רע"א 4676/18 דבורה אבינרי נ. רשות מקרקעי ישראל

מונחת לפנינו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ע"א 40094-12-16, כב' השופטים י' שבח, ש' שוחט וי' אטדגי ), אשר דחה את ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (ת"א 50025-06-13, כב' השופט ג' הימן ), במסגרתו נתקבלה תביעתה של רשות מקרקעי ישראל (להלן: הרשות ) לפינוי המבקשת מן המקרקעין שבהם הפעילה את בית העסק שלה.

1.

במרכז בקשה זו עומד נכס מקרקעין, אשר הוקנה לרשות עם קום המדינה וזו השכירה אותו בשכירות מוגנת. גלגולים רבים עברו על תא שטח זה ולענייננו רלוונטית העובדה כי בעלה המנוח של המבקשת היה לדייר משנה מקורי בנכס, לשם הפעלת בית עסק למצברים. בשנת 1983, עם פטירתו של בעלה, הפכה המבקשת לדיירת משנה נגזרת מכוח סעיף 23(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: החוק ). יוסבר כי דייר מקורי הינו דייר מוגן בעל הזכות המקורית שעמו נעשה הסכם השכירות המוגנת, ודייר נגזר הינו דייר מוגן שזכותו נגזרת מן הזכות המקורית ומוקנית לו מכוח סעיפים 20-26 לחוק, לאחר פטירתו של הדייר המקורי. עוד יובהר כי משיבים 4-2 הם קרובי משפחה של מי שהיו לדיירים מוגנים בנכס והשכירו אותו בשכירות משנה לבעלה המנוח של המבקשת, אך עניינם אינו רלוונטי לבקשה זו.

בתי משפט קמא הורו על פינויה של המבקשת מן המקרקעין היות והיא איננה יכולה להוסיף וליהנות מהגנת מעמד שוכרת משנה נגזרת, משאינה עונה על התנאי שבסעיף 26 לחוק הקובע כי " לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו". זאת, משום שהסעיף דורש מהמבקשת להמשיך ולנהל את אותו העסק שניהל בעלה המנוח – הוא עסק למכירת מצברים, ואילו נמצא כי המבקשת מנהלת במקרקעין מאז שנת 1996 עסק של חניון ציבורי בתשלום. במילים אחרות, הגם שהחל ממועד פטירתו של בעלה הייתה המבקשת דיירת משנה נגזרת מכוח סעיף 23(א) לחוק, הרי שעם פתיחתו של העסק החדש היא חדלה לקיים את הוראת סעיף 26 לחוק וההגנה שלה זכתה – פקעה היא.

2.

המסקנה כי המבקשת לא המשיכה לנהל את אותו העסק שניהל בעלה המנוח, נלמדה מהליך קודם להליך דנן, אשר הן המבקשת והן הרשות היו צד לו (להלן: ההליך הראשון , וראו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כערכאת ערעור בע"א 15489-10-14 אבלסון נ' אבינרי (6.8.15)). לגישת בתי משפט קמא חל על ממצאי ההליך הראשון השתק פלוגתא החוסם את המבקשת מלהשיג עליהם בהליך דנן. על פסק הדין במסגרת ההליך הראשון הוגשה בקשת רשות ערעור לבית משפט זה, אשר נדחתה (רע"א 6716/15 אבינרי נ' אבלסון (18.11.15)), כך שפסק הדין הפך לחלוט.

הפיצול בין שני ההליכים נבע מתוכנית בניין עיר משנת 1995 לאיחוד וחלוקה של המקרקעין שבהם הפעילה המבקשת את עסקה, אשר נרשמה בשנת 2009. במסגרת התוכנית, פוצל הנכס לשתי חלקות, כך שחלק אחד יהא בבעלות הרשות והחלק שנותר יהא בבעלות פרטית. בעקבות זאת הוגשו שתי תביעות שונות בנוגע לפינויה של המבקשת מן המקרקעין – תביעה אחת שהוגשה על-ידי בעלי הקרקע הפרטית במסגרת ההליך הראשון המוזכר לעיל; ותביעה שניה, היא מושא הליך זה, שהוגשה על-ידי הרשות ביחס לחלק שבבעלותה.

עיקר טיעונה של המבקשת מתמקד בכך שלא ניתן להחיל השתק פלוגתא בעניינה משום שאין זהות בין שני ההליכים. לטענתה, היעדר הזהות מתבטא הן בכך שכל אחד מן ההליכים עסק בחלק שונה במקרקעין והן בכך שבהליך הראשון הייתה הרשות נתבעת, ואילו בהליך דנן היא התובעת. יוער כי המבקשת מעלה טענות נוספות אך הן לא מגלות הצדקה משפטית להתייחס אליהן במסגרת בקשה ב"גלגול שלישי", אשר אין היא מהווה פתח לבירורים עובדתיים או לליבון שאלות משפטיות שנדונו בערכאות קמא באופן ממצה ואינן רלוונטיות מעבר לעניינם של הצדדים הקונקרטיים.

3.

לאחר עיון בבקשה ובתשובה מטעם הרשות, לא מצאתי כי יש מקום לקבלת הבקשה. כך על-פי תקנה 407א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. ראשית, הבקשה אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים להליך זה. שנית, לא מצאתי כי מתן רשות הערעור דרוש לצורך מניעת עיוות דין. מסקנותיהן של ערכאות קמא מבוססות היטב. ביחס לסוגיית זהות המקרקעין, שתי הערכאות התייחסו לכך שאמנם שני ההליכים עסקו בחלקות הסמוכות זו לזו ולא לאותה החלקה, אך ציינו ובצדק כי בית העסק של המבקשת משתרע על שני חלקי המקרקעין כך שההפרדה ביניהם מלאכותית וחסרת נפקות לענייננו. שני חלקים אלו מהווים חלק מאותו המושכר והבעלות במקרקעין פוצלה, כאמור, רק בשל קיומו של הליך איחוד וחלוקה שנרשם בשנת 2009. במילים אחרות, היות ונקבע בהליך הראשון כי המבקשת מנהלת עסק שונה מזה שבעלה המנוח ניהל והיות ונמצא כי עסק זה משתרע על שני חלקי המקרקעין, מבחינה מעשית אין שוני עובדתי רלוונטי בין שני ההליכים. ודוק: בית המשפט המחוזי הבהיר כי הערעור בהליך הראשון "אמנם לא מתייחס לאותם המקרקעין לגביהם הוגשה תביעת הפינוי בבית משפט קמא, אלא שאין מחלוקת כי מדובר במקרקעין סמוכים שהופרדו בהליך פרצלציה, עת העסק נושא ההליך (עסק המצברים שנוהל על ידי דייר המשנה המקורי המנוח ועסק החניון שנוהל על ידי המערערת) משתרע גם על המקרקעין הסמוכים שבבעלות פרטית [...] וגם על החלקות שבבעלות המשיבה נושא התביעה בבית משפט קמא" (פסקה 8 לפסק הדין קמא).

ביחס לכך שהרשות הייתה נתבעת בהליך הקודם ואילו בהליך הנוכחי הינה תובעת, אין בכך כדי למנוע החלת השתק פלוגתא. המבקשת קיבלה את יומה בבית המשפט במסגרת ההליך הראשון בכל הנוגע לשאלת קיומו של עסק שונה מזה שניהל בעלה המנוח, במסגרת ההצהרות שמסרה דאז וחומר הראיות שהוגש. לכך יש להוסיף כי הרשות והמבקשת לא רק התגוננו מפני התביעה בהליך הראשון, אלא תפסו עמדות יריב, עת טענה הרשות בכתב הגנתה כי למבקשת אין זכויות דיירות מוגנות במקרקעין (סעיף 17 לכתב ההגנה שהוגש בהליך הראשון; וראו ע"א 181/67 גרינשפן נ' שרעבי כא(2) 630, פסקה 4 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) י' זוסמן) (1967)).

זאת ועוד, המבקשת גם טענה את אותן טענות הגנה הן בהליך הראשון והן בהליך הנוכחי (וראו פסקה 4 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי). בהינתן מצב דברים זה, אין הצדקה משפטית לאפשר למבקשת לחזור ולדון בשאלת מהותו של בית העסק שאותו ניהלה.

4.

סוף דבר, בקשת רשות הערעור נדחית. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.