רע"א 5059/98 הסתדרות מדיצינית הדסה נ. הממונה על המירשם הגב ח. הלברייך

בפני בקשת המבקש (להלן: ביקור חולים) להצטרף כמשיב לבקשת רשות ערעור שהגישה המבקשת (להלן: הדסה) נגד הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין התשכ"ט1969- (להלן: החוק; חוק המקרקעין), בהתייחס לפסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופטת א' פרוקצ'יה).

אלה עיקרי העובדות הדרושות לעניין:

הדסה הגישה לרשם המקרקעין בקשה לרישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק, בהתייחס לזכויות דיירות מוגנת של הדסה בבניין השייך למינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל). לטענת הדסה, היא שכרה את הבניין משנת 1948, ורכשה בו זכויות דיירות מוגנת.

בשנת 1969, עם הקמת המרכז הרפואי בעין-כרם, פינתה הדסה חלק מהמבנה לטובת ביקור חולים, בהתאם לחוזה "משולש" שנערך ביום 12.6.99 בין הדסה, ביקור חולים והמינהל. החוזה מסדיר את התשלומים שהתחייב ביקור חולים לשלם להדסה תמורת ציוד ומתקנים, את זכותה של הדסה לדמי מפתח, אם וכאשר יפנה ביקור חולים את המבנה וכן הסדרי שימוש של הדסה וביקור חולים בחלקים שונים של הבניין, שיהיו בשימוש משותף. באותו יום נחתם חוזה נוסף בין הדסה לבין המינהל, לפיו הושכר חלק מן המבנה להדסה לתקופה של חצי שנה.

המבקשת הגישה לרשם המקרקעין את שני החוזים הנזכרים, וביקשה לרשום הערת אזהרה לטובתה, הן באשר לזכותה לדיירות מוגנת, והן באשר לזכותה לעשות שימוש בחלקי הבניין שהועברו לשימוש ביקור חולים.

רשם המקרקעין דחה את הבקשה, והדסה עררה בפני הממונה על המרשם. הממונה נענתה לערר בחלקו, וקבעה כי יש לרשום הערת אזהרה על זיקת הנאה בגין זכויות השימוש המשותפות בחלק מן הבניין, אך סירבה לרשום הערה באשר לזכות הנוספת, משני טעמים. ראשית, משום שהסכם השכירות בין הדסה למינהל נחתם לתקופה מוגבלת, ותקפו פג, כך שאין הוא בגדר התחייבות לעניין סעיף 126 (א) לחוק. שנית, משום שדיירות, שהיא זכות שנרכשה מכח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972-, אינה זכות במקרקעין, ואין לרשום מכוחה הערת אזהרה.

הדסה הגישה ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, וטענה כי יש לרשום הערת אזהרה על זכויותיה לדיירות מוגנת, בין משום שעיסקה לעניין סעיף 126 (א) לחוק המקרקעין אינה בהכרח עיסקה במקרקעין, בין משום שעיסקה במקרקעין אינה מוגבלת לזכויות במקרקעין כמשמעותן בחוק המקרקעין בלבד, וניתן לרשום הערות אזהרה גם ביחס לזכויות במקרקעין מכח חוקים אחרים.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, וקבע כי צדק רשם המקרקעין כאשר החליט שאין בידו ראיה מספקת לקיים דיירות מוגנת בידי המערערת, וכי די בטעם זה כדי לדחות את הערעור.

עם זאת, בשל חשיבות השאלות העקרוניות ונוכח השלכתן הרחבה, התייחס בית המשפט גם לשאלה העקרונית של פרשנות "מוסד הערת האזהרה". לאחר דיון מפורט ומנומק הגיע בית המשפט למסקנה שמוסד הערת האזהרה המתגלם בסעיפים 126 ו127- לחוק המקרקעין אינו הולם על פי טיבו את רישומה של זכות הדיירות המוגנת במסגרתו, בין אם מסווגת הזכות כקניינית ובין אם לאו. אולם הוא המליץ על הקמת מסגרת אלטרנטיבית לרישום הערות שלא ניתן לרשמן במסגרת ההסדר הקיים היום.

הדסה הגישה בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי. הבקשה מתייחסת בעיקר לשאלה העקרונית של רישום הערת האזהרה לפי סעיף 126 על זכות דיירות מוגנת. כמו כן היא טוענת כי בית המשפט טעה גם בפסקו כי לא הוכחה דיירות מוגנת, שכן קיומה של זכות זו עולה מן החוזה המשולש, ולא היה שנוי במחלוקת.

זמן קצר לאחר הגשת בקשת רשות הערעור, ביקש ביקור חולים להצטרף להליך, כיוון שקיימת מחלוקת בינו ובין הדסה לגבי הזכויות בבניין, ומתן רשות ערעור עלול לפגוע בזכויותיו. כן ביקש ביקור חולים להתלות את הדיון בשאלה העקרונית עד שבית המשפט המוסמך יכריע במחלוקת בינו לבין הדסה באשר להיקף זכויותיהם, או להסתפק בהכרעה בשאלה העקרונית בלי לקבוע דבר באשר למחלוקת בין הצדדים.

הסמכות לצרף בעל דין נוסף בערעור מעוגנת בתקנה 425 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד1984-. נוסח התקנה מותיר שיקול דעת רחב לבית המשפט או הרשם בדבר הנסיבות המצדיקות צירוף.

המבחן לצירוף, כפי שנקבע בבש"א 3973/91 (ע"א 494/89), אליהו חברה לביטוח בע"מ נגד קרנית - קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים ואח' , פ"ד מה (5) 457, הוא מבחן משולש:

"ראשית, האם מי שמתבקשים לצרפו או בעל הדין המבקש את הצירוף או תומך בו, עלולים להיפגע ישירות

מתוצאות ההכרעה במחלוקת נושא הערעור אם לא יוחלט על הצירוף המבוקש.

שנית, כאשר קיים סיכון כאמור, האם מן הראוי כי תוצאות ההכרעה במחלוקת נושא הערעור - כולן או לפחות חלק מהותי מהן - יכבלו גם אותו אדם במעשה בית דין?...

שלישית, בהנחה שהתשובה לנ"ל חיובית - האם שיקולים של יעילות וסדר הדיונים מצדיקים הצירוף האמור? כך ניתן, למשל, לשקול, אם צירופו של צד בשלב הערעור עלול, כשלעצמו, להביא להחזרת הדיון לערכאה הראשונה, ואם יש הצדקה אובייקטיבית לכך לפי מבחני יעילות הדיון...". (שם, עמוד 463).

לעניין זכותו של ביקור חולים להצטרף להליך, יש להבחין בין שתי שאלות שונות: האחת - השאלה העקרונית: האם ניתן לרשום הערת אזהרה על זכות דיירות מוגנת. השניה - השאלה הקונקרטית: אם ניתן לרשום זכות כזאת, האם יש מקום לכך בנסיבות העניין.

ההכרעה בשאלה העקרונית בדבר קיומה של זכות לרישום הערת אזהרה של דיירות מוגנת, אינה מעמידה את בית החולים בפני סיכון לפגיעה ממשית בזכויותיו, שכן בין אם יוחלט כך ובין אם אחרת, לא תהא לכך השלכה ישירה על זכויותיו. אמנם עצם קיומו של הליך משפטי - אם תינתן רשות הערעור - יוצר סיכון מסויים, שכן אם תידחה בקשת הדסה כבר בשלב הבקשה לרשות ערעור, יהא ביקור חולים חסין מפני רישום הערת אזהרה בניגוד לעמדתו, ואילו אם תינתן רשות הערעור, קיימת אפשרות שיוחלט על רישום כזה. אולם נראה לי כי סיכון זה כשלעצמו אינו עולה כדי פגיעה ישירה בזכויות ביקור חולים, ואינו מקים זכות הצטרפות בשלב זה, ובלבד שיינתן לביקור חולים לטעון לאחר מכן לגופו של עניין.

ההחלטה בעניין מתן רשות ערעור מושפעת בעיקר מן השאלה העקרונית, ולפיכך אין ביקור חולים זכאי להצטרף לדיון בבקשה למתן רשות ערעור.

מנגד, ההכרעה בשאלה הקונקרטית - האם בסופו של דבר תרשם הערת אזהרה לגבי זכויותיה הנטענות של הדסה - מציבה את ביקור חולים בפני אפשרות פגיעה ממשית. שכן קיימת מחלוקת עובדתית בין בתי החולים באשר להיקף זכויותיהם בבניין, ורישום זכויותיה של הדסה עלול לפגוע בזכויות שביקור חולים טוען להן.

היה ותינתן רשות ערעור, הרי לאור הכלל שבית המשפט אינו נותן סעד תיאורטי בלבד, קיימת אפשרות ממשית שבית המשפט לא יסתפק בדיון בשאלה העקרונית, ויורה על רישום הערת האזהרה לטובת הדסה, או יחזיר את הדיון לערכאות הקודמות כדי שישקלו רישום כזה לגופו, בהתאם להסכמים בין הצדדים.

במצב כזה, רצוי לצרף את ביקור חולים כצד להליך, כך שההכרעה בדבר היקף זכויותיהם של הדסה וביקור חולים תינתן לאחר שמיעת שני בתי החולים, ותהווה מעשה בית דין לגבי שניהם.

לאור כל האמור, אני מקבלת את הבקשה להצטרפות בחלקה, כך שביקור חולים יצורף כמשיב רק אם תינתן להדסה רשות ערעור.

המזכירות תעביר לביקור חולים העתק מן ההחלטה בבקשה למתן רשות ערעור, לאחר שתינתן.