פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א 3500/19
לפני:
כבוד השופט ע' גרוסקופף
המבקשת:
ע.לוזון נכסים והשקעות בע"מ
נ ג ד
המשיבים:
1. מרדכי בר סימן טוב
2. יוסף ברוטפלד
המשיבים הפורמאליים:
3. עו"ד אליעזר מוטי ויניצקי
4. משרד עוה"ד אלחנן ויניצקי
ושות'
5. בנק הפועלים בע"מ
בקשת רשות ערעור על
החלטת בית המשפט המחוזי מרכז בלוד מיום 18.4.2019 בה"פ 33975-08-18 שניתנה
על ידי כב' השופטת איריס רבינוביץ' ברון
בשם המבקשת:
עו"ד רם ז'אן; עו"ד רועי
דותן; עו"ד ענת קרנר
בשם המשיבים 2-1:
עו"ד דרור ברוטפלד; עו"ד
הילה אקרמן
פסק-דין
לפניי
בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (כב' השופטת
איריס רבינוביץ' ברון
) מיום 18.4.2019 בה"פ 33975-08-18,
במסגרתה נקבע כי תביעת המשיבים 1 ו-2 נגד המבקשת תתברר במסגרת הליך בוררות.
רקע והחלטת בית המשפט קמא
1.
בין המבקשת למספר בעלי זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 177 בגוש 6366
בפתח תקווה (להלן:
"בעלי הזכויות"
ו-
"המקרקעין",
בהתאמה
), בהם המשיבים 1 ו-2 (להלן:
"המשיבים"
), קיים הסכם בנייה ושיתוף על בסיסו הוקם פרויקט
דירות במקרקעין (להלן:
"הסכם הבנייה והשיתוף"
). הסכם זה נחתם במקור ביום 2.3.2014 עם קבוצת
א.דורי בע"מ, וביום 16.4.2015 הומחה ההסכם למבקשת. במסגרת הסכם התחייבה
המבקשת לממן את עלות הקמת פרויקט המגורים, כאשר בעלי הזכויות ישיבו את חלקם במימון
במהלך הקמת הפרויקט ובטרם תימסר להם החזקה בדירות שנבנו במסגרתו (להלן:
"חוב
מימון הפרויקט"
).
2.
בתום בניית פרויקט הדירות התגלע סכסוך בין המבקשת לבין בעלי הזכויות בדבר
גובה חוב מימון הפרויקט ורכיבים שונים שנכללו בו. המבקשת הציעה לבעלי הזכויות
מתווה לסיום הסכסוך, אשר אפשר קבלת החזקה בדירות כנגד תשלום תחת מחאה. המתווה הוגדר
כ"תוספת ראשונה" להסכם הבנייה והשיתוף (להלן:
"התוספת
הראשונה"
). ביום 3.7.2018 נחתמה התוספת הראשונה
על ידי עורך הדין שמונה בהסכם הבנייה והשיתוף לייצוג כלל בעלי הזכויות, הוא המשיב
3 (להלן:
"עו"ד ויניצקי"
). ואולם, לטענת
המשיבים, הדבר נעשה בניגוד להוראות הוועד היציג של בעלי הזכויות, אשר ביקשו לברר
את גובה חוב מימון הפרויקט לאשורו. על כן, שבוע לאחר חתימת התוספת הראשונה, ביום
10.7.2018, פנה בא כוח המשיבים למבקשת בדרישה כי התוספת הראשונה תבוטל, וכי תספק
מסמכים שיבהירו את גובה חוב מימון הפרויקט. המשיבים התריעו שככל שהמסמכים לא
יסופקו, יבקשו מינוי בורר. המבקשת סירבה לספק את המסמכים המבוקשים וכן סירבה
למינוי בורר.
3.
המשיבים הגישו לפיכך המרצת פתיחה נגד המבקשת ונגד המשיבים הפורמאליים 3–5.
המשיבים טענו כי הם מייצגים את כלל בעלי הזכויות בטענותיהם נגד רכיבים שונים בחוב
מימון הפרויקט, וכן ביקשו מספר סעדים, בהם ביטול התוספת הראשונה ומינוי בורר שידון
בעניינם. הסעד האחרון התבקש מכוח תניית בוררות הקבועה בסעיף 25.1 להסכם הבנייה
והשיתוף (להלן:
"תניית הבוררות"
). מפאת חשיבות התנייה להמשך הדיון, אביא אותה כאן כלשונה:
מוסכם בין הצדדים, כי כל חילוקי דעות או
סכסוכים שיתגלעו ביניהם, בכל הקשור להסכם זה או תוצאותיו יוכרעו ע"י הצדדים
יחדיו, ובאין הסכמה ביניהם, ע"י בורר דן יחיד אשר ימונה על ידם בהסכמה (להלן:
"
הבורר
").
לא הושגה הסכמה לבורר, ימונה הבורר על ידי יו"ר לשכת עוה"ד ובלבד שימונה
שופט בדימוס. הבורר יכריע בכל עניין שימצא במחלוקת בין הצדדים – עפ"י שיקול
דעתו בלבד ויהא כפוף לדין המהותי וכפוף לתנאי הסכם זה וייתן נימוקים להחלטתו.
4.
ביום 27.12.2018 התקיים דיון קדם משפט בבית המשפט קמא, וביום 18.4.2019
ניתנה החלטתו מושא בקשת רשות ערעור זו. רלוונטיות לענייננו שתי הקביעות הבאות:
ראשית
, כי המשיבים אינם רשאים לייצג את כלל בעלי
הזכויות ולדרוש סעדים בשמם. הווה אומר, תביעתם אישית, שלהם עצמם;
שנית
, חרף שמדובר בתביעה אישית, תביעת המשיבים תישמע
לפני בורר. האפשרות כי תביעה פרטנית תופנה להליך בוררות נומקה בעיקרה בהגדרת
הצדדים להסכם הבנייה והשיתוף. הצדדים הוגדרו כ-
"א. דורי"
מצד אחד, וכ-
"בעלי הזכויות
במקרקעין...
ביחד ולחוד"
מצד שני. על רקע ההלכה כי הסכמי בוררות יפורשו
באופן רחב, והואיל והצדדים הסכימו כי מחלוקות ביניהם ייושבו בהליך בוררות, נמצא כי
תניית הבוררות חלה במחלוקת שהתגלעה בין המשיבים לבין המבקשת.
מכאן
בקשת רשות הערעור שלפניי.
טענות הצדדים
5.
המבקשת טוענת כי מינוי הבורר נעשה שלא על פי המוסכם בין הצדדים, ומבלי
שניתנה לה הזדמנות לטעון כדבעי לעניין זה. משום כך, הותרת ההחלטה על כנה תגרום לה
לעיוות דין. מנגד, המשיבים סומכים ידיהם על החלטת בית המשפט קמא. את טענות הצדדים
ניתן להציב על שלושה אדנים מרכזיים:
האדן הראשון
, עניינו הסעד שהתבקש בתביעת המשיבים – האם לצד בקשתם למינוי בורר שידון
בתביעתם כנציגי כלל בעלי הזכויות התבקש גם מינוי בורר שידון בתביעתם כפרטים;
האדן
השני
, עניינו אופי טענותיהם – האם עוסקות
בסוגיה אינדיווידואלית או בסוגיה קולקטיבית;
האדן השלישי
, עניינו פרשנות תניית הבוררות – האם חלה על
תביעות אינדיווידואליות של יחידים מבין בעלי הזכויות, או רק על תביעות קולקטיביות
של כלל בעלי הזכויות.
טענות המבקשת
6.
אשר ל
אדן הראשון
, הסעד שהתבקש
בתביעת המשיבים, טוענת המבקשת כי המשיבים לא ביקשו בורר לבירור מחלוקת אישית, כי
אם לבירור מחלוקת קולקטיבית בלבד. לפני בית המשפט קמא לא הובאו ראיות לגבי תחולת
תניית הבוררות באופן פרטני, כך שסעד מינוי הבורר ניתן ללא דיון באפשרות זו.
7.
אשר ל
אדן השני
, אופי טענות
המשיבים בתביעתם, המבקשת גורסת כי עניינן בסוגיה קולקטיבית, ולא אינדיווידואלית
כפי שקבע בית המשפט קמא. טענה זו הובאה ביחס לסעיף 26.3 להסכם הבנייה והשיתוף,
הקובע כי פעולת יחיד בעלים ביחס לסוגיה המשליכה על כלל בעלי הזכויות תהא חסרת תוקף
כלפי המבקשת. לשיטתה, חוב מימון הפרויקט, אותו מבקשים המשיבים לברר בתביעתם, נוגע
מעצם טבעו לכל בעלי הזכויות ועל כן ניסיונם לטעון לגביו באופן אינדיווידואלי חסר
תוקף כלפי המבקשת.
8.
אשר ל
אדן השלישי
, פרשנות תניית
הבוררות, טענה המבקשת כי תניית הבוררות נקבעה לצורך בירור טענות קולקטיביות
הנוגעות לכלל בעלי הזכויות. כך נלמד מהטעמים הבאים:
ראשית
, מקריאת תניית
הבוררות לצד מכלול סעיפי הסכם הבנייה והשיתוף, בפרט סעיף 26.1, המבחין בין תביעות
פרטניות לקולקטיביות, כאשר האחרונות יכול שייתבעו על דעת כלל בעלי הזכויות
ובאמצעות עו"ד ויניצקי או נציגות מוסמכת, וסעיף 26.3 שצוין לעיל. עוד טוענת
המבקשת כי הצדדים לא התכוונו לחייב את המבקשת לנהל הליך בוררות עם כל אחד ואחת מבעלי
הזכויות בנפרד ביחס לכל סוגיה שימצאו לטעון לגביה.
שנית
, הגדרת הצדדים להסכם הבנייה והשיתוף מלמדת כי
מטרתו הסדרת פעולה משותפת בין כלל בעלי הזכויות לבין המבקשת, ולא הסדרת פתרון
מחלוקות בין יחידים לבין המבקשת. לטענת המבקשת, שגה בית המשפט קמא בקובעו שבעלי
הזכויות במקרקעין הם צד להסכם הבנייה והשיתוף "ביחד ולחוד". לשיטתה,
התיבה בה מופיעות המילים "ביחד ולחוד" בכותרת ההסכם נועדה
"
להגדיר את הכינוי
של בעלי הזכויות 'ביחד ולחוד' כ'המזמינים' או 'הבעלים'"
, אך לא נועדה להגדיר את הצדדים להסכם. בהקשר זה הודגש כי כאשר ביקש
הסדר הבנייה והשיתוף להעניק זכויות או חובות לבעלי הזכויות בנפרד, ננקטה הלשון
"יחיד הבעלים".
שלישית
, התנהלות המשיבים מלמדת כי פירשו את התנייה כחלה
על טענות קולקטיביות בלבד: סעד מינוי הבורר התבקש על ידי המשיבים בתביעה בה טענו
לייצוג כלל בעלי הזכויות. לעומת זאת, כאשר המשיב 2 ניהל בעבר תביעה אישית נגד
המבקשת (שנגעה לו ולמספר בעלי זכויות נוספים), לא ביקש במסגרתה מינוי בורר.
תגובת המשיבים
9.
המשיבים טענו בתגובה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות הן משום שאינה
עומדת באמות המידה להתערבות בהחלטות בענייני בוררות, בייחוד לא כאשר מדובר בחוזי
בנייה, והן לגופם של דברים. הטענות שהעלו המשיבים לגופם של דברים רבות, ועל כן
אביא פה רק את הטענות הצריכות לעניין, ואת עיקרן בלבד. ואלו הן:
10.
לעניין ה
אדן הראשון
, הסעד המבוקש
בתביעתם, טענו המשיבים כי ביקשו מינוי בורר שידון בטענותיהם האינדיווידואליות, לצד
טענות קולקטיביות. הם ביקשו בירור מחלוקת שבין
"
[המשיבים]
ויתר בעלי המקרקעין"
לבין המבקשת ובכך, לשיטתם, מגולמת בקשה לבירור מחלוקת בין שתי קבוצות:
בין המשיבים לבין המבקשת, ובין יתר בעלי הזכויות המעוניינים בכך לבין המבקשת.
11.
לעניין ה
אדן השני
, אופי טענותיהם,
טוענים המשיבים כי מחלוקת לעניין חוב מימון הפרויקט הוא סכסוך אינדיווידואלי בין
המבקשת לבין כל אחד מבעלי הזכויות. לשיטתם, טענותיהם ביחס לחוב מימון הפרויקט אינן
בעלות השלכות רוחב שכן גובה החוב משתנה בין בעלי הזכויות, כל אחד בהתאם לדירתו. על
כן, בניגוד לטענת המבקשת, אין תניית הבוררות מושפעת מהאמור בסעיף 26.3, הקובע כאמור
שפעולות בעלות השלכה כללית הן חסרות תוקף ביחס למבקשת ככל שלא ננקטו על ידי כלל
בעלי הזכויות ובאמצעות עו"ד ויניצקי.
12.
לעניין ה
אדן השלישי
, פרשנות תניית
הבוררות, טוענים המשיבים כי אין ממש בפרשנות שהציגה המבקשת.
ראשית
, סעיף 26 להסכם הבנייה והשיתוף אמנם מסדיר פעולה
קולקטיבית למול המבקשת, ואולם, טענותיהם במסגרת התובענה הן אינדיווידואליות, ועל
כן אין בסעיף זה כדי להשפיע על פרשנות תניית הבוררות ביחס לעניינם. בנוסף, התנייה
עצמה מתייחסת ל
"כל חילוקי דעות וסכסוכים"
, כאשר התייחסות
זו מקפלת בתוכה גם סכסוכים שבין יחיד בעלים לבין המבקשת.
שנית
, הקולקטיביות הנדרשת בתנייה היא לצורך קביעת פשרות בין הצדדים, ולא
לצורך מינוי בורר. לטענת המשיבים, תניית הבוררות קובעת כי בהעדר הסכמה על פשרה או
זהות בורר, יו"ר לשכת עורכי הדין ימנה בורר מבלי שנאמר בין מי למי; כל אחד
מהצדדים יכול לפנות למינוי בורר ב
"כל חילוקי דעות או סכסוכים שיתגלעו
ביניהם"
, כלשון התנייה, ובתוך כך – סכסוכים
פרטניים. פרשנות זו מתחייבת על מנת שתניית הבוררות תוכל לעמוד. אחרת, מספיק
שהמבקשת תגיע להסדר עם אחד מבעלי הזכויות כדי שהלה יסרב להצטרף לבקשה למינוי בורר
ויסכל את הליך הבוררות.
שלישית
, המשיבים טוענים כי פרשנות המבקשת לתיבה
"ביחד ולחוד" בכותרת הסכם הבנייה והשיתוף אינה סבירה, שכן הוראות ההסכם
עוסקות בחיוב כל אחד מבעלי הזכויות בתשלום פרטני בהתאם לשווי דירתו. כלומר, החוזה
מנסח יחסים פרטניים במהותם, כאשר גם על מחלוקות מעין אלו חלה תניית הבוררות.
רביעית
, לעניין אומד דעתם, טוענים המשיבים כי מינוי
בורר התבקש על ידם הן במסגרת פניותיהם למבקשת עובר להגשת המרצת הפתיחה והן
במסגרתה, כשבכל פניותיהם ביקשו בירור מחלוקת פרטנית לצד זו הכללית. כן טענו כי אין
ממש בהתייחסות המבקשת להליכים שנקט המשיב 2 בעבר. כשהאחרון פנה לבירור מחלוקת
פרטית בהליך משפטי, ללא שביקש מינוי בורר, היה הדבר משום שהמחלוקת שדרשה בירור
נגעה גם לצד ג' שאינו חלק מהסכם הבנייה והשיתוף.
תשובת המבקשת לתגובת המשיבים
13.
בתשובת המבקשת לתגובת המשיבים היא חזרה על עיקר טענותיה בבקשת רשות
הערעור, אך הוסיפה את הדברים הבאים: לעניין
הסעד המבוקש
, טענה המבקשת כי מהגדרת הסעד בתביעת המשיבים,
וכן ממאמציהם להוכיח את היותם נציגי כלל בעלי הזכויות, מתחדד כי ביקשו מינוי בורר
שידון במחלוקת קולקטיבית ולא פרטנית. וככלל, הטענה כי הגישו תביעתם כתביעה פרטנית
מהווה הרחבת חזית אסורה שהמבקשת התנגדה לה עם הצגתה בדיון שנערך ביום 27.12.2018.
לעניין
אופי טענות המשיבים
, המבקשת גורסת
כי הן קשורות לחיובים בהם חויבו כלל בעלי הזכויות, וכקולקטיביות הוצגו הטענות עת
הובאו לפני בית המשפט קמא. לעניין
פרשנות תניית הבוררות
הוסיפה המבקשת כי קולקטיביות בעלי הזכויות, כצד לתנייה, נלמד גם מכך
שהצטרפותם להסכם הבנייה והשיתוף לא נעשה באופן יחידני אלא בפעולה משותפת.
דיון והכרעה
14.
עניינה של בקשת רשות ערעור זו היא החלטת בית המשפט קמא כי ימונה בורר
שידון בטענות המשיבים נגד המבקשת. כך על פי פרשנות תניית הבוררות בהסכם הבנייה
והשיתוף שקיים ביניהם, ובהתאם לסעיף 8 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן:
"חוק
הבוררות"
). כלל הוא כי רשות ערעור על החלטות לפי
חוק זה תינתן במקרים חריגים בלבד, כאשר מתעוררת שאלה בעלת אופי ציבורי החורגת
מעניינם הפרטי של הצדדים, או כאשר נדרשת התערבות ערכאת הערעור משיקולי צדק ולמניעת
עיוות דין. אמת המידה אף מחמירה יותר ביחס להחלטות מכוח סעיף 8 לחוק הבוררות.
בהפעלתו לערכאה המבררת שיקול דעת רחב, כאשר התערבות בו שמורה למקרים בהם נפלה
בהחלטתה טעות מהותית (רע"א 8113/09
אלייד סוכניות לביטוח (1975) בע"מ נ' מוניות
ישיר סוכנות לביטוח 2001 בע"מ
, פסקה 24 (2.11.2010)
(להלן:
"עניין אלייד"
); רע"א
2279/16
מדינת ישראל - מנהלת ההתפלה נ'
H2ID
בע"מ
, פסקה 10 (1.5.2016)).
לאחר שעיינתי בטענות
הצדדים על נספחיהן, הגעתי למסקנה כי העניין שהובא לפניי נמצא בגדר אותם מקרים
חריגים. לפיכך, מצאתי לעשות שימוש בסמכותי על פי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי,
התשמ"ד-1984, לתת רשות ערעור ולדון בבקשה כאילו הוגש ערעור על פי הרשות
שניתנה. אקדים את המאוחר ואציין כבר עתה כי דין הערעור להתקבל. להלן אביא נימוקיי.
15.
הערעור שלפניי מעורר שתי שאלות מרכזיות:
הראשונה
– מהו היקף תחולתה של תניית הבוררות בה
עסקינן, ובאופן ממוקד יותר האם היא חלה גם על סכסוכים בין יחידי הבעלים לבין
המבקשת (להלן:
"סכסוכים אינדיווידואליים"
),
להבדיל מסכסוכים בין כלל בעלי הזכויות לבין המבקשת (להלן:
"סכסוכים
קולקטיביים"
). סוגיה זו
תכונה להלן
"פרשנות תניית הבוררות"
;
השנייה
– בהנחה שיש לפרש את תניית הבוררות ככזו
החלה גם על סכסוכים אינדיווידואליים, האם בין המשיבים לבין המבקשת קיים סכסוך
אינדיווידואלי, המצדיק הפעלתה של תניית הבוררות. סוגיה זו תכונה להלן
"הפעלת
תניית הבוררות"
. להלן ידונו שתי
השאלות הללו בסדר הצגתן.
פרשנות תניית הבוררות
16.
ההסכם במסגרתו כלולה תניית הבוררות, הסכם הבנייה
והשיתוף, הוא הסכם בין
"בעלי הזכויות במקרקעין ששמותיהם רשומים
בנספח א'"
לבין המבקשת
(כחליפתה של קבוצת א. דורי בע"מ).
ככלל, כדי לקבוע
האם בין צדדים קיים הסכם בוררות יש לפנות אל דיני החוזים הכלליים (סמדר אוטולנגי
בוררות דין ונוהל
13 (מהדורה רביעית, 2005)) (להלן:
"אוטולנגי"
). זאת, בשים לב לכך שנדרש מפגש רצונות מלא של
הצדדים להביא מחלוקות ביניהם לפני בורר, וכי על זהותם להיות ברורה (
אוטולנגי
, בעמ' 15, 25;
עניין
אלייד
, פסקה 27). המבקשת טענה כזכור כי בעלי
הזכויות, כיחידי בעלים, אינם "צד" להסכם הבנייה והשיתוף אלא הם צד לו
כקולקטיב.
ברם, בענייננו בעלי
הזכויות אינם מאוגדים כאישיות משפטית מלאכותית, ומכאן שבהכרח כל אחד מיחידי הבעלים
הוא צד להסכם הבנייה והשיתוף. ודוקו, לעניין זה אין רבותא בכך שההסכם חתום מצד
בעלי הזכויות רק על ידי עו"ד ויניצקי, שכן הלה חתום כבא כוחו של כל אחד ואחת
מיחידי הבעלים מכוח ייפוי כוח שעשו (וראו ה"הואיל" השלישי במבוא להסכם
הבנייה והשיתוף).
17.
מכוח הסכם הבנייה והשיתוף קמות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים זכויות
וחובות. חלקן של זכויות וחובות אלה הן אחידות ומשותפות לכלל הבעלים, כגון הזכות כי
המבקשת תקים את הבניין על המגרש והחובה למסור את החזקה לקבלן לצורך ביצוע העבודות
(להלן:
"זכויות וחובות קולקטיביות"
);
חלקן של זכויות וחובות אלה
משתנות וייחודיות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים, כגון הזכויות והחובות הנובעות
מהזמנת שינויים בדירה מסוימת על ידי יחיד בעלים מסוים (להלן:
"זכויות
וחובות אינדיווידואליות"
).
18.
ויובהר, כאשר עסקינן בזכויות וחובות קולקטיביות, הרי שיחידי הבעלים
נושאים בהם "יחד ולחוד", כקבוע במבוא להסכם, וזאת בכפוף להוראות סעיף 26
להסכם הבנייה והשיתוף, אליו אתייחס בהמשך הדברים. לעומת זאת, כאשר עסקינן בזכויות
וחובות אינדיווידואליות הרי שהן מתייחסות רק ליחיד בעלים מסוים, והוא לבדו זה
שנושא בחובה ובזכות.
19.
תניית הבוררות עליה נסמכת החלטת בית המשפט קמא קבועה בסעיף 25.1 להסכם
הבנייה והשיתוף, ונוסחה צוטט בפסקה 3 לעיל. הכלים לפרשנות תניית בוררות הם ככלל
הכללים הנהוגים לפרשנות חוזה (ע"א 708/88
שלמה שפס ובניו בע"מ
נ' בן יקר גת חברה להנדסה ובניין בע"מ
, פ"ד מו(2) 743, 746–747 (1992); רע"א
7146/06
מדינת ישראל משרד התחבורה נ' חברת מטרודן באר שבע בע"מ
, פסקה 10 (
15.1.2007
)). דהיינו, מבין המשמעויות האפשריות של שפת
החוזה, יבחר הפרשן המשפטי את המשמעות המגשימה את אומד דעת הצדדים (סעיף 25(א) לחוק
החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). לא מצאתי טעם להתערב בקביעתו הפרשנית של
בית המשפט קמא, לפיה תניית הבוררות חלה הן על סכסוכים קולקטיביים והן על סכסוכים
אינדיווידואליים. מעיון בנוסח התנייה עולה כי היא תנייה כללית, אשר אינה מבחינה
בין זכויות וחובות קולקטיביות לבין זכויות וחובות אינדיווידואליות. אינני רואה
הצדקה מספיקה להתערב בעמדת בית המשפט קמא כי אין לקרוא הבחנה זו מכללא לתוך נוסח
הסעיף. כך, בייחוד על רקע ההלכה הנוהגת, לפיה יש לפרש תניות בוררות באופן רחב (ראו
רע"א 180/07
כץ נ'
איגוד הכדורסל בישראל
, פסקה 12 (
4.10.2009
); אורי גורן
בוררות
50 (2018)).
20.
המסקנה המתבקשת היא שאין למקום להתערב בהכרעתו הפרשנית של בית המשפט
קמא, לפיה תניית הבוררות יכולה לחול הן בסכסוך קולקטיבי (למשל, טענה מצד המבקשת כי
הקרקע לא הועמדה לרשותה כמתחייב מסעיף 9.4 להסכם הבנייה והשיתוף או טענה של הבעלים
כי הקבלן לא החל במועד בביצוע עבודות הבנייה לפי התחייבותו בסעיף 9.5 לאותו הסכם)
והן בסכסוך אינדיווידואלי (כגון טענה ששינויים פנימיים שביקש אחד מיחידי הבעלים לא
בוצעו, ובכך הופר סעיף 10.1 להסכם הבנייה והשיתוף).
הפעלת תניית הבוררות
21.
דרישתם המרכזית של המשיבים בהליך בבית המשפט קמא הייתה כי מנגנון
הבוררות יופעל לצורך בירור סכסוך קולקטיבי הקיים לשיטתם בין כלל בעלי הזכויות לבין
המבקשת ביחס לחוב מימון הפרויקט וקבלת החזקה בדירות שנבנו במסגרתו. בית המשפט דחה
בקשה זו, מהטעם שלמשיבים אין את המעמד לו טענו (נציגים של כלל בעלי הזכויות), ועל
כן אין הם יכולים ליזום הליך לבירור סכסוך קולקטיבי. הכרעתו זו של בית המשפט קמא
אינה נושא הערעור שלפניי. ואולם לצורך המשך הדיון חשוב לציין כי עמדה זו מבוססת על
סעיף 26.3 להסכם הבנייה והשיתוף, המסייג את הכללים הרגילים החלים במקרה של נשיה
"יחד ולחוד", ומורה כדלהלן:
כמו כן מובהר ומוסכם, כי כל פעולה של כל יחיד
הבעלים על פי הסכם זה ו/או בקשר אליו, שהינה בעלת תוקף או השלכה שאינם מצומצמים
לאותו יחיד בעלים בלבד, לא יהא לה כל תוקף כלפי [המבקשת] אלא אם נעשתה על ידי
הבעלים כולם ללא יוצא מן הכלל ובאמצעות ב"כ הבעלים.
הוראה זו יש לקרוא יחד
עם סעיף 2.26 להסכם הבנייה והשיתוף, המלמד כי כלל הבעלים יכולים לפעול ביחס
לזכויות הקולקטיביות באמצעות הנציגים, כהגדרתם באותו סעיף (וראו גם סעיף 26.1
לאותו הסכם, המכיר בפנייה של הבעלים באמצעות
"ב"כ הבעלים
ו/או הנציגות"
). ואולם בית המשפט קמא קבע כי ביחס
להגשת התובענה אין המשיבים יכולים להיחשב כמי שפעלו כנציגים של הבעלים, ועל כן דחה
את דרישתם להפעלת מנגנון הבוררות לצורך מימוש זכויות קולקטיביות.
22.
חלף זאת, אפשר בית המשפט קמא למשיבים להפעיל את מנגנון הבוררות לצורך
פתרון סכסוך פרטני, דהיינו לשם מימוש זכויותיהם האינדיווידואליות. החלטה
זו הותקפה על ידי המבקשת, משני טעמים: ראשית , לשיטתה המשיבים לא כללו בתובענה שהגישו כל בקשה למינוי בורר למימוש זכויות אינדיווידואליות (אלא רק למינוי בורר לבירור זכויות קולקטיביות); שנית , המשיבים לא הציגו כל סכסוך אינדיווידואלי הקיים בינם לבין המבקשת, אלא הצביעו רק על סכסוך קולקטיבי – שאלת חוב מימון הפרויקט ותוקף התוספת הראשונה.
23.
בית המשפט קמא קבע כי התובענה הוגשה על ידי המשיבים "הן באופן אישי, כבעלי זכויות במקרקעין, והן כנציגים של כלל בעלי הזכויות" (פסקה 10 להחלטתו). בכך ניתן מענה לטענת המבקשת כי הבקשה למינוי בורר לא התייחסה גם לסכסוך אינדיווידואלי, ואינני רואה להתערב במענה זה. ואולם, בית המשפט קמא לא דן כלל בשאלה האם קיים סכסוך אינדיווידואלי בין המבקשת לבין המשיבים, דהיינו האם קיים בין הצדדים הללו סכסוך ביחס לזכויות אינדיווידואליות שאינו כפוף למסגרת המתחייבת בסעיף 26.3 להסכם הבנייה והשיתוף, ועל כן המשיבים רשאים לבררו בהליך בוררות המתייחס לעניינם בלבד.
24.
דומה שבית המשפט קמא סבר כי שאלת ההתחשבנות בין המבקשת לבין המשיבים היא בגדר סכסוך אינדיווידואלי, ועל כן יש מקום להיענות לבקשת האחרונים למנות בורר לגביה. ואכן, כפי שהובהר, ייתכנו מצבים בהם יתקיים בין המבקשת לבין אחד מיחידי הבעלים סכסוך אינדיווידואלי באופיו, כגון כאשר לטענתו הוא שילם סכומים ביתר, וזכאי להשבתם מכוח סעיפים 2.3–2.6 לתוספת הראשונה. אם בסכסוך מסוג זה היה מדובר, לא היה מקום להתערב בהחלטת בית המשפט קמא.
25.
ואולם, ייתכנו גם מצבים בהם שאלת ההתחשבנות היא בגדר נגזרת של סכסוך קולקטיבי, כגון אם היא מתעוררת בעקבות כפירה בחוב מימון הפרויקט כולו. במצבים אלה, אין מקום לאפשר מינוי בורר לצורך בירור סכסוך אינדיווידואלי, אלא ישנה אפשרות למנות בורר לסכסוך הקולקטיבי בלבד. ודוקו, הטעם לכך שאין למנות בורר לפי דרישת מי מיחידי הבעלים במקרה מסוג זה אינו שתניית הבוררות לא חלה ביחס לסכסוך, אלא שהדרישה להפעלתה צריכה להיות מוגשת בהתאם להוראת סעיף 26.3 להסכם הבנייה והשיתוף. דהיינו, על ידי בעלי הזכויות כולם ובפרוצדורה הקבועה בהסכם הבנייה והשיתוף ביחס לפעולה למימוש זכויות קולקטיביות.
26.
עיון בהמרצת הפתיחה, ובכתב התשובה לבקשת רשות הערעור, מלמד כי טענות המשיבים כלפי המבקשת אינן מתייחסות לסכסוך אינדיווידואלי שביניהם, אלא לסכסוך קולקטיבי. במסגרת הסעדים שהתבקשו ביחס למבקשת במסגרת המרצת הפתיחה נטען כי יש לבטל את התוספות הראשונה, הנוגעת כאמור לכלל בעלי הזכויות אשר ביקשו לקבל את ההסדר שהוצע בה, וכן התבקשו מסמכים שונים הקשורים בתשלומים שהמבקשת קיבלה או שילמה ביחס לבניית כלל הפרויקט (להבדיל ממסמכים הקשורים לדירותיהם הפרטיות של המשיבים). טענות אלו עשויות להצדיק את הפעלת תניית הבוררות לצורך בירור סכסוך קולקטיבי, אך אין בהן כדי להצדיק מינוי בורר לצורך בירור הטענות בהן עסקינן, במסגרת סכסוך אינדווידואלי.
27.
ויובהר, מטבע הדברים למערך הזכויות והחובות הקולקטיבי השלכה על ההתחשבנות שבין המבקשת לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים. ואולם, לאור סעיף 26.3 להסכם הבנייה והשיתוף, השלכות אלה ניתן לבחון בבוררות רק כאשר הבקשה לקיימה מוגשת כדין – כבקשה לבירור סכסוך קולקטיבי. בית המשפט קמא קבע כי בענייננו הבקשה לא הוגשה כהלכה, ואין לרפא פגם זה באמצעות מינוי בורר לבירור סכסוך אינדיווידואלי שאיננו בנמצא.
סוף דבר
28.
לאור המובהר לעיל, הערעור מתקבל, והחלטת בית המשפט קמא בדבר מינוי בורר להכרעה בסכסוך האינדיווידואלי שבין המבקשת לבין המשיבים 1 ו-2 מבוטלת.
29.
למען הסר ספק מובהר כי אין בהחלטה זו כדי למנוע מינוי בורר לסכסוך הקולקטיבי, ככל שתוגש בקשה כזו כדין, דהיינו על ידי הגורמים המוסמכים לכך בהתאם להוראות הסכם הבנייה והשיתוף.
30.
בית המשפט קמא נמנע מהטלת הוצאות על המבקשת כשהורה על קיום הבוררות, ואף אני אמנע מהטלת הוצאות על המשיבים 1 ו-2 בעקבות ביטול הוראה זו. יישא איפוא כל צד בהוצאותיו.
ניתן
היום, ל' בתשרי התש"ף (29.10.2019).
ש ו פ ט