רע"א 4401/14 ממשלת הפדרציה הרוסית נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים נ' בן אור , ר' יעקובי ו ר' וינוגרד ), מיום 21.5.2014, בע"א 21614-12-13, על פסק דינו של בית משפט השלום (השופט הבכיר י' שמעוני ), מיום 10.11.2013, בעש"א 102-09. עניינה של הבקשה – מחלוקת בנוגע לתשלום היטל השבחה.

ב.

ואלה העובדות הצריכות לעניין: המקרקעין נושא המחלוקת הם חלקת קרקע המשמשת כחניון הידוע כחניון "צוותא" ברחוב המעלות 1 במרכז העיר ירושלים, בשטח של 3,677 מ"ר (חלקה 1 בגוש 30042 וחלק מחלקה 99 בגוש 30043). זכויות הבעלות במקרקעין רשומות על שם ממשלת הפדרציה הרוסית ( המבקשת ). על פי תכנית מתאר ירושלים 62 אשר פורסמה ביום 16.7.1959, מיועדים המקרקעין לבנייני ציבור. תכנית 5166 אשר פורסמה ביום 15.1.2014 חלה אף היא על המקרקעין ודנה בנושא חניה בירושלים.

ג.

מאז שנת 1998 מפעילה המבקשת במקרקעין חניון ציבורי, באמצעות שוכרת, בהתאם לצו שניתן על ידי ראש עיריית ירושלים לפי חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ"ז-1987. בשנת 2006 ביקשה השוכרת מעיריית ירושלים לחדש את רישיון העסק במקרקעין. בתשובה, הודיעה העיריה כי הצו פקע. על כן הגישה השוכרת בקשה למתן אישור חורג להפעלת החניון, וביום 16.4.2007 אושרה הבקשה לתקופה של שלוש שנים. בעקבות מתן האישור לשימוש חורג במקרקעין נדרשה המבקשת לשלם לועדה לתכנון ובניה ירושלים ( המשיבה ) היטל השבחה, על פי חוות דעת שמאי מטעמה. המבקשת סברה כי לא נוצרה כלל השבחה במקרקעין ולכן אין מקום לחייבה בהיטל השבחה, ותמכה את דעתה בחוות דעת מטעמה. המחלוקת בין הצדדים הועברה להכרעת השמאי המכריע, מר גיורא אנגלהרט, אשר קיבל את טענות המשיבה במלואן וקבע כי למבקשת צמח יתרון כלכלי בעקבות מתן האישור לשימוש חורג במקרקעין. השמאי המכריע קבע כי חלה השבחה במקרקעין בסכום של 1,350,000 ש"ח, וכי היטל ההשבחה שעל המבקשת לשלם הוא בסך 675,000 ש"ח, נכון ליום 18.2.2009.

ד.

המבקשת עירערה על קביעת השמאי המכריע לבית משפט השלום לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וטענה כי כלל לא היה מקום לקבוע שהשימוש במקרקעין לצורך הפעלת חניון הוא שימוש חורג, וכי ממילא לא צמח לה יתרון כלכלי עקב אישור הבקשה שהוגשה, לדבריה, בטעות. המבקשת טענה עוד, כי אף אם מדובר בשימוש חורג במקרקעין, היתר להקים חניון בלבד אינו משביח את שווים של המקרקעין ולכן אינה חייבת לשלם היטל השבחה. בית משפט השלום דחה את טענות המבקשת וקבע כי השימוש במקרקעין לצורך הפעלת חניון הוא שימוש חורג, וכי המקרקעין הושבחו כתוצאה ממתן ההיתר לשימוש חורג. על פסק הדין הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים.

ה.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, בקבעו כי נימוקי בית משפט השלום מקובלים עליו: ייעודם של המקרקעין הוא לשימוש ציבורי ולא מסחרי, וממילא, השימוש שעושה בהם המבקשת כיום חורג מייעודם המקורי ומצמיח לה תועלת כלכלית ישירה שלא בהתאם לתכנית המתאר. לפיכך נקבע, כי הגיונם של דברים מחייב את המסקנה אליה הגיע בית משפט השלום, שלפיה המקרקעין הושבחו כתוצאה ממתן האישור לשימוש חורג. על פסק הדין הגישה המבקשת את הבקשה הנוכחית.

ו.

לטענת המבקשת, עליית ערכם של המקרקעין כשלעצמה, אין משמעה "השבחה", ולכן אין היא מחייבת הטלת היטל השבחה, שכן נדרש שיתמלא תנאי נוסף, שלפיו עליית ערך המקרקעין נוצר עקב אישור תכנית או מתן הקלה או התרת שימוש חורג, כאמור בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. המבקשת שבה וטוענת, כי התכניות שבתוקף החלות על המקרקעין מאפשרות הפעלת חניון ציבורי עליו, ולכן אין נדרש הליך של התרת שימוש חורג לשם הקמת החניון. משכך, לדעתה, אין מדובר ב"אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג", כאמור בחוק, וממילא, אין מתקיימים התנאי של הזיקה להחלטה התכנונית, ואין מקום לחייבה בהיטל השבחה. המבקשת חוזרת על טענתה לפיה אין בתכנית המתאר 62 החלה על המקרקעין אזור שייעודו התכנוני הוא לחניה, ולפיכך, לטענתה, כל עוד אין תכנית אחרת, השימוש לחניה "מקופל" ומובלע בתוך הייעודים האחרים. למבקשת יש השגות על פרשנותו של בית משפט השלום לסעיף 11.4 לתקנון התכנית 5156 ועל קביעותיו לפיהן הפעלת חניון במקרקעין משנה למעשה את ייעודו. המבקשת חוזרת על טענתה לפיה ההשבחה אינה נבחנת על ידי השימוש בפועל, אלא על ידי השוואה בין השימוש המותר לפי התכנית שבתוקף לבין השימוש בהיתר המבוקש, אשר לפיה, לדידה, אין כלל השבחה. לדברי המבקשת, ראוי לקיים דיון בגלגול שלישי בטענותיה אשר לא זכו להתייחסות של בית המשפט המחוזי, והיא מבקשת לפסוק הלכה מחייבת בנושא.

ז.

לאחר העיון, אין בידי להיעתר לבקשה. בקשת רשות ערעור בגלגול שלישי תינתן במשורה, כידוע, בעניינים המעוררים שאלה עקרונית החורגת מגדרי המחלוקת שבין הצדדים הישירים לה. הבקשה הנוכחית , חרף הטענות שובות הלב שבה, אינה מקיימת אמות מידה אלה, ועניינה יישומן של הלכות קיימות.

ח.

אומר מה לגופם של דברים. אכן לטעמי נכון – בכל הכבוד – ניתוחו של בית משפט השלום, כי אין לראות את סעיף 11.4 לתקנון תכנית 5166, הקובע כי "מוסד תכנון רשאי להתיר בניית חניון שהוגדר כחניון ציבורי, לפני מתן היתר לבניה שהחניון ישמש גם אותו", כעונה על ענייננו; זאת – שהרי פירושו הפשוט הוא כי הדבר צריך להיות כצעד לפני היתר לבניה, ולא בכך עסקינן כאן. המחשבה שביסוד הסעיף היתה כנראה להקדים שימוש במגרש לתועלת הציבור (והבעלים כמובן) בהקשר של בניה עתידית. לא זה המקרה. חוששני כי

גם פירושה של המבקשת לתכנית 62 נראה רחוק וספק רלבנטי. היטל השבחה נקבע בזיקה ל"שירות הכלכלי" אשר מעניקות רשויות הציבור לפרט, שכן ההשבחה בשל החלטותיהן מוסיפה רווחים לבעלים, שלפניה לא יכלו להשתכר באופן כזה מן הנכס. גם מע"א (ת"א) 28793-07-12 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו נ' חניוני מאיה (23.1.14) אפשר ללמוד כי השבחה – עליית שווי – יכולה להיות גם עקב התרת שימוש חורגת, והדבר נתמך כמובן בהיגיון ובשכל הישר. במקרה דנא מופעל חניון ציבורי בכל שטח המקרקעין שבבעלות המבקשת. הפעלת חניון כאמור, משנה בפועל את ייעוד המקרקעין מבנייני ציבור לחניון. המבחן לגבי ההשבחה צריך שיהא מהותי – האם בכך נשתבחו פירותיו הכלכליים של הנכס. התשובה בהכרח חיובית, ולפיכך סביר, וכך נפסק בשני בתי המשפט הקודמים, כי נדרש אישור לשימוש חריג במקרקעין אשר יסדיר את הפעלת החניון בהיתר, והאישור ניתן. קמה איפוא עילה לחיוב המבקשת בהיטל השבחה כדין. ושוב – נדמה כי לא יתכן חולק, ששוויים של מקרקעין עשויים לעלות גם כתוצאה מהתרת שימוש חורג בהם, כפי שקרה במקרה דנא. מסקנה זו עולה בקנה אחד אף עם רעיון הצדק החלוקתי החברתי, העומד בבסיס היטל ההשבחה, שלפיו ראוי שבעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית של הרשות הציבורית – במקרה דנא היתר לשימוש חריג – ישתף את הציבור בהתעשרות זו (רע"א 6166/12 קוטליצקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב-יפו (23.12.2012)).

ט.

אין בידי איפוא להיעתר למבוקש.