פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א
4107/15
לפני:
כבוד השופט מ' מזוז
המבקש:
כרם עתאמלה
נ ג ד
המשיבים:
1. קיבוץ אושה
2. רשות מקרקעי ישראל
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית
המשפט המחוזי בחיפה בתיק ע"א 41454-12-14 שניתן ביום 10.5.2015 על ידי כב'
השופטים ש' שטמר; א' טובי ו-ת' נאות-פרי
בשם המבקש:
עו"ד מונא
חאיק-עזאם; עו"ד יזיד חאיק
החלטה
1.
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטים ש' שטמר , א' טובי ו- ת' נאות-פרי ) מיום 10.5.2015 בתיק ע"א 41454-12-14.
2.
המבקש והמשיבה 2, רשות מקרקעי ישראל (להלן: הרשות ), יחד עם אחרים, הם הבעלים המשותפים של שלוש חלקות מקרקעין: חלקה 16 בגוש 10258 (להלן: חלקה 16 ), חלקה 1 בגוש 10514 (להלן: חלקה 1 ) וחלקה 4 בגוש 10380 (להלן: חלקה 4 ). בחלקות 16 ו- 1 זכויות הבעלות של הרשות הן בשיעור של כ- 65.6% ואילו זכויות הבעלות של המבקש הן בשיעור של כ- 9.4%, ואילו בחלקה 4 זכויות הבעלות של הרשות הן בשיעור של כ- 5% בעוד ששיעור זכויות הבעלות של המבקש הוא כ- 28.3%.
3.
עוד בטרם רכש המבקש את זכויותיו במקרקעין, והיה זה בשנים 1999-1998, נקשרה הרשות בהסכם שכירות עם המשיב 1, קיבוץ אושה (להלן: הקיבוץ ), במסגרתו השכירה לקיבוץ את חלקה היחסי במקרקעין, אך בפועל השתמש הקיבוץ ביותר שטח מזה שהושכר לו.
4.
המבקש הגיש תביעה לבית משפט השלום לסילוק ידו של הקיבוץ משטח המקרקעין כולו ולתשלום דמי שימוש ראויים בעד השימוש של הקיבוץ במקרקעין. בית משפט השלום (כב' השופטת מ' צור ) דחה את תביעתו של המבקש לסילוק יד . בית המשפט הבחין לענין זה בין חלקי המבקש במקרקעין לבין חלקי הרשות, אף שמדובר בחלקים בלתי מסוימים לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ), ודחה את התביעה הן ביחס לחלקי הרשות והן ביחס לחלקי המבקש (אף בערעור נעשה השימוש במונחים אלה של חלקי המבקש וחלקי הרשות). אשר לתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים, דחה בית המשפט את התביעה כלפי הרשות, וקיבלהּ כלפי הקיבוץ. נקבע, לאחר שמיעת ראיות, כי גובה דמי השימוש יהיה 36,043 ₪.
5.
על פסק דין זה הגיש המבקש ערעור לבית המשפט המחוזי, וביום 10.5.2015 ניתן פסק הדין בערעור. בפסק הדין, נחלקו שופטי ההרכב במספר סוגיות, ומבין אלה הרלוונטית לענייננו היא סוגיית סילוק ידו של הקיבוץ משטחי הרשות (כל שופטי ההרכב הסכימו כי יש להורות על סילוק ידו של הקיבוץ מהשטחים העודפים שלא הושכרו לו, בניגוד לדעתו של בית משפט השלום). במוקד עמדה השאלה, האם השכרת שטחי הרשות לקיבוץ היא בגדר "שימוש סביר" והאם היא לא מונעת מהמבקש "שימוש כזה" כמשמעות המונחים בסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין. וזה נוסחו של הסעיף:
31.
(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים -
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2)
...
(3)
...
(ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם.
במאמר מוסגר יצוין, כי שאלת השימוש הסביר לפי סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין נדונה הן ביחס לחלקה 4 והן ביחס לחלקות 16 ו- 1, אף שבאלה האחרונות - בהיות הרשות בעלת רוב הזכויות בהן - יכולה הייתה להתעורר שאלת התחולה של סעיף 30 לחוק המקרקעין, שעניינו בסיטואציה של קביעת הניהול והשימוש הרגילים של המקרקעין על-ידי בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים, ובפרט השאלה האם השימוש שנעשה במקרקעין הוא "שימוש רגיל". אלא שבית משפט השלום קבע כי במקרה דנן אין תחולה לסעיף 30 הנ"ל והרשות והקיבוץ לא חלקו על קביעה זו, ומכאן שהדיון התמקד אך בשאלה האם ההשכרה היא בגדר "שימוש סביר" והאם היא לא מונעת מהמבקש "שימוש כזה", כמשמעות המונחים בסעיף 31(א)(1) הנ"ל.
6.
כאמור, שופטי ההרכב בבית המשפט המחוזי נחלקו בדעותיהם. כב' השופטת נאות-פרי , שכתבה את חוות הדעת העיקרית, סקרה את הפסיקה הנוגעת לשאלה וקבעה, כי כעיקרון יש להכריע בשאלה על בסיס הנסיבות הקונקרטיות של אותו מקרה. אלא שלדעתה, לא היה הכרח להכריע בענייננו בשאלה זו, שכן אף אם השימוש שעשתה הרשות במקרקעין לא היה סביר, בנסיבות הענין לא היה מקום ליתן סעד של סילוק יד. טעמיה לכך היו נעוצים במכלול הנסיבות, לפיהן המבקש ידע כי הרשות משכירה את השטח לקיבוץ בעת שרכש את המקרקעין, כי הקיבוץ הסתמך על השארת המצב הקיים, כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר, וכי קיים למעשה פתרון ראוי יותר למצב בדמות תביעה לפירוק שיתוף.
כב' השופטת ש' שטמר הצטרפה לתוצאה שאליה הגיעה כב' השופטת נאות-פרי , היינו - הימנעות ממתן צו לסילוק ידו של הקיבוץ משטחי הרשות, אולם נימוקיה לכך היו שונים. לדעתה, השכרת שטחי הרשות לקיבוץ נופלת בגדרי המונח "שימוש סביר", שכן השימוש אינו משנה את המקרקעין או פוגע בהם, והמבקש אף לא טען שהרשות השכירה חלק העולה בערכו על חלקים אחרים במקרקעין או כי השימוש לאורך שנים עלול לפגוע בערכם של המקרקעין. כמו כן נקבע, כי השכרת חלק המקרקעין לקיבוץ לא מונע מהמבקש לעשות שימוש דומה במקרקעין, בשטח השווה לשיעור חלקו במקרקעין. הודגש כי המונח "שימוש כזה" המופיע בסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין לא מחייב שהשימוש של השותפים האחרים במקרקעין יהיה דווקא באותו תא שטח, אלא שהוא יהיה דומה מבחינה כלכלית ומהותית, ושלא יהיה בלתי הפיך.
לעומתן, סבר כב' השופט א' טובי כי מן הדין להורות על סילוק ידו של הקיבוץ משטחי הרשות, וכי על הצו להיכנס לתוקף בחלוף 12 חודשים, שאז יוכלו הצדדים להגיע להסכם או שתוגש תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין. לדעתו, השכרת המקרקעין לקיבוץ לא הייתה בגדר "שימוש סביר" משלא התקבלה הסכמת השותפים האחרים לכך. כן הודגש כי הקיבוץ תפס תא שטח, גידר אותו ונטע בו נטיעות, ובכך מנע למעשה מהשותפים האחרים שימוש דומה בתא השטח האמור, וזאת בניגוד להוראת סעיף 31 לחוק המקרקעין.
סיכומו של דבר: התוצאה האופרטיבית של פסק הדין בחלק הנוגע לענייננו הייתה, כי אין להורות על סילוק ידו של הקיבוץ משטחי הרשות. אשר לחלקי המבקש במקרקעין נקבע, כאמור, על דעת כל חברי ההרכב, כי על הקיבוץ לפנותם. זהו הרקע לבקשת רשות הערעור שלפני.
7.
השאלה העיקרית המועלית בבקשת רשות הערעור היא, האם השכרת חלק ממקרקעין משותפים על-ידי אחד השותפים, ללא הסכמת השותפים האחרים, יכולה להיחשב "שימוש סביר" כמשמעות המונח בסעיף 31 לחוק המקרקעין . בבקשה נטען כי שאלה זו היא שאלה כללית החורגת מעניינם של הצדדים להליך, והתשובה לה איננה אחידה בפסיקה. לגופו של ענין נטען, כי השימוש שעשתה הרשות במקרקעין לא היה סביר, בין היתר בשל העובדה כי הרשות לא הודיעה ליתר השותפים על השימוש כמצוות סעיף 31(ב) לחוק המקרקעין. לדעת המבקש גם הודעה כללית לא הייתה מספיקה, אלא צריכה זו להיות התייעצות ממש עם יתר השותפים.
בנוסף, נטען כי פסק הדין בחלק המתייחס לסילוק ידו של הקיבוץ משטחי המבקש אינו בר-ביצוע. זאת, שכן בית המשפט לא קבע אילו חלקים הם חלקי הרשות ואילו חלקים הם חלקיו של המבקש, ובהעדר הסכמה יש חשש שהרשות והקיבוץ ינכסו לעצמם את תא השטח בעל הערך הגבוה ביותר. כן נטען כי אם לא יפנו הרשות והקיבוץ את חלקי המבקש, גם פנייה להוצאה לפועל לא תעזור, שכן אין דרך לקבוע מהם חלקי המבקש ומהם חלקי הרשות.
דיון והכרעה
8.
לאחר העיון הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן אך במקרים חריגים שבהם מתעוררת שאלה שהשלכותיה חורגות מעניינם הפרטני של הצדדים להליך (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)) . מקרה זה אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים, שכן עניינו הוא, כפי שיבואר להלן, ביישום הדין הנוהג על נסיבות המקרה הקונקרטי.
9.
סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, שצוטט לעיל, קובע שני תנאים נפרדים לזכותו של שותף להשתמש במקרקעין בלי הסכמתם של יתר השותפים: האחד, כי השימוש יהיה סביר; והשני, כי הוא לא ימנע "שימוש כזה" משותף אחר (ראו גם יהושע ויסמן
דיני קניין - בעלות ושיתוף 229 (1997)) . סבירותו של השימוש - התנאי הראשון - היא שאלה עובדתית אשר נקבעת על פי אופי הנכס (ע"א 452/82 וילנר נ' גולני , פ"ד מב(1) 49, 56 (1988), להלן: ענין וילנר ) . כך למשל, שימוש בקרקע שייעודה חקלאי לצרכי חקלאות הוא שימוש סביר, ואילו שימוש בקרקע כאמור למטרות מגורים ייחשב ככלל כבלתי סביר. התנאי השני - שהשימוש לא ימנע שימוש כזה משותף אחר - עניינו בכך שהשותף המשתמש בנכס לא ימנע מהשותפים האחרים להשתמש עמו בנכס בצוותא.
10.
בענין וילנר הנזכר לעיל נדון התנאי השני בהרחבה. באותו ענין התעוררה השאלה, האם מגורים של אחת מהשותפות בדירה משותפת בדירה
כולה , שלא בהסכמת יתר השותפות, הם שימוש המונע "שימוש כזה" בנכס משותפה אחרת. דעת הרוב, שניתנה מפי המשנה לנשיא מ' בן פורת , קבעה כי בנסיבות אותו ענין המגורים בנכס לא מנעו "שימוש כזה", כמשמעות המונח בסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, מהשותפה האחרת, משום שאותה שותפה לא הייתה מעוניינת באמת להשתמש בנכס:
"לסיכום, דעתי היא, כי בהעדר בקשה לחזקה משותפת, וכאשר השותפים האחרים אינם מעוניינים למעשה לעשות שימוש בנכס, אין לצוות על סילוק ידו של השותף המשתמש, רק משום שתכונותיו של הנכס ותכונות השותפים מובילות, אולי, למסקנה לכאורה, שהשימוש המשותף אינו אפשרי" (שם, בעמ' 57-56; ההדגשה במקור, מ.מ).
11.
ברם, ענייננו שונה מענין וילנר , וכפי שקבע בית משפט השלום - פשוט יותר. בניגוד למקרה שנדון שם שנסב על שימוש בדירת מגורים על כל שטחה, במקרה דנן עסקינן בקרקע חקלאית (שבשונה מדירת מגורים, אין הבדל באופן עקרוני בין חלקיה השונים), ושאלת השימוש של שותף בכל שטח המקרקעין כלל לא מתעוררת . כאמור, בענייננו השכירה הרשות לקיבוץ את חלקה היחסי
במקרקעין, ומכאן שהמבקש והבעלים האחרים יכולים להשתמש ביתרת השטח באופן דומה. בהקשר זה יודגש, כי המבקש אף לא טען שהרשות משתמשת בחלק העולה בערכו על חלקי המקרקעין האחרים. אם כן, אין המדובר במצב שבו שימוש של שותף אחד מונע, מעצם טיבו, שימוש דומה משותף אחר (אף שגם מצב זה, בנסיבות שבהן השותף שתובע את הפסקת השימוש לא מעוניין להשתמש בעצמו בנכס, כפי שנפסק בענין וילנר , לא בהכרח מונע "שימוש כזה", כמשמעות המונח בסעיף 31(א)(1) הנ"ל, מהשותף האחר - ועל כך ראו להלן). מכאן שהתנאי השני שעניינו אי מניעה של שימוש דומה במקרקעין מתקיים בענייננו, ושימושה של הרשות בקרקע נעשה בהתאם לסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין.
לכך יש להוסיף, כי במקרה דנן קבע בית משפט השלום כי המבקש כלל לא מעוניין להשתמש במקרקעין לצרכים חקלאיים או לחלופין לעשות במקרקעין שימוש סביר אחר (פסקה 31 לפסק הדין). ממצא עובדתי זה מוביל בעליל - ולכאורה אף במנותק מהאמור מעלה - למסקנה שאין לשעות לטענת המבקש לפיה השימוש של הרשות במקרקעין מונע ממנו "שימוש כזה". ולמעשה, היעתרות לבקשתו של המבקש לסלק את ידו של הקיבוץ מהשטח לחלוטין תהיה מנוגדת למטרה המונחת ביסודו של סעיף 31 לחוק המקרקעין לפיה "מוטב שהנכס לא יעמוד כאבן שאין לה הופכין וכי ייעשה בו שימוש, ולו אך על-ידי שותף אחד ללא הסכמת האחרים" (ענין וילנר , בעמ' 57).
12.
נוכח האמור, דעתי היא כי בדין נדחה ערעורו של המבקש לענין סילוק ידו של הקיבוץ משטחי הרשות; ואשר להנמקה, כמבואר לעיל, שותף אני לדעתה של השופטת שטמר בענין זה המיישמת את ההלכה הפסוקה בענין כראוי.
13.
בשולי הדברים אעיר, כי אין לדעתי יסוד לטענתו של המבקש לפיה שימושה של הרשות במקרקעין איננו סביר בשל העובדה כי היא לא הודיעה ליתר השותפים על השימוש בהתאם לאמור בסעיף 31(ב) לחוק המקרקעין, וכי מכל מקום לא היה די בהודעה כללית אלא היה על הרשות להתייעץ עם יתר השותפים. ראשית , המבקש רכש את הקרקע לאחר שהרשות כבר השכירה את חלקה היחסי לקיבוץ, ומכאן שהמבקש ידע אודות השימוש הנעשה במקרקעין (פסקה 27 לפסק הדין של בית משפט השלום). ו שנית , בנסיבות האמורות שבהן לא משכירה הרשות את כל השטח, אלא רק את חלקה היחסי, ספק אם יש מקום להציב דרישת התייעצות עם יתר השותפים, כפי שנעשה הדבר לגבי החלטה של בעלי רוב החלקים במקרקעין משותפים באשר לניהול והשימוש הרגילים לפי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין (ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה , פ"ד לז(4) 737, 740, 744 (1983)) . יש לזכור גם שמטרת סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין היא, כאמור, לאפשר שימוש סביר במקרקעין (להבדיל מניהול ושימוש רגילים) שלא ימנע שימוש דומה מהשותפים האחרים.
14.
ולבסוף, גם הטענה בדבר קושי ביישום פסק הדין המורה על סילוק ידו של הקיבוץ משטחי המבקש, דינה להידחות. כאמור, בית משפט השלום קבע כי המבקש לא מעוניין להשתמש במקרקעין לצרכים חקלאיים וכי הוא אף לא טען שהוא מעוניין לעשות שימוש סביר אחר במקרקעין (ולפיכך ניתן לתהות האם תביעתו לסילוק יד היא אכן ביטוי לרצונו האמיתי, או שמא מדובר בצעד טקטי בלבד). בנסיבות אלה, דומה שאין משמעות רבה לשאלה באיזה חלק של המקרקעין תבחר הרשות להשתמש, אף שמן הראוי הוא שהצדדים יגיעו בענין זה להסכמה. לכך יש להוסיף, כפי שציינה השופטת נאות-פרי (בפסקה 42 לפסק דינה), כי למבקש עומדת לכאורה האפשרות לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין ובכך הוא יוכל לשרטט גבולות ברורים בין חלקו שלו לבין חלקם של הבעלים האחרים, וביניהם הרשות. למותר לציין שאיני מביע כל עמדה בענין זה, והדבר - ככל שהוא אפשרי - צריך להתברר לפני הערכאה המוסמכת.
15.
סוף דבר: המקרה דנן לא מצדיק מתן רשות ערעור, שכן אין הוא מעורר שאלה עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים להליך. כמוסבר לעיל, המדובר ביישום הדין על נסיבות המקרה הקונקרטיות, ואף שנחלקו שופטי ההרכב בבית המשפט המחוזי בדעותיהם באשר ליישום הדין, אין המקרה מעורר שאלה בעלת השלכות רוחב המצדיקה דיון בערכאה שלישית במספר.
16.
הבקשה נדחית. אין צו להוצאות.
ניתנה היום, ט' באלול התשע"ה (24.8.2015).
ש ו פ ט