רע"א 3564/13 עיריית תל אביב יפו נ. הורקנוס מרכז מסחרי חדש בע"מ ואח'

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת י' שבח ), מיום 14.4.2013 בה"פ 21486-12-12 ובה"פ 29821-12-12 בו נדחתה בקשת המבקשים לבטל את פסק השמאי-הבורר מר שאול רוזנברג מיום 27.9.2012.

תמצית העובדות וההליכים הקודמים

1.

המשיבות הן חוכרות לדורות של נכס מקרקעין המצוי בבעלות עיריית תל-אביב-יפו (להלן: העירייה ), ובו שני בתי קירור המופעלים על ידיהן, וזאת מתוקף חוזה חכירה ל-75 שנים אשר עתיד להסתיים ביום 31.8.2025. ביום 31.7.2008 פורסמה למתן תוקף תכנית 2689 לשינוי ייעוד המקרקעין מ"אזור מסחרי מיוחד, מגרש חניה ודרך" ל"מרכז עסקים ראשי" (להלן: התכנית החדשה ). התכנית החדשה אינה מאפשרת הוצאת היתרי בניה אלא לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה. המשיבות אשר ניסו לקדם את שלב האיחוד והחלוקה פנו לועדת הערר בבקשה לחייב את הועדה המקומית לדון בתכנית איחוד וחלוקה שהוגשה על ידיהן וכן למנות שמאי-בורר מוסכם, בהתאם לסעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק ). הערר נמחק לאור הצהרת הועדה כי היא תקדם את הדיון בתכנית האיחוד והחלוקה. ביום 13.2.2011 הגישו המשיבות ערר נוסף לועדת הערר בו הלינו על הימנעותה של הועדה המקומית למנות שמאי-בורר כאמור אשר יאמוד את שווי זכויותיהן. כמו כן, הגישו המשיבות תביעה אזרחית נגד העירייה בה עתרו למתן פסק דין המצהיר על זכותן להאריך את תקופת החכירה ל-49 שנים נוספות, החל משנת 2025, וכן על זכותן לקבל זכויות חכירה לגבי זכויות הבניה החדשות.

2.

ביום 28.4.2011, במסגרת הדיון בערר, הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של החלטה, לפיה מר שאול רוזנברג ימונה כשמאי-בורר לפי סעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה. לפי נוסח ההחלטה הוסכם כי "בכתב המינוי ייקבע, כי השמאי יכריע על פי הזכויות הקיימות היום לעוררות [המשיבות], דהיינו על פי הסכם החכירה הקיים, ובהתעלם מהטענות הקנייניות הנטענות על ידי העוררות בהליך האזרחי המתנהל בין הצדדים..." (יוער, כי המבקשות לא צירפו לבקשה דנן את כתב המינוי). כן הוסכם כי השמאי-הבורר יפעל בהתאם לחוק ולתקנות, כאשר בהחלטה נוספת של ועדת הערר, מיום 1.6.2011, נקבע כי השמאי-הבורר יפעל לפי תקן 15, אך יהיה רשאי לסטות מן ההוראות המקצועיות הקבועות בו לפי שיקול דעתו ובהתאם להוראות סעיף 10 לתקן.

פסק הבוררות

3.

ביום 27.9.2012 נתן השמאי-הבורר את פסקו, וזאת לאחר שעיין בשלוש חוות הדעת מטעם הצדדים וביקר בנכס ובמשרדי הועדה. השמאי-הבורר קבע כי המועד הרלוונטי לעריכת טבלת ההקצאות הינו ביום 30.1.2009, דהיינו בתום ששה חודשים ממועד אישור התכנית החדשה. לעניין השיקולים בקביעת זכויות החוכרים הסביר השמאי-הבורר כי אמנם ככלל בהליך של איחוד וחלוקה מחדש "זכויות החוכר "הולכות אחרי הבעלים", אולם בנסיבות העניין עסקינן ב"מצב ייחודי בו משולבים בעלים וחוכרים בתוכנית אשר קבעה באופן כפוי שיתוף בין הצדדים בדרך של איחוד וחלוקה וזאת במשולב ובאופן בלתי מנותק משינוי יעוד דרסטי במקרקעין". בנסיבות אלה, סבר השמאי-הבורר כי מן הראוי להגדיר ולהפריד את זכויות הבעלים וזכויות החוכרים אלה מאלה, שכן ללא ביצוע הפרדה זו "תבצע טבלת ההקצאות איון של זכויות החוכרים". על רקע זה, ניגש השמאי-הבורר לבחינת שווי זכויותיהן של המשיבות, כאשר בגדר כך נלקחו בחשבון גם שווי המחוברים לקרקע וסך היטל ההשבחה הצפוי אותו יש לנכות משווי חלקן של המשיבות בקרקע ובמחוברים.

ההליכים לפני בית המשפט המחוזי

4.

המבקשות הגישו בקשה לביטול פסק השמאי-הבורר לבית המשפט המחוזי, בטענה כי הוא חרג מסמכותו בארבעה אופנים: ראשית, בכך שהעניק למשיבות מעמד נפרד בטבלת ההקצאות, על אף מעמן כחוכרות של הנכס. שנית, בכך שהעמיד את קביעת המועד הקובע לעריכת טבלת ההקצאות על מועד החל כחצי שנה לאחר אישור התכנית החדשה ולא במועד בו ניתנו החלטות ועדת הערר בדבר מינוי השמאי-הבורר. שלישית, בכך שהתחשב בשווי המחוברים הגם שיש צורך בהריסתם לשם מימוש התכנית החדשה. רביעית, בכך שהתחשב בהיטל ההשבחה הצפוי על הנכס. המבקשות הגישו את הבקשה לביטול פסק השמאי-הבורר לבית המשפט המחוזי "למען הזהירות" בהטעימן כי הסמכות לדון בה נתונה לשיטתן ליו"ר ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל-אביב.

5.

המשיבות מצידן דחו את טענות המבקשות לחריגה מסמכות השמאי-הבורר, וזאת למעט לעניין שווי היטל ההשבחה. המשיבות הסבירו כי השמאי-הבורר לא העניק למשיבות זכויות בעלות בנכס, אלא קבע כי בהיעדר אפשרות להקצות להן זכויות נוכח מעמדן כחוכרות יש להקצות להן זכויות כלכליות בדרך של תשלומי איזון, קביעה שלשיטת המשיבות אין בה משום חריגה מסמכות. כן נטען כי השמאי-הבורר לא חרג מסמכותו בקביעת המועד הקובע לשומה שכן מדובר בעניין שהיה נתון להכרעתו. בשאלת הסמכות לדון בבקשה לביטול פסק הבוררות, הפנו המשיבות לסעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה המחיל את הוראות חוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק הבוררות ), על בוררות מן הסוג הנדון, באופן שלטענתן מקים סמכות לבית המשפט המחוזי לדון בבקשה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

6.

בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה לביטול פסק הבוררות, למעט לעניין שומת היטל ההשבחה, לגביו הוסכם כי היא נעשתה תוך חריגה מסמכות השמאי-הבורר. בית המשפט הסביר כי סמכותו לדון בבקשה לביטול פסק הבוררות מעוגנת בסעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה אשר מחיל את הוראות חוק הבוררות על הבוררות הנדונה. לגופו של עניין דחה בית המשפט את טענות המבקשות לחריגה מסמכות השמאי-הבורר, בהטעימו כי המדובר בטענות "ערעוריות" באופיין, שאינן מהוות עילה לביטול פסק הבוררות.

בית המשפט המחוזי הסביר כי בהחלטת ועדת הערר בדבר מינוי השמאי-הבורר לא ניתנה לו כל הנחיה באשר למועד הנכון לקביעת השומה ומכאן שנושא זה הושאר לשיקול דעתו. בית המשפט הוסיף כי מאחר שזכויות החכירה מוגבלות בזמן (עד לשנת 2025), הרי ככל שהמבקשות ידחו את מועד בדיקת התכניות או את מועד הדיון בועדת הערר, תצמח להן מכך תועלת בעוד שזכותן של המשיבות תצומצם. על כן, הוטעם כי אף אם שגה השמאי-הבורר בקביעת המועד הרלבנטי (ולא כך הדבר) הרי שמדובר לכל היותר בטעות ביישום הדין שאינה מהווה עילה לביטול פסק הבוררות. בית המשפט המשיך וקבע כי השמאי-הבורר לא חרג מסמכותו באומדן שווי המחוברים, בהטעימו כי גם אם יהיה צורך בהריסת המבנים המשתרעים על פני 8,000 מ"ר לשם מימוש התכנית, אין להתעלם מהם בקביעת השווי.

בית המשפט המחוזי הבהיר כי השמאי-הבורר לא הקנה זכויות בעלות בנכס למשיבות אשר מעמדן הוא עודנו של חוכרות בלבד. באשר לטענה כי השמאי-הבורר התחשב במסגרת שומת זכויותיהן במעמדן של המשיבות לפי התכנית החדשה; נקבע כי מדובר בטענה "ערעורית" במהותה ולא בחריגה מסמכות השמאי-הבורר. בית המשפט הטעים כי הדרך בה יש לילך על מנת לאמוד את שווי זכויות המשיבות היתה למעשה הסוגיה המרכזית שהונחה לפתחו של השמאי-הבורר, כאשר בעניין זה נדחתה עמדתן של המבקשות לפיה התכנית החדשה מתעלמת כליל מזכויות החוכרות. בית המשפט הוסיף כי פרשנות המבקשות באשר לצמצום מתחם הסמכות שהוקנתה לשמאי-הבורר אינה עולה בקנה אחד עם פרוטוקול הדיון לפני ועדת הערר או עם נוסח ההחלטה בדבר מינויו. עוד נקבע כי המבקשות מושתקות מלטעון כי השמאי-הבורר חרג מסמכותו משטענה זו הועלתה לראשונה בבית המשפט.

אשר על כן, הורה בית המשפט על אישור פסק השמאי-הבורר, תוך החרגת הקביעה באשר לשווי היטל ההשבחה. כן חייב בית המשפט את המבקשות בתשלום הוצאות המשיבות ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח.

תמצית נימוקי הבקשה

7.

המבקשות – באמצעות באות כוחן, עו"ד אורנה אחרק-פרלוק, עו"ד אפרת הרמן ועו"ד יפה דסה-דוד – טוענות כי יש ליתן להן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הן מאחר שבקשתן מעוררת שאלה משפטית-ציבורית והן משיקולי צדק ומניעת עיוות דין. המבקשות גורסות כי בנסיבות העניין מתעוררת סוגיה ייחודית בדבר סמכותו של בית המשפט המחוזי לדון בבקשה לביטול פסק בוררות, שנערכה מכוח סעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה, בהטעימן כי לפי דיני התכנון והבניה הסמכות בעניין זה נתונה למוסדות התכנון. לגופו של עניין, שבות המבקשות על טענותיהן בדבר חריגה מסמכות השמאי-הבורר ומסבירות, בתמצית, כי בית המשפט המחוזי שגה עת דחה את טענותיהן בעניין זה. לבסוף, מלינות המבקשות על חיובן בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

דיון והכרעה

8.

לאחר שעיינתי בבקשה על צרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, וזאת ללא צורך בקבלת תגובת המשיבות.

9.

כידוע על בקשות רשות ערעור ב"גלגול שלישי" בהחלטות בעניין בוררות, לרבות החלטות בדבר אישור או ביטול פסק בוררות, חלות אמות המידה שהותוו בהלכת חניון חיפה

[ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)]. בהתאם לאמות מידה אלה, כפי שיושמו בפסיקתו של בית משפט זה, רשות ערעור תינתן במקרים חריגים, כאשר הבקשה מגלה שאלה בעלת חשיבות כללית או ציבורית או כאשר התערבותו של בית משפט זה נדרשת למניעת אי צדק או עיוות דין [ ראו למשל: רע"א 3680/00 גמליאלי נ' מגשימים כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ , פ"ד נז (6) 605 (2004); רע"א 6727/10

עיריית אופקים נ' האוסף חברה לשירותים בע"מ פיסקה 18 (6.10.2010)].

10.

איני סבור כי הבקשה שלפני עומדת באמות המידה הללו. השאלה עליה מצביעות המבקשות בדבר סמכותו של בית המשפט לדון בבקשה לביטול פסק בוררות הנעשית מכוח סעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה היא אמנם שאלה מעניינת. אולם, כפי שציין בית המשפט קמא, שאלה זו הוכרעה על ידי בית משפט זה ב ע"א 5752/97 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מדינת ישראל (26.2.1998) בו נקבע כי הסמכות לדון בבקשה לביטול כאמור נתונה לבית המשפט המוסמך לכך, ולא למוסדות התכנון (ובאותו עניין - הועדה המחוזית), וזאת לנוכח הוראת סעיף 122(4) לחוק התכנון הבניה אשר מחילה על בוררות שנעשית מכוחה של הוראה זו את חוק הבוררות [ראו גם: סמדר אונטולוגי בוררות – דין ונוהל כרך ב 977-974 (מהדורה רביעית מיוחדת, 2005)]. כמו כן, איני סבור כי נגרם למבקשות עיוות דין ובוודאי שלא כזה המצדיק את התערבותנו.

10.

בבחינת למעלה מן הצורך, אוסיף כי גם לגופו של עניין לא מצאתי ממש בטענות המבקשות בדבר חריגה מסמכות השמאי-הבורר. בית המשפט המחוזי דן בטענות אלה ודחה אותן בזו אחר זו באופן מפורט, מנומק ויסודי. בית המשפט הטעים כי מדובר בטענות "ערעוריות" באופיין שאינן מהוות עילה לביטול פסק הבוררות, בהדגישו את הגישה המצמצמת את התערבותו של בית המשפט בפסקי בוררות, ואין לי אלא להסכים להנמקתו. דברים אלו יפים גם לעניין טענתן המרכזית של המבקשות לפיה השמאי-הבורר הקנה למשיבות "זכויות בעלות" בנכס, במובן זה שהוא התחשב בזכויות החכירה שלהן במסגרת טבלת ההקצאות באופן נפרד ועצמאי, משל היו בעלות הנכס. בית המשפט המחוזי דחה טענה זו בהטעימו כי השאלה כיצד יש לחשב את שווי זכויות החכירה של המשיבות היא שעמדה במוקד הכרעת השמאי-הבורר. בית המשפט הוסיף כי לפרשנות המצמצמת של המבקשות בדבר סמכות השמאי-הבורר אין עיגון בלשון ההחלטה המוסכמת בדבר מינויו או בפרוטוקול הדיון שקדם לה. טעמים אלו מקובלים גם עלי ולא מצאתי מקום להתערב בהם.

11.

אשר על כן, הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תגובה, איני עושה צו להוצאות.

לעת סיום, הונחה לפני בקשת המבקשות לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לאור התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הדיון בבקשה.