רע"א 5143/18 רונן דוידי נ. לארי יעקב

1.

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 4.6.2018 (ע"א 11823-09-15, סגני הנשיא י' שנלר ו- ק' ורדי והשופטת ע' רביד ). בית המשפט המחוזי קיבל ערעור שהגישו המשיבים 2-1 (להלן: המשיבים ) על פסק דינו של בית משפט השלום בהרצליה מיום 4.6.2015 (ת"א 35682-10-11, השופטת ל' ביבי ). בצדה של בקשת רשות הערעור הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצוע של פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

רקע והליכים קודמים

2.

ההליך דנן נסב על חלקת מקרקעין בת 12 דונם המצויה בשכונת פלורנטין בתל אביב (להלן: המקרקעין ). המדובר בחלקה מרובת בעלים המחזיקים בה כולם ב"מושע", דהיינו במתכונת של בעלות משותפת כך שאין לאף אחד מהם זכות בחלק מסוים שלה. בפועל, על המקרקעין ניצבים מבנים רבים ולחלקם צמודות – מבחינה פיזית – חצרות. אין מחלוקת כי כל אחד מהבעלים תפס חזקה ייחודית במבנים מסוימים על פי הסדר שנערך בין הבעלים ההיסטוריים (להלן: ההסדר ). אולם, ההסדר לא כלל התייחסות לאופן חלוקתן של חצרות המבנים.

3.

על רקע זה, המחלוקת במקרה דנן ממוקדת באחד המבנים שבמקרקעין ובחצר שבצדו. המבנה הרלוונטי מחולק לשלושה חלקים ומוקף חצר מכל צדדיו. בהתאם להסדר המבקשים זכאים להחזיק בחלק המבנה הפונה לכיוון מזרח, והם השכירו אותו למשיבים 4-3 (להלן: השוכרים ). המשיבים זכאים להחזיק בחלקים אחרים של המבנה. מאז שנת 2011 מפעילים השוכרים בחלק משטח החצר (להלן: השטח שבמחלוקת ) בית קפה. לצורך כך, הם הקימו במקום משטח עץ שעליו הציבו שולחנות, שמשיות ושער, ובמהלך חודשי החורף אף סגרו את המתחם במתכונת של "סגירת חורף".

4.

המשיבים הגישו לבית משפט השלום תביעה לסילוק ידם של המבקשים והשוכרים מהשטח שבמחלוקת. על כן, הדיון בבית משפט השלום התמקד בשאלה האם זכאים המבקשים והשוכרים לעשות בו שימוש ייחודי. לצורך מענה לשאלה זו בית משפט השלום אף ערך ביקור במקרקעין.

5.

ביום 4.6.2015 דחה בית משפט השלום את התביעה. בפסק דינו קבע בית משפט השלום כי החצר הרלוונטית ניתנת לחלוקה באופן שווה כך שכל שותף יוכל לעשות שימוש ייחודי בחלק הצמוד למבנה שבו הוא מחזיק, וכי חלוקת השימוש הנוכחית היא הגיונית. כן צוין כי בשימוש שעושים המבקשים והשוכרים בשטח שבמחלוקת אין כדי למנוע כניסה למבנה המוחזק על ידי המשיבים. בית משפט השלום אף קבע כי ניתן לבסס את זכות השימוש של המבקשים והשוכרים בשטח שבמחלוקת על עקרון תום הלב ועל האיסור לעשות שימוש לרעה בזכות.

6.

המשיבים הגישו ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי, שקיבל את הערעור ברוב דעות. בית המשפט המחוזי (בפסק דינה של השופטת רביד ) ציין כי מדובר במקרה ייחודי בהתחשב בעובדה שהחלקה מוחזקת על ידי מחזיקים רבים מאד במתכונת של מושע. בית המשפט המחוזי הוסיף כי השטח שבמחלוקת שבו נעשה שימוש לצורך בית הקפה הוא "העידית" של הקרקע – שטח גדול ורחב, בעוד יתרת השטח שנותרה לשימוש המשיבים כוללת מתחמים ארוכים וצרים, מעין שטחי מעבר שצורתם אינה אחידה, כך שאין אפשרות להשכירם לכל מטרה שהיא. בית המשפט המחוזי הדגיש כי יש להקפיד שהשותפים יוכלו לעשות שימוש דומה בשטח הנותר, וכאשר אפשרות זו אינה קיימת יש לאסור את השימוש על כולם. סגן הנשיא ורדי , שהצטרף לדעתה של השופטת רביד , הוסיף וקבע כי השימוש שנעשה על ידי המבקשים והשוכרים "אינו סביר, אינו שוויוני, מקפח ומונע מהצדדים שימוש דומה, תוך יצירת עובדות בשטח, השתלטות ותפיסת חזקה חד צדדית וייחודית על החלק המשובח בקרקע כולה". בסיכומו של דבר, נקבע אפוא כי יש להורות על סילוק ידם של המבקשים והשוכרים מהשטח שבמחלוקת. להשלמת התמונה יצוין כי דעת המיעוט (סגן הנשיא שנלר ) גרסה כי יש לדחות את הערעור בהתבסס על הממצאים העובדתיים שקבע בית משפט השלום.

בקשת רשות הערעור

7.

הבקשה דנן נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענת המבקשים, הבקשה מעוררת שאלה עקרונית בנוגע לפרשנותו של סעיף 31 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ), המכיר בזכותו של בעל זכות בעלות במשותף במקרקעין לעשות בהם "שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". לשיטת המבקשים, פסק דינו של בית המשפט המחוזי פירש באופן בלתי סביר את הביטוי "שימוש כזה" המופיע בסעיף, ובכך גרם להם עיוות דין. המבקשים מוסיפים וטוענים כי לטענות אלה השלכות רוחב על מקרים דומים אחרים.

8.

באופן יותר ספציפי, המבקשים טוענים כי אין מקום לקבוע שסעיף 31 לחוק המקרקעין מחייב כי השותפים יוכלו לעשות שימוש זהה במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת. המבקשים מוסיפים כי המשיבים לא הביעו כל רצון לעשות שימוש מסוים בשטח שבמחלוקת, וכי מדובר בשטח ששימש אותם בעבר מעת לעת לצרכי חניה ותו לא. בנסיבות אלה, כך נטען, התוצאה שאליה מוביל פסק דינו של בית המשפט המחוזי אינה עולה בקנה אחד עם השכל הישר. נוסף על כך, טוענים המבקשים כי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי יש משום התערבות חריגה ולא מוצדקת בממצאים שקבעה הערכאה הדיונית.

9.

כאמור בפתח הדברים, בד בבד עם הבקשה למתן רשות ערעור הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצוע עד להכרעה בבקשה העיקרית.

דיון והכרעה

10.

לאחר שעיינתי בבקשה אני סבורה כי דינה להידחות אף מבלי להידרש לתשובה, מאחר שאינה עומדת באמת המידה המחמירה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ ,

פ"ד לו(3) 123 (1982)) . הבקשה ממוקדת כולה בעניינם הקונקרטי של הצדדים. המבקשים אמנם ניסו לשוות לה נופך עקרוני, אולם לאמיתו של דבר מדובר בטענות המכוונות כנגד יישום הדין וההלכה הפסוקה בנסיבותיו הייחודיות של המקרה דנן (ראו: רע"א 3577/11 אלון החזקות בריבוע כחול-ישראל בע"מ נ' נציגות הבית המשותף בשדרות זהר טל 34 הרצליה , פסקה 6 (30.6.2011); רע"א 4107/15 עתאמלה נ' קיבוץ אושה , פסקאות 12-9 (24.8.2015)). טענותיהם של הצדדים בהקשר זה נדונו לעומק על ידי שתי ערכאות שהכריעו בהן תוך עריכת דיון מקיף במכלול הסוגיות הרלוונטיות, ואיני רואה מקום להתערב בכך במסגרת גלגול שלישי. למעלה מן הצורך אעיר כי אני סבורה שבמישור העקרוני אכן קיים קושי בשימוש ייחודי בחלק ממקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת – מבלי שניתנה הסכמת הרוב לכך ומבלי שמתאפשר לשותפים האחרים לעשות שימוש דומה במקום לצרכיהם (באופן כללי, ראו: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 234 (1997); חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 320 (2005)).

11.

אשר על כן: הבקשה לרשות ערעור נדחית. ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.