רע"א 4905/14 אהאב ביסאן נ. הימנותא בע"מ

1.

מונחת לפניי בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 39667-11-13, כבוד סגן הנשיא י' גריל והשופטות י' וילנר ו- ב' טאובר ), בגדרו דחה בית המשפט את ערעור המבקש כנגד החלטתו ופסק דינו של בית משפט השלום בחדרה (ת"א 2697-08-09, שניהם ניתנו על ידי כבוד השופט נ' ג'השאן ). עניינה של הבקשה הוא פירוק שיתוף במקרקעין בהתאם להנחיות בית המשפט ומודד שמונה מטעמו. זאת בהתאם לקביעה כי כל הצדדים להליך יפרישו חלק מן המקרקעין לצרכי ציבור. ההפרשה תתבצע לפי חלקיהם היחסיים בחלקה מושא הסכסוך כפי שנקבע בתכנית מתאר שאושרה.

2.

משיבה 1 (להלן: המשיבה ) הייתה בעליה הרשומים של החלקה מושא הסכסוך, הממוקמת בכפר ג'ת (להלן: החלקה ). בשנת 1988 כרתה המשיבה שני הסכמי חליפין שונים עם סבם של המבקשים (להלן: המנוח סעיד ) ועם סבם של משיבים 3-2 (להלן: המנוח סלים ). שניהם נפטרו, וזכויותיהם הועברו בירושה למבקשים ולמשיבים 3-2 בהתאמה. לפי הסכמים אלו קיבלה המשיבה חלקים מכלל זכויות המנוחים בחלקות בבעלותם, ובתמורה קיבלו המנוחים חלקים שונים מכלל זכויותיה של המשיבה בחלקה שבבעלותה. במעמד החתימה על כל אחד מההסכמים נחתם הסכם שיתוף וחלוקה, אליו צורפה מפת החלקה. זכויותיהם של המנוחים בחלקה נרשמו – 2468/50357 חלקים מכלל הזכויות הועברו למנוח סעיד ובהמשך למבקשים. למנוח סלים הועברו 4800/50357 חלקים מכלל הזכויות, ולאחר מכן למשיבים 3-2. המבקשים הקימו על החלקה בתי מגורים, ושאר השטח נשאר בשימוש חקלאי. בשנת 2001 אושרה תכנית מתאר של כפר ג'ת, אשר כללה חלק משטח החלקה. בשנת 2006 חתמו המשיבה ומבקש 5 על הסכם מכר לפיו מבקש 5 רכש 520 מ"ר מזכויות המשיבה בחלקה, כשטח "מסויים" על פי תשריט שצורף להסכם.

המשיבה הגישה תביעה לבית משפט השלום לפירוק השיתוף במקרקעין, ובית המשפט נדרש להתאמה שבין זכויות הצדדים בחלקה כפי שנרשמו, לבין התשריטים ולבין השטחים ששימשו אותם בפועל והיו גדולים יותר מהרשום. לשם כך מונה מודד מוסמך מטעם בית המשפט. במסגרת הצעת החלוקה שלו, הופרשו לצרכי ציבור חלקים מהמקרקעין העתידיים של המשיבה, המבקשים ומשיבים 3-2. בקשת המשיבה לתקן את כתב התביעה – כך שתוסף הטענה לפיה יש לחייב את חלקיהם של כל האמורים בהפרשה לצרכי ציבור – התקבלה, חרף התנגדות המבקשים.

בית משפט השלום קבע, במסגרת החלטת הביניים המנומקת מושא הבקשה, שהמבקשים יחוייבו בהפרשה בגין החלקים מושא הסכם החליפין, אך לא מבקש 5 בגין הסכם המכר. כמו כן הוחלט שהמבקשים זכאים לקבל מגרשים בהתאם לגודל הזכויות הרשומות על שמותיהם ולא בהתאם לתשריטים. זאת קבע בית משפט השלום לאחר שנדרש לפרשנות הסכמי השיתוף והחלוקה בשתי סוגיות. הראשונה: האם משמעות ההסכמים והתשריט היו להסדיר את השיתוף והחזקה בשטח, תוך שהתשריט סימן בקירוב את השטח בו יחזיקו, או שמא כגרסת המבקשים עסקינן בהסכם שמשמעותו פירוק השיתוף? השניה: האם מדובר בשטח ברוטו שהועבר בכפוף להפרשות בעת פירוק השיתוף או שטח נטו, ולכן נטל ההפרשות נופל על כתפי המשיבה באופן מלא. לאחר שמיעת עדויות שונות בפניו, אשר כולם הובילו למסקנתו האמורה, דחה בית משפט השלום את גרסת המבקשים בשתי הסוגיות. זאת תוך הפניה ללשון סעיפים ספציפיים של ההסכם, בחינת כוונות הצדדים ומהותו של ההסכם. לפיכך נקבע שפירוק השיתוף ייעשה בהתאם לזכויות הרשומות של הצדדים במרשם ולא לפי מצב ההחזקה. כך הוכרע, תוך התמודדות והבחנה בין המקרה דנן לבין פסיקה בה נקבע שהחזקה בפועל גברה על דרישת הרישום, וכן הבחין בין הסכמי החליפין להסכם המכר. לגבי האחרון נקבע שמדובר במכירת שטח מוגדר שאף נעשתה לאחר אישור התכנית, ולפיכך מדובר בשטח הסופי שנמכר למשיב 5.

הבקשה למתן רשות ערעור על החלטה זו, שהוגשה על ידי המבקשים ומשיבים 3-2 נדחתה. בהמשך ניתן פסק הדין בגדרו אישר בית משפט השלום את תשריט החלוקה שהציע מומחה שמונה מטעמו. המומחה הונחה לפעול בהתאם להחלטת הביניים מושא הבקשה, ולאחר אישורה של התכנית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ודחיית ערר שהגישו המבקשים לוועדת הערר. הערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי כנגד פסק הדין והחלטת הביניים נדחה. בית המשפט המחוזי אימץ את קביעות בית משפט השלום בהחלטת הביניים. באשר לפסק הדין, ולכך שהצעת החלוקה אושרה מבלי שוועדת התכנון הסדירה גישה לחלקת המבקשים – בית המשפט המחוזי אמנם לא ערך דיון מפורש באשר לאישור תכנית החלוקה על ידי הוועדה לתכנון ולבניה, אך הפנה לטענות המשיבה בנושא. לעמדת המשיבה, השגות המבקשים באשר לדרכי הגישה נדונו בוועדה לתכנון ולבניה ובוועדת הערר, אשר דחתה את התנגדויות המבקשים לאחר בחינתן. אין להתערב לגישתה בהחלטות התכנוניות של הוועדות, בייחוד כאשר המבקשים לא טענו שהוועדות פעלו תוך חריגה מסמכות או בחוסר תום לב.

3.

במסגרת הבקשה שלפניי שבים וחוזרים המבקשים על הטענות שהעלו בפני ערכאות קמא (יובהר כי בהליך דנן משיבים 3-2 צורפו על ידי המבקשים כמשיבים פורמליים). בעיקר ששגה בית משפט השלום בכך שהעדיף את החלוקה על פי הזכויות הרשומות על פני החלוקה המוסכמת לעמדת המבקשים, וכי המבקשים היו רשאים להסתמך על חתימת המשיבה על התשריטים והסכמתה להיתרי הבניה. לגישתם, ניתן היה להסיק כי הסכם החליפין הקנה להם שטח מוגדר, העולה בשטחו על הזכויות שנרשמו. באשר לפסק הדין, מלינים הם כנגד אישור התכנית שהוצעה על אף שלא הוסדר עבורם שביל גישה לרכבים. לטענתם, יש להיעתר לבקשתם משום שפסק הדין קבע חלוקה בלתי הוגנת הפוגעת קשות בקניינם של המבקשים ונגרם להם עיוות דין. עוד נטען, בעלמא, כי מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית.

לאחר שעיינתי בחומר שהונח לפניי, אשר כלל את פסקי הדין, ההחלטה מושא הערעור ונימוקי הערעור שהוגשו לבית המשפט המחוזי בלבד – מצאתי כי דינה להידחות. המבקשים לא ביססו את טענתם בדבר עיוות דין או שעניינם מעלה שאלה בעלת חשיבות ציבורית, ואף לא כי נפלה שגגה בערכאות קמא. מהעיון בבקשה עולה כי ההסתייגות העיקרית של המבקשים היא כי בתי המשפט שדנו בעניין לא העניקו משקל דיו להתנהגות הצדדים, ובמיוחד המשיבה. על פי קו זה, התנהגות הצדדים היא כלי חשוב בפרשנות חוזה. הדבר נכון, אך אין הוא בגדר כלי יחיד. הנתונים שבמקרה, לשון החוזה, לרבות הפירוט בחוזה, גם ביחס לחלקים הלא מסויימים שיעברו למבקשים – לא רק שהם כלי הכרעה, אלא אף כלי להבנת התנהגות הצדדים ואומד דעתם. ההליכים שקדמו לבקשה זו הובאו באריכות על מנת להבהיר כי ערכאות קמא בחנו את מכלול העניין, תוך התבססות על ממצאים עובדתיים רבים. בראייה זו הסתייגות המבקשים אינה אלא בקשה בגלגול שלישי להתערב במסקנה עובדתית, וכלל ידוע הוא שאין הערכאה שלערעור נוטה להתערב בה. כך במיוחד כאשר ערכאות קמא בחנו היטב ובפרוטרוט את טענות הצדדים. יצויין כי חרף דיון ארוך וענייני של טענות הצדדים על ידי בית המשפט המחוזי, צויין כי ניתן היה להורות על דחיית הערעור גם לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

4.

הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.