו במועד תשלום דמי השכירות ועמדו בתשלומים בהתאם לקבוע בהסכם השכירות, ולפיכך לא הפרו את ההסכם.

בית משפט השלום הוסיף וציין כי אין חולק על כך שהסכם השכירות מקנה למשיבים אופציה להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת, וכי בהיעדר הפרה של ההסכם, אין למבקש זכות להתנגד להפעלת זכות זו. בנסיבות העניין, נקבע כי המשיבים מימשו את זכות האופציה על פי החוזה, וכי הסכם השכירות הוארך לתקופה של שנה נוספת. זאת, שכן הודיעו בכתב למבקש על רצונם לממש את סעיף האופציה מעל ל-60 ימים לפני מועד הפינוי, במסגרת המכתב המפורש מיום 3.1.2022.

עוד נקבע כי הודעות הדוא"ל שנשלחו על-ידי הצדדים אינן חד-משמעיות, וכי לא ניתן לראות בהן ויתור מפורש מטעם המשיבים. בצד זאת, נקבע כי אין עדות לכך שההסכם שונה בכתב. בנוסף, צוין כי אין בהסכם השכירות כל התייחסות לגובה שכר הדירה בתקופת השכירות המוארכת, תוך שנקבע כי אין מקום להידרש לסוגיה זו במסגרת התביעה. בצד האמור, נקבע כי אמנם החל מיום 1.4.2022 רשאי הקונה לקבל את החזקה בדירה, אולם זכות זו כפופה לזכויות המשיבים בה.

8.המבקש מיאן להשלים עם פסק דינו של בית משפט השלום, והגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. ביום 10.11.2022, במסגרת הדיון בערעור, התברר כי המשיבים אינם מיוצגים וכי שליטתם בשפה העברית מוגבלת. נוכח האמור, קבע בית המשפט, בהסכמת הצדדים, כי פסק הדין בערעור יינתן על יסוד כתבי הטענות בלבד, מבלי שיישמעו טענות הצדדים בעל-פה במסגרת הדיון. בהמשך לכך, ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי הדוחה את הערעור מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות).

9.מכאן בקשת רשות הערעור. בבקשה נטען כי יש להורות על ביטול פסקי הדין של הערכאות קמא, ולקבוע כי על המשיבים לפנות את הדירה באופן מיידי, וכי היה עליהם לפנותה עד ליום 13.3.2022. בעיקרו של דבר, המבקש טוען כי מתן רשות ערעור בעניינו דרוש לצורך מניעת עיוות דין, וזאת נוכח החלטתו של בית המשפט המחוזי שלא לקיים דיון בעל-פה בערעור, ונוכח דחייתו בפסק דין לא מנומק לפי תקנה 148(ב) לתקנות. בנוסף, המבקש טוען כי בקשת רשות הערעור מעוררת מספר שאלות עקרוניות, והן – האם ישנו תוקף מחייב לאופציית הארכה של חוזה שכירות, כאשר לא נקבע גובה דמי השכירות לתקופת ההארכה; האם ישנו תוקף לחוזה שכירות בעל מנגנון הארכה "אינסופי", חרף האמור בסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; והאם בחוזה שכירות עם אופציית הארכה בלתי מוגבלת, רשאי המשכיר להביא את החוזה לסיומו כבר בתום שנת שכירות מוסכמת ראשונה, מקום בו מסר על כך הודעה מראש.

10.המשיבים מצדם סבורים כי דין הבקשה להידחות. תחילה, מציינים המשיבים כי ביום 13.3.2023 פינו את הדירה. בהמשך לכך, נטען כי בשונה מהאמור בבקשה, הסעד היחיד שנדרש בכתב התביעה המקורי הוא פינויים מהדירה; וכי משעה שהדירה פונתה, הפכה הבקשה לתיאורטית ודינה להידחות. עוד מוסיפים המשיבים כי הבקשה אינה עומדת בתנאים הקבועים בדין למתן רשות ערעור בגלגול שלישי, משאינה מעוררת כל שאלה עקרונית או חשש לעיוות דין. בהקשר זה מדגישים המשיבים כי המבקש נתן הסכמתו למתן פסק דין על בסיס הכתובים, תוך ויתור על זכות הטיעון בעל-פה. עוד טוענים המשיבים כי טענותיו של המבקש בעניין השימוש בתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי משוללות יסוד, וכי בית המשפט אף היה רשאי לדחות את ערעורו על הסף, ללא צורך בתשובה, מכוח תקנה 138(א)(1) לתקנות.

אשר ליתר טענותיו של המבקש, טוענים המשיבים כי הן אינן מעוררות כל שאלה עקרונית המצדיקה מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי". בתוך כך, טוענים המשיבים כי השאלות הנוגעות לתוקפו של סעיף האופציה כלל לא הועלו במסגרת תביעת הפינוי, ומשכך אין מקום להידרש אליהן במסגרת בקשת רשות הערעור. כמו כן, טוענים המשיבים כי מעולם לא התחייבו לפנות את הדירה עד ליום 13.3.2022, וכי טענותיו של המבקש בהקשר זה מופנות כלפי קביעות עובדתיות מובהקות של בית משפט השלום, בהן אין ערכאת הערעור נוטה להתערב.

11.לאחר עיון בבקשה ובתשובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות מכוח סמכותי לפי תקנה 148א לתקנות. עסקינן בתביעה לפינוי מושכר, בגדרה התבקש פינויים של המשיבים מהדירה. כאמור, מתגובת המשיבים עולה כי ביום 13.3.2023 הדירה פונתה. בנסיבות אלו, הבקשה דנן הפכה תיאורטית, ויפים לעניינו הדברים הבאים, שנכתבו על-ידי השופט נ' סולברג בהקשר קרוב:

"מתשובת המשיבים למדנו, כי "הדירה פונתה על ידי [המבקשים] בערב היום שנקבע לפינוי, והיא מצויה מזה למעלה מחודש וחצי בחזקת בעליה – המשיבים". די בכך כדי להביא לדחיית הערעור, גם אם מנימוק שונה מזה שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי. הדירה – פונתה זה מכבר; תקופת השכירות – הסתיימה אף היא; הערעור – הפך תיאורטי. תביעה לפינוי מושכר, מוליכה לסעד אחד ויחיד: פינוי השוכר מהמושכר. משכך, גם אם יתקבל ערעור המבקשים, לא תהיה לו נפקות מעשית. תקופת השכירות חלפה-עברה, ולא ניתן 'להחזיר את הגלגל לאחור' ולהורות על השבת החזקה במושכר למבקשים. משבאנו לכלל מסקנה, כי אין תוחלת בערעור, אחת דינו – לדחייה. כלל נקוט בידינו, כי משעה שעניין תלוי ועומד אינו אקטואלי עוד, ימשוך בית המשפט את ידיו מעיסוק בו. "אין מקום שניתֵן פסק דין בסוגייה השייכת כל-כולה לעבר, [...] זהו בזבוז של משאב הזמן השיפוטי, משאב יקר אשר השימוש בו חייב להיעשות באופן מושכל ויעיל לטובתו של כלל הציבור" (רע"א 5078/21 פרומר נ' תורג'מן, פסקה 9 (31.8.2021)) [ההפניות הושמטו – י' כ'].

12.אוסיף ואציין, הרבה מעבר לצורך (לאור האמור לעיל), כי ספק רב אם הנטען בבקשה מצדיק מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי", לאור ההלכה המצמצמת לעניין מתן רשות שכזו. הבקשה אינה מעוררת כל שאלה עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים להליך, ואינה מעוררת חשש מפני עיוות דין חמור (רע"א 220/23 חזן נ' כהן, פסקה 19 (30.4.2023)).

סוף דבר: הבקשה נדחית. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.