רע"א 4155/17 הקדש ר' ישראל בן אליעזר כרמלוביץ נ. אגודת בית כנסת קהל חסידים נחלת שבע

מונחת בפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 13123-01-16, כבוד השופטים מ' י' הכהן, י' מרזל

ו א' רומנוב ), שקיבל באופן חלקי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (ת"א 13955-08-10, כבוד השופטת ע' כהן ), והורה על מתן סעד מן הצדק שיותיר את המשיבה כדיירת מוגנת בנכס.

1.

המבקש הוא בעלים של מבנה בירושלים, שקומתו התחתונה משמשת כבית כנסת. המשיבה הינה אגודה שהוקמה כדי להפעיל את בית הכנסת. בפסק דין שניתן בשנת 1967 נקבע כי המשיבה הינה בעלת זכות דיירות מוגנת ביחס לשני חדרים בנכס, אך לא ניתנו לה זכויות בחדר השלישי. בתביעה מושא בקשה זו, נטען כי המשיבה לא משלמת את דמי המפתח מזה למעלה מ-40 שנה, כי היא עושה שימוש שלא כדין בחדר השלישי, וכי היא אף ערכה שינויים בנכס ללא רשות הבעלים.

הערכאה הדיונית קיבלה את התביעה ביחס לשתיים משלוש העילות שנתבעו בה. ראשית, נקבע כי אמנם לא הוכחה כל דרישה מטעם המבקש לתשלום דמי השכירות במשך עשרות שנים. עם זאת, משנת 2008, כאשר התברר למשיבה על דרישת תשלום מצד המבקש, היה עליה לשלם את דמי השכירות. משלא פעלה כך, קמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר ). בנוסף, נקבע כי במשך שנים רבות המשיבה עשתה שימוש בחדר השלישי באין מפריע, אף על פי שאין לה כל זכות בו. עם זאת, משהועלתה התנגדות המבקש להמשך השימוש בחדר השלישי, היה על המשיבה לפנותו ולהשיבו לתובע. משלא פעלה כך, היא חבה בדמי שימוש ביחס לחדר השלישי, שנקבעו לסכום של 57,500 ש"ח. באשר לשינויים שעשתה המשיבה בנכס, נקבע כי עילת התביעה התיישנה מכיוון שהשינויים נערכו בראשית שנות ה-80' למאה הקודמת.

בית המשפט המחוזי לא התערב בהכרעת הערכאה הדיונית כי על המשיבה לשלם דמי שכירות על השימוש בחדר השלישי. הוא אף הכיר בעילת הפינוי שקמה בנסיבות העניין. עם זאת, הוענק למשיבה סעד מן הצדק, מתוך קביעה כי הפינוי בצורתו הנוכחית הינו בלתי מידתי. היעדר המידתיות נעוץ במספר נתונים: ראשית, דמי השכירות לא עודכנו משנות ה-60' למאה הקודמת, אז הם עמדו על סך של 18.45 לירות. בהתאם לדמי השכירות האמורים, מלוא הסכום שהצטבר החל ממועד הדרישה לתשלום אינו עולה על 100 ש"ח. סכום מזערי זה מקשה על הכרעה בדבר פינוי הנכס ללא מתן אפשרות לתקן את הפגם. שנית, המבקש לא העביר למשיבה דרישה בכתב לתשלום דמי השכירות, ובכך תרם להפרת חובתה. שלישית, המשיבה מחזיקה בנכס משך שנים ארוכות ופינויה יהיה בעל משמעות קשה עבורה. אחרון, בחינת מטרת ההחזקה בנכס מגלה כי הוא אמנם אינו משמש למטרת מגורים, אך השימוש גם אינו למטרה עסקית. אין מקום להחמיר עם המשיבה באותה הדרך שבה מחמירים עם בעלי עסקים שהם דיירים מוגנים. סופו של דבר, ניתן סעד מן הצדק שמאפשר למשיבה לשמור על זכויותיה בנכס בתמורה לתשלום 75,000 ש"ח למבקש.

במסגרת בקשת רשות הערעור, טוען המבקש כי אין מקום להעניק סעד מן הצדק למשיבה, לנוכח מאפייניה הייחודיים: היא הינה גוף מאוגד, ושימושה בנכס אינו למטרת מגורים. כן יש להתחשב בעובדה שהמשיבה לא שילמה דמי מפתח משך שנים רבות. המבקש אף מדגיש כי לבית הכנסת אין חברים קבועים, וכי ישנם בתי כנסת נוספים בקרבת מקום שאליהם יכולים המתפללים להגיע.

2.

על פי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, הענקת

סעד מן הצדק מסורה הן לערכאה הדיונית והן לבית המשפט לערעורים, אשר רשאי "לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק הדין". בניגוד לשיקול הדעת הרחב שניתן לערכאת הערעור בעת שהיא שוקלת מתן סעד מן הצדק, אופן יישומו של הסעד במקרה הקונקרטי אינו מצדיק בדרך כלל מתן רשות ערעור:

"הכרעה בעניין מתן סעד מן הצדק, שהוא ביסודו סעד שבשיקול דעת, נעוצה ושלובה בנסיבות העובדתיות המיוחדות של המקרה הנדון, ובאיזון בין שיקולים נוגדים שונים הכרוכים בו. אופן יישומם של העקרונות המשפטיים על נסיבותיו העובדתיות של מקרה נתון אינו מן הדברים המצדיקים דיון בפני ערכאה שלישית" (רע"א 2348/04 נאות רבקה חברה למסחר ולהשקעות בע"מ נ' לוי , פסקה 5 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (6.6.2005); כן ראו רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' נג'י , פסקה 6 לפסק דינו של השופט י' דנציגר (24.7.2012)).

בבואו להעניק סעד מן הצדק, על בית המשפט לאזן בין חומרת תוצאת הפינוי לבין חומרת הפרת החוק מצד הדייר המוגן. על איזון זה להתבצע באופן פרטני, שהרי סעד מן הצדק הינו סעד שבשיקול הדעת, אשר נטוע בנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה. האיזון יעשה בשים לב למטרת הסעד, שהינה מתן אפשרות להתחשב במצבים שבהם היישום הפורמלי של הדין מוביל לתוצאה שאינה צודקת (רע"א 4740/92 אדלר נ' חן , פסקה 3 להחלטת הנשיא מ' שמגר (2.11.1992); רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד , פסקה י"ב לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין (19.2.2013)) . כן יוזכר כי אמצעי זה הוא החריג, ולא הכלל. רק הצטברות של נסיבות מיוחדות תוביל להענקתו (דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 177-174 (2010)).

לא מצאתי מקום לקבל את טענת המבקש כי לא ניתן להעניק סעד מן הצדק לדיירות מוגנת בעלת מאפיינים ייחודיים, לדוגמת העובדה כי השימוש בנכס אינו לצרכי מגורים. ראשית, טענה זו סותרת את הדין הקיים, שהעניק בעבר – גם אם במשורה – סעד מן הצדק בנסיבות שונות ומגוונות, כולל לדיירים מוגנים שהשתמשו בנכס למטרות עסקיות גרידא. אף ראוי לשוב ולהזכיר כי בענייננו הדירה לא משמשת למטרות עסקיות, אלא השימוש אינו למטרות רווח. שנית, טענה זו – לפיה כלל אין להעניק סעד מן הצדק לגוף מאוגד או לדייר המשתמש בנכס שלא לצרכי מגורים – עלולה להיות מרחיקת לכת ואף לשלול מבית המשפט את האפשרות להתחשב בנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה כדי להגיע לתוצאה הצודקת. זאת, בסתירה למטרת הסעד, כאמור. על כן, לא יהיה נכון לקבוע כי יש בנסיבות המתוארות לעיל, כשלעצמן, כדי לשלול באופן קטגורי את האפשרות להעניק סעד מן הצדק.

באשר לנסיבות מקרנו, השתכנעתי כי אין מקום להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי להעניק סעד מן הצדק למשיבה. ניכר כי הוא שקלל את מכלול הנסיבות שעמדו בפניו בבואו להכריע על שימוש באמצעי החריג. פסק הדין מנומק היטב, ומדגים את הצטרפות הנסיבות החריגות שיש בהן כדי להטות את הכף לטובת השארת המשיבה בנכס, בתמורה להעברת תשלום מצידה. על כן, לא השתכנעתי כי נפלה כל טעות בהכרעה אשר מצדיקה התערבות על ידי ערכאה זו.

נאמר זאת באופן אחר: אף אם יוענק משקל ממשי לטענות המבקש, התוצאה היא כי ניתן היה לאזן את השיקולים באופן אחר מכפי שנקבע. עניין זה, כשלעצמו, אינו מצדיק רשות ערעור. כך, כאשר פסק דינו של בית המשפט המחוזי, כאמור, מנומק היטב, תוך התייחסות למרכיבי המקרה. ישנה התייחסות לסכום חוב דמי השכירות, להיעדר דרישה סדורה, למשך החזקת המשיבה בנכס ולמטרות השימוש בנכס. באשר לאחרון, הודגש כי אמנם אין מדובר בשימוש למטרת מגורים, אך עסקינן בשימוש שלא למטרות רווח. בית המשפט המחוזי התנה את התוצאה של הענקת סעד מן הצדק, בין היתר בתשלום הכספי אשר קבע ובפינוי החדר השלישי על ידי המשיבה. אין לשלול את המסקנה לפיה הוענק משקל להצטרפותם של הטעמים, וכי סעד של פינוי בלא מתן אפשרות לתקן את הפגמים, עלול להיות בלתי מידתי. זאת, על פי העובדות שנקבעו.

3.

דין הבקשה להידחות. בנסיבות העניין לא יעשה צו להוצאות.